在金融危机尚未远离的背景下,国内房地产业近半年来却表现抢眼,地王频现、量价齐升……
10日,参加2009大连夏季达沃斯年会的房产界大佬对目前国内楼市出现的各种现象进行了各自的解读。其中北京中坤投资集团董事长黄怒波更是自曝称,房地产业是个暴利行业,"一个20亿元的项目,如果以自有资金计算,利润率可能高达100%到200%。"房价这么高肯定不正常"房价这么高肯定不正常,当前北京、上海等地房价已经远远超出一般人的购买力。"对大城市房价为何能居高不下,黄怒波列举出四条原因:一是存在通胀预期;二是因为流动性过剩,企业尤其是国企手里"不差钱";三是实体经济不景气,制造业缺乏投资机会;四是一些大企业,包括部分央企,没有发挥好带头作用,纷纷高价拿地,为房地产市场推波助澜。
虽然高房价不是正常现象,但黄怒波不敢断言房价会不会下跌。"中国地域差别太大,北京、上海很发达,对地产的投资性、投机性需求也比较多,房价高有它的理由。"黄怒波认为,从长期看,城市房价依然会呈上升趋势。
黄怒波认为,要解决高房价问题,地方政府就应严格按照中央有关规定,对开发商的囤地行为进行严厉查处。而为抑制房地产市场存在的投资和投机需求,黄怒波则建议尽快开征物业税(专题论坛)。"为避免加重低收入者的负担,可以只对第二套房开征物业税。同时,不同的房子应该有不同的税率,价格高的多缴税,这样比较公平。"对黄怒波的观点,在接受记者采访时,北京首创集团总经理刘晓光表示,央企介入房地产与"地王"频出没有直接关系,"谁(高价)买地无可非议,资本本来就是逐利的,楼市'地王'频出也是正常的。地产行业并没有国进民退。"房地产业当然是暴利行业对于高房价下的行业暴利,很少有开发商愿意承认其中存在暴利。对此,黄怒波回答说:"房地产业当然是个暴利行业,如果没有暴利,为什么各类企业都来搞房地产?哪个地方羊,那个地方的草一定,这是很简单的市场规则。"房地产业的利润究竟有多高呢?黄怒波说:"这得看你怎么计算。房地产业现在普遍实行预售制,比如,一个20亿元的项目,自有资金有5亿元就行了,其他可以通过预售来解决。如果以项目结束时总的投资额来计算,利润率可能有15%到20%;但如果以自有资金计算,利润率可能高达100%到200%。""银行贷款进楼市还不多"对黄怒波认为的造成目前房价高是因流动性过剩等,中国社会科学院副院长李扬表示,这只是"市面上流传的故事"。李扬表示,用银行贷款进入房地产市场和股票市场的情况还不多,从管理的角度来说,危险还不是很大。因此要控制资产泡沫,就应从资产负债表来进行控制,而不是简单地控制股市和房市。
"银行资金并没有什么偏向,贷款仍然是很严格的,按揭贷款也按照国家规定。"刘晓光指出,实力强一点的企业都可以发行债券,在资本市场再融资,所以也不存在国有企业对银行资金挤占的问题。（来源：人民网）
中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一，九日在此间举办的财经中国经济论坛暨二00九国际地产投资高峰论坛上称，中国房地产基本回暖的态势已基本形成，企业投资者的信心正不断增加。
朱中一认为，放眼未来，中国至少在二0二0年以前仍将处于工业化、城市化的发展中，中国作为新经济体的地位不断提高，是房地产长期看好的最基本的因素。
作为中国现阶段国民经济的支柱产业和与中国百姓密切相关的民生行业，中国房地产业在改革开放三十年来，特别是一九九八年进一步实施财政住房制度改革以来，得到了快速发展，住房保障制度也基本建立，为城镇居民住房的改善、改变城乡面貌发生了重大作用。
朱中一坦承，中国房地产业虽已有较快回升，为国家经济发展的稳定做出了积极贡献，但必须看到由于国际金融危机尚未见底，中国发展还面临不少困难和问题，促进房地产业的健康发展的问题，仍有待研究和解决。维护房地产市场的回暖态势，促进房地产市场的平稳健康发展，仍需各有关方面业内人士不断努力。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，二00八年，受自身市场调整加上全球金融危机的影响，房地产市场遇到前所未有的挑战，房地产市场销售面积比二00七年下降了两成。北京、上海、广州、深圳、厦门等城市去年商品房销售甚至下降了四成。
