就在国企大规模进入房地产市场之际，外资机构投资的焦点从二线城市重回一线城市，这向中国经济暗示了什么 。
近期，国企在房地产市场表现强势，国企特别是央企更是多次成为"地王"买家。与此同时，外资机构投资中国内地房地产市场的重点正从二线城市回到一线城市。
一些业内人士提出，部分国企借助资金优势进行"非理性"扩张，将对房地产市场带来较大冲击，刺激房价过快上涨，加速泡沫产生，并增加后市调控的难度。
针对有关部门将对房地产领域外资"松绑"的消息，接受《瞭望》新闻周刊记者采访的多位专家认为，"松绑"外资投资对内地房地产市场所带来的冲击不容忽视，当前宜探索加强房地产领域的外资监管。
国企表现强势
来自上海房地产研究院的数据显示，今年前3季度，房地产企业销售额前十强中，仅有绿城集团、恒大地产和富力地产3家民企和世茂房地产1家港企，包括前3名在内的其余6家企业均为国企。戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏说，2007年A股市场排名前十的房企中有6家是民企，而今年则是国企"一统天下"。
在土地市场上，国企表现比较强势，是部分"地王"的主要买家。今年4月29日，杭州上城区投资控股集团有限公司以7亿元夺得南山路勾山里B地块，楼面地价高达4.6万元/平方米，成为今年楼市回暖过程中重点城市"地王"。
国有资本主要通过三种途径进入房地产市场，一是通过地方政府控股的城投公司进入当地的一级土地开发市场；二是凭借资本优势进入土地二级市场；三是收购优质写字楼等持有型商业物业。其中，土地市场是国企争夺最激烈的领域。
目前活跃在房地产市场一线的国企可分两类，一类是保利、绿地、中海、中粮地产、招商地产等老牌房地产国企，另一类是中铁、中冶、中化、中电等新兴房地产央企集团。
有媒体报道称，国资委分管的130多家央企中，逾7成涉足房地产业，其中以地产为主业的有16家，辅业包含房地产的则达80多家。
与此同时，部分民营房地产企业出现退出重点城市苗头。《浙商》杂志日前针对30家较为知名的民营房企作了调查。这30家房企中，有18家房企今年以来没有拿过一块地。绿都控股集团有限公司董事长邵法平说："我们对明年的形势还看不清楚，而且目前地价过高，我们不敢贸然拿地。"而在拿过地的12家民营房企中，有7家企业所购土地位于南宁、黄山、镇江、绍兴、温州、宁波等二三线城市。
贷款变得"特别宽松"
上海徐汇区一大型国资房企负责人告诉本刊记者，今年以来公司贷款变得"特别宽松"，往往是多家银行主动找上门，请求"帮帮忙"贷点款。
民生银行日前发布的《地产金融蓝皮书》认为，国有资本涌入房地产市场，有三大因素：首先，融资能力强，融资成本低；其次，国企的主业正因消费不足而导致产能过剩，房地产行业去库存化进度远比其他行业理想，国企急于扩大房地产比重；再次，央企多为垄断性行业，可以用垄断行业的利润弥补房地产行业短期的微利甚至亏损，以快速扩大在房地产行业的份额。
本刊记者采访了解到，原先国资委规定只有16家央企可以进入房地产业，其他企业不能进入。但近年来，央企的部分企业，特别是传统加工企业、生产制造企业效益下降，出口又受影响，所以企业倾向于在房地产业中加大投资。
长期研究楼市的上海市政协人资环建委专职副主任孙钟炬认为，国企纷纷进入房地产业，既是"冒险意识"推动，也是"利益驱动"使然。今年以来房地产业迎来了一个反常的"黄金时期"，更增强了企业的冒险意识。此外，目前房地产业是一个"短平快"的行业，效益高，风险却小，被很多企业视为很好的投资渠道。
"国企热"之争
目前，对房地产业"国企热"仍存在不同认识。赞成者认为，国企尤其是央企拥有稳固的资金链和强大的开发能力，能促进土地资源的充分利用和深度开发。还有人认为，国企拿地是行政力量对房地产市场的管控手段之一，将为日后的按市调控创造更多主动权。
