[摘要] 在地产业烤糊了的一线城市，其高地价、高房价已经成为众多房企的心头隐患。尽管在销售业绩、利润贡献率、企业品牌开发上，一线城市仍然占有重要的地位，但动辄几十亿的拿地款也给房企们带来了越来越大的 资金与经营风险。这也导致众多房地产公司从去年开始，全力经营二三线城市。
编者按：自国家对部分城市房价过快上涨"遏制"以来，二三线城市就成为众多房企"盯梢"的对象，再加上国家加大对城镇化的支持，二三线城市自然成为"香饽饽"。目前许多开发商已经嗅到在城镇化进程中二三线城市的开发潜力，继而涌入小城市掘金。有资料证明，上市房企的战略重心已经或正在向二三线城市转移。那么，哪些二三线城市已经或将要被开发商"圈定"，开发商又将如何对二三线城市"围猎"？
地产商全力布局 二三线城市走向"线"
在地产业烤糊了的一线城市，其高地价、高房价已经成为众多房企的心头隐患。尽管在销售业绩、利润贡献率、企业品牌开发上，一线城市仍然占有重要的地位，但动辄几十亿的拿地款也给房企们带来了越来越大的
二三线城市
成房企未来发展关键
根据中原地产报告，2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市占土地储备比重高达81%。
其中，绿城的二线城市土地储备所占自身总储备的比重，达到了95%，而行业老大万科，其去年新获项目44个，规划建面约1036万平方米，其中二三线城市占比超90%，今年新增项目8个，全部都在二三线城市，其中6个在珠三角的佛山、中山等地。
并且今年以来，这十家开发商86%的土地储备选择了二三线城市，其中招商地产、雅居乐和金地集团拿地区域全部在二三线城市。
东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示："一线城市的拿地成本太高，所以开发商选择二三线城市作为今后发展的主要方向是很正常的。毕竟，一线城市的北京、上海，城镇化水平已经达到70%左右，而二三线城市的平均城镇化率只有40%，且自住仍然需求庞大，所以还是很有发展空间的。现在的地产公司，尤其是上市地产公司，其经营策略就是靠以前在一线城市拿下的土地赚取的利润，在二、三线城市多盖房多销售加大自己的市场占有率，在地价非常便宜的三、四线城市积极扩大土地储备，为今后做长远打算。"
中国房地产测评中心发布的《2010年中国房地产企业季度销售20排行榜》也显示，在一线城市房价泡沫越来越明显的情况下，二、三线城市的已经成为大型房企的重要战场。
一季度排行榜数据显示，20企业在二、三线的销售金额占比达到64%，比2009年高出6个百分点，而销售面积占比也从2009年的74%增长到78%。尤其是房价相对没有遭到爆炒的三线城市，销售金额占比从2009年的10%一跃上升到17%。
而受二、三线城市一季度的销售带动，以这些城市为战略核心的企业业绩增长明显，其中最为突出的就是两家香港上市公司恒大地产和碧桂园。
以恒大为例，一季度销售面积与销售金额分列与第二位，大有赶超行业老大万科之趋势，而其靠的就是在二三线城市的超前布局。在已进入的27个城市中，其绝大多数项目都位于二三线城市，作为专注于二三线城市的地产发展商，今年季度恒大二线城市销售额已占90%以上。
此外，碧桂园凭借2009在多个二三线城市增加的项目投资，尽管其2009年的销售业绩增长没有其他企业强劲，但今年一季度出现了"补涨"势头，销售面积一跃进入三甲。而万科、金地等传统几强，虽然增长速度不及恒大、碧桂园等新贵，但也依靠在二三线城市的提前布局，在今年一季度巩固了其市场地位。这就说明，二、三线城市对于企业的业绩增长贡献度正越来越大，对企业的发展也将起到更为重要的作用。
另外值得注意的是，许多"新面孔"也加入一季度销售20强，如越秀地产、重庆金科、首都开发、保利香港以及大连万达都是首次上榜，而这些以往区域性房企的崛起也表示，占领二三线城市的房地产业务已经是成为众多房企今后发展的关键。
