参加工作五年的张女士最近正打算在北京买第二套房。经过一番比较，她相中了南五环内的一新盘，一期开盘价在每平方米11000元左右。通过开发商关系，张女士内部认购了一套60多平方米朝东的一居室。张女士表示，现如今买房和打新股一样，讲究中签率，两三百套的房源，有上千个号在排队。像她那样的买房人主要是看好新盘日后的空间。
业内专家指出，在通胀预期及楼市向好的背景下，“抢新盘”的现象已经屡见不鲜，多数新盘推出的一期房源被一抢而光。楼市也频频上演“新盘不败”的传奇。
空间吸引投资者
根据北京市房地产交易管理网的数据，11月份北京共有41个项目拿到了预售许可证。其中，首次开盘的纯新盘项目有13个，主要集中在朝阳区及大兴、通州、昌平等远郊区域。从东四环和南五环的新盘认购情况来看，几百套房源往往引来上千人排队购买。而在10月16日北京华贸城还曾上演四千多人抢购700余套房源的“抢楼事件”。
房地产市场既有消费属性也有投资属性。新盘一期价格通常相对较低固然是吸引广大购房人的因素之一，与股市中“打新股”类似，纯新盘中所蕴含的投资价值也是吸引众多投资客关注的重要因素。
以张女士打算购买的北京南四环外的某新盘为例，一期开盘价11000元，60多平方米的小户型总价70万元左右。如果二三期每平方米提价2000-3000元，以首付四成的比例计算，几个月后张女士的投资率就可达到50%-70%。虽然还不能马上变现，但率远高于银行存款。
一般而言，中小型楼盘开发期为两三年。以目前的价格走势，项目完工结项后，张女士的投资率还会更高。
尽管一期开盘的项目往往是整个楼盘中地理位置及朝向相对较差的户型，但是由于相对较低的价格所带来的溢价空间，还是吸引了不少投资者。
“开发商通常采取‘低开高走’的销售策略。新盘一期定价较低，房屋品质也相对较差。这样做一方面是通过低价营造热销的气氛从而聚集人气，另一方面也在为未来提价预留空间。”一家地产销售代理公司的经理告诉中国证券报记者，“11月楼市本应走向淡季，但是近期不少新盘一经推出就成为‘日光项目’，购房者还是看中了日后的空间。”
业内人士指出，在计算房地产的实际率时，既要包含利息，也要考虑资本，而且资本的影响要远远超过利息。换言之，房地产未来价格的走势对于实际率更为重要。
多因素造就“新盘不败”
业内人士介绍，由于开发商普遍选择递进的开盘方式，因此越往后开盘的房屋品质和朝向越会好于前期。楼盘品质和位置的提升，意味着开发商建造成本和拿地成本提高，因此楼座因位置变化而调价5%是常规的营销策略。
一位房地产中介人员告诉中国证券报记者，纯新盘开盘价格留有溢价空间除了开发商的营销策略外，也可以从购房者的资金占用成本角度考虑。一套总价100万元的期房，首付款先交40万元，但是起码要等到1年以后才能交付。“算下来，这期间的资金占用成本和购房人承受的风险，也是应该考虑的。”而且从项目建设的进度来看，即使一期完工，但小区内的相关配套设施还未全部建成，购买一期房源的房主不能马上享受到开发商承诺的楼盘设施服务和周边环境。“而越到后面开盘的楼座，相应设施建设越完善，因此价格也会越来越高。”
此外，随着城市规划和交通轨道的建设，一些位于未来城市交通规划沿线的楼盘和处在价格洼地的房地产的需求开始增长。以北京为例，随着南城发展计划的公布，方庄、马家堡等地区的二手房购房需求增长了10%，该区域内楼盘的信心也陡然增加，吸引了部分投资需求。（中国证券报 于萍 林喆 ）
最近，只要你留意房地产楼盘开盘之后的新闻宣传，无一不是一个论调“开盘即热销或售罄”。而在业界同时也流传着这样一种声音，“商品房房源紧缺，已经出现供求失衡的现象”。就此现象或传言是否真实，记者经多方打听，寻找“事实”背后真正的原因。
优质房源紧缺抢房频发 近一个月，不少重点城市楼市出现抢购潮，北京、上海等一线城市，已经出现房源供不应求的情况。比如，上海已出现了严重的供求失衡的现象，刚推的新盘就被一抢而空，成交均价也直逼2万元/m2，北京也是如此，光本地购买力就在70%，而外来购买力也占到了30%左右，直接制约房源的销售量。