而一些业内人士认为，国企"强悍"入市，是抬高地价，加快房价上涨的重要原因。港资房企汤臣集团董事助理赵勤奋说，以上海为例，目前外环线以外，楼面地价超过1.5万元/平方米的地块国企都敢拿。以此推算，郊区房价就要达到每平方米两三万元。如果一两年后这样的价格卖得动，那说明房价上涨得太快了，如果企业不开发，那就是炒地，借此融资圈钱。
赵勤奋表示："我们不怕国企进来，但如果有些企业不考虑资产、财务负债率，而只管依靠巨额的银行贷款和股市融资，非理性地拿地，那将对市场造成很大冲击。"
有关人士建议，可进一步加强对信贷资金流向的监管，防止资金过量流入房地产市场；尤其要规范不以房地产为主业的国企的投资行为，严控国企资金非理性进入楼市。此外，还可完善国企投资房地产的风险评估和风险控制，严查国企炒楼、炒地行为。
外资重回一线城市
就在国企大规模进入房地产市场之际，外资机构投资的焦点正从二线城市重回一线城市。
国际知名的物业咨询公司--戴德梁行中国行政总裁张国正近日接受本刊记者采访时说，由于
一线城市高档物业楼盘集中更具投资性，今年以来，北京、上海的房地产开发用地再次受到外资机构的青睐。
今年上半年，外资机构在北京、上海、深圳的大宗土地成交额分别达60亿元、35亿元和7亿元，外资机构在北京、上海的大宗土地成交量比去年同期增幅较大，仅深圳同比出现下降。而过去被认为是外资机构投资热点的二线城市，如成都、大连、武汉、重庆、天津等5个城市中，仅有重庆在今年上半年外资机构大宗土地成交额与去年同期持平，约为18亿元，其他4个城市均出现不同程度的下降，其中成都从去年上半年的21亿元下降到今年上半年的不足10亿元。
张国正告诉本刊记者，由于中国内地一些地方近期实行了简化和放宽外商投资房地产企业的外汇登记手续等"松绑"政策，外资机构在内地房地产市场投资正呈普遍回升势头，比较活跃的有和记黄浦、新鸿基、凯德置地等香港和新加坡的开发商，以及汉斯、西蒙地产、普洛斯集团、铁狮门等欧美开发商。
今年上半年，外资机构在内地购置房地产开发用地资金超过1100亿元，去年上半年为1388亿元，去年下半年为610亿元。今年上半年，住宅和城市综合体项目成为外资在一线城市的投资新热点，其中住宅和城市综合体项目占了外资份额的88%。
"松绑"外资是否可行
近年来，我国对外资投资房地产业采取诸多限制措施。2006年7月，国家六部委出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；2007年5月，商务部、国家外汇管理局发出了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，同年底，商务部在《外商投资产业指导目录(2007年修订)》中取消了鼓励外商投资"普通住宅的开发建设"类别，同时新增"房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司"为限制类等；但今年以来，有关部门将对外商投资房地产"松绑"的传闻不绝于耳。
浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权等认为，当前，内地房价快速上涨的一个重要原因，是内地房地产开发商和一部分较高收入投资者，乃至少数境外房地产投机者之间的博弈。因此，境外资金对国内房地产市场的冲击不容忽视。
近年来国内房地产门槛不断提高，不少房地产开发企业逐步转向更多地争取外资，寻找私募资金来扩大与补充企业的盘子。国家对房地产领域利用外资进行了限制，等于堵住了房地产企业"联外"的去路，因此房地产企业普遍不看好"限外"政策。
过去外资很少直接进入国内房地产开发领域，往往选择项目收购、产品买卖的方式，造成外资在国内房地产市场所占比例不大的假象。与欧美房地产市场低迷的现状相比，内地房地产市场的高将促使更多的外资机构、更大数额的外资进入。