房价复制"北上广深"
小县城房价半年翻番
而随着一线城市房价的饱和，在开发商大举进军二、三线城市后，当地地价与房价的飙升也就成了一个不可避免的结果。
在土地市场，4月2日长春土地拍卖中心的一幕很可能成为今年剩下时间内，二三线土地拍卖市场的一个缩影。在当天的国有土地出让拍卖会上，有国企背景的永辉房地产公司与民企龙创地产上演了一场争地大战，就连主持拍卖会的拍卖师也一再提醒竞拍者"举牌要理性"。但是两方仍然互不相让，最终经过241轮激烈争夺，龙创以7亿元摘下长春市净月樱花地块，溢价率高达287%，"成功"的将"地王"传导给了二、三线城市。
而房价的上涨更是来势汹汹，二线城市中，除了被岩浆般烘烤的杭州楼市外，与其相距不远的南京房价涨幅也已经远远超过50%，武汉、合肥、长沙、西安、济南等城市的房价在近期更是纷纷达到或创造历史房价。
三线城市如广西北海，2004年几家楼盘是每平方米1000元至1300元，2009年的新开楼盘则为每平方米4500元至5000元，甚至在位于北京周边的河北省大厂县，这个以牛羊肉闻名的小县城，2009年10月底，其楼盘价格平局价格还是2600元/平方米，但是到今年3月底，其平局房价已经飙升至5000元，不到半年的时间涨幅将近100%。
对于地价与房价的如此上涨，贾玉鹏表示："中国几线城市的房地产市场就是一个梯队的情况，一线城市在基本开发完毕后，二线城市就会跟随一线城市的道路发展，所以说对于前期不是特别疯狂的二、三城市，其房价在这一两年内还要继续增长，就是杭州，其房价预计也会有小幅攀升，但是毕竟涨的太多，再这么大幅度的涨下去也不太可能。可以说二、三线城市在最近这一两年内还是会继续复制'北上广深'这些一线城市地产行业发展的进程。"
不过，对于地产商与投资客携巨资前往二、三线城市拉动当地房价与地价的同时，其管理者也应当注意，毕竟其需求人群不像一线城市来自甚至世界，其对于高房价高地价的承受能力要弱小许多。尤其是一些房价疯涨严重的地区，只有充分考虑自己的情况，保持应有的理性，及时出台相应措施控制住，控制住房地产这把"双刃剑"才可能把今后或许到来的"房产泡沫"消灭于无形。(.王.峥)
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2009年新增土地储备90%以上都分布在三线城市
中国房地产测评中心日前共同发布的2010年1季度房企销售排行榜显示，房地产企业战略重心已经或正在向二三线城市转移，据《证券日报》记者了解，对万科A（000002.SH）业绩贡献较高的二三线城市是沈阳、东莞、无锡，对恒大地产（0333.HK）业绩贡献较高的二三线城市则是西安、合肥、长沙、太原、沈阳、包头。
万科相关人士介绍，万科将在4月7日发布销售数据，如今万科已在30多个地方设有分公司。记者致电万科销售业绩比较好的无锡分公司，相关人士说："万科在无锡开发销售的项目主要是魅力之城、金域缇香、情景花园洋房。早在2004年，万科以魅力之城进入无锡，魅力之城总建筑面积约为134万平方米。楼盘均价在1.2万元/平方米至1.3万元/平方米左右。"资料显示，万科2009年的新增土地储备90%以上都分布在三线城市，保利地产去年在二三线城市实现的销售额首次超过了一线城市。
对于其他上市公司在二三线城市的销售业绩分布，陈啸天对《证券日报》记者表示，以二、三线城市作为重点布局区域的企业，无论销售金额还是销售面积均出现明显增长。不仅如此，多数入榜企业均不同程度得益于二、三线城市市场的需求放量。如保利地产（600048.SH）布局长沙、青岛、佛山；大连万达布局福州、济南、太原；碧桂园（2007.HK）布局沈阳、巢湖、芜湖、韶关等城市。
