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"限贷""限购"后多轮加息 房价涨势已止步

新闻晨报   2011-07-19 11:35

[摘要] 近日,央行在年内第三次加息,进一步加大了贷款买房者的负担,这一措施将对本就情况不太乐观的低价房市场产生进一步的打压效果,而楼市的回暖很大程度上得仰赖低价房市场摆脱低迷。

近日,央行在年内第三次加息,进一步加大了贷款买房者的负担,这一措施将对本就情况不太乐观的低价房市场产生进一步的打压效果,而楼市的回暖很大程度上得仰赖低价房市场摆脱低迷。

加息前房价涨势就已止步

中房信数据显示,上海上半年共新推出一手商品住宅房源537.22万平方米,环比略微下滑18%;成交量则大幅下滑37%,仅为384.69万平方米。在过去一年,特别是1月最严厉的限购、限贷和房产税调控下,成交量大幅下滑,市场重现供大于求的局面,使得一手商品住宅的平均成交价格止住了快速上涨步伐。上半年22795元/平方米的成交价格,只比去年下半年22787元/平方米高了7元。

从1-6月的数据来看,成交量从2月谷底的17.16万平方米回升到5月的81.99万平方米之后,出现了回升乏力调头向下的态势。 6月成交量下滑到78.61万平方米的水平。专家预计,随着传统淡季的到来和宏观经济环境的影响,三季度的成交量或将持续下滑,下半年部分区域的房价很可能在滞涨之后出现下跌。

近期成交回暖总是昙花一现

六月下旬的成交高峰虽然维持了两周,但最终还是跌回了年均水平,这反映出近期的成交高峰多是依赖个别项目的大面积成交,整体市场依然未能摆脱低迷,所以成交高峰难以长时间延续。此外,部分开发商在六月末拉业绩的行为,也一定程度上提前透支了成交量。近日,央行在年内第三次加息,进一步加大贷款买房者的负担,这一措施将对本就情况不太乐观的低价房市场产生进一步的打压效果,而楼市的回暖很大程度上得仰赖低价房市场摆脱低迷。

德佑地产研究主任陆骑麟认为,市场成交相对低迷,最主要原因还是当前的供应以中高端为主;而市场主力需求明显以符合刚性需求的中低端住宅为主,这也是近期成交量总是无法持续上升的主要原因。

外环外库存量达558万平方米

同策研发中心数据显示,截止6月底,全市商品住宅可售余量为782.19万平方米,同比去年 6月底增加了205万平方米,增幅约为36%,782.19万平方米的可售余量更是创下了 2009年2月份以来的新高。

从月度走势来看,全市商品住宅可售余量曾在2008年年底时达到一个高峰,当时余量数值达到了844万平方米,随后便波动下滑,直至 2009年12月份达到475.3万平方米的谷底。2010年政府开始严厉调控,楼市库存量一路呈现缓步爬升趋势,今年上海楼市受到调控影响,2月份以来,已连续5个月呈现供大于求的态势,导致可售余量逐月递增趋势更加明显,按照近一年来的住宅平均去化速度,目前库存预计需要近10个月才能消化完,而由于库存量套均面积在148平方米,大户型的去化难度更是有增无减。从各个环线区域来看,外环外新增楼盘众多,库存量达到了558.03 万平方米,占全市 71%。正在步入的炎夏是楼市传统淡季,再加上加息的影响以及第四季度保障房的纷纷上市,对开发商无疑是一种巨大的挑战。

同策咨询与研究发展中心分析师指出,由于加息的影响,今后众多房产商降价推盘的速度或许会加快。一方面购房者购房成本会继续增加、对需求形成抑制,另一方面,房产商的资金成本和利息支出压力也会更大,资金进一步紧张、快速销售回笼资金的紧迫性增强,双方面因素决定了此次加息以及后续加息的预期,可能会加快房价的回落,从宏观层面上对房地产调控形成有力支持。

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