[摘要] 上周末，央行、银监会联合发布了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，要求银行业金融机构做好公租房等保障性安居工程金融服务，发挥好金融对公租房等保障性安居工程建设的支持作用。
上周末，央行、银监会联合发布了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，要求银行业金融机构做好公租房等保障性安居工程金融服务，发挥好金融对公租房等保障性安居工程建设的支持作用。
有关专家指出，良好的住房保障，可以熨平我国社会经济发展中的波动，促进城镇化工业化的加速发展、经济结构的转型以及社会和谐。今年上半年以来，我国在范围内增加了大量保障房建设，多部门持续就其建设资金问题出台相关文件，各方协助努力，力促保障房建设顺利推进。
来自央行的数据显示，上半年，尽管房地产贷款增速持续回落，但保障性住房开发贷款增长较快。数据显示，保障性住房开发贷款(两限商品住房、经济适用房、政策性租赁房以及廉租房等具有社会保障性质的住房)累计新增908亿元，比年初增长54.8%。业内人士就此指出，保障性住房开发贷款增长较快将是贯穿今年乃至未来几年信贷增长的一大特点，也是保证全年房地产市场继续发展的重要基础。而日前住房城乡建设部提供的数据也显示，截至6月底，保障房建设开工率为56.6%。
应该说，成绩是显而易见的。保障性住房开发贷款的快速增长说明我国民生建设取得重大进展。与此同时，保障房建设正在“轰轰烈烈”地进入中国住房市场，但保障房开发项目的投入和发展模式值得关注。
据了解，由于当前保障性住房主要还是需要从政府角度考虑和出发，即一个地方政府是否具有足够的能力和资金完成保障房建设项目，这事实上令银行不得不关注其中可能隐含的一些资金安全、有效抵押物以及后期配套需要更大量的长期资金支持等一系列问题。
长远看，要支持保障性住房建设，不断探索和创新保障性住房建设融资模式。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，金融机构要结合各地实际，发挥自身优势，不断探索和创新保障性住房建设融资模式，多种方式拓宽融资渠道，努力为安全工程提供全方位、全过程的综合金融服务。此外，要创新业务品种，加大对保障性住房建设的支持力度。同时要对保障性住房在贷款资产质量认定、不良贷款核销等方面实行区别于商业性房地产的信贷政策。
日前召开的人民银行分支行行长座谈会明确就下半年保障房建设提出要求，即要按照中央关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求，进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。银监会近日召开的2011年中工作会议也就继续加大保障性住房建设支持力度，支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台，督促银行业金融机构在符合要求的前提下，加大力度抓紧放贷，增强责任意识，全力支持完成今年的保障性住房建设任务等方面提出要求。
专家指出，下半年要完成保障性住房建设要求，就要按照相关监管要求，做到“有鼓励、有区分”，即要鼓励以银团贷款形式发放贷款，对于资本金足额到位、管理精细的，优先支持。对保障性住房项目与商业性房地产、限价商品房、经济适用房和一般性融资平台项目要进行严格区分。要督促贷款行密切关注当地保障性住房建设的实施进展，对发现的新情况、新问题及时报告。此外，还要坚持推动科学设定还款方式。
随着上半年宏观经济数据逐步出炉，市场普遍对下半年我国经济运行情况持“坚持稳健货币政策是必要的”观点。稳健货币政策目标是不仅要把流动性控制在合理水平，把通胀控制在可承受的水平上，而且要提供充分的流动性，保证经济的平稳增长。同时，由于目前经济形势更重要的问题是结构问题，因此，宏观调控仍需要积极关注结构问题，向“有保有控”要效率。
业内人士就此指出，在“控”的方面，要对地方融资平台贷款实施定向调控，严控地方政府投资冲动。在“保”的方面，在“三农”、中小企业、技术创新和节能减排等领域，要继续加大财政支持力度；保障房建设上，通过贷款和债券融资支持，解决建设资金瓶颈。
无疑，加强保障性住房建设贷款支持，是对银行业进一步贯彻“有保有控”的要求。
限购扩大信贷收紧 京城中小房企或率先降价释压
被称为最严厉的楼市调控政策在历经一年多时间后并没有放松迹象，最近酝酿中的扩大限购城市呼之欲出，开发贷款又被银监会要求再度收紧。在限购影响销售收入、房地产信托受控、商业信贷收紧开发贷等系列调控措施打击下，房企资金链进一步绷紧，楼市处于从交易量下跌到价格下降的临界状态。业内人士预期，调控重压下楼市将逆转。
已有消息，截至目前有11家房地产上市企业披露了半年中报。其中有8家净利润同比明显下降，降幅的嘉凯城达到98.4%，绿景地产继续亏损，渝开发、广宇集团和滨江集团的降幅都超过四成。
在7月底前披露了上半年市场预报的58家房地产上市企业中，有超过65%的企业预减。只有20家预增，其余38家预减或亏损。
北京中原分析，在70个城市新建商品住宅指数中，明确限购的39个城市在6月份的同比涨幅平均为4.23，而非限购的31个城市的平均涨幅为4.66。而限购最严格的京沪广深四特大城市的同比涨幅仅为3.85%。可以看出销量上涨区域都是没有限购的二三线城市，而目前中报预增和已经披露了中报上涨的企业，大部分都立足二三线城市。分析人士认为，一旦占据目前市场主体的二三线城市限购，下半年的房地产销售面积可能出现明显的下调，预计下调幅度可能超过二成。如果全面执行限购，下半年的销售面积很可能低于4亿平米，库存积压将明显上涨。这将使开发商的资金链进一步趋紧。
2010年4月，银监会已经开始要求各银行提高房地产开发企业向银行申请贷款的抵押品标准，一律要求以在建工程为抵押。最近，银监会要求银行业金融机构实行名单式管理，即使在名单之列的，也必须以在建工程为抵押，覆盖面进一步扩大。伟业我爱我家市场研究院认为，今年以来6次上调存款准备金率政策抑制货币信贷过快增长，对于房地产市场来讲，信贷资金减少，开发贷款、购房贷款已受到不同程度的影响，上半年房地产市场成交同比明显下滑。而如今，低迷的市场环境下，再次提高针开发贷款发放门槛，这意味着监管层对房地产行业信贷风险的担心。银监会提高放贷门槛，在一定程度上将加速开发企业“以价换量”的步伐，促使楼市房价进入下降通道。
持续收紧的政策令执政较严的北京成为的风向标。有数据显示，北京新建商品房库存已达10690套。尽管7月份新建商品房成交（不含保障房）8232套，比6月份上涨16.5%，成交量创半年来新高，但库存依然有逼近新高之势。
链家地产市场研究部统计，截至7月31日，全北京市新房库存量已连续68天处于10万以上高位。其中，大型房企所占库存比重约为35%，中小房企占65%，中小房企承载库存量为6.9万套，市值大概超过3000亿元。3000亿库存市值积压套牢流动资金，而随着后续新项目入市和滞销情况的增加，销售压力还将持续增大。未来“降价放量”以增加资金回流已成为必然。由于中小房企库存消化时间较大房企长25个月，其品牌竞争力、价格优势不明显，预计下半年在库存积压和大房企的销售冲击下，“降价释压”将成为中小房企的市场动作，三季度之后，北京的中小房企项目或将率先出现实质性降价。
中原地产认为，如果下半年市场调控持续，出现性的限购蔓延，预计部分中等上市公司很可能开始明显的促销行为，降价求量的现象很可能出现在三四季度。
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