对于西安市场而言，截止本月20日，全市区销售640套房，成交均价在5733元/m2，住宅均价5310/m2。一位不愿意透漏姓名的业内人士表示，西安房源并不紧缺，有统计数字显示，日前，全市正售房源有12万套之多，根本不存在此类问题。西安作为二线城市，今年市场上成交的商品房套数，已经创下历年新高。
优惠政策到期引发抢房 在高新区某楼盘的销售现场，记者听到置业顾问对购房者说，“房贷7折利率即将到期，且面临取消的可能，要是不早点下订单，错过了这一机遇，到时候就白白损失了1万多元呐！”最近诸如此类的传言在各地肆虐，对房贷政策收紧的预期问题，引发购房者“恐慌”。很多购房者就为抢搭七折优惠“末班车”，纷纷下单，好享受到这部分优惠。
就此记者了解到，西安很多开发企业也是抢在年底前推盘，目的就是为迎合“优政将被取消”的消息，吸引消费者前来选房。记者也采访了某开发企业相关负责人，他表示本来打算元旦后开始推广销售项目，但由于目前市场情况较好，就趁势强推，我们当然是希望尽快回笼资金。
据业内人士李先生透露，“去年国家为了促进国民经济而推出的优政，是一种国家阶段性调整措施。我现在也是用按揭方式来供房的，从今年2月份开始，就享受7折利率的优惠政策。我认为这个政策至少会维持到今年年底前。即使到了明年也不会有太大的调整。而对于购房者而言，一定要稳住心态，不要盲目购房。”
故意捂盘造成热销假象 目前，房地产一个敏感性词语“捂盘”，再一次被炒得沸沸 。开发商“捂盘”到底是要达到什么目的，对于购房者而言，会产生怎样的影响？带着这一系列的问题，记者采访了陕西建祥物业代理公司总经理李连源先生，“开发商‘捂盘’是销售上惯用的一种策略，但今年市场上表现极为明显。比如说，某项目实际要推3000套房源，但一期只推出300套房源，供消费者选购，就营造出‘房源紧缺，热销的假象’。其实，这种‘捂盘’现象，突出表现在一些大盘上，看看销售价格就知道，已经到了破五奔六的线上，购房者往往容易被表面热销的现象所迷惑，必定会盲目购房。其实，我建议消费者可以多看看城西、城北、城东的这些区域内的一些中、小盘，只要项目本身五证齐全，没必要追涨杀跌，造成恐慌心理。”
“房贷优惠政策就要到期了，二套房贷政策也要收紧了，现在还能不能买房？”的确，在政策扑朔迷离，还不完全明朗的情况下，是否选择买房？买房时怎样“操作”才能多占便宜少花钱？为此，记者带着部分消费者的“疑惑”走访了相关的信贷专家和地产业内人士，集大家经验之谈为准备和正在购房的消费者们“省钱之道”出谋划策。
公积金攒到二套房用最划算
消费者：在西安某政府职能部门上班的小王在热线中告诉记者，早就打算在西安南郊买套婚房，从年初看到年末，眼看着房价一点一点的涨上去，近日终于在南郊某楼盘定了一套两室两厅的房子，现在他不知道是用公积金贷款划算，还是普通商业贷款划算。
专家意见：采访中记者发现，和小王有同样疑惑的消费者大有人在。据了解，所谓的“二套房”，指的是“利用银行贷款购买首套自住房后购买的第二套房”。也就是说，只要不涉及贷款买房，无论此前有多少套房产，今后贷款买房仍被视作“首套房”。
另外，信贷专家提醒消费者，与商业贷款相比，公积金贷款不但可享受首付二成的政策，利率上也更低。但是，如果选公积金贷款的话，第二次贷款只能在贷款全部结清后才能再次申请。一般购房者只能享受一次优惠。专家建议，打算将来购买第二套房的客户首套房应选商业贷款，第二套房用公积金贷款更划算。此外，如果公积金可用金额比较低，不妨选择公积金和商业贷款组合的方式。尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，限度地降低每月公积金的还款额。
等额本金比等额本息更省钱
消费者：家住沙坡村的马师傅刚在浐灞买了一套房子，眼下刚交过首付款，正在准备银行按揭的资料，他说，对于银行按揭的程序他一点都不了解，完全是听由售楼人员的安排去准备资料的，他想知道在当下“非常时期”办按揭手续时是否也有什么操作程序可以省钱。
