[摘要] 越来越多的异地商铺进入上海投资者的视野，这给他们提出了一个新的课题，如何才能做到安全投资？凡是投资，肯定会伴随着风险。由于地区差异的存在，如果简单照搬上海的投资经验，在外地根本行不通，甚至会栽跟头。由此可见，去外地投资商铺，在诸多环节需要小心应对，这样方能做到安全投资。
越来越多的异地商铺进入上海投资者的视野，这给他们提出了一个新的课题，如何才能做到安全投资？凡是投资，肯定会伴随着风险。由于地区差异的存在，如果简单照搬上海的投资经验，在外地根本行不通，甚至会栽跟头。由此可见，去外地投资商铺，在诸多环节需要小心应对，这样方能做到安全投资。
异地投资“起蓬头”
近日，沈先生接到不少电话，主题只有一个，即邀请他去外地考察商铺项目。
沈先生在商铺投资方面颇有心得。除了上海外，在苏州、无锡等地也投资了商铺，在朋友圈子里小有名气，因此被外地商业项目售楼人员“盯上”一点也不让人感到意外。此前，一直有外地的商铺来上海销售，但让沈先生感到有些奇怪的是，最近外地项目数量较之以前多了不少。
汉宇地产（上海）研究部副经理付伟表示，近期外地商铺，尤其是来自上海周边二三线城市的商业项目，纷纷来上海寻找买家。付伟介绍说，常见的有无锡、昆山、嘉兴、桐乡等周边城市。
异地商铺之所以热衷来上海进行销售，其主要原因在于将上海当成了一个巨大的潜在市场。付伟分析认为，由于国家对楼市进行宏观调控，首当其冲的是住宅投资受到极大限制，这让外地开发商看到了商机。
其实现实情况也确实如此。异地商铺投资凭借其高、低门槛的特点越来越受到投资者的广泛重视。随着信息、交通的发展，异地投资也变得更为可行。如沪宁高铁的开通，使得上海到无锡的交通可控制在50以内，在缩短通勤时间的同时，也使得投资者更加便于管理商铺，从而减少管理成本。
众所 ，上海是房价的“制高点”，商业项目价格自然也不低，动辄几百万元的成本，让普通投资者望而却步。但相对来说，异地商铺价格比上海要低得多。吴女士就是其中一位“走出去”的投资者，今年5月份，她在嘉兴投资了一套商铺，该项目为南湖新区大型商业项目，是区域内未来重要的商业设施。每套商铺总价不超过50万元，是促使她最终下定的主要原因。
据了解，异地商铺的品种主要有销品茂、专业市场产权商铺、购物街铺以及社区商铺，尤其是前三种最为常见。
异地投资做到“望闻问切”
专家表示，如果照搬本地经营投资异地商铺，很有可能会遭遇“滑铁卢”，轻者投资微薄，重者血本无归。
付伟表示，上海的投资环境与任何一个二三线城市都不一样，如以商圈的辐射力而言，上海的辐射范围可达30的，而在二三线城市，这样的距离却已经远远超过了当地人所能承受的极限。
对此，专家表示，去异地投资不能套用上海的投资经验。上海知名商铺专家姜新国建议，去异地投资商铺，要做到“八个知道”，如了解当地的经济情况、了解商圈、了解情况等等。
而要做到安全投资，则不妨借鉴中医诊断疾病的方法，即望闻问切。
望诊：要了解整体经济水平
中医望诊指观气色，是对病人的神、色、形、态、舌象等进行有目的的观察，以测知内脏病变。而在异地投资过程中，望诊则体现在两个方面，即从宏观层面来说，必须了解城市的经济水平；而从微观层面来看，则必须了解商圈辐射力的大小。
所在城市的经济发展水平，这在很大程度上决定了商铺未来的潜力。如果经济发展水平维持较高水平，说明当地的消费能力较强，因而商铺的经营前景值得期待，可保证有稳定的租金。而另一方面，随着房价水平的整体上涨，物业本身也会随之，因而其保值增值功能也要大一些。
