[摘要] 《婚姻法》解释三出台后，全国各地掀起房产加名潮。紧接着，财政部、国家税务总局发布《关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》，明确“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税”。
《婚姻法》解释三出台后，各地掀起房产加名潮。紧接着，财政部、国家税务总局发布《关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》，明确“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税”。但让记者觉得疑惑的是，无论是加名还是减名，都意味着房屋权属发生了变化，征收契税是理所当然的，国家行政部门下达行政命令就可免征吗？征与不征是否过于随意？
有舆论认为，《婚姻法》解释三出台后，让公众不得不重新考虑自己在婚姻关系中的房产归属问题，从而导致出现了很多新问题，国家相关部门出台免征契税之举，合乎情理和人情。但记者在日前采访公证处相关专业人士时了解到，无论是加名、减名，实际上都视为房屋权属人发生改变，根据《契税暂行条例》都必须征收契税，而以往一直也是要征收的。现在行政命令一出即停征，是否有违背法理之嫌？
广东正大联合律师事务所合伙人李瑾表示，期的对婚姻财产的规定，婚前个人财产在婚姻关系产生8年后可共同所有；然后演变成婚前购买归婚前个人所有；第三阶段则是现在的高法新解释。其出台的背景是前两年出台的《物权法》相关条款和《婚姻法》相冲突，现在这个标准化的新规定争议，也是具有指导性的统一尺度。免征条款的出台，是对社会呼声的一个回应，尽力把社会影响降到，是综合考虑各方面的协调的结果。
叶檀:以房产税替代限购 房地产黄金时代已过
9月6日，中房指数系统发布《8月百城价格指数》，百城均价与7月基本持平，56个城市环比上涨，44个城市环比下跌。全部披露完中报的173家上市房企，营业收入及净利润两项指标均同比上升的仅71家；与此同时，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅存销比始终处于历史高位。种种数据说明，房地产市场的黄金时期已经过去。
欢庆为时尚早，房价下跌的原因需要深层思考。中国房地产调控每两三年就进行一次，如此频繁的调控却未寻找到市场与公平之钥，频繁改弦更张，却未能使中国地方政府摆脱土地财政依赖症，未能让平衡的货币政策成为房地产市场的压舱石。如果此次调控收效被视为限购政策的成就，沿着行政手段飞奔，限购是饮鸩止渴的行为，将使中国房地产市场重回福利分配占据大头的老路。
房地产市场的改革与土地财政、税费结构的改革结合在一起，才能摆脱各政府层级财政对峙的顽疾。现在隔几年房地产大起大落的周期如瘟疫般卷土重来，短周期的背后是激烈的利益博弈，是土地财政在中国财政体系内的畸形发展。
据媒体9月7日报道，重庆酝酿调整房产税改革方案，可能扩大征收范围。重庆市市长黄奇帆近日表示，重庆不是为了杀高房价而出台房产税，重庆发布房产税改革试点政策将促使财税体制更加完善、房地产市场更加健全。推出房产税的目标只能有一个，即实行土地财政与房产税双轨制，逐步把地方政府从土地中剥离出来，使政府在法定税收原则下依靠税收维持生计，而不是成为“大地主”，获得大宗资本溢价与民争利，在愈演愈烈的疯狂掠地战中坐困火山口。
目前，被“阉割”的房产税影响有限。
重庆自今年1月28日开征房产税，估算征收的税额可能在1亿~2亿；上海市国家税务局、上海市地方税务局有关负责人年中在网络上与网友互动时透露，上海市房产税试点总体平稳，认定应征房产税的住房约7000多套。
实质上，重庆房产税的本质是“豪宅税”，房产税变相成为豪宅惩罚税。征收门槛高税率低：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍 （含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。以主城区均价7000元计，达到每平方米21000元以下者征0.5%的税收。
修改后的房产税改革 “扩围”的一个可能是把高档住房范围扩大，比如将高档住房界定为建筑面积交易单价达到主城九区新建商品住房成交建筑面积均价1.5倍（含1.5倍）以上的住房，未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。其实质是扩大高档住宅的外延，同时涵盖多套普通房的投资者，征收范围更广，加重对投资者的打击。
上海的房产税实质是“新房税”，采取既往不咎的原则，意图抑制新进入房地产市场的投资者，不可能以增加持有成本的方式赶出存量房投资者，效果不温不火在情理之中。
房地产调控多管齐下，限地根、限银根、取消税费优惠，如今又大规模推出限购举措，难以对各项政策的具体效果进行量化分析。从笔者了解的情况看，在投资价格居主要地位的房地产一线城市，在限购令出台之后，房地产才进入恐慌期。正因为如此，有关部门食髓知味，试图扩大限购范围，将房价上涨过快的二、三线城市全部纳入限购范围。