专家建议：相关信贷专家告诉记者，一般按揭资料只要按照银行工作人员要求去做就可以了，其实最应该注意的是，现在多数银行实行的是等额本金和等额本息两种还贷方式，可是多数消费者对此并不了解，往往因此吃亏。所谓的等额本息，就是本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。而等额本金则是本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多；后者又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。如果以贷款20万元期限20年来算，等额本息要比等额本金利息高出1万多。因此，专家提醒消费者，有提前还贷需求的贷款人，选择等额本金这种还款方式要划算得多。但若还款总额超过50万元，还是选择等额本息比较合适，毕竟等额本金前期还款对于普通家庭来说压力还是太大。
质押贷款应对二套首付
消费者：刘女士在北郊买的商品房已经供了两年了，最近她又在曲江看中了一套房子，可是由于二套房贷收紧，按照总房款80万元来算，首付款额四成就得交32万元，对她来说负担稍微有些重，她不知道专家有什么更好的建议可以为她解燃眉之急。
专家建议：针对刘女士的问题，记者采访中了解到，多数专家建议刘女士可以用未到期的定期存单、长期国债、保单等办理质押贷款来筹措首付款，同时也可以向亲友借质押物贷款应对燃眉之急。建议刘女士可以按照自身情况办理一年、两年的短期房产抵押消费贷款。等旧房卖掉或是手头宽裕后，再想办法偿还这笔短期贷款，这样只用支付很少的短期利息，还可以提前购到心意的房子。
随着西安市城中村改造步伐的加快，西安的城市形象与群众生活品质均得到明显改善和提高，而借助城中村改造工程的深入推进，在经过一系列符合法律法规的市场运作后，一些城改商品房陆续进入房地产市场进行销售。业内人士对此看法不一，购房者对此类楼盘爱恨交加，开发商在开发、销售过程中步履维艰，政府对待城改商品房的态度经常模棱两可，城改商品房无疑成为西安楼市关注同时也争议的话题。
房源供应持续递增
2009年11月2日，位于西安北城的雅荷四季城开工奠基，引起了业内人士关注。一个普通的商品房项目开工奠基对业内人士说来很平常，之所以关注，是因为雅荷地产作为西安本土著名的品牌开发商，将自己的第四代升级产品与城中村改造结合起来，这一举动带有更多的象征和符号意义，因此引起同行关注。
雅荷地产的举动，似乎给未来西安房地产开发指引了一种方向，即可以通过参与城中村改造获得理想的开发地块。雅荷地产介入城中村改造，改变了以往人们印象中只有那些缺乏品牌知名度的小开发商或者刚刚转型过来的开发商乐意参与城中村改造的印象。
此后不久，同样位于经开区的鼎正·中央领郡和位于黄雁村十字的华豪丽晶项目分别展开市场推广，接受咨询登记。再加上市场上早已在售的兰蒂斯城、天伦·御城、常春藤花园等同类性质的城改商品房，西安楼市近半壁江山已被城中村改造的商品房所占据。城改商品房如雨后春笋般涌现在西安城区的东西南北，并且占据着得天独厚的地理优势，几乎与传统的房地产项目形成分庭抗礼之势。
一位房地产从业人员告诉记者，西安市自2005年开始正式启动城中村改造政策，经过几年的拆迁、安置和建设，一大批这样的楼盘在2007年以后逐渐上市，到2008年和今年，西安城改商品房的数量急剧增加。据他保守估计，2009年一年全西安市推出此类楼盘的面积不低于350万平方米。而根据数据，明年西安市计划回迁10万市民，相对城改商品房的供应量还会大增。
房屋销售遭遇尴尬
其实，很多购房者都对城改商品房情有独钟，这类楼盘的优势在于相对较高的性价比，还有处于城市传统中心区的地段优势，以及周边都很便利的生活配套和交通，成为一部分人最理想的房源。
记者在黄雁村十字的华豪丽晶采访了一名正在咨询的购房者，采访中，这位小伙子向记者大倒苦水，说现在的房价高的离谱，自己那一点收入根本买不起房，所以想买一个40多平米的小户型，看了好久，就觉得华豪丽晶这个楼盘各方面都不错，自己有意购买。但让小李头疼的还有城改商品房的手续问题，虽然价格较低，但是看了好几个，“五证”俱全的可谓是凤毛麟角，这一点让他迟迟不能下定购买决心，“心里始终不踏实”。类似小李这样的情况其实很普遍，作为行业记者，经常接到这样的咨询电话“请问**楼盘可以买吗，是一个城中村改造楼盘，有政府批文，销售人员说证件要晚一点可以办下来”。对于这样的问题，记者有时也很难回答，只能提醒读者“有一定风险，可以根据自身情况谨慎购买。”
