[摘要] “有关部委正着手制定相关管理办法，根据办法，价格主管部门将可以对房价进行直接行政调控。”近日，一则有关房价干预政策的消息在业内广为传播，在“新五条”出台尚不足两个月之际，让业界大呼意外。
（来源：东方早报）“有关部委正着手制定相关管理办法，根据办法，价格主管部门将可以对房价进行直接行政调控。”近日，一则有关房价干预政策的消息在业内广为传播，在“新五条”出台尚不足两个月之际，让业界大呼意外。
如很多媒体报道，两轮调控下来，各地尤其是上海等一线城市的房价并未能如预期般回落，相反，虽然成交大幅回落，成交价格却依旧坚挺，一些城市成交均价甚至继续逆势上涨。短时间内，似乎调控效果依旧不太明显，但因此就不顾市场秩序直接出手限制商品房销售价格就非常不智了。笔者宁愿相信这只是谣传，管理层不会出台如此不理智而且未必能产生多大实效的政策。
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其次，即便真如传言中所说的出台“限价令”，这个“限价令”的可执行性也令人生疑。以上海为例，全市数百个楼盘，这个价怎么限法，如针对全市所有楼盘，每个楼盘的限价基价怎么定，不同楼盘品质不一样如何定价，房管部门是否有这个能力、是否有这个人力物力，这是个巨大的问题。
笔者认为，一旦通胀得到抑制，避险资金也就自然会失去进入房地产市场的动力，以目前已经足够强力的房地产市场调控政策来看，市场供求关系必然发生逆转，市场真正的调整也将如期而至。因此，这个“限价令”传言要么就是假消息，要么就是用来打压市场信心的舆论工具而已。
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业内专家：限制房价上调政策“可全面铺开”
（来源：东方早报）近日一则关于“四大银行停止开发贷款”的消息搅动着房地产业内人士的心。有的银行站出来辟谣，有的银行则暗地里肯定，表面信息复杂但背后的信号明显：开发商从银行获得的贷款的确在“收紧”。
紧缩的银根是否会随着新的一年开始而放松？银行收紧开发贷款能否抓住此前飞涨的房价“野马”的缰绳？会否出现新一轮房地产企业的洗牌？
开发商还会“暗渡陈仓”
专家们普遍认为，与财大气粗的开发商博弈，仅仅实施限贷政策是不够的。
世联地产首席技术官黎振伟认为，目前开发商来自银行渠道的资金虽然紧张，但开发商有多元渠道，不可能全面限死。今年房价仍然很高，开发商回笼资金快，这是中国流动性泛滥带来的。开发商即使资金紧张，也可通过提价来消化成本，反而增加了购买者的负担。
长江证券房地产分析师苏雪晶认为，新政以来，开发商资金面虽然整体偏紧，但还没有出现资金链断裂迹象和风险。现在房地产销售仍然火热，资金回笼快，量也大。从目前情况看，银行今年仍然正常放贷，甚至规模还超过2008年。
一位不愿意透露姓名的业内人士告诉新华社记者，开发贷款往往与个人按揭贷款捆绑在一起，即银行为房地产开发商提供开发贷款后，开发商在卖楼的时候，优先推荐该家银行的个人按揭贷款。银行因此可以获得稳定的来源，也因此银行成为房地产泡沫的推手之一。
专家们担忧，银行限制开发贷款自身动力不足，银行也可能出于自身效益的考虑帮助开发商“暗渡陈仓”。黎振伟说：“开发商特别是国企，仍能通过其他项目渠道从银行贷款，这在行业内已经是公开秘密。”
此外，即使银行贷款收紧，还有很多民间资金从各种渠道进入房地产市场。“据我所知，有一些开发商以20％～30％的高利息从民间资金融资，这反而以高成本推高了房价。”黎振伟说。
华中科技大学国土资源与不动产研究中心主任卢新海说，限制发放开发贷款，中小型房地产企业的日子会很难过，拿地、拿钱是他们的主要工作，资金腾挪的余地较小。对大企业来说不重要，特别是上市企业，不会有大的影响。
“大企业有自己的资金来源，支撑半年没问题。特别是性的大型国企，可以上市融资，拿地方便，前不久还出了地王。大企业还可以拿出个别项目切一块与别人合资，回笼资金。一些大企业自己有银行股份和财务公司，他们也可以通过授信等方式，从内部其他项目转来资金。”卢新海说。
“调控需整体跟进”
房价高位运行的情况仍在持续。
陈啸天认为，从新政后交易情况看，“政策洼地”效应明显。一线城市和一些二线城市交易量降低了，但绝大多数三线城市和部分二线城市交易量仍在上升。此外，目前政策尚未触及另一个核心问题，即流动性严重过剩，这会助吹房地产泡沫。
“地方短期政策，只会产生局部效果。比如一些地方限购，但其他地方没有，我现在武汉，这里没限购，房地产很热；而广州限购，佛山、东莞房地产仍然很热。调控的效果需要从总体上把握。”黎振伟说。
从年初的“国十一条”到9月底房贷政策，调控力度不断加大。各地也不断出台相应政策，诸如限制住房面积和套数，提高商业贷款和公积金贷款利率，甚至限制商品房价格调升。如南京规定开发商在领取预售许可证之前，要去物价部门办理明码标价手续，申报价格在3个月内不得调高，3个月后需要调高的话须再次备案。
卢新海认为，领取预售许可证之前限制不涨价，不是限制房价，而是限制房价上调，政策层面是合适、可行的，可以全面铺开。因为现在涨的是地价，而在领取预售许可证之前，开发成本是透明、可控制的，限制定价不涨可以做到补偿开发商，保证利润。
“限制商品房售价调升对房地产市场投机的调控力度更大。放弃政府自身的一定利益，采取限制房价上涨的更强有力的措施，是政府调控房地产市场无奈但却有效的选择。”卢新海说。
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