去年下半年开始，中国政府果断出台一些政策，部分涉及到房地产政策，如保障性住房政策和针对开发企业与居民购房的金融支持政策，促进了房地产业的逐步复苏，对保增长产生的效应非常明显。
秦虹称，当前中国房地产特别是住房市场，基本需求仍然坚实。但她也格外提醒房产投资的风险。房地产投资一定是有风险的，应该适当加大投资的成本来规避这样的风险。（来源：中新网 杨伏山）
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2009年上半年，在房企促销让利以及国家出台各类救市政策的双重刺激下，购房者积蓄已久的热情得到充分释放，使得西安商品房销售量连续递增，在此带动下土地市场和二手房市场也呈现出“火爆”的场景，回暖已成为上半年楼市的主旋律。
然而，2009年下半年西安房地产市场是否能像上半年一样，销售屡创新高，价格平稳上扬，购房热情依旧呢？很多业内人士和专家认为，要延续上半年的市场，西安楼市仍有很多工作要做。
回落7月
警惕市场变化
7月楼市进入传统意义上的“淡季”，30个城市的商品住宅总成交面积环比下跌约4%，其中15个城市的成交面积环比下降，北京、上海、广州、深圳4个一线城市首次出现月成交量全部下跌的局面。对于西安而言，本月商品房销售量虽然和去年同期相比仍增长了50%以上，但环比也下跌了4.65%，西安楼市成交局面冲高回落。其实，市场的变化并不是由于简单的淡季原因引起。
有关专家认为，经过前几个月的成交量持续攀升，开发商的资金链已相对稳健，而面对高涨的销量，部分房地产企业为获得短期经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，到7月西安房价“个涨”已经演变成为“普涨”。据调查资料显示，目前西安70%的房企对下半年的楼市呈乐观态度，近几个月内对价格都进行了不同程度的上调。价格上调是此次成交量回落不可忽视的影响因素。而对于购房者来说，虽然购买的热情依旧，但涨价之后将引起选购周期增长。
七月西安楼市回落一方面受价格因素的影响，另一方面源于去年压抑的刚性自住需求在上半年集中成交后逐渐消耗，以及短期内市场供应的产品超过了购房者的承受力，产品结构上的失衡等等因素。
7月销量冲高后的回落不得不让人有所警示：房地产调整仍未结束，如果房地产企业为短期获利“追涨杀跌”，市场或会再次陷入困境。
关注政策
楼市仍需谨慎
2009年上半年，由于2008年中央及西安市政府颁布的各项救市政策作用逐渐显现，形成一股推动西安楼市前进的助力。在下半年，如果宏观经济能够迅速走强，国家同时放松银根，政策力度有效释放，西安房地产市场将可能经历一个较短的调整过程。西安楼市在政策企稳的保障下，或将继续走热。
从2009年上半年西安整个房地产发展的环境来看，在政策企稳的前提下，短期内通胀预期不会令西安商品房销量出现大幅回落。但近来国家一直强调要抑制房价，并出台一些政策，下半年楼市应该更加谨慎。
供应增加
放量冲击市场
在2008年西安房地产开发企业经历了“寒冷的冬季”之后，今年市场的开工量将进一步增加。据资料显示，2007年全年商品房施工面积为11853024平方米，2008年全年商品房施工面积为8386570平方米，与2007年相比下滑29.25%；而2009年上半年商品房施工面积就达6024890平方米，仅比2008年全年少2361680平方米，基本达到2007年半年的水平；新开工方面，2007年全年商品房新开工面积为10111205平方米，2008年为8307191平方米，而2009年上半年商品房新开工面积为5175226平方米，已经占2008年全年的62.3%，占2007年全年的51.18%。由此可见，下半年将进入新一轮的“开发热”，预计开发量将赶超2007年。
有关专家认为，“开发热”有可能再次引发新一轮楼市阶段性供大于求的局面，这样一来，供需双方又将陷入僵持，楼市销量将再次下滑，观望氛围有可能会再度显现。
据了解，目前部分楼盘已经取消了前期的优惠措施，甚至开始提价，但如果开发商在增加开发量的情况下普遍大幅提价，有可能会使有所好转的购房承受力下降，并挫伤购房者的积极性，这一杀鸡取卵的行为也将会大大延缓楼市的复苏。
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