[摘要] 2月25日，DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧先生接受了西安搜房网的独家专访。对于业界普遍关注的“限购令”和“国八条”政策，何总表示支持，他认为政府适度地干预是为了市场健康长远的发展，而此轮楼市政策持续的时间长短很可能取决于调控的成效如何，此外，他认为类似成都的“限购令”不会导致西安楼市成交量大幅下挫。
在繁华的西安南大街上，矗立着一座欧陆情调的古典风格建筑，褐色的外墙面，拱形的玻璃窗，四根20米高的罗马石柱一字排开，气势宏伟且与汉唐韵味的千年古城遥相呼应。一直以来，说起中大国际，人们首先会联想到LV、PRADA等国际奢侈品牌，高贵且远离普通人的生活，但是常被大家忽略的是，这里不但有高档百货，而且它还是古城鲜有的5A甲级写字楼，国际物业顾问公司戴德梁行在西安的办公处所就位于这栋楼上。
DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧先生
2月25日上午，记者在中大国际5楼拜会了戴德梁行华北区董事总经理何衍钧先生，并就戴德梁行近期在西安的发展策略及楼市热点问题对何先生进行了专访。何总此次到访西安主要是与客户见面，通过沟通了解其需求。何总很看好西安市场，他认为西安的房地产处在一个稳步上升的阶段，物业服务还有很大的提升空间。对于业界普遍关注的“限购令”和“国八条”楼市调控政策，何总表示支持，他认为政府适度地干预是为了市场健康长远的发展，而此轮楼市政策持续的时间长短很可能取决于调控的成效如何，此外，他认为类似成都的“限购令”不会导致西安楼市成交量和价格大幅下挫。
循序渐进发展
业务数量与人才多寡决定扩张速度
记者：请简要介绍下您此行西安的主要目的？戴德梁行在开拓西安市场方面是否又有新的进展？
何衍钧：西安公司是我们在中国大陆16家分公司其中一个，而且成立已经有5年多的时间，我们有一个非常好的团队在这里，所以我大概一个月来一次，因为我是华北区的主管，来这里跟同事交流，跟客户见面，而且我们寻找新的方案来满足客户的要求，或者给客户解决他们面对的问题。今天晚上我们要款待接近100个客户，跟他们见面、聊天，希望客户给我们更多的提点，哪一方面客户觉得我们做得好的？哪一方面我们需要加大力度的？因为我们做的工作就是要满足客户的需要，这方面需要交流，而且需要经常性的沟通。
公司的发展是一个循序渐进的过程，我们不太激进，没有什么激烈的行动，我们不想一天公司就扩大五倍六倍，没有这样的想法。我们的发展应该是一个健康的、因客户需求变化而慢慢成长的过程。西安公司每个月都会有两三个新项目增加，我们对西安市场一直都非常得支持，因为西安公司不是一个独立的个体，后面我们还有一个很大的团队，除了我以外，今天还有几位同事过来，包括我们顾问部、物业部、大中华的同事过来，同时也让团队知道我们会在专业知识等各方面给予他们支持。
我们不能够主观，要我们扩大五倍六倍可以的，问题是根本不存在这么多的人才。我们现在面对的一个问题就是这个行业的人才是稀缺，到今天为止，我们差不多每天都在招聘，招聘回来的员工有些经验不多，所以要慢慢培训人才出来，我们不可能一下子把公司变大三倍四倍，我们要先把人才养大，之后我们才可以做大。我们人才不够，那暂时就挑一些我们有能力做的，没有能力做的就先不做。在人才方面我们有一定的优势，但是还是不足的，我们要求的是国际化的水平，本地员工还应该每天不断地学习，所以我们经常会对员工进行培训，并派员工到外地去学习。
记 者：春节之前，戴德梁行与渭南信达地产达成合作，首次进驻地级市场，这是否意味着戴德梁行的战略重点已经向二、三线城市转移？
何衍钧：我们商业资产管理的核心业务仍然是在一线城市、成熟的商业市场，为有需求的客户提供专业的服务。但是大体量的商业城市综合体在二、三线城市发展迅猛，为满足市场的需求，我们有选择性的进入市场。客户需要像戴德梁行这样专业的公司提供运营管理方面的帮助，以实现限度的投资回报。当地政府和社区通过这种项目满足社会责任感，并期望这样的项目将成为该城市的标志性建筑，同时带动项目周围的土地房产。
