[摘要] “两会”伊始，“高房价”必然成为热点之一。昨日，国土资源部部长徐绍史在“保发展保红线工程2011年行动”会议上表示，2011年国土资源系统要坚持房地产调控不放松。
（来源：财经日报）完善土地出让制度，强化闲置用地清理
“两会”伊始，“高房价”必然成为热点之一。昨日，国土资源部部长徐绍史在“保发展保红线工程2011年行动”会议上表示，2011年国土资源系统要坚持房地产调控不放松。
他表示，1000万套保障房用地计划要单列、要应保尽保，同时严防出现高价地块。
官方数据显示，2010年保障性住房用地供应2.47万公顷，同比增加124.5%。与前几年的供地情况同口径相比，保障性住房、中小套型普通商品房和其他住房实际用地10.89万公顷，同比增长42.5%。
将完善土地出让制度
自2009年起，房价的新一轮上涨一度引发外界争议，认为是现行土地招拍挂出让制度造成了地价过快上涨，进而导致房价上涨。
对此观点，国土部虽然并不认可，但实际上也在酝酿调整土地出让制度。今年1月份出台的“新国八条”中就表示，进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。
徐绍史透露，今年要完善土地出让制度。一定要积极探索“限房价、竞地价”，商品住宅配建保障房等一些做法，使土地出让从单纯的价高者得，到惠民生、稳预期，到注重社会效应化，向这个方向转化。
《财经日报》记者获悉，国土部正在研究制订《改进和完善房地产用地招标拍卖挂牌出让指导意见》，有望在今年出台。
此外，徐绍史称，去年房地产企业的闲置用地清理力度很大，但是政府原因造成的闲置用地清理力度还不够。今年一定要强化闲置用地的清理，同时打击囤地、炒地。他透露：“国土部最近就贯彻落实国务院文件的精神很快会下发一个文件。”
据国家土地副总督察甘藏春透露，2010年国土资源部在范围内开展房地产用地专项清理，共清理整治房地产闲置用地13万亩，处置近10万亩。
今年起草《集体土地征收征用条例》
今年年初，备受关注的《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布并施行，但条例并未对集体土地征收作出规定。
北大法学教授姜明安曾指出，当前拆迁问题主要是发生在农村集体土地上，应通过修改《土地管理法》对此予以规范。
国务院法制办负责人今年1月份也表示，现在矛盾突出的确主要在集体土地征收方面，将会同有关部门抓紧对《土地管理法》有关集体土地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向人大常委会提出议案。
国土部昨日对此透露了一些时间表。甘藏春表示今年将推进征地安置补偿的制度改革试点，完成《集体土地征收征用条例》起草。
今年是“十二五”开局之年，不少地方国土官员声称，因为当地投资计划大幅增加，致使土地需求大增。
但经历过前两年的保增长之后，土地供应政策也在酝酿回归平稳。甘藏春表示，2011年财政和货币两个重要的调控工具导向已发生明显变化，保持物价稳定成为当前十分紧迫的任务。与之相协调，土地调控政策也应当从保障扩大内需大量项目上马的应急状态向正常状态转变。
为了了解地方的实际需求，徐绍史透露，国土部已经抽调百名机关干部，准备在本月初到各省（区、市）进行一次调研。
去年，国土部也曾在3月初派出30个调研组，奔赴30个省区市（除西藏外）进行调研。
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高度依赖土地财政 保障房万亿资金或面临缺口
（中证网）卖地收入一直是保障房建设的重要资金来源。在紧缩调控之下，地方政府土地财政料难延续去年的风光，而今年千万套保障房建设所需的约1.4万亿资金何来，面临重重考验。
在各地加快经济发展的过程中，普遍出现地方政府高度依赖土地财政的现象。
2010年，土地出让金高达2.7万亿元，同比增加70.4%，占财收比重高达33.75%。而2001年至2003年，土地出让金总共为9100多亿元，约相当于同期地方财政收入的35%；2004年此数字接近6000亿元；2009年达1.5万亿元。
而在有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，甚至占80%以上，显示出过高的依赖度。
中指研究院监测数据显示，2010年国内120个城市土地出让金总额为18814.4亿元，同比增加50%。其中，三个城市土地出让金收入突破1000亿元，土地市场呈现价量齐涨态势。
2011年，地产调控继续加码，土地出让收入继续大幅增长可能性不大。但从春节后多个城市土地拍卖情况看，高溢价率依然盛行。昆明、长沙等二线城市涌现地王，多数房企将目光投向具有潜力的二三线城市。业内传出警惕市场泡沫向二三线城市蔓延的呼声。
