[摘要] 就在成都写字楼市场如火如荼的同时，成都写字楼的营销也出现了新的趋势，样板间、非毛坯房、客户品鉴会等住宅楼盘常用的市场推广策略也开始在写字楼市场上出现，卖写字楼反而越来越像是在卖住宅。
就在成都写字楼市场如火如荼的同时，成都写字楼的营销也出现了新的趋势，样板间、非毛坯房、客户品鉴会等住宅楼盘常用的市场推广策略也开始在写字楼市场上出现，卖写字楼反而越来越像是在卖住宅。业内人士分析，目前股市持续震荡、住宅深度调整，之前住宅投资领域的中小投资者纷纷转向商铺、写字楼等纯投资性领域，为了迎合更多的“非专业”投资者，写字楼的营销推广方式自然借鉴了更多住宅手法。
同时推广策略的调整也意味着写字楼竞争日趋激烈，市场对写字楼的产品品质提出了更高要求。
非毛坯趋势越来越明显
“非毛坯”不仅仅属于住宅，如今成都写字楼市场同样流行非毛坯。据记者调查了解，瑞安中华汇开发的中汇广场、大陆集团开发的大陆国际、广州富力地产开发的富力天汇中心以及东大街的摩根中心等众多项目，都不约而同的选择了“非毛坯”。
来自广州的富力地产尤其擅长做非毛坯写字楼，成都富力地产营销总监李红超就表示，根据富力在广州中央新城开发十多个写字楼的经验来看，无论是投资者还是办公自用的业主，在后期使用中，非毛坯写字楼会增加很大的便捷度，高品质的非毛坯写字楼在沿海发达城市是趋势。大陆国际营销总监马罡告诉成都商报记者：“在激烈的竞争下，非毛坯写字楼不仅有更高的性价比，而且更能凸显物业的个性与品质，低碳环保更是大陆国际非毛坯写字楼的个性。”
“非毛坯写字楼才是最终的产品，使用者有明确的售后主体，有明确诉求对象，售后服务将更好得到解决，同时非毛坯写字楼还会给使用者节省大量的时间和精力。”美地行营销机构副总陈波接受媒体采访时表示，“非毛坯”对写字楼物业而言在品质和形象是一大提升，它也必将成为未来的趋势。
写字楼也有样板间，营销方式向住宅看齐？
8月28日下午，位于高新孵化园8号楼大堂内的德商国际现场售楼部迎来了不少商界精英，原来一场别有情调的项目品鉴会正在这里举行。德尚国际营销负责人告诉成都商报记者，此前在住宅项目比较多见的业主联谊、项目品鉴、样板间亮相等活动，如今在写字楼市场中也越来越常见，成都写字楼推广出现了“住宅化”趋势。
今年6月上旬，摩根中心特别推出了5000平方米的写字楼样板区。无独有偶，仁恒置地广场日前也推出了自己的样板层。如今推出样板间、样板层正逐渐成为写字楼的营销趋势。一位业内资深人士表示：“一方面由于目前不少写字楼针对中小投资者，中小投资者对写字楼相对陌生，因此样板间就显得比较重要。另外，写字楼之间的招商竞争非常大，开发商必须拿出实实在在的样板来对外展示，才能吸引客户入驻。”
据公开的数据显示，2009年成都新增甲、乙级写字楼供应量共计29.3万平方米，而今年新增供应量达到75.8万平方米，新希望国际、仁恒置地广场、喜年广场等15个写字楼今年都将如期交房。今年下半年成都写字楼新增个数将超过上海居之首，大量写字楼的集中交付显然会令成都写字楼上演“抢客”大战，样板间自然是的招商道具。
争抢优质资源，成都写字楼出现“只租不售”
只租不售是今年成都写字楼市场的又一大特征。华宇在人民南路开发的城市综合体项目荣国府商铺、写字楼均不对外出售；而正在开发的来福士广场等高端商用物业也都不对外出售。其他“只租不售”的写字楼还包括已经竣工的建设路地标建筑高地中心、东大街的摩根中心、国际城南的四川石化大厦、仁恒置地广场、航天科技大厦等。