随着人民币进一步，国际热钱通过各种途径和渠道挤入中国市场，目前无论在房产开发的一手房交易市场，还是在二手房市场，已频频出现外资整体收购及兼并的信息。大量国际游资通过地下钱庄等非法渠道进入中国股市、楼市，不仅对于日益飙升的房价起到了推波助澜的作用，还直接危及国内的金融安全。
加强外资监管
"现在内地房价仍处在非正常上涨通道，已给进来的外资带来了超乎意外的好处，可以预见的是，国外的游资会继续一拨一拨地潜入我国内地房地产市场。"北京大学房地产研究所所长陈国强说，"现有的外资房地产项目如需进一步融资该怎么办？政策未明确。近年来出台的一系列房地产'限外'政策执行刚性如何，还需时日检验。"
外资由于财力雄厚，对市场风险承受能力强，在与内地开发商的较量中往往处于上风，几乎成了近年来房地产调控的"死角"。华东师范大学国际关系与地区发展学院的余南平教授认为："目前必须限制外资进入，让他们只能投资企业，不能投资房地产。"
此外，一些地方为了发展，视外资为"救世主"，给出优惠条件吸引外资，以"启动"房地产市场，推动房价上涨。佑威房地产研究中心研究员薛建雄建议，国家要考虑适时开征土地增值税和出台更为严密的房地产领域"限外"政策。如果从严实行，对高涨的房价可以起到抑制作用。 （来源：新闻周刊）
近期国内地产界围绕“地王央企造”、“国进民退”的争议不断,昨日,地产专业服务的跨国企业———仲量联行发布的研究报告《正在崛起的中国机构投资者》似乎也印证这一点。这份白皮书重点指出,中国房地产投资市场正处于重要的结构性转型期,未来中国房地产市场的大宗物业投资力量将从国外企业转变为国内企业,且主要是国有企业。
新参与者陆续“进场”
该份白皮书分析了中国房地产近些年的形势变化,以及金融危机对于世界范围内的普遍影响,致使国际机构投资者对中国房地产市场参与的放缓和停滞。
仲量联行北京研究部主管覃晓梅指出:“2009年上半年,外国资本在中国主要大宗物业投资市场中所占的比例从2005年达到的近60%下降到10%以下。与此同时,大陆投资者在投资领域开始变得更加引人注目,2009年上半年,他们在整体大宗物业交易中所占的比例约为70%。”
白皮书考察了各类现有的国内投资者以及新进入的国内投资者,指出了国有企业、保险企业、房地产投资信托基金和政府基金正准备进入房地产物业投资领域。由于这些新的市场参与者的出现,物业投资市场格局的变化将会对中国和外国投资者产生的影响,包括竞争的加剧、市场透明度的增加,价格上涨的压力,以及继续扩大的投资规模。
新《保险法》将改变投资版图
2009年10月1日生效的修订后的《中国人民共和国保险法》允许保险企业将投资范围扩大到房地产市场,这一举措将成为正在悄然变化的中国房地产市场的里程碑。
仲量联行中国投资部总监翰德伟表示:“中国房地产的大宗物业投资市场的投资主体正从外商投资过渡到国内的机构投资者,而中国国内保险企业直接进入房地产物业投资市场仅仅是这一重大转变的步。
中国大陆的市场参与者主要包括:国有保险企业、大型国有企业集团以及很快会投身其中的房地产投资信托基金。在他们崛起的同时,外国机构投资者正遭受着全球经济衰退的挤压。”
翰德伟表示:“就当前的形势而言,外资机构投资者的购买力正处于历史性低谷时期,而国内企业受到鼓励,并积极进入这一市场,这将成为中国房地产市场的转折点,但外国投资者的作用不会被完全遗忘。我们殷切希望中国通过现有的以及新的合作方式,与国际资本保持在资本与专业知识方面的合作。总体而言,伴随着当今市场的迅速变化,无论是国内投资者还是国外投资者都要适应新的环境并塑造中国新的物业市场投资格局。”
来源：新快报
潘石屹变鬼子拷问土地制度困境