保障房资金缺口隐忧
2011年保障房建设套数为1000万套，约需1.4万亿元的建设资金，相当于2011年全社会固定资产投资总额的1/20。
住建部近日与地方政府签了“军令状”，保障房须在今年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。
地方政府为保证保障房资金“八仙过海，各显神通”：土地出让金提成、住房公积金余额移用、地方财政支出、社会融资、银行支持、REITs（房地产信托投资基金）等都有望为保障房建设输血。
实际上，土地出让净投入保障性住房建设早有规定，但一些地方并未达标。国家审计署2010年11月公布，按规定，各地从土地出让净中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%，但北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净中提取廉租住房保障资金的比例未达到上述要求。2007年-2009年，这些城市共计少提取146.23亿元。
一些地方还是希望能通过土地转让的高溢价来解决保障房资金问题。广州市国土房管局副局长黄金锋20日在广州市政协问政活动中称，建保障房“很差钱”，可能通过房产信托融资。同时，希望地王拍卖能获得更多溢价收入，这部分收入将拿来建设保障房。比如，一块土地的拍卖原本预计收10亿元，结果拍出12亿元，2亿元的地王蛋糕就拿出来建设保障房。
相关新闻：卖地举债路难行 地方国资加速证券化
（中证网）在目前加强房地产调控、整顿地方融资平台的大背景下，不少地方“卖地、举债”谋发展的路子遭遇严峻挑战。两大“钱袋子”可能缩水，而支出压力较大，地方财政怎么出牌？
不少专家分析，20
调控收紧两大“钱袋子”
“卖地、举债”谋发展是不少地方惯常做法，但在紧缩调控下，这两大“钱袋子”料难继续像去年那样鼓鼓囊囊的。
中国社科院财政研究室主任杨志勇对中国证券报记者分析说，虽然目前还没有明确的数据判断土地财政收入下降，但可以预期的是，随着房地产交易量的下降，地方卖地收入减少将是意料之中的事。与2010年的土地出让金相比，今年地方政府筹措资金不会那么容易。
数据显示，2010年土地出让金高达2.7万亿元，同比增加70.4%。土地财政占财政收入比重达33.75%。
专家普遍预期，在严厉的房地产调控面前，数额如此巨大的土地出让金收入难以为继。与之相关的另一个问题是，相关产业的税收也可能受到影响。
同时，地方融资平台可能持续面临“缺粮”窘境。日前，银监会下发了《关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》，地方融资平台风险成为防范的重中之重。由此来看，在加息和贷款收紧的双重压力下，地方融资将越来越难。
而地方政府的支出压力是比较大的。2011年要开工建设的1000万套保障房，测算下来需要约1.4万亿的投资。虽然中央财政的补助力度将大幅增加，但筹措资金的压力仍落在地方上。
上海国有资本运营研究院常务副院长杨建文对中国证券报记者说，政策、土地、国资历来是地方政府手中的三张牌。在当前的宏观背景下，国资牌很自然地会被地方政府所重视。
各地国资整合高潮迭起
2011年，上海市提出，2010年全市经营性国资证券化率从年初的25.4%提高到了30.5%，2011年将继续全力推动企业集团实现整体或核心业务资产上市，将证券化率提高到35%。
上海大刀阔斧的改革进程，仅仅是各地国有资产证券化的一个缩影。事实上，诸多省市区域都明确发布了通过资本市场整合地方国资的具体文件。调整国有经济布局、推进国企重组、鼓励国企上市融资、提高资产证券化率成为各地国资共同的关键词。一时间地方国资上市热潮席卷，在“十二五”开局之年让资本市场嗅到了一丝不一样的气味。
重庆国资整合已成为一个样板。在2011年重庆国资工作会议上，重庆市国资委主任崔坚表示，今年要打一场整体上市的“提速仗”，5家企业要力争年内实现上市，3家要完成上市辅导或材料申报，8家要完成资产整合和上市平台搭建等前期工作，在2012年前推动所有适合上市的企业完成或做好上市准备工作。
今年年初，北京市也明确提出了深化国企公司制股份制改造、完善法人治理结构、加快兼并重组、支持市属企业整体上市或主业资产上市、继续推动劣势企业退出、提高国有经济产业集中度的思路。
广东省国资委也表示，提高资产证券化比重和推进兼并重组将成为广东国企改革的两条主线，并特别提及“推动整体上市，提高资产证券化比例”，“利用上市平台积极整合资产，促进经济结构调整和产业结构调整”。