“我们自己持有并管理写字楼，计划引进国际知名品牌，整个项目我们只出售住宅部分。”广联地产营销负责人陈琨向记者透露，摩根中心的招商部现在平均每天接待十几组投资者，都是希望购买摩根中心的非毛坯写字楼，但广联早已决定了只租不售。当前，成都只有极少数非毛坯写字楼对外发售，如已成功取得美国能源与环境设计先锋奖（LEED）预认证的瑞安·中汇广场，被投资者广泛看好，但开发商瑞安中华汇表示将倾向于整层销售而不开零。富力·天汇中心、大陆国际等项目有一、二百平方米的小单位发售，因而备受市场关注。
“高档写字楼不好买的现象会随着时间的推移而日渐明显。”高力国际成都分公司总经理蔡孟颐说，只租不售的高端写字楼越来越多，一般单一业权管理、物管统一规范、高素质企业聚集的甲级写字楼备受国际大公司和龙头企业青睐。高纬环球成都公司总监王艺则向媒体透露，今年将有一批具有全球商务开发经验的商务写字楼开发商到成都来发展，从而整体提升本地写字楼市场的水准，但同时新增甲级写字楼大多采用统一业权的模式。
一位业内资深人士坦言，产生“只租不售”的本质原因还是优质投资性物业的稀缺性，对于价值可观、投资回报高的写字楼、商铺，现在的行情是“僧多粥少”，中小投资者肯定抢不过开发商和大投资商。“只要资金充裕谁不想把好的写字楼、好的商铺流在自己手上？往往地段好的写字楼和商铺，一般中小投资者都很难有机会买到。”（成都商报）
抢夺市场先机 成都写字楼"非毛坯"之风蔓延市场
今年成都写字楼的供应量呈井喷之势。为了在竞争中脱颖而出，开发商纷纷在产品上下功夫，非毛坯写字楼便应市而生。近期推出高端商务非毛坯物业的开发商无不是“大腕”级开发商，据了解，富力、瑞安、大陆、广联等品牌开发商纷纷看中了这一个市场空白，准备在非毛坯写字楼争得市场先机。
供应井喷 非毛坯之风蔓延市场
今年以来，非毛坯房飙升的势头早已显现出来，与几年前成都市场上零星出现的非毛坯房项目不同，今年市场上大量涌现的非毛坯房项目的一大共同点就是，其背后的开发企业无一不是范围内具有较大影响力的非毛坯房开发“专业户”，或房地产行业的领袖企业。截至今年7月，万科在成都已经实现了公寓100%装修；恒大的所有项目都有非毛坯产品；龙湖的“北城天街”也延续了“龙湖三千城”的非毛坯路线；富力已计划将在今年推出总量约50万方的非毛坯物业；华润置地在成都的首批非毛坯项目“翡翠城”5期、“凤凰城”2期也已高调亮相；蓝光(论坛新闻)刚推出公馆1881、云鼎也均为非毛坯……
在地产巨头们“非非毛坯不入市”的带动下，成都高端城市公寓的“非毛坯之风”也悄然蔓延到了写字楼市场。因为，今年成都商务市场也大不同于从前，写字楼的供应量也呈井喷之势。根据戴德梁行、太平戴维斯、世邦魏理仕、高力国际和仲量联行等五大行的调查资料，2010年成都约20多个新写字楼项目将开盘亮相，总供应体量将达到400万平方米。这些项目将在未来两三年内陆续进入市场，保守估计明年成都写字楼供应仍将超过100万平方米。
成都即将迎来甲级写字楼供应的高峰，写字楼市场的竞争将趋于激烈化。为了在竞争中脱颖而出，开发商纷纷在产品上下功夫，非毛坯写字楼便应市而生。仔细观察可以发现，与以往披着非毛坯外衣的商务公寓和改造变身后的老旧办公楼不同，近期推出高端商务非毛坯物业的开发商无不是“大腕”级开发商，据了解，富力、瑞安、大陆、广联等品牌开发商纷纷看中了这一个市场空白，准备在非毛坯写字楼争得市场先机。
品质提升﹃非毛坯﹄凸显楼盘个性
投资新宠在售非毛坯写字楼可遇不可求
