楼市若持续高烧 4月内房贷政策或微调

西安房天下综合整理  2009-12-12 10:30

建设部一熟悉政策出台内幕人士告诉本报记者:虽然只调整了营业税,开发商也不要开心得太早,市场如果持续高烧,4个月之内微调房贷政策也有可能。”

营业税仅是楼市调控起步下一步将调房产税2009年12月12日00:52华夏时报郑盎晏耀斌我要评论(0)字号：T|T

12月11日,一天下来,21世纪房地产沿海赛洛城店的经纪人王奇才发现,“看房的人突然没有了。”由于个人住房营业税征免将在明年调整,最近几个月赶着买房卖房的人都算消停了,现在从头看房买房,已经赶不上优惠政策的末班车了。

最后一只靴子掉下来了？开放商们该不该偷着乐呢,所谓的房地产调整不痛不痒。

正如本报此前报道预测的,楼市政策明年走向要等到中央经济工作会议后才能见分晓,楼市政策不会急刹车,更不会一刀切。果不其然,2009年中央经济工作会议刚闭幕,12月9日国务院常务会议就对楼市政策进行微调:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。

唯有本来就计划要调整的营业税调整,意味着什么？住房城乡建设部房地产司司长沈建忠说:“营业税征免时限重新恢复到5年,主要是抑制投机性购房,最重要是增加短期炒作的成本。”

而建设部一熟悉政策出台内幕人士告诉本报记者:“抑制投机,但不抑制合理需求,加大供应但不收紧信贷。对开发商来说是利好。”但是,他也表示,“虽然只调整了营业税,开发商也不要开心得太早,市场如果持续高烧,4个月之内微调房贷政策也有可能。”

多位接受采访的业内专家也表示,营业税政策调整,也许不是最后一只靴子,而是推倒多米诺骨牌的块。后续的政策可能包括:增加中低价房供应,加强保障房建设。

而本报记者获悉的消息是,建设部正在对完善房产税进行讨论,此前,每次在针对房地产调控的讨论中,都有人建议,针对个人多于一套的房产,即使没有出租,也要征收一定比例的房产税。但是,每次都没有定论,曾经有一次非常接近于启用。

此前,2日从财政部传出消息,为完善房产税、城镇土地使用税政策,堵塞税收征管漏洞,财政部、国家税务总局近日联合下发通知,对房产税城镇土地使用税有关问题进行明确。

一些迹象表明,针对房地产业的政策调整才刚刚开始。

妥协的政策

在采访中,有地方财税部门官员向《华夏时报》记者表示,楼市政策最后只调整了营业税一种,这实际上是地方和中央妥协的产物。

这位人士最近多次参加建设部召开的楼市政策座谈会,他发现,在楼市政策后续上,部委和地方存在分歧,“上头担心泡沫吹大最后吹破,而地方则抱怨支持性楼市政策退出,最终可能影响地方经济。”博弈的结果,就是只调营业税,实际对高房价打压效果不大。

上下分歧,早已显现。此前在中央政策走向尚未最后定夺时,各地就纷纷“抢跑”,湖南、吉林两省对外明确表示,将房地产优惠政策顺延至2010年年底;安徽、内蒙古等固定资产投资仍有压力的省份,也通过各种形式提出建议,希望顺延地方性扶植房地产政策。

中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为,本次调整营业税,心理意义大于实际意义。

根据现行的优惠政策规定:自2009年1月1日至12月31日,个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

以一套买入价60万元卖出价100万元的普通商品房为例:以买入已满2年后出售来计算,若按照差价征收5.5%的营业税则是2.2万元;若按照营业总额缴税则是5.5万元。营业税政策调整为差价征收的话,投机者就会损失3.3万元;如果按照全额征收则损失5.5万元。

安邦集团研究总部分析师徐斌表示,对于炒家来说,一套房一月疯涨一二十万,区区五万的营业税的增加,只是蜻蜓点水。

下一步,房产税？

楼市政策是不是蜻蜓点水？调整当然不会仅仅是营业税一项。

中央经济工作会议已经开出了药方:要增加普通商品住房供给,加强廉租住房等保障性住房建设。而国家发改委主任张平12月9日在发展和改革工作会议上说,明年我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应。

本报记者了解到,建设部内部对房产税的讨论一直在持续中。

知情人士透露,完善房产税,可以起到一定的物业税的效果,而相对更容易操作。“因为物业税要通过人大,而房产税一直就有,只是在于一直并没有成为重头。”

据了解,房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,个人拥有非营业用的房产免纳房产税。

上述人士表示,由于投机者往往拥有多套房产,在几次讨论中,有专家建议缩小房产税减免范围,对个人多于一套的房产,哪怕它并没有出租,也要征收一定比例的房产税。如果能如此实施,房产税就能起到和物业税一样的针对保有环节征税的目的。

而此前几天,财政部、国家税务总局联合下发通知称,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税;产权出典的房产,由承典人依照房产余值缴纳房产税;融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

