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去库存化速度放缓 地产补库存"失"大于"得"

中国证券报   2010-05-31 08:20

从五月份主要城市地产库存去化周期看,由于销售率的下降,去化速度放缓的趋势进一步加强。由于调控基调并未出现明显改变,加之增值税的严格执行,未来地产补库存的动机不大,地产投资三季度回落的概率较大。

需求引发去库存放缓

截至上周末,北京、上海、广州、深圳、杭州等重点城市的库存去化速度分别为27周、9周、16周、67周和25周,其中杭州和深圳库存去化速度明显放缓。近三周来,一线城市的签约面积普遍低迷。以京沪深穗四城市为例,5月份以来,周成交跌破百万平米大关,平均为77万平米,比4月份的平均水平萎缩了37%.

不过,同去年初比,目前一线城市可售面积萎缩量超过35%.我们认为,可售面积的减少除了与需求萎靡引发的供给不足有关,更重要的是在去年销售火爆的情况下,开发商大幅度去库存后,补库存的行为还未有效跟进。在严控政策的基调下,开发商似乎并不急于填补库存。从新盘推出的情况看,北京5月份为17个,与4月份比减少了近50%,虽然其他城市推盘量不一,但推盘面积的总量已基本处于下行通道。从龙头地产商拿地的情况看,当月数目也出现了较为明显的回调,已显示出开发商对未来楼市的谨慎态度愈加强烈,以万科

为例,4月份其新增土地项目个数为2个,比3月份的6个和2月份的11个有了很大的回调。

综合这些因素看,同08年补库存的情形不同,需求是目前决定库存的关键变量。在政策悲观预期不改、调控从严继续的背景下,需求很难有大的起色,我们维持今年二季度至三季度销售平均增速25%的判断,在需求低位盘整的状态下,前期开工的项目可能会被动形成库存,从而有可能形成市场的持续胶着。

补库存"失"大于"得"

补库存的行为可以逆周期而动,从而有可能为公司贡献远期的业绩。09年一些重点城市在去库存化的前期,也经历了一小段短期的补库存阶段。但从目前的情况看,开发商如果逆市而动,可能的损失要更多。近日,国税总局下发的《关于土地增值税清算问题的通知》进一步明确了计算和扣除加计等问题,我们认为,对增值税征收力度的加强将从根本上打击开发商捂盘囤地的行为,今年房地产市场不会有补库存的情况。就目前而看,由于房价整体并未出现下行的态势,在高房价下如果持续捂盘,坐待价涨,则会对公司财务能力在边际上形成削弱。举例而言,10万平米的土地,每平米单价1000元,按1亿元成交,若在目前每平米价格涨到2000元,土地重估价值为2亿元,假设期间缴税、建安费用等为3000万元,扣除项目为1.3亿元,增值项目为7000万元,应采取的税率为40%;而如果一个项目增值税率接近50%,增值越多,被征收的部分也越多,开发商得不到更多,因而会加速销售,提高供给。

对于土地储备和开发面积较多的公司而言,如果不能及时销售和施工,则未来将承担较多的税赋,并不能从地价房价上涨中得到更多的。我们认为,未来地产商会加速消化前期的库存,放缓施工速度,谨慎新开工面积,如果政策基调不会改变,在僵持了两个月左右后,开发商主动降价的过程会来得更快,通过以价换量来提前消化库存,获得稳定业绩将可能是更多地产商的选择。(中证证券研究中心 张泰欣)

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