日前,著名地产商、SOHO中国有限公司董事长潘石屹发博文称:他周末带小孩去一个小区;他的出现让小区内突然紧张起来。“房地产商来了!”“潘石屹来了!”“要拆我们家的房子了!”这些信息在小区内通过电话、短信等各种渠道快速传播着。这是一个“小产权房小区”,上周政府刚贴出公告,要拆他们的房子。潘石屹表示,他走出这个小区想起来都后怕,有点被当成了“鬼子进村”的感觉。
博文在网上引爆了被压抑的普遍情绪。
网言
小产权房才是实事求是
网友“高老头”:较之远脱离民众购买力实际的“房地产市场”,小产权房才是实事求是的产物。土地还是那个土地,为什么国家要收回去再转手倒卖,不就是为了从中渔利吗?这明显不合理。
卖地收入应上缴中央财政
网友“自由的鱼”:众所 房价高涨原因有三:一是腐败行为变相推高房价;二是拍卖土地收入是地方财政收入的重要组成部分,地方政府有推高地价的动机。三是房产商的贪婪。解决之道:一、加强反腐;二、卖地收入全部上缴中央财政;三、对房产商征收暴利税,然后补贴购房者。
小产权房“合法化”有利社会稳定
“精英”:潘石屹的幸与不幸
以市场精英而非体制宠儿的面目出现的潘石屹至少是一个真诚的人。
有能力的人并不需要刻意回避尖锐的社会矛盾和弱势者被制度、法律所强加的生存困境,因为正视这一点恰是一种消极的公共责任担当。
强调这一点肯定很重要:中国社会结构这艘船翻了对谁都没好处——特别是财富来源依赖于这个社会结构稳定的精英。更愿意在中承担真正的市场风险,而不是在伪市场中承担政治社会风险的潘石屹估计对此感到不幸:在中国的弱势者眼中,精英的身份已经让他和从20世纪90年代中期就开始形成的“精英联盟”这一中国改革的分利集团联系在一起,成为“他们”中的一部分。
潘石屹通过自己的遭遇可能理解,弱势者被中国分利集团损害得越深,他们就越无法准确地判断哪些“精英”的财富是通过市场所创造,哪些又是靠体制和权力攫取;或者,这种区别在既有的社会财富分配格局及其所酝酿的情绪中已经无足轻重。
“鬼子进村”前须先拒斥权利的“在场”
“鬼子进村”对于中国人来说是一个痛苦的记忆。但在强者和弱者不对等的生存格局中,变化的不过是界定身份的符号而已。谁是“鬼子”,“村民”是谁,并不改变“进村”的本质。
近年来风起云涌的“野蛮拆迁”在中国大地上定格了这样的典型情境:在不容置疑地下达“拆迁令”(一种权力的警告)后,政府或(和)开发商出动“拆迁队”,干净利落地将小区房子夷为平地。居民若有阻拦性举动可能还会遭到暴打。而心太急或有恃无恐的官-商,甚至都不屑于预先启动“警告”的程序,半夜三更即出动拆迁机器进行强拆。
城市的扩张和拆迁改造并不仅仅是一场激进的现代化运动,而且是一场利益分配的盛宴。这场盛宴的目标就是在官-商同盟和民众之间构造一种零和博弈。因此,在很多时候并不需要预设作为利益相关方的居民在与官-商的博弈中具有平等的谈判权。甚至,不需要预设他们对于自己的房子(也即财产)拥有一种必须被尊重的法律地位。
阻止小产权房变成商品是官-商的本能
制度和法律作为看似公正的工具背后隐含着权力及其盟友的利益诉求。在一个拒斥权利的“”地位的政治社会结构里,仅仅是利益本身就可以导致制度和法律对民众的某些权利予以蔑视。
小产权房的存在价值可能并不需要谁来赋予。它对农民和没有房子的人的巨大意义,以及对以高房价为表征的中国房地产市场的“证伪”,已经为它的“合法”打开了逻辑通道——剩下的只是承认而已。但它一旦进入市场将极大地冲击官-商的利益结构。在法律上遏制其变成商品成为相关利益者的一种本能反应。
权利被拆解,或限制某些内容,其逻辑后果就是权利的崩溃。不能交易的小产权房,也逻辑地意味着它可以被拆除,无论是以“市场”还是“国家”的名义。
潘石屹进入小产权房小区被视为“鬼子”,折射出在强大的官-商利益同盟威慑下小产权房的朝不保夕。居民的如临大敌表明,他们对于如何保住自己的房子已经感到绝望。没有什么可以消除他们的精神紧张。
小产权房的“违法”不是问题实质