另一只靴子“信贷”

还有多位业权威人士表示,只要明年房价上涨超出政府底线,信贷政策也可能成为调控楼市的重头。上述建设部人士就明确对记者表示:“市场如果持续高烧,4个月之内调整房贷政策也有可能。”

调整房贷政策,也可以从宏观经济中找到视角。近日央视《经济半》就通胀话题向百余位经济学家和企业家进行问卷调查。结果显示:56%的经济学家、企业家认为目前我们正面临明显的通胀预期。近日闭幕的中央经济工作会议更提出:“要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系。”

北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋表示,决定房地产企业生存状况的最直接因素是明年的货币政策,如果明年下半年的通货膨胀风险加大,政策重点可能会从扩大内需转移到抑制通货膨胀上去,进而抑制流动性过剩,到时房地产行情会变得紧张,重现观望气氛。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受记者采访时提醒,虽然“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”明年将继续实施,但同时将“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。这说明,如果明年房价继续高涨,或开发投资过热,房地产调控不排除紧缩的可能。

抑制楼市泡沫,易宪容建议应该从第二套住房信贷全面收缩做起。还有知情人士透露,鼓励自住需求,现在的7折利率近期不会变动。但是现在极宽松的二套房贷政策一定会收紧。

除了营业税,去年12月20日出台《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》关于二套房贷政策的截止期也是今年年底。易居中国分析师薛建雄表示,在确定二套房贷的实施标准时,银行都会首先引用《若干意见》,但该文件未对利率作出严格的要求。如此一来,银行都可以放松二套房贷款利率上浮10%的限制。

不过,银监会新闻发言人廖岷此前表示:“银监会始终要求商业银行坚持执行四成及以上的首付比例,这一政策从未进行调整。”但银监会针对利率并没有严格要求,根据不同情况利率可以有相应浮动的优惠。

上述知情人士表示,很多银行都对二手房贷实行优惠利率。但是,需要从严执行的时候,只需要银行方面出个通知就行。

去年10月27日起，商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70％，首付款比例也相应调整为20％。但这个优惠政策的有效期是到今年12月31日为止。而随着银行对二套房乃至首套房刮起“收紧”之风，越来越多的买房人开始纳闷究竟自己能够享受到多大的贷款优惠利率。

理财故事

银行房贷打折五花八门

王先生的家庭月收入一万元以上、没有任何不良借贷记录，现在想买一套市值150万元的二手房，向银行贷款30万元，究竟能否给予利率优惠呢？记者与王先生一起到沪上四家商业银行的个贷部门了解了情况——

首先来到的是一家国有大行。其杨浦支行的相关人士表示，现在最优惠的二套房贷仍然可以享受首付两成、利率优惠上可以打7.1折，前提是借款人的首套住房人均住房面积少于32.2平方米，这样借款人为二套房贷款时就可享受首套自住房贷的贷款优惠。要是住房人均住房面积大过32.2平方米呢？“这样的话，第二套房贷就不能以改善性住房来看待，首付就会提高至四成，但最优惠的利率还是可以打到7.1折。 ”这位人士表示。

记者随后致电另一家银行的客户热线，了解到二套房贷利率打折优惠还是存在的。交行的工作人员告诉记者，如果贷款额是房价的20％（总房价150万里的30万），那么只要借款人每月公积金多于400元，二套房贷借款人还是能享有基准利率打七折的优惠。

不过，当记者致电第三家银行时，客服人员的态度相当谨慎：“根据上海银监会目前的规定，二套房贷的贷款人已不可以再享受利率优惠。 ”

年中办理打到6．4折

与王先生相比，今年年中办理房贷业务的中行VIP客户李先生要“幸运”很多，李先生当时收到银行发来的短信，说目前正在举行“省息供”活动，如果选择转按揭，住房年利率可下调至3.78%。

贷款利率3.78%是什么概念？这意味着比目前公积金的贷款利率3.87%还低，目前，我国商业贷款的人民币利率五年以上是5.94%，住房贷款通常的贷款利率指的就是这个利率，而为大家所熟知的7折的利率优惠即是指在五年的利率基础上打7折，即5.94%×70%=4.158%。相当于打了6.4折。

类似李先生介绍的产品在今年年中时中行、浦发、深发展等银行均有涉及，不过当记者在近日再次致电银行的相关产品时，发现已经难觅踪影，有的则抬高了首付及优惠利率的门槛，“优惠”一去不复返。

理财聚焦

首付提高已是铁板钉钉

随着楼市优惠政策的有效期临近，业内对地产相关的政策揣测频频，继传消费税优惠明年取消之后，来自银行业的消息：明年“七折”优惠的贷款利率也可能被取消。

由于优惠期的时限是在今年的12月31日，业内对明年的政策已经开始有了预期。记者综合多方观点显示，大多数专家学者认为明年的二套房贷利率将从紧，而这主要是为了避免假按揭引起的银行风险。