在任何一个地方的发展我们都是先有业务，当业务达到一定的量，我们就会成立分公司。市场有需要，我们就会去配合。随着项目的增加，设立分公司能够提升我们的工作效率。客户有需要，我们也能够马上出现，而不用坐飞机坐火车过来。我们10多年前在西安就有项目，05年觉得手头上的项目不少了，于是就成立分公司，这就跟我们最近在长沙发展公司一样，这样做既可以减低成本，同时也可以更快的回应客户的需要，未来我们不排除在东北成立分公司。
看好西安市场
物业消费意识淡薄 服务水平有待提高
记 者：何总有着丰富的从业经验，您常穿梭于京、津、沪、穗等国内各大城市，熟悉各地楼市的发展情况，那么您是如何看待西安房地产市场发展现状的？
何衍钧：目前西安的房地产市场还处在一个蓬勃发展的阶段，不管是从价格还是成交量来看，都处在一个平稳上升的状态，2010年第四季度住宅平均价格稳定在6500元/㎡的水平，这个价格虽然同一线城市相比有差距，但是考虑到同比32.4%的增幅，西安的住宅市场在二线城市当中的涨幅还是比较突出的。
在2010年6月，《大西安总体规划空间发展战略研究》首次亮相，这个规划是要在2020年把西安打造成为面积800平方公里、人口1000万以上的“国际化大都市”。实际上在国家的区域总体战略当中，“西部大开发”无疑是居于首要地位和特殊地位的，中西部地区是我国经济区域发展战略的平衡点，西安则是西部地区经济发展的中心。基于这样的宏观发展战略，我们是很看好西安房地产市场发展的。同已经有些饱和了的一线城市相比，目前正是西安向“大西安”快速发展的阶段，伴随着城市的发展，必然给房地产发展带来更多的机会。
记 者：在布局西安市场的过程中，由戴德梁行提供物业服务和顾问咨询的住宅类物业和商业类物业占比大概是多少？未来更倾向于哪个方面？
何衍钧：我们目前在西安还是以住宅为主，因为商业发展还是比较后期的，有一些项目、有一些动作还是发展商自己处理，但是我们觉得西安未来发展跟其它一线城市一样，商业业务所需要的专业服务还是更多的，因为商业物业需要更专业的技术经验，无论营运、管理、销售、招商相对都比较复杂，所以客户在这方面需要我们的服务。应该说商业比住宅在物业服务方面的要求要高，过去西安主要的发展还是在住宅，商业有但是比例没有住宅这么多，那么我们的很多服务就提供给住宅物业，但是其它一线城市，开发商需要我们的更多还是在商业物业方面。
记 者：作为物业服务领域的标杆品牌，戴德梁行的品牌认知度早已深入人心。那么您是如何看待西安目前的物业发展水平的？本地物业服务在哪些方面还有待改进？
何衍钧：目前西安普遍的物业管理水平较一线城市还有很大的差距，这个差距反应在物业管理的覆盖率同经济发达地区相比有很大差距，另外整体的物业管理水平较低，物业消费意识淡薄，另外开发商对物业管理的认识也存在误区，此外，物业市场也存在无序竞争的情况。当然，最近几年也有一些非常的物业管理公司出现，比如说中大国际的物业管理水平在整个西部地区都可以说是非常的，这样的物业管理公司的出现对于带动整个物业管理市场还是起到了良好的作用。
我们认为的物业管理需要培养一支专业化、复合型的物业经营管理队伍。房地产不但开发规模增大，智能化、生态化、人文社区化程度也大幅提高，配套服务项目增多、主题开发、综合利用等方面都对物业管理企业提出了更新更高的要求，只有那些具备全面经营管理水平和实力，能够满足业主多方面需求的物业公司才会在未来的市场中得到发展。
支持“限购令”
政策持续时间长短取决于调控成效
记 者：坊间传言，西安版“新国八条”执行细则及楼市“限购令”一季度出台，很多人担心“限购令”会成了“催购令”，导致人们“抢搭购房末班车”。那么您觉得这种担心是否多余？您是如何预判西安调控政策的力度和效果的？
