限购后资金链破裂：国内房企并购再掀波澜

房天下综合整理  2011-03-07 17:10

[摘要] 管融资处处受阻，但得益于市场销售火爆，从去年到现在房企依然维持了现金的稳定增长。截至目前，A股有13家上市开发商发布去年年报，累计实现净利润总额89.22亿元，同比增长55.77%。同时，这13家公司截至去年年底的现金余额达305.44亿元。

（来源：地产中国网）管融资处处受阻，但得益于市场销售火爆，从去年到现在房企依然维持了现金的稳定增长。截至目前，A股有13家上市开发商发布去年年报，累计实现净利润总额89.22亿元，同比增长55.77%。同时，这13家公司截至去年年底的现金余额达305.44亿元。

但据的销售数据显示，巨头开发商的销售业绩出现普遍下降态势。有业内分析认为，部分实力较小的开发商今年有可能被洗牌出局。

据开发商发布的去年年报显示，13家开发商去年年末的手中持有的现金超过300亿元，同比增长26%。但面对楼市调控的高压，未来资金压力依然不乐观，不少开发商开始谨慎看待今年的房地产市场。

房企手持现金难掩窘迫

根据本报记者的粗略统计，截至目前A股有13家上市开发商发布了去年年报，累计实现净利润总额89.22亿元，同比增长55.77%。同时，这13家公司截至去年年底的现金余额达到305.44亿元，同2009年同期的24.27亿元相比，提高了25.86%。其中，保利地产[简介动态]目前手中的现金达191.31亿元，同比增长了25.63%。

而且国家统计局数据也显示，2010年房地产开发企业资金余额超过两个亿，加上今年部分房企境外超过160亿元的融资额，估计能支撑开发商6个月左右的运营。

不过，记者对比也发现，305亿元的现金背后，依然隐藏着资金危机。不仅资产负债率大幅攀升，而且现金及现金等价物净增加额明显放缓。

数据显示，剔除两家ST股，75%的公司资产负债率出现上升，6家开发商的资产负债率超过70%。其中，四大龙头之一的保利地产2010年资产负债率达到78.98%，比2009年上涨了12.85%。另外，莱茵[简介动态]置业、渝开发[简介 动态]、中华企业等房企的负债率也有不同程度的增加，渝开发的增幅达到28.26%。

国泰君安房地产分析师邓京晶在一份报告中也指出，目前行业平均负债率偏高，资本消耗都维持在较高水平。在现金及现金等价物净增加额上，上述13家开发商累计为62.76亿元，而2009年同期为143.16亿元，同比下降56.16%。这也就意味着开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。

因此，有专家表示，短期来看，开发商的资金不是太紧，但半年后就很难说。

今年销售业绩环比普遍下降

面对近期成交大幅下滑、政策调控有增无减的形势，不少开发商也开始谨慎看待今年的房地产市场。今年首两个月雅居乐[简介 动态]实现合约销售金额约为67亿元，不及去年12月份的单月销售额。

富力地产[简介 动态]公告也显示，该地产巨头2月内录得合约销售收入共约12.22亿元，环比下降57%。

国内房地产老大万科[简介 动态]2月销售数据虽然同比大增，但环比明显缩水。当月实现销售面积为54.9万平米，销售金额60.8亿元，环比均缩水七成。

万科董事会秘书谭华杰称，2月份销售可能出现较大幅度的环比下降；另一方面2月受春节假期的影响，是住宅市场成交的传统淡季。

近日，德意志银行发表的一份针对内地房企的研究报告认为，中国第二轮调控政策出台开始到现在，已有30多个城市实施限购，使得销售量萎缩，可能跌至，并在一段时间内维持低位。部分开发商受影响较大。

也有研究指出，虽然不少开发商制定了年度销售目标，但考虑到政策因素，今年开发商的销售业绩可能会普遍下降。

楼市调控有增无减中小房企或被吞并

统计显示，截至目前已经有北京、上海、广州等30多个城市先后出台“限购令”细则。有分析人士就指出，在强大的政策调控下，不少中小开发商今年将面临洗牌。

广东省房协也表示，在国家稳定楼市态度坚决，调控政策日趋严厉化和措施具体化的背景下，广东各市除了要在一季度公布新建住房价格控制目标外，部分热点城市还将出台“限购令”。

“从目前各处透露的信号来看，近一年楼市调控力度应该有增无减，特别是对开发商信贷、上市融资的严加看管，会让不少中小开发商日子很难过，有被洗牌的可能。”东莞一开发商负责人对记者表示。