自去年10月27日起，商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70％，首付款比例也相应调整为20％。但中行相关人士指出，当时出台此方案的背景是在经济危机之下，“救市”是权宜之计。 “经过一年宏观经济的运行和调整，经济复苏迹象已现，这时候取消或者适度收紧房贷利率的优惠程度并非不可能。 ”这位内部人士表示。

不过相关统计显示，今年上半年的住房按揭贷款达到了4793亿元，比去年同期增长了2633亿元，而在今年7月份的3559亿元的贷款中，个人贷款占了1800亿元。从中可以看出二套房优惠政策出台后的效果不容小觑。

银行VIP客户申请优惠占优

房贷申请超紧，很难拿到贷款。 ”一些买家抱怨道。由此引发的矛盾日益突出，部分买家因为首付提高，而无力支付房款，中介白忙一场还遭到房东的抱怨。

从市场情况看，大多数银行已经严格遵从“9·27”政策即二套房首付40%,利率在基准利率基础上上浮1.1倍,而政策的从紧使得部分惯于使用商贷购房的借款人望而却步。

相对而言，中小股份制银行在房贷发放上较为宽松，民生银行一位客户经理表示，在新政策出台前，只要满足首次购房的条件，首付两成就可享受七折优惠，实际操作中会根据具体情况的变化进行一定的浮动；深发展则表示，七折利率是优惠，具体折扣要视购房者的情况而定，折扣的可变因素较多。

浦发、招行的理财师建议，如果客户是银行的优质客户或VIP客户（资金在100万元以上），不妨考虑申请相关优惠的房贷理财产品，能获得更多的利率折扣。

信用卡杀入贷款市场

“随心贷”是兴业银行信用卡中心推出的一款个人消费贷款产品，该行根据信用卡主的信用卡消费、还款记录，向卡主进行电话营销。如5万元的信用额度可全部转为现金打到信用卡主的借记卡中，而在转入后，信用卡将被冻结。卡主可以选择6月期、12月期、24月期分期还款，月利率为0.75%，年利率为9%。

浦发银行信用卡的“万用金”业务则是在不占用信用额度的基础上，增加持卡者的取现额度。以一张普卡为例，其取现额度是2000元人民币，而“万用金”的推出，使得持卡者能在此基础上，再拥有2000元取现额度，即“万用金”额度，且不收手续费，还款按每月一期，可选择分6期或12期归还。如果分6期还款，利率为14.91%；如果分12期还款，利率为12.07%。

延伸阅读

银行内部人士透露 元旦后房贷政策或再度放松

前日,部分银行人士接受记者采访时表示,房贷全面收紧的态势有望在明年元旦左右结束。

“明年初,随着下一个贷款年度的开始,银行在房贷操作上也将再度放松。”交通银行信贷部门一人士认为,目前国民经济高度依赖房地产行业,银行有相当多的贷款投放集中在房地产行业。

 
一位银行业资深人士表示,目前市场流传的“房贷政策会持续收紧”只是部分银行放出的风声,同时,还有部分银行通过收紧资本金留存预备明年的信贷扩张。

针对目前银行实施房贷收紧动作,银监会副主席蒋定之表示,房贷政策没有改变。

“现在银行都在储备客户,准备明年年初做大房贷。”建设银行深圳分行人士表示,房贷放松的时点,可能在元旦过后。“为了抢先完成指标,明年年初到明年年中期间,很可能会再度爆发房贷客源争夺战。”

国信证券研究所人士表示,银行对按揭业务一直非常看重,但按揭贷款发放的松紧随季节性和政策风向而波动。从保增长和促民生的角度,政府短期内很难出台对住房消费和房地产投资不利的政策,基于这样的判断,明年初的房贷将重新放松应该是可以预期的事情。

银行“捆紧”个人消费贷款申请

“从今年下半年以来，我们行已经基本不再受理个人抵押消费贷款申请。”一位股份制银行上海分行个贷部经理昨日对记者表示，“至于明年是不是继续做(个人消费贷款)，我们还在等待上头通知。”

事实上，暂停个人消费贷款业务，或正显示出当下银行面对这一业务淡然处之的心态。记者昨日对上海多家银行进行调查后发现，虽然多数银行仍然在开展个人消费贷款业务，由于受单笔贷款规模小、贷款期限长、监控程序日趋严格等多种因素影响，这些银行多采取抬高业务门槛等措施来冷处理这一业务。

有业内人士指出，暂停个人消费贷款，或意味着银行对该笔业务的前景持悲观态度。目前个人消费贷款盈利空间小，银行不愿意花更多精力开拓这个业务。

而银监会近日发布的《个人贷款管理暂行办法》(征求意见稿)也对个人消费贷款作出更严格的要求，《办法》不仅要求银行严格执行面签制度，还要求银行在操作个人消费贷款时原则上采取受托方式。（名城苏州）

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