[摘要] 贷款利息突破近十年最高纪录，吓退部分贷款买房人；贷款利率上调不停，开发商的资金链不断告急……2011年7月7日起上调金融机构存贷款基准利率0。25个百分点的调控举措，瞬间在西安楼市掀起波澜。
纠结的行情
贷款利息突破近十年纪录，吓退部分贷款买房人；贷款利率上调不停，开发商的资金链不断告急……2011年7月7日起上调金融机构存贷款基准利率0。25个百分点的调控举措，瞬间在西安楼市掀起波澜。
对于购房者来说，加息不是一个好消息，年内三次加息“并罚”，50万元贷20年明年初每个月要多还近200元。业内人士认为，这次的加息无疑会增加购房者和开发商的压力，买房难度与日俱增。
“这次加息对刚刚复活的西安楼市给了致命打击。”昆明路某楼盘负责人的这句话虽然尚待市场考验，然而楼市又陷入低迷却是不争的事实。
贷款利率上调不停，也同样挑战着房企脆弱的“资金链”底线。青年经济学家李青分析指出，上调贷款利率将使得开发商的资金链更加紧张。通过资本市场和信托渠道融资被严格管控，房地产企业贷款难度不断加大。这次提高贷款利率，将使得开发商资金链更加紧张，加大开发商降价促销、快速销售回款的压力。
此前，在限购、限价、限贷、保障房、限价房等多重政策的影响下，上半年西安楼市可以用卖方恐慌、买方纠结，“供需倒挂”，“金三月不金”，“红五月不红”来形容。
绝大部分购房者认为，在只能购买一、二套房的政策下，市民购房行为更加谨慎，不仅要看地段、价格，还要看楼盘带来的生活方式、生活态度等，趋向购买大户型、高品质、异域风情的住宅。
对于6月最后一周，西安楼市销售飘红的现象，有业内人士认为，这周以来，西安楼市销量呈现了步步上扬的趋势，尤其是6月30日，日销量逼近10万平方米，创下了近4个月的高峰。同时，结合近期成交明细可以看出，除了华远君城开盘热销、翡丽城持续大卖之外，保障性住房的天朗·莱茵小城、■灞新城、金海湾、百欣花园等经适房项目成交显著，支撑着西安楼市销量稳步前行。此外，城北区的文景小区项目近期的集中备案带动西安楼市交易量阔步前行。
政策调控升级
2011年是“十二五”开局之年，也是房地产大调控之年。上半年，楼市调控政策集中颁布，限购、限价、限贷接踵而来，同时，保障房建设大规模启动，楼市最强一轮调控拉开序幕。
1月份，国务院办公厅下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。随后，西安市于2月底召开政府常务会议，传达保障性安居工程工作会议精神，讨论并原则通过《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，俗称“限购令”。“限购令”明确规定本市居民限购两套房，禁购三套以上住房，两套房贷首付60%。
在“限购令”出台后一个月左右，西安市对外公布了2011年新建住房价格控制目标，也就是“限价令”。提出今年新建住房价格增长幅度不高于当年西安市经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度，即不高于15%。
为了坚决遏制房价过快上涨，物价部门也登上了调控舞台。5月初，西安市物价局联合媒体召开“全市商品房销售明码标价工作会议”，传达《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房地产销售必须“明码标价”，并对价格违法行为上限处罚，以杜绝价格欺诈，提升楼市透明度，遏制房价过快上涨。
而银行也是积极执行“限贷”政策，暂停发放第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款，并严格执行首付款比例和贷款利率规定。
西安市将保障房建设提升至前所未有的高度，大规模启动保障房建设试图改变商品房一统天下的局面。今年西安市开工建设12。5万套，比2010年翻两番。未来五年建设30余万套，使保障率达到75%。为此，开辟土地供应“绿色通道”，以及“问责机制”，对推进不力的责任单位进行问责约谈。
市场波动加剧
“成交惨淡，价格坚挺”，用这八个字来形容2011年上半年结束后的现实情形再恰当不过了，一些分析人士也认为下一步行情将是“平稳上涨”。
但一些购房者仍然持观望态度，他们认为政策调控效力将在下半年集中显现，上半年的市场走势并不能完全反映购房者的心态。楼市会在购房者持续观望和购买力减少的情况下，“库存量”逐渐增大，“现房”越来越多，迫于销售压力，“以价换量”的情况也会越来越多。
有业内人士表示，未来几年西安楼市发展空间仍会很大。虽然上半年一路跌宕起伏，但下半年的成交量通常会比上半年要显著放大，而且三季度一般都是全年成交量表现的季度。抑或下半年楼市出现剧烈波动，有些楼盘卖得差，价格下降，有些楼盘卖得好，成交量、价格均上升，下半年楼市会趋于乐观。
在银根不断被缩紧，房价无实质性回落、房产销售持续走低的情况下，西安7月份楼市放量增加，新开楼盘将达到19个，楼市供应放量的同时伴随着楼市优惠的持续，房价下行压力将进一步加大。
然而，上半年的楼市走势显示出，限贷限购的政策使的一线、二线城市受到很大影响，并且这种影响在逐渐的向三线城市蔓延。如今一线城市房价已开始出现下降，但是非一线城市房价依然坚挺，部分资金向非一线城市流动可能使其房产泡沫不断膨胀。特别要注意的是，7月7日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0。25个百分点，这一规定无疑使购房者的置业成本增大，楼市的成交恐将不容乐观。
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