不是所有人都愿意当缩头乌龟。潘石屹说得非常正确:房价的实质是土地问题。小产权房也如此。它的“不合法”,根源即在于土地制度对于“所有权”的抽象规定一直拒绝落实到个体层面。
换言之,“不合法”的潜台词是:个体无法逾越“集体”和“国家”层面获得土地权利及其。当然,“集体”和“国家”可能仅仅是相关权力者的别称。
当土地可以在蓬勃的城市化运动中增值时,相关进入权力及其盟友的口袋而无法变成对于一个社会的稳定具有重大意义的国民财富,这一点并非合理,而是必须遭到唾弃。
说小产权房“违法”并没有问题,但这种“违法”只能从“形式”而不是“实质”的意义上来进行理解。不具备道德基础和社会福利内含的“形式”规定,很难赋予一种针对某个事物的法律处罚以真正的合法性。根据正义原则,限制“小产权房”交易的法律可能无法自我辩护,而是应该寻找一个证明自己“正当”的道德基础。
很难期待小产权房的存在会倒逼中国土地制度改革,同时也难以对小产权房的“转正”保持乐观。但是,这一点肯定没有疑问:小产权房合法化有助于消除威胁中国社会稳定的诸种因素——特别是劫持了中国社会的官-商利益结构。
：以“省地节能环保，共筑明日之家”为主题的第八届住博会将于11月盛大召开。购房者在居住生活中遇到的种种问题，将可以通过哪些新技术新产品得到解决？让我们一起来畅想“明日之家”，房天下将邀请国内外著名专家与您面对面>>>>> 根据中原地产统计，9月十家标杆房企销量为256万平方米，环比增加了10％，而8大主要城市（北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州）9月一手住宅成交量环比降17％。9月底，十家标杆房企已领预售证而未销售的库存面积总量达620万平方米，环比下降14％，下降幅度有所放缓。 开发商未主动降价 据悉，"银十"十大标杆房企成交均价为10715元/平方米，环比下降2％。均价虽有下降，但从在售楼盘的报价来看，开发商尚未开始大幅的主动降价。以广州为例，楼盘的优惠折扣较少，促销活动也不多，个别项目仍有涨价；成都的大部分楼盘也仍在频频涨价。 复地，金地，绿城，招商4房企成交价均价环比有所下跌。其中绿城下降幅度高达30％，主因是销售产品结构的影响：8月豪宅供应较大，热销项目位于上海、杭州；而9月豪宅供应较少，热销项目主要来自长沙，合肥等地。而均价涨幅最明显的房企为华润。 土地市场热度不减 据悉，9月标杆房企拿地合计达31幅，购地金额跃至465亿，环比增加近40％。其中万科本月公告新增9地块，绿城新增土地8块。万科，绿城，今年以来获各类融资（包括两家企业各获得的银行授信额度，万科预计增发A股的收入，及绿城与平安信托合作协议中所注资金）分别达612亿，470亿。近几月，一线城市一旦有土地推出即遭开发商竞相争夺，导致地王频频出现。 在部分城市，一路高企的房价逐渐超过自主需求的承担能力，抑制了这部分需求，由此引起的观望情绪将继续影响中低端住宅的销量。另一方面，标杆房企近期融资渠道仍然顺畅，购地、兼并等举动活跃，显示政策方向尚未转变，市场环境依然有利于开发行业。中原地产项目总经理黄韬分析，综合两方面影响，预计10月标杆房企成交量可保持平稳。 据分析，上月房价有所下跌，主要受一线城市销量减少的影响，而非房企的主动降价。由于二季度以来市场的繁荣，目前大部分房企已接近完成今年销售目标。由于融资市场持续畅旺，房企资金充裕，仍可高价拍地。加之库存量处于低位，因而房企策略上并不急于出货，尤其是大型房企主动降价的可能性不大，10月房价仍可保持平稳。此外，标杆房企在土地市场的成交继续攀高，一方面得益于融资助力，一方面也与政府所推地块的质量有关。一线城市的土地或二三线城市的黄金地块一旦出现必然引来房企竞相追逐，因此未来土地市场的热度主要取决于土地的供应。 （来源 信息时报 罗莎琳） 一线城市地产商疯狂拿地 二线城市房价创新高 来源：经济参考报 近期，国内一线城市住宅用地市场呈现出与2006年、2007年相似的活跃状况，但又展现出新的特点：买地几乎成为一种“勇敢者的游戏”，比如，土地门槛进一步抬高、土地集中度加大；此外，国企成为拿地乃至争夺地王的“急先锋”。 鉴于近期一线城市地价过快上涨、“地王”频出的状况，业内人士认为，应在保持土地市场健康平稳发展的前提下控制地价飙涨，为此应进一步加快推地，稳定供应预期，同时要完善供应、出让方式，此外还要对国企重金拿地的现象密切监控，适当减弱土地市场的虚拟资本因素。 进入“门槛”抬高一线城市土地集中度加大 近日，土地市场成交价格纪录不断告破。9月30日，绿地集团以72.45亿元的天价摘得上海徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块，这是今年以来最贵的土地。此前的“地王”称号属于上海普陀长风生态商务区长风6B(B6)、7C地块，由中海地产以70.06亿的天价竞得。面对这些天价地，一些开发商开玩笑地说：“太猛了，一般的开发商根本玩不起！要买这么贵的土地，只有回去先开银行。” 某知名港资房企在上海开发过多个大型楼盘。楼盘销售加上银行授信，使公司目前可以动用的现金超过100亿元。不过，该公司于6月、7月先后竞拍长宁区周家桥街道91街坊地块和青浦区赵巷镇地块，均告败北，其报价均比最后的成交价低20%左右。今年以来的两次失手，让这家房企的高层十分意外：“这在以前是很少见的。没想到土地市场的门槛已经抬得这么高！” 中指研究院的统计数据显示，今年1月至8月，北京、上海、广州等10个重点城市中，有九个城市住宅用地成交溢价水平高于去年同期水平。该研究院向记者提供的统计图显示，今年4月以前，北京、上海、深圳等一线城市成交土地溢价率大致在40%以内，进入6月后地价飙涨，溢价幅度至8月时均接近乃至超过100%。 随着门槛日高，一线城市优质地块正加速集中于少数大型房企之手。今典投资集团董事长张宝全说：“现在，你要在北京做房地产，哪怕是在四环以外拿块地，起码也得4、五个亿，否则你是很难能进场的；土地市场已画了一条线，一些实力在几百万、数千万的公司都被‘洗’出去了。” 土地市场“国进民退”国企频成“地产大鳄” 戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏说，今年的“地王”跟2007年相比已大不相同：2007年拿地的还以民企、外企居多，但今年已是国企的天下。当众多民营开发商被迫退出市场之际，正是各类国企纷纷进场之时。 今年以来活跃在土地市场的国企主要有两类，一类是保利、华润、绿地等以房地产为主业的地方国企或央企，另一类是中化集团、中电集团等大型工业国企集团，房地产已成为其重要的“副业”，这两类企业的共同特点是：资金雄厚，在信贷融资领域较其他企业更具优势。8月4日，国家统计局网站刊发文章，特意提到当前很多纺织企业、制药企业等高价拿地杀入房地产行业，其产业结构及经济的可持续发展令人担忧。日前有财经媒体报道，当前国资委分管的百余家央企中，逾七成企业涉足房地产业，其中以地产为主业的有16家，辅业包含房地产的则逾80家。虽然上述数据准确与否尚有争议，但“国进民退”恰是目前房地产市场一个不争的事实。 中国社科院工业经济研究所企业制度室副主任余菁撰文认为，作为一个竞争性领域，房地产行业并不太适合国企尤其是央企大举介入；但房地产又是一个资本密集型行业，对金融支持的依赖度高，这又为国企在其中“有所作为”埋下伏笔。业内人士还认为，国企的大举进场、重金出手对地价起了一定的助推作用。房地产业这一现象对后市利弊几何，尚有待观察。 加大供地量稳定市场预期 位于上海郊区的青浦区赵巷镇在2007年和今年7月，先后诞生了两块“地王”，两地块每平方米楼板价分别高达1.07万元和1.45万元。