此外，商圈辐射力的大小，也在一定程度上决定了商铺的潜力。一般情况下，二三线城市规模不大，商圈数量并不多，因此市中心区域成熟商圈是的地段，所以建议尽量考虑市中心区域商铺。当然，凡事无，如果商圈所在区域规划前景可期，也值得投资。因为此类区域随着规划的逐步实施，地段价值必将得到提升，从而产生质变，而商铺的价值也会在变化中飙升。
闻诊：基础设施不能忽视
中医闻诊包括听声音和嗅气味两个方面，主要是听患者语言气息的高低、强弱、清浊、缓急……等变化，以分辨病情的虚实寒热。而在异地投资中，则主要通过考察所在城市的消费水平、基础设施建设情况，甚至包括当地的消费习惯、风土人情等，来判断投资潜力的大小。
当地的消费水平有多高？每年人均消费增速如何？……这些都会关系到经营的业态。当然，业态对商铺价值的影响巨大，比如同样用来经营服装，品牌服饰店与普通服饰店的租金水平差别很大。对于当地消费水平的调查，可以通过当地的政府网站，查阅每年的统计年鉴，可以找到相关数据。
姜新国表示，什么样的交通决定什么样的商业，如果是快速路旁，很有可能会发展仓储式商场，或者批发、专业类市场；而市中心较为拥堵的地方，则有可能发展成为品牌商店。每种商业模式所能获得的租金各不相同，当然经营精品的商铺租金水平较高。
对于所在城市的消费习惯、风土人情也要有所了解，这关系到日后的管理。如在比较保守的城市投资休闲娱乐类商铺，养铺的时间可能会异常漫长，甚至有可能无法成功。
问诊：水平要“问”周边店主
问诊，是通过询问患者或其陪诊者，以了解病情，有关疾病发生的时间、原因、经过、既往病史、患者的病痛所在，以及生活习惯、饮食爱好等与疾病有关的情况。在异地投资中，问诊则主要了解商铺物业产权状况、租金水平等。
记者在海南采访时曾了解到，有些商铺只有大产权，而无法为单个业主办理小产证。其实，这种现象并非海南独有。对此专家解释说，外地集资建铺现象较多，有的可能只有大产证，这样的商铺不受法律保护。所以投资者在考察过程中必须了解清楚，商铺能否办理单独产权。
另外，对于商铺的租金水平，要通过自己的实地调查得到真实的数据。一般情况下，开发商会承诺一个水平，高达8%～10%。但实际水平能否达到，只有在商铺真正经营之后方能找到答案。投资者可以先了解周边商铺的租金水平，然后根据其售价估算租金，这要比开发商给出的数据更加接近真实水平。
切诊：管理风险不可小觑
切诊，包括脉诊和按诊两部分，是医者运用指端之触觉，在病者的一定部位进行触、摸、按、压，以了解病情的方法。而在异地投资过程中，要通过与开发商的接触，排除管理风险，同时还要学会把控自身财务安全问题。
在异地投资中，管理风险和风险是投资者必须要注意的关键问题。一些外地商铺由于业态选择的不当，最终只能唱“空城计”；或者有的开发商因欠债较多，截留挪用投资者的投资回报，致使投资不能及时兑现。因此投资者在与开发商接触过程，一定要了解清楚是否有专业团队对商铺进行统一经营管理，以及从侧面打听开发商的诚信度。
还有需要注意的就是自身财务风险也要控制。如有些地方投资商铺无法获得银行贷款，或者贷款成本很高，这些都需要投资者提前了解。如需全额付款，则需要考虑自身的承受能力。另外需要注意的是，投资异地商铺，因为商铺价格不会出现暴涨情形，所以不适宜“短炒”，而要做好长期坚持的思想准备。
沪宁城际铁路正式开通后，南京与沿线城市的交通往来迅速缩短。在此背景下，房产的异地投资是否还有机会？又有哪些注意事项？城际铁路通车对楼市未来有何影响？沪宁城际铁路即将开通之际，我们邀请江苏亚东建发集团副总裁刘成刚、江苏香溢置业副总经理张良、南京东凯置地总经理包天雷、侨鸿国际集团开发部总监陈雪明以及日信证券房地产研究员邱晟赟、南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华教授指点异地投资。