何衍钧：我觉得这种担心是多余的，其实从我们的角度来看，国家出台“国八条”重点针对的不是像西安这样的城市，如果西安出台“限购令”，我觉得可以参考一下已经出台了“限购令”的成都，成都的“限购令”限制的只是主城区，对于主城区之外的其它区域是不限制的，这一方面可以有效地打击炒房，平抑热点区域的房价，另外一方面可以有效地带动其它区域的发展，可以说是一举多得。西安目前仅仅是从信贷的角度对购房者进行了比较严格的限制，至于说限购的具体条例，我认为很有可能会参考成都的做法，肯定不会像一线城市那样严厉，这其中的原因也是因为目前大西安正处于蓬勃发展的阶段，过于严苛地对房地产市场进行打击是不利于整个城市的经济发展的。
谈到调控的效果，如果对比一下西安住宅的成交量和一线城市的成交量，我们可以发现：在经历了2009年二、三季度的成交高峰之后，在政策的干预下，2010年一线城市的成交量都回落到了2008年的水平，而反观西安，成交量一直是保持一个平稳向上的态势，也就是说虽然2010年房地产政策频出，但是对于西安房地产市场的成交量的打击并不是很大，民间虽然有观望情绪，但是整体对未来房地产的走势还是非常乐观的，所以该出手时还是要毫不犹豫的出手，如果西安的限购也仅仅是对中心城区的限制，那么西安整体市场的成交量将不会有太大的调整，起码不会出现大幅度下挫的情况，而市场的整体价格也会趋于稳定。
调控政策重点针对一些一线城市，主要打击炒房，宏观政策的力度和效果的预期是好的，也是市民乐意看到的，因为大家也不想让房地产疯狂的上涨，不想要泡沫的出现，我一直觉得中国房地产的泡沫是难出现的，因为我们政府能够比较有效地控制市场，在泡沫趋大之前，已经把他刺破，所以我觉得不用担心。为什么成交量跌房价不跌呢？关键是无论投资者也好、市民也好，对未来中国经济的增长还是非常有信心的，他们会觉得明天会更好，而且跟其它发达国家比较，我们的价钱还是远远落后的，所以大家有信心未来的价格还会更高，如果他们有能力把它持有的话，还是不想把它卖出去。当然，有炒房就有泡沫，所以政府为什么出台这么多政策，主要就是打击炒房。
记 者：最近清华大学教授李稻葵先生因为发表了支持“限购令”的言论而遭到攻击，经济学家竟然支持政府干预市场，这让很多人无法理解。那么站在您的角度，您支持“限购令”吗？
何衍钧：按道理是应该根据市场走的，但是当市场出现一些不太正常的现象，我个人的看法，政府某种程度的干预能够保持市场更健康的发展，这听起来好像有点矛盾，但是也不是完全矛盾的，因为我们是在走所谓的市场经济，不能因为一些投机分子把市场秩序搞乱而影响民生、影响社会的稳定，所以某些时候，政府还是要像马路的交通警察一样维持秩序，在马路，车完全不管，任由他们乱走，那么意外就会很多。
为了社会的稳定，不应该把房地产完完全全当作投资的工具，这样就影响民生，百姓不能得到安居乐业的环境，我觉得还是要维持大部分的私人有一个好的房间来过一个比较健康的生活。
记 者：有人最近预测“国八条”、“限购令”等一系列调控政策可能将持续三年左右的时间。那么您是如何看待政策持续的时间长短的？
何衍钧：我不是学经济的，这个看的不是很清楚。关键要看调控的成效怎么样，多长时间很难说的，但是假如市场太疯狂，就是我们说的泡沫，这个没有人愿意见到，包括投资者、银行、政府等都不愿见到的。我支持这方面的政策。
品牌房地产企业
转战二三线进军商业地产大势所趋
记 者：近期出现了一线投资客大量抛盘、西安外地置业者显著增多的情况，同时，万科、雅居乐等品牌房企在西安拿地热情高涨。西安等二、三线城市未来会否成为投资客与巨头房企角力的新战场？
何衍钧：品牌房地产企业转战二、三线城市目前是一个趋势，这主要是因为一线市场趋于饱和，竞争过于激烈，已经明显降低，而二线城市目前仍处于一个大发展的阶段，不管是从市场需求还是供给的角度都给开发商留有很大的发展空间，此外，知名开发企业带来的品牌效应、更先进的开发管理以及后续服务的理念可以有效地提升本地区房地产市场的发展水平，这也是地方政府愿意看到的，因此政府对于知名房企到本地开发也是抱着欢迎的态度，在拿地等方面也能够给予一些优惠政策，因此房地产巨头角逐二、三线城市也是不足为奇的。