新“国八条”广州细则落地：业主淡定 买家分化

（来源：广州日报）天河区在广州新政细则出台后反弹势头强劲，满堂红录得的成交量较之前上升40%。

广州日报3月7日讯经过一轮的猜疑，新“国八条”广州细则终于在2月底正式出台，允许“卖一买一”之举深得民心，被业内人士称为“人性化”的政策，部分有改善需求的业主已开始向中介咨询“卖一买一”相关事宜。据中原地产物业部总经理潘婉霞表示，天河区在细则出台后反弹势头强劲，录得的成交量较之前上升40%。合富置业首席市场分析师龙斌表示，最近楼市总体看楼量维持稳定，总体成交量尚未恢复，预料政策消化需一定时间，恢复性反弹预计出现在3月中下旬。满堂红研究部高级经理周峰认为，未来楼市走向还要看成交量，若半年成交量同比去年下跌两三成，楼价有可能下跌。

改善型买家期待“卖高买笋”

“细则出台后，陆续有改善型买家到分行或电话咨询‘卖一买一’相关事宜，也有业主开始要求放盘。”中原地产天河区区域营业经理苏新晴表示，天河北一带的市场反应比较平淡，成交量平稳，而放盘量略微上升。每次政策出台，市场会有短暂的观望，现时仍旧是买卖双方的博弈期，楼市走势尚不明朗。苏新晴表示，多数有改善需求的业主都希望能“卖高买笋”，意欲先将原物业高价卖出，遇到笋盘再果断入市。

合富置业市场部梁燕明表示，二手市场上“先卖后买”的准买家有所增加，他们大部分是改善型换房客，在新政影响下，希望卖掉旧房套现后才换楼，从而导致稍后一段时间内个别区域一次性付款的情况或有所增多。由于二套房贷首付提高以及房贷政策收紧，促使部分改善型换房客改变了购房计划，或采取一边放盘一边找屋的方式，或卖掉原有物业后再选购新居所。由于他们通过出售旧房已获得一笔资金，因此大多能拥有足够资金一次性付款购买到改善生活环境的新居所。

“证满5年”且楼龄在7~8年的二手房在市场上更加吃香。梁燕明表示，这些出证刚满5年且楼龄较新的物业，多是业主一手买入持有至今。目前关注度较高的多是大型楼盘内的优质二手房，如金碧花园（资料、团购、论坛、二手）、光大花园、华景新城等，个别持有“证满五年”二手房的业主，采取价高者得的出售原则，基本都没有议价空间。

学位盘业主心态强 反价普遍

满堂红水荫分店店长何耀森介绍，东风东板块改善型买家集中的主要有东风广场、润粤大厦等。由于放盘较少，东风广场一、二期单位楼龄12年，二手价在24000~25000元/㎡，三期已到达28000~29000元/㎡左右，而四期更超过30000元/㎡。而润粤大厦二手均价在19000~20000元/㎡左右，雅景花园、福莱花园（资料、团购、论坛、二手）二手均价在18000~19000元/㎡左右。因此二手市场的成交主要集中在润粤大厦、雅景花园（资料、团购、论坛、二手）和福莱花园这三个楼盘。新政出台前后，该板块看楼的改善型买家中，有近四成是为学位房而来，因此即使面对新政限购，买家心态也非常好，遇到合适的物业仍愿意“卖一买一”马上入市。

满堂红员村二横分店店长张春葵介绍，员村板块的电梯楼楼盘主要有都市兰亭、东璟花园、美林海岸（资料、团购、论坛、二手），楼龄在5~10年左右。楼梯楼楼盘主要是昌乐园，楼龄20年左右，二手均价14000元/㎡左右。由于交通方便，又是热门学位房区域，电梯楼放盘较少。都市兰亭（资料、团购、论坛、二手）节后二手均价已升到20000~23000元/㎡左右，美林海岸更超过25000元/㎡，东璟花园在16000~17000元/㎡左右。新政前后业主心态较强硬，反价的情况较普遍。

部分首置买家又陷入观望

每次新政出台，有购房者开始期望价跌，这次也不例外。苏新晴透露，不少首次置业买家都期望楼价能够回落。中原地产白云区区域营业经理李志军也表示，其负责的新市板块，首次置业买家占七成左右，“新国八条”细则落地后，部分买家又陷入观望，但比例不算大。

满堂红广园中分店店长甘小姐介绍，广园中板块在售楼盘主要有景泰云苑、盈翠华庭、白兰花园。该板块的楼盘以两房较抢手，买家主要是首次置业年轻人，因此即使出了新政及营业税，对他们置业的心态并没有什么影响，遇到合适的物业仍愿意继续入市。

提醒：该买还得买

中原地产市场主任黄燕飞表示，楼市调控政策出台后，楼市总会有一段时间走势不明朗，买卖双方免不了暗中博弈，业主对走势把握不清，卖还是不卖？而买家总期望楼价下跌，当楼价真有下跌迹象时，却又抱“买涨不买跌”的心理，导致买不了房。经历过2008、2009年楼市的买家应该深有感触。目前国家大力出手调控楼市，受到政策支持的群体该出手时就要出手，业主不可能赚到的钱，只会获得满意的回报；而买家亦期盼不了楼价跌到谷底，遇到价钱合适的盘源就要出手，否则永远买不到房子。