异地投资
要考虑谁来接盘
对于新政下异地投资空间将有什么样的变化，吴翔华认为政策的影响不大，因为政策与对策的发展是同步的。异地投资要考虑的首要因素“还是风险因素，而不是政策。”
张良也表示要全面考察规避风险，她认为投资者都要考虑一个最基本的问题：投资后谁来接盘？尽管很多三、四线城市前景看好，现在的“城市化进程”中也已出现了一个新名词即“城镇化进程”，但实际投资中还要对具体城市进行全面考察、充分了解后才能下定论，这样也才能有效降低投资风险，保证投资回报。
陈雪明则认为在楼市新政下，异地住宅投资在未来一段时期内都可能遭遇低迷，但优质的商业物业则可能是一个不错的投资选择，眼下商业地产的火热也证明了这一点。
买房前
一定要熟悉城市
目前行情下，究竟选择哪里投资合算？包天雷表示，如果从投资机遇来说大城市的选择面无疑更宽一些，举例来说，在相同的宏观大势下镇江有经济实力的投资客可能更多会选择南京，而不会留守本土。
吴翔华指出，房产投资最忌讳跟风到自己不熟悉的城市投资，不了解当地的城市规划、消费需求等因素而盲目投资会给投资带来很多问题，因此，在比较熟悉的城市投资最合理。他还表示不主张到三四线的城市中去投资，虽然这些城市的房价很低，但由于市场机制的不完备，外来人口少，刚性需求量很低，这些城市的房地产市场很容易供给过剩，因此投资也就失去了空间。选择异地投资，至少要去二线以上的城市。选择异地投资一定要选择合适的有资质的开发商，保证投资产品的质量和。此外，在房价回调时期投资，可以获得更高的空间。
城际铁路
作用不会立竿见影
沪宁城际铁路开通后，对楼市将产生怎样的影响？邱晟赟认为城际铁路通车，对长三角区域经济一体化促进无疑作用巨大，它将加强城市群之间的经济联系和融合，带动房产市场的活跃。
陈雪明也认为，城际交通对经济以及房地产市场的带动促进已经有国外诸多成功的经验，但这种带动不是立竿见影。城际交通快速发展后，会促进城市群的形成，核心城市的辐射能力将进一步加强。比如南京为核心城市，离南京一内的城市，镇江、滁州等城市将会逐步吸收南京的辐射，形成产业聚集，以及人才等方面的互动，从而可能形成小型卫星城镇，带动在南京工作的人去周边置业。
张良则认为，城际铁路不像地铁，更多扩展为城市间的相互联系。从置业居住的角度来说，由于人们在一个城市生活久了，会由于天然的不了解而对其他城市产生距离感，毕竟“住在哪”和“玩在哪”是两个概念。目前仅就南京楼市而言，沪宁城际铁路对市场的反应可能要慢半拍，在经历适应期后才会逐渐有所体现。
交通成本
影响城际置业
刘成刚认为，沪宁城际铁路开通对于沿线城市房地产是长期利好，但影响不会立竿见影，而是潜移默化、循序渐进式的。会有一部分人到外地买房、在南京上班，钟摆式生活从长期看是一种趋势。
不过在吴翔华看来，目前这种状况比较难以实现。他表示，沪宁城铁开通从拉动长三角经济增长带动楼市发展这方面讲是有积极作用的，但住在异地，到南京上班目前难以实现，虽然时间允许，但费用不允许。城铁乘坐价格比较高，又是点对点的交通工具，因此从异地到南京上班通勤费用是很高的，当通勤成本占日工资的比例没有达到一个合理的水平时，人们是不会选择做城际候鸟的，这跟日本的新干线是不同的，新干线开通后价格很低。（来源：扬子晚报）
“80后”逃离一线城市二线城市置业工作
当“70后”已功成名就，“90后”才刚刚“出道”之际，上世纪80年代出生的青年正经历着事业和生活的双重“烤炉”。在生活成本高昂的北京、上海、广州这样的一线大都市，80后面临着现实的抉择：放弃还是坚守。