为何地产公司进军二三线城市速度之快？国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为,这是城镇化机遇，中央目前在加大对城镇化的部署力度。目前许多开发商已经嗅到在城镇化进程中二三线城市的开发潜力，继而涌入小城市掘金。例如，恒大地产作为二三线城市市场的主力，经过多年的深耕，现已进入了27个城市，产品布局较为合理。对此，陈啸天则说，随着在土地价格走高和供求结构的相对不平衡的推动下，一线城市房价水平的进一步跃升，已经很明显成为诸多企业的贡献利润主力。而值得关注的是，二、三线城市的贡献率也在增加，成交量开始逐渐向二、三线城市转移和集中。特别是三线城市处于市场刚刚起步，庞大自住需求逐步释放，而城市房价涨幅相对理性，房价压力相对较低的状态，使得未来市场将有相当大的发展机会。同时,巴曙松指出，"地方政府投融资平台带动了城市化基础设施建设；9.59万亿的信贷高速增长；房地产出乎意料的大幅上涨。这三块要正常化。目前的政策调控都是针对这三块来讲的。"
今年季度，恒大地产的销售已达85.3亿元，比去年同比增长了175%。如果按此推算，恒大2010年全年销售额将比较乐观。
那么，房地产上市公司采用什么模式围猎二、三线城市？业内人士张金认为，上述企业均以优异的销售业绩挤身销售排行榜，并同样得益一线城市的利润和二、三线城市的规模贡献力，但各自的取胜模式却有所不同。万科作为行业龙头，以产品、管理等各条线均好平稳的获利模式稳居宝座；保利地产、中海外、中信地产凭借有效的资源配置力，在项目开发的前端赢取先机；恒大和绿地则采用项目快速流转，通过规模化占领市场；大连万达和富力凭借地产开发和商业运营的互补实现双赢；碧桂园则以二三线周边城市的影响力，扩大规模；绿城定位高端市场，在高端细分市场精根细作，赢取市场机遇。（.马.玉.荣）证券日报
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2010年季度，北京二手房成交量超过5万套，同比去年上涨32%。由于担心房价继续上涨，恐慌性购房再现楼市。
据统计，仅3月后半月，北京二手房新增需求超过5万，相比上半月增加2.5万。目前北京二手房的供需比已经达到了1：4左右，相比年初的1：1.8，供需矛盾进一步加大。
恐慌性购房再现
据北京房地产交易管理网的数据显示，与2009年季度北京二手房成交3.8万套相比，2010年季度成交量达5万套，同比上涨32%。其中3月份并未遭受“两会行情”，反而持续冲高，月末连续两天单日成交突破2000套，3月30日更是以2273套创造了北京二手房交易有史以来的值。当月大大突破2万套预期，成交2.7万套，达到去年“金九”的行情。
季度北京二手房交易均价稳定在14000元左右，同比涨50%左右。单套成交面积呈现下滑趋势，从1月份的91.62平方米降至87.6平方米。
据21世纪不动产监测，近两周开盘的几个新盘，有的是当天销售一空，或者销售率达百分之七八十。分析师齐凡认为，3月下旬以来，新房和二手房的成交量快速放大，其背后是消费者担心调控失效，房价将加快上涨，因而仓促入市，“恐慌性情绪正在楼市蔓延。最明显的表现是，一些购房者在业主再三提价的情况下仍能咬牙接受，说明他们对后市房价的控制并不乐观。”
北京中原三级市场研究部张大伟分析认为，如果没有影响较大的政策出台，二季度将继续3月市场回暖的走势，成交量有望超过7万套。此外，市场成交热点有向远郊区扩延之势。房山、门头沟、密云、怀柔、顺义、延庆、平谷这些远郊区的成交涨幅已经全部领先于全市平均。随着年底亦庄线、房山线等城铁的开通，在二季度这些区域二手房市场将明显上涨。
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