“在激烈的竞争下，非毛坯写字楼不仅有更高的性价比，而且更能凸显物业的个性与品质。”大陆国际营销总监马罡告诉记者，大陆国际的非毛坯写字楼以低碳环保来凸显楼盘个性，在选材上不仅所用材料均是环保无危害的材料，而且还使用了颇具科技环保理念的碳排放检测系统，室内还使用了网络地板、万兆光纤、数字网络等高科技配套。而且大陆国际外幕墙的铝合金龙骨表面的膜，使用的是以氟树脂为主要成膜物质的涂料——氟碳漆，其表面灰尘可通过雨水自洁，免维护，时时光亮如新，目前这种低碳环保漆，只被应用在极少高端物业上。
“非毛坯写字楼是完全的产品，使用者有明确的售后主体，有明确诉求对象，售后服务很好得到解决，同时非毛坯写字楼还会给使用者节省大量的时间和精力。”美地行营销机构副总陈波认为，“非毛坯”对写字楼物业而言，在品质和形象是一大提升，而非毛坯物业成为未来的一种趋势和流行，只是时间的早晚问题。
“一直想在市中心投资间200平方米左右的写字间办公，可是咨询了几个档次比较高的写字楼，都只租不卖。”开贸易公司的吴勇从去年开始就四处看楼，力宝大厦、国航世纪中心、时代广场(论坛新闻)、中环广场(论坛新闻)他都看过了，不是“只租不售”，就是必须整层拿下，令他只能望楼兴叹。
记者调查发现，华宇(论坛新闻)在人民南路开发的城市综合体项目荣国府商铺、写字楼均不对外出售；而正在开发的来福士广场等高端商用物业也都不对外出售。“我们自己持有并管理写字楼，计划引进国际知名品牌，整个项目我们只出售住宅部分。”广联地产营销负责人陈琨向记者透露，摩根中心(论坛新闻)的招商部现在平均每天接待十几组投资者，都是希望购买摩根中心的非毛坯写字楼，但广联早已决定了只租不售。
“高档写字楼不好买的现象会随着时间的推移而越来越明显。”高力国际成都分公司总经理蔡孟颐说，只租不售的高端写字楼会越来越多。一方面，许多企业通常将写字楼租金视为经营成本的一部分，根据企业经营状况随时有可能缩减或扩充办公面积，所以多为租用写字楼，因此，单一业权管理、物管统一规范、高素质企业聚集的甲级写字楼便备受国际大公司和龙头企业青睐；另一方面，经济实力强一些的开发商多会采取“只租不售“的经营模式，因为只有产权相对统一，才能保证高水平的统一管理、统一经营，才能更长久保持较高的物业品质。
目前，成都只有极少数非毛坯写字楼会对外发售，如已成功取得美国能源与环境设计先锋奖（LEED）预认证的瑞安·中汇广场,目前市场反响热烈，被投资者广泛看好，但开发商表示只整层销售不开零。只有富力·天汇中心、大陆国际等项目有一、二百平方米的小单位发售，因而备受市场追捧。业内人士认为，“对投资客来说目前住宅市场还看不清方向，但大量资金必须找个出口，所以现在大量资金流向写字楼和商铺。而高端非毛坯商务楼和黄金口岸的商铺一样，其投资机会是可遇不可求的。成都在售的非毛坯超甲写字楼，其价格甚至低于北京、上海的住宅，这样位置好，性价比高，增值潜力巨大的物业，对投资者而言，肯定具有较大的吸引力。”
成都总部基地挑战传统写字楼 3年租金可买独栋
8月12日-13日，2010中国（成都）总部经济发展论坛在蓉盛大召开。论坛期间，56家知名企业考察了作为成都总部试验区的成都龙潭总部新城，并开展项目洽谈、签约等活动。成都总部经济试验区先行先试的探索创新路径成为了各方热议的焦点。目前，以龙潭总部新城为代表的成都市一批总部经济集聚区已经成为了海内外众多企业在中西部设立大本营的之地，企业在这些地区正呈现出加速集聚的态势。
毫无疑问，乘着发展论坛成功举办的东风，成都总部基地将再次发力，迅猛发展。曾经一直稳居市中心的CBD （中央商务区），如今正受到极大的挑战。
成都成为总部基地的热土