记 者：在住宅地产遭遇强力打压的情况下，商业地产却发展火爆，有观点认为：“商业地产黄金十年来临”，更有业内人士预言“2011年西安将进入城市综合体时代”，对于以上两种观点，您是如何看的？
何衍钧：其实也不算什么预言，这两个观点我都同意，目前“城市综合体”确实是一个趋势，在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的居住要求，不能适应地房产的迅速发展了。因此，综合体的建筑模式就成了目前国内比较流行的地产开发模式。
商业地产在最近两年炒得很热，有很多的开发商主动或被动的在向商业地产这方面转型，这一方面是因为目前住宅市场的风险在逐步加大，另外一方面也是基于企业长远发展的战略角度来考虑，商业地产虽然不像住宅那样能快速给企业带来利润，但是从长远角度来看，商业地产能给企业带来长期持续的高回报，这是住宅无法比拟的。但是我们不能否认的是商业地产包括城市综合体的开发和维护是需要大量的资金投入和非常专业的管理团队的，一些大的地产商如万科、华润等等在几年前就开始谋求向商业地产转型，这是基于公司长远发展的考虑，是积极的转型，这样的转型我们称之为主动型的，而一些开发公司是在2010年国家多次政策调控的压力下，迫于住宅市场风险逐渐加大开始考虑转型的，这部分我们就称之为被动型转型。作为主动型转型的企业，因为动手较早，对于企业未来发展方向及发展战略均有较为成熟的考量，因此这些企业转型的成功率应该是很大的，而对于那些被迫型的企业，因为过去一直从事住宅项目开发，对于商业地产的开发和运营都没有足够的经验和准备，在这种情况下贸然转战商业地产还是存在一定的风险的。
目前中国的商业地产还处于一个很初级的阶段，我们预计未来三年中国的商业地产将迎来一个逐步繁荣的阶段，当然，商业地产和宏观经济的关系是非常密切的，如果“十二五”规划的一系列目标可以逐步达成，财富可以逐渐由政府向企业，向老百姓流动，由国富变为民富，那么未来商业地产的繁荣是必然的趋势。
后记——
身为戴德梁行华北区的总经理，统领西安、北京、天津等六个分公司，何总的日程安排得满满当当，工作十分忙碌，但他还是欣然地接受了记者的采访，并解答了记者有关楼市的诸多疑惑。何衍钧先生待人随和、极具亲和力，既有跨国企业高管的绅士风度，同时又不乏香港商人的儒雅智慧。何总告诉记者，他每次来西安都喜欢去逛城墙，起初步行走完全程，后来带了朋友一起，于是就租自行车，“黄昏时候，灯光亮起来，这时候从城墙上看城内外的风景是最漂亮的”，说起游览城墙的经历，何总显得十分兴奋。
“作为一个旅游城市，我们要照顾全世界，一些景点在款待外国游客的时候，考虑的还不周全，比如带个外国朋友去兵马俑，想找个他们习惯的环境没有，喝杯咖啡没有、找个汉堡包没有、必胜客也没有，有的全是本地的，我希望这些方面今后都有所改善，在面对国外友人的时候，我也会感到骄傲”，何总对他喜欢的这座城市提出了殷切的期望。没错！西安不仅仅是西安人的，更是全世界的，“照顾好全世界”，我们才可能成为真正意义上的“国际化大都市”。（采访记者 段高攀）
【人物简介】
何衍钧 现任DTZ戴德梁行华北区董事总经理，管理地区涵盖北京、天津、青岛、沈阳、大连及西安等6家华北区分公司。
2000年1月1日，何衍钧先生正式加入DTZ戴德梁行，时任营运总监。
何衍钧先生之前曾分别在骏富投资有限公司、建业发展有限公司及中信房产有限公司任董事总经理。亦曾为利比测量师行股东合伙人；加拿大丰业地产顾问行董事长；加拿大卑斯省水力发电局物业估价师及评估部主管；加拿大满地可信托有限公司房地产顾问；香港政府工务局建筑物条例执行处屋宇测量师。
2005年10月被委任为DTZ戴德梁行武汉、西安分公司总经理开辟当地市场并很快获得良好业绩。2007年11月起调任北京，正式管理华北区分公司业务。
何衍钧先生拥有商业资讯科技硕士学位，并为英国皇家测量师学会资深特许测量师、香港测量师学会资深会员及香港董事会资深会员。
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