两块“地王”的产生都有些“突然袭击”的味道：较长一段时间内没有推地，偶有好地上市，便遭到开发商激烈争抢，地价由是飙升。 上海市规划和国土资源管理局副总工程师蔡顺明认为，“地王”的产生是个偶然现象，原因之一就是当地土地供应短缺，“土地供应不足，推地缺乏系统性，无奈‘打一枪换一个地方’，这不利于稳定供应预期，也易使地价被非理性地推高”。 中国房地产业协会副会长顾云昌表示，楼市平稳的关键还在于土地供应，每个城市需要有滚动性的土地供应计划，通过预计需要多少楼盘量来推地，保持相对稳定的供应节奏，通过增加土地的供应来平抑过快上涨的房价、地价。另有一些业内人士提出，“一刀切”的直接的行政控价手段并不可取，一线城市加快土地供应才是当务之急，但对商品房用地和保障房用地的供应要“双管齐下”，不可偏废。 据蔡顺明介绍，今年上海将对历年积累下来的“批而未用”的1077公顷住宅用地进行分类处置，对已具备开工条件但因开发商原因而未开工的土地，将加大督促和处理力度。此外，上海还决定建设6大保障性住房基地，以及以中低价商品房为主的9个大型居住社区，分别位于嘉定新城、青浦新城、南桥新城、临港新城等，这15个住房基地的建设用地总面积将超过60平方公里。 增加供应“提前量”完善出让方式 开发商嘉禾实业有限公司执行总经理刘飞说，房地产企业最烦恼的事之一，就是不知道土地会在什么时候、以怎样的底价推出，尤其是在一线城市，企业都盯得很紧，但谁都不清楚价格会怎样，“于是大家只好‘蒙’，出来一块地，就一齐争抢”。他说，如果大家打的都是“无准备之仗”，市场就必然充满偶然性，土地价格就容易在短期内被非理性地抬高。 蔡顺明介绍，上海下半年将试点实施土地出让“预申请”制度，土地管理部门将提前公示半年或全年的供地计划，以便于开发商有针对性地制定拿地方案。此外，还将公示土地开发涉及的环保、消防等多个部门的相关意见。对公示土地有兴趣的开发商，承诺合适的价格，便可以直接和土地管理部门进行“对接”，进入“预申请”。土地管理部门随后将根据申请企业的多少，决定土地是挂牌、拍卖还是招标。这种做法如果可行，无疑值得借鉴。 此外，长期调研楼市的上海市政协人资环建委员会最近还在一份调研报告中建议，要改变土地“招拍挂”中“出价高者”中标的简单办法，采用对规划、设计、环保、配套、房价等综合评估体系，从而使土地出让价降到适当价位。 严控“虚拟资本”防止市场“虚火” 上海房地产专家蔡为民说，防止地价飙涨，还应警惕上市房企中“地市”、“股市”互推互涨的现象；上市房企利用“地王”题材炒高股价、融资获利，既进一步抬高了房价和地价，也把银行、股市甚至地方政府一同拉进场内，某种程度上说，“土地资本化”比“商品房资本化”更具风险，“一旦房价和地价掉头向下，资本早晚会退出，地市、股市‘循环互推’的过程就会中断，楼市泡沫一旦破裂，开发商、股民、银行甚至地方政府都可能被套牢。” 在台湾有过多年房地产业经历的蔡为民介绍了台湾楼市的教训。1989年前后，在美元的压迫之下，台币迅速，大量热钱进入，不少上市房企接连买地、囤地，做高股价。1992年全球经济衰退、股市暴跌，台湾楼市也遭崩盘，价格下跌超过40%，很多上市房企倒闭，导致台湾楼市持续低迷10多年。专家建议，应密切关注资本市场对国内土地市场的渗入，必要时需建立政策“防火墙”。 国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌在署名文章中指出，应该扩大国有控股企业资本分红的范围与比例，扩大国有控股企业(包括非上市企业)国有股有计划减持套现，同时弱化国有大企业“资金充裕-投资房市-赚钱-再扩大投资房市”(的循环)，从而减少出现国企中标“地王”、虚拟资产市场膨胀、经济结构恶化等现象。
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