经过记者调查了解，目前市场上在售的城改商品房项目绝大多数没有完备的证照手续，好一点的只有两三个相关证件。正是此种原因，严重制约了此类楼盘的销售，甚至被媒体曝光，使其销售陷入被动。对购房者来说，既看好这些楼盘的价格和区位优势，又十分担心将来拿不到产权证，可以说既爱又恨。
市场评述褒贬不一
针对大量城中村改造项目涌入市场，业内不少人士对此颇有微词，有偏激者认为“严重干扰了商品房市场的健康发展，导致西安房地产市场品质降低，是一种鸠占鹊巢的现象，对正常楼盘销售产生了冲击”。
陕西丹尼尔企业集团董事长王国庆对城改商品房的观点毫不客气：“许多村子打着改造的旗号大肆开发违法项目，严重违反市政规划，已经建起来的，政府还不好强行拆除。”王国庆表示，西安市每年这样的违法建设楼盘不下200万平米，大量违法楼盘都卖给了那些低收入者，这些人明知道是违法项目，没有证件，但是因为便宜，还是会购买。到最后，已经演变成了一个社会问题，不再是单纯的房地产开发问题。他认为，在城中村改造问题上，政府应该有更明晰的、更科学的政策和制度，要充分考虑到社会弱势群体在城市的生存问题，急需遏制城中村改造所带来的负面影响，否则其势必会影响整个城市建设的发展，而不仅仅是楼市。
雅荷房地产开发有限公司董事长徐束萍则认为，西安实施城中村改造是顺应社会经济发展潮流，是建设国际化现代城市不可逆转的趋势。将那些原来严重影响城市形象、隐藏巨大管理隐患的城中村进行拆迁改造，是一件造福于民的好事情。至于有人说城改商品房冲击楼市正常发展，降低楼盘品质，徐束萍则很不认同，她认为“一个楼盘的品质高低，跟土地来源没有任何关系，完全是开发商自身品牌和资金实力及经营理念的问题，一个有实力负责任的开发商不会做出低品质的楼盘。”徐束萍表示，城改商品房是西安楼市的有益补充，可以完善产品结构，有利于购房者形成梯级消费，只有百花齐放、百家争鸣的市场，才是一个良性的、健康发展的市场。
11月26日，迪拜宣布将重组其的企业实体迪拜世界，并将把迪拜世界债务偿还暂停6个月。之后，全球部分地区的楼市受到影响，一些物业买家转抱观望态度，减慢入市步伐。
坦伯顿资产管理公司墨比尔斯（MarkMobius）称：中国和印度的一些城市可能会步入迪拜后尘，原因是流动性充沛，IPO活络。
真的是这样吗？针对这些问题，国内地产专业研究机构在接受《每日经济新闻》采访时，分析了造就今年内地地产“大牛市”的原因，并对2010年展开了预测。
走势分析1
内地楼市有迪拜“影子”？
迪拜债务危机的本源，被认为是房地产危机。
中国投资协会秘书处处长赵庆明曾表示，迪拜大规模的房地产开发，导致向全球债券市场大举借债。迪拜神话的破灭，主要源于现金流收紧后购买力下降，房地产价格下滑，再加上债务到期，从而使危机爆发。
中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军指出，迪拜经济简单集中在房地产建设方面，甚至大量借助外来资金开发房地产，短期内或许能拉动经济增长，但从长期来看，这样做风险极大。
分析人士认为，某种意义上，今年的中国内地楼市也有“迪拜”的影子。在经济复苏过程中，地产业的表现最为突出，一些地区甚至出现了高度依赖房地产带动经济增长的现象。有业内人士甚至指出，房地产已经“绑架”了中国经济。
同策咨询与研究发展中心总监夏宇认为，单纯依靠房地产带动经济发展是非常危险的，不过，今年内地的楼市有特殊性。全球金融危机使外需大幅萎缩，尽管国家出台了众多刺激内需的政策，但收效不大，反而是投资拉动经济效果最为明显，房地产因此受益，出现了大幅增长。
研究中心总监陈啸天表示，与迪拜楼市大量依靠外来资金不同,我国受限外令等政策影响，内地楼市中的外来资金并不明显。（每日经济新闻）
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