从2003年6月总部基地扬起锹奠基的沙土起，中国总部基地——北京总部基地已成为近300家国有控股企业、民营龙头企业和北京市级企业的聚集地。而成都，这个辐射西南的特大型中心城市也已经成为继长三角、渤海湾之后的总部经济第三极，从青羊工业到蓝光 空港总部，以及兴建中的龙潭总部经济试验区，成都工业总部基地已达21个。
在2010中国（成都）总部经济发展论坛上，国务院研究室综合司司长陈文玲认为，从成都总部经济发展的要素来说，，成都具有区位优+ 势；第二，成都被外界广泛誉为活力、投资潜力的城市；第三，成都有的商务环境和密集的人力资本；第四，成都具有交通优势，在航空枢纽港里面，成都排在第五位，再加上它的铁路、高速公路，形成了一个立体交通优势。日益崛起的成都经济、大西南物流枢纽的定位，汶川大地震后大密度的投资，都使得成都成为中国目前“发展机会”的热土。同时，当省市政府将震后的招商“橄榄枝”伸向乃至全球企业，崛起的总部物业也自然成为了吸引企业的一把利器。成都总部基地作为融办公、企业交流平台等为一体的载体也将迎来新的机遇。
总部基地挑战传统写字楼
从2004年成都个总部基地青羊工业开始，青羊区、成华区、武侯区、金牛区、高新区、锦江区以及郫县、龙泉、双流等地，都纷纷推出总部基地。放眼成都平原上，已有数十家总部基地进入轰轰烈烈的建设高潮，从青羊工业的星星之火，到如今总部基地已有燎原之势。
与总部基地开发的热潮相辉映的是，各大总部基地的招商也如火如荼。统计显示，青羊工业总部基地已有200多家企业入驻办公，人数已达几千人，933亩规模的园区建成后将容纳数万人办公；龙潭总部经济试验区，更将达到40万人的办公和生活规模，打造一座总部之城。
成都总部经济已成为城市经济结构优化升级的新生力量，于是，城市中心传统CBD不得不面临更严峻的竞争格局。由于成都城市结构呈八卦形的超稳定结构，其CBD顺理成章坐落于主城最中心部位。但随着城区内CBD的不断发展，其弱点也逐渐暴露。首先，CBD高强度的商务往来造成大量的车流，而核心布局导致空间密度和交通流量，因此非常不利于道路交通的车流组织；其次，对于许多城市来说，CBD核心与旧城核心相重叠，这种聚焦加重了旧城运作的负担，使各种城市设施承受更大的压力。
成都目前有多家世界500强企业在这里落地生根，不少境内外总部企业在总部基地安营扎寨。成都总部基地，目前正以前所未有的大手笔向传统CBD发起一场挑战。
总部基地三大优势>>>
高规格城市新中心
相较于CBD的中心优势，成都各大总部基地也毫不逊色。总部基地不仅可以形成庞大的客流、货流，从而带动仓储、运输、中转、配送、包装、流通加工等物流业的发展，而且将形成以商务、行政办公、商贸金融、生态居住及高新技术产业为主的高标准、高规格的城市新中心。
3年租金可买独栋
在总部基地区域内，市中心3—5年写字楼租金即可购买本项目同等面积的独栋写字楼。独立的办公形象，独立冠名权，独立LOGO，360度观景……在市中心，只有大型跨国企业及少数垄断性企业才能拥有的办公条件，在总部基地，中小企业不需要付出太多就能轻松得到。
生活配套更为丰富
CBD区域内的零售设施非常有限，仅仅是作为办公设施的补充，住宅也非常少。但在总部基地内，不仅拥有大型购物中心，风情商业街，各种风情时尚业态，而且还有高尚住宅社区，商务停车楼，大型的员工餐厅和住宅、娱乐休闲区等配套……可谓基地之内，尽享所有！在CBD的地段，公园与绿地、清新优美的环境几乎遥不可及，而在总部基地却再平常不过。在成都各大总部基地，楼层大多为3—10层，是低密度、低容积率、低建筑密度、高绿地率的建筑，是未来更多企业总部办公的选择。
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