[摘要] 随着房地产市场的发展，保障房的成本也在不断提高，尤其是土地成本和动拆迁成本。
300万平方米，上海保障房的建设再次加码。相比于2010年1200万平方米的新开工量，今年建设和筹措的保障房面积将达1500万平方米。
今年，上海将保障房建设列入市政府重大工程项目，确立了全年“248”的目标，即200万平方米经济适用房竣工、400万平方米经济适用房与800万平方米动迁安置房开工，建设规模为历年来的高峰。
莫慌!此次主力仍然在假摔? 套牢的股票很可能有救了! 3月股市很可能发生巨变? 拉锯战背后暗藏的资金动向! 保障房供应能否持续稳定，取决于土地和资金这两条“腿”能否托得稳。在土地资源紧缺、资金压力巨大的上海，尤是如此。
土地梳理的“惊喜”
在大规模保障性住房建设的背景下，为确保土地供应能够满足需求，去年上海市规划和国土资源管理局(下称“上海市规土局”)透露，上海市首次在市域范围内启动了大规模的住房和土地梳理工作。
根据最终的梳理结果，未来上海新增住宅用地主要由现有的工业用地、旧区改造，以及新城新市镇的新增建设用地来供应，新城新市镇更是未来的新增供应重点。
当时上海市规土局有关人士表示，2020年规划上的住宅用地基本可以满足新增住宅建设的需求。根据规划，到2020年，上海市人均住宅建筑面积约为35平方米。
复旦大学住房政策中心副主任陈杰告诉《财经日报》记者，上海市区的土地主要来自旧区改造、工业地产的“退二进三”、老厂房改造，不过外环区域则以新征为主。
去年12月16日开工的保障房项目“东沟北地块项目”，总建筑面积7.3万平方米，建成后可提供各类房型住宅1018套。该地块就是政府部门力推的“退二进三”项目，即由企业拿出自己的工业用地用于建设保障住房，作为回馈政府允许企业在该地块上建部分商品房。此举有别于政府划拨储备土地用于保障性住房建设，可以盘活企业手里的闲置土地，以缓解保障性住房供地紧张的局面。
在新建大型居住社区之余，上海市住房保障和房屋管理局此前表示，拟对今后新出让土地用于商品房的项目，按照不低于项目建筑总面积5%的比例配建经适房，交政府用于住房保障，其中合适房源用于公共租赁房。
土地拆迁成本怎么降
春节前，上海、重庆启动房产税试点。当时，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部(下称“住建部”)有关负责人就明确表示，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等。
此前，财政部、国家发改委、住建部等三部委联合下发通知明确，从2010年起，各地在完成当年廉租住房保障任务的前提下，可以将住房公积金增值中计提的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。
在保障房建设中，一个很重要的资金渠道就是银行信贷。官方信息显示，在上海加快推进的以保障性住房为主的大型居住社区和旧区改造项目中，去年年内已启动的13个社区项目建设，需要向银行贷款373.8亿元。
而另一个被广泛关注的融资渠道REITs(房地产信托投资基金)，虽然尚未开始试点，上海浦东也已明确募集的资金主要用于保障性住房建设。
目前并不清楚浦东保障性项目的资金需求，不过在去年8月份举行的“浦东新区加强金融服务促进经济转型和结构调整工作会议”上，上海浦东新区区委书记徐麟表示，在住房保障体系中，除了动迁安置和廉租房，经济适用房特别是公租房需要大量资金，因此需要稳定的、可以体现固定回报的、可持续的融资渠道。徐麟表示：“这是数百亿的数量级。”
徐汇区房管局住房保障科科长周雄鹰告诉记者，田东佳苑目前主要是公共财政投入，“我们也是摸着石头过河，里面深浅还不知道，所以社会资金还不会积极投入。”
上海城投控股有限公司总裁安红军此前曾对记者表示，该公司尚未确定参与公租房的运营管理，还要看政府开出的条件。
在陈杰看来，最重要的条件就是免收土地出让金，同时和企业共同分担拆迁成本。“我做过测算，投资成本必须小于6000元/平方米，企业才会有兴趣参与进来。”
去年开展试点的上海经济适用住房供应房源的销售基准价格最终确定为每平方米在4800元~5200元，这个价格的形成是基于：土地以净地划拨方式出让，免收出让金和各种税费；开发商的利润控制在3%以内；地块都是前几年出让的净地，当时的动拆迁成本相对较低。
然而，随着房地产市场的发展，保障房的成本也在不断提高，尤其是土地成本和动拆迁成本。
上海市副市长沈骏已用三个“不动摇”来表示上海在保障房工程方面的决心：“不管房地产市场如何高低起伏，坚持推进大型居住社区土地储备和建设不动摇；不管宏观经济走向和经济发展速度如何变化，下决心推进保障房建设不动摇；不管实际工作中遇到什么困难，突破瓶颈、解决问题、实现保障房建设时间节点目标不动摇。”
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