无所畏惧的"80后"目前最恐惧的事情莫过于高房价，一线城市过高的房价让他们不得不选择逃离，回到二线城市买房工作，许多怀揣梦想的'80后"并不是想放弃自己的梦想，只是现实太残酷，步入而立之年的“80后”需要面对现实，从新抉择。
实例显示 购房者赌赢沈阳置业
在北京、上海等一线城市，购买一套房等于沈阳四套房，如此高额兑换比，任何投资者也绝不会放弃。近年来，沈阳房价飞速上升，投资性购房稳赚不陪，忙碌于一线城市的“80后”，选择二线城市置业，赌赢房地产市场。
已经有很多80后纷纷在二线城市买房。有的是先当做投资，给自己留条后路，有的是购置完房子已经来到二线城市工作。
80后置业这两类房子最实在
一：次新房
次新房，是年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋。据长房置换中心工作人员介绍，去年一年，次新房的交易量占二手房销售的50%左右。相对于二手房而言，次新房房屋较新，在规划设计、房型户型、楼盘质量、小区环境、物业管理等方面更为合理、完善。同时，与新建商品房相比，次新房价格低廉又是其优势。
选择二手房或次新房的80后人群通常工作3年~5年，虽然有一定积蓄，但仍要依靠父母支付购房首付款，然后自己承担月供，一方面少支出个人积蓄，有利于规划理财；另一方面待遇稳定，可以有效地选择贷款方式。
同新房相比，二手房的优势比较明显，首先，同地段的二手房价格往往比新房低10%~20%，因此总价较低，要承担的压力较小；其次，二手房周边交通便利、生活配套较齐全；第三，二手房位置好，易租易售，相对于新开的楼盘而言，投资具有可预见性。
二：小户型
刚步入社会的80后，经济实力很薄弱，大部分买房者都要靠家里支持。面对这部分置业群体，小户型成了。售楼员孙小雨告诉记者：“面积40平方米~50平方米的一房或小两房是年轻置业人群的最爱，也是销售的户型。它的优势是：功能分区明确，满足人们生活的基本需求且价格适中。”
近六成一线城市白领有离开打算 源于高房价?
调查显示：“逃离北上广”是近来职场人的热门话题。人力资源服务商近日在其招聘网站上所做的一项调查显示，目前在北京、上海、广州等一线城市工作的公司白领中，有近六成表示有离开这些城市的打算。
据介绍，这项调查的参与者中，６６％为男性，大专以上学历占９１％，２１％的受访者来自外资企业，有２至５年工作经历的占４１％。
到底是哪些人想离开一线城市？这项调查发现，５９％的白领有离开的打算，另有１１％的白领已经有离开的行动。从性别特征上来看，有离开打算的男性比例要高于女性。调查还显示，是否离开与生活或工作在一线城市的时间长短有着极大关系，公司白领工作、生活在一线城市的时间越长，想要离开的愿望就越强烈。
调查显示，白领选择离开一线城市的主要原因包括：这个城市难以融入、房价太高、消费水平高、工作压力大及竞争激烈。
如果离开一线城市，白领们会选择在哪里工作？调查发现，有２３％的受访者打算把中西部城市作为目标城市，有２１％的受访者选择东部沿海的二线城市，选择北方二线城市的占到了９％，有１０％左右的受访者表示目前还没确定好选择哪些城市，但只要不是一线城市就好。
二线城市的哪些热门行业被白领们看好？调查显示，计算机、互联网、通信、电子、快速消费品、耐用消费品销售、服装、纺织、皮革、房地产、建筑这几大类行业领域被关注程度排在前列。（来源：杭州日报）
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