浙江、安徽、河南、黑龙江、江西、云南、山西、山东、陕西等省市也提出了类似的方向和目标。比如，云南提出了“十二五”资产证券化率达到50%的目标，这将比2010年提高近20个百分点。
国资“进”“退”两步棋
对于此起
他解释说，如果能借助资本市场功能，盘活、撬动地方国资资产，国有企业整合后所产生的效益和增值，无疑对地方财政收入有重要的推动作用。而做强国资与提高财政收入之间的通道之一是国企红利。
国务院国资委近日表示，央企红利上缴比例将不断提高。实际上，除了央企，部分省市已根据实际情况试行国有企业的红利收缴。比如：上海自2006年起全面实行国有资本预算，按净利润20%收取“红利”，北京则按企业经营业绩考核结果分级缴税，收缴比例一般不低于10%。
在杨建文看来，推动一些有盈利能力的项目上市，吸引社会资本投入当地建设，从而腾挪出有限的资源，用于对公共项目的投入，这也是地方政府推动国资重组上市的潜台词之一。
与此同时，国资证券化实则打通了国资在资本市场自由流动的“进”“退”通道。在适当的时候，地方政府可以“以退为进”，在保证国有资本控制力、主导性和带动性的前提下,“退”出一部分股权，进而将国资资源配置在核心重点产业以及公共民生领域，实现更有效率的“进”。上海此前设立的国有资本管理公司，即出于这样的用意，定位于持有多家上市公司股权的“一对多”平台。
地方融资平台谋求多元化筹资
西部某省财政厅官员介绍，由于有关部门加强了对地方融资平台的管理，地方融资平台获得贷款越来越难，新设立地方融资平台公司也受到多方限制，地方政府更倾向于利用融资平台公司发行企业债等多元化方式筹集资金。
两会召开前夕，地方融资平台贷款风险再次成为各方关注的焦点。海南省政协委员梁振功日前表示，2010年海南省政府一般预算收入为271亿元，而截至2010年11月底，全省各级政府融资平台贷款余额增至798.67亿元，政府负债率过高。
严防各种风险
银监会主席刘明康曾公开表示，中国银行业的风险依然集中在地方融资平台贷款上。
来自银监会的数据显示，在截至2010年上半年末地方融资平台贷款7.66万亿元的规模中，能依靠项目现金流偿还本息的占24%，约1.8万亿元；还款来源不足，必须依靠第二还款来源覆盖本息的贷款占50%，约4万亿元；项目借款主体不合规，财政担保不合规，或本期偿还有严重风险，例如贷款挪用和贷款做资本金，占比约26%，近2万亿元。而同期银监会公布的整个银行业的拨备约在1.3万亿元，2009年银行业税后利润也不过6684亿元。
事实上，融资平台公司在地方建设中确实发挥了重要作用，但由于地方政府的强势，银行对地方融资平台的贷款管理渐有失控之势。某银行地方融资平台业务课题组的负责人介绍，地方融资平台贷款的管理问题主要集中在：层级太多，从省级到乡镇都有融资平台的存在；担保方式违规，以政府信用方式的担保是缺乏法律效力的；资金投向难以监控，融资平台公司是承贷主体，资金去向由融资平台公司进行再分配，银行无从跟踪；还款来源不确定，目前主要依赖土地出让金，而短期资金周转，主要依靠在不同银行之间借新还旧。
交通银行首席经济学家连平表示，在2009年发放的地方融资贷款中，目前都只是还利息，而到了2012年和2013年后，就要开始偿还本金，地方政府可能会有压力，贷款风险有可能在那时开始爆发。去年国务院高度关注地方融资平台风险问题，相关部门不仅限制了商业银行对融资平台的信托贷款，而且严控对融资平台的新增贷款。
谋求多元化融资
从银行贷款难度大增之后，许多地方融资平台公司开始筹划准备材料，申请发行城投债。
国信证券固定小组的分析报告认为，与此前发改委相关文件均将“控制风险”作为重点内容不同的是，发改委在去年底发布的《关于地方政府融资平台公司发行债券的有关问题的通知》中，条即将“继续支持”放在首要位置。这显示了发改委对地方融资平台发债的态度。该研究报告认为，2011年发改委并无对城投债控制总量的倾向，发行量有可能超过2010年的水平。
除了在公开市场发债之外，一些地方融资平台公司也着眼于一些市场化的融资方式。据上述地方财政厅官员介绍，现在地方政府鼓励融资平台公司筛选一些项目，由政府制定相应的税收优惠措施，吸引民营资本进入保障房建设等城市基础设施建设和公共服务行业的投资中。同时，尝试个别项目通过采取公私合营模式组建平台，进行市场化运作，为城市建设注入新的资本来源。
此外，相关专家建议，进一步扩大中央授权发行地方政府债券的规模，为地方政府解决融资难问题。银行机构也可以采用直投方式介入地方政府融资平台项目，即商业银行以直投方式，通过旗下投资子公司先期介入较有潜力的地方政府融资平台项目，较为清晰地掌握项目情况，并把握资金去向，其后再逐步跟进信贷投放和启动其他业务。
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