限购使人力资源、劳动力资源画地为牢，延缓了中国市场经济所亟需的税收改革进程，在调控房地的同时，地方土地财政未受触动就是例证。更严重的是，形成大一统市场的基础条件资金、人力的自由流动被限制、户籍溢价上升，这是市场经济的绊脚石。当我们以软弱的房产税对抗投资者，以严厉的行政举措对抗流动的资金，是在以毒攻毒，毒性并不比高房价更小。
黄奇帆先生对房产税的论述，显示一些官员非常清楚房产税的意义与价值所在，逐步以房产税取代限购才是正道。
叶檀：一二手房价倒挂 楼市松动迹象显著
房地产限购让人产生回到计划经济时代的不良联想，相当于削弱货币的支付能力，将购房资格与户籍、纳税证明等结合到一起，阻碍了劳动力统一大市场的形成。
中国计划经济时代有粮票、布票，货币购买力被削弱，其背后折射的经济现象是产品紧缺，什么紧缺就出台什么票。有粮票，意味着粮食紧缺;有布票，意味着布紧缺;有肉票，意味着猪肉紧缺;现在把户口本变成变相的房票，显然意味着房地产稀缺。实行限购政策给予市场明确预期，房地产仍然稀缺，作用与有关部门所期望的刚好相反。
房地产市场信号混乱。一方面是库存增加，另一方面是价格坚挺;一方面是开发商负债高企，另一方面是台州等地出现房地产过热的炒卖房票现象。
库存毫无疑问在增加。5月10日，长城证券地产分析师刘昆发表的研究报告显示，一季度，上市地产公司存货环比增加9.0%，同比增加40.3%，值9005亿元亦位于历史高点。截至8月26号的一周，商品房库存量及去化时间总体继续呈上升趋势，追踪10个城市库存量环比均有不同程度上升。从重点城市北京看，截止到8月29日，北京市房地产交易管理网数据显示，新建商品房库存量已达109659套，需要两年左右才能消化，刷新了自2009年8月11日之后两年来的纪录。房地产进入继2008年之后，再次进入去库存化时代。
房地产调控对开发商挤压作用明显，房地产企业的资金链越来越紧，市场上的存货越来越多，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。负债增加而业绩下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。市场一二手房价格倒挂也显示了房价松动的迹象。
奇怪的是，虽然库存上升、融资成本上升，但房价总体而言依然坚挺。国家统计局70个大中城市房价报告显示，70个城市中有39个城市新建商品住宅环比价格上涨，同比价格下降的城市只有1个。来自易居中国的分析显示，与2010年全年相比，7月份一线、二线、三线城市均上涨4%以上。
不仅如此，香港楼市最疯狂时期的炒楼花现象从去年盛行于浙江台州等地，只不过名称为房票。拥有房票者，就是一些管理部门的人员或关系户，开放商为了和他们保持好关系，就将好的房源留给他们，后者再通过卖房票这种方式，转让给下家的购房者，获取中间差价。据台州市政府的调查数据：在2010年9235套对外销售的商品房中，以“直改名”方式违规交易的有845套，其中共56名党政干部、事业单位工作人员参与57套商品房转让改名获利，涉及县处级领导干部5人，乡科级干部9人。截至2010年末，所涉及的56名党政干部、事业单位工作人员主动上交和组织追缴的有503.3万元。为了抑制房价，台州8月25日出台的限购政策，限购在台州市区执行，在市区已有2套及以上的市域内家庭;和已有1套以上的市域外家庭，不能提供1年以上的个税和社保证明，暂停购买新建商品住房，政策从9月1日起严格执行。
成交量大幅下挫房价依然坚挺，房地产上升势头略有扼制，一些地区居然有疯狂的炒房票现象，说明房地产下行势头并未确立。一旦限购政策放松，房价将迅速反弹。
市场化的调控政策没有落实到位，抑制房价最有力的武器是加息与房产税。但央行迟迟没有加息，加息对于此前的借债大户如大型企业与地方投融资平台公司等，将带来沉重的利率压力。后金融危机时代，中国在2010年2月首次出现负利率，在货币屡次紧缩之后，负利率区间反而日益扩大，从-0.45%扩大到-3%，如此之高的负利率显然是在纵容包括房地产在内的资产品泡沫。
二手房价格高于一手房价格，说明二手房拥有者按揭不多不必担心加息带来负债成本上升，社会资金充裕足以支撑目前的房地产市场，同时也说明持有环节与资本利得不征税，让以往的房地产投资者有恃无恐。以上海与重庆的房产税来印证房产税打压房价没用，根本说不通，重庆征收的是“豪宅税”，而上海既往不咎征收的是“新房税”，与真正意义上的物业税、资本利得税相去甚远。拔了老虎的爪牙而后大加嘲笑，既是愚蠢的，也是不厚道的。
为什么不能动用加息与税收手段抑制房价，原因无他，加息动的是大企业的奶酪，而税收触动的是前期投资者的盘中餐，不能、不敢触动既得利益阶层，惟一的办法是以行政手段抑制相对弱势的阶层，比如，不拥有城市户籍的人，再如，缺乏资金不能在房地产市场先期投资的人。
限购政策限制房价非常管用，尤其是北京、上海这样拥有雄厚资源、吸引民众源源而来的城市，外地购房者占据了半壁江山，限购成功地阻挡住了他们在京购房置业的热心。中国计划经济时代从来没有高房价，因为那个时代没有商品房，单位包办一切，每个人牢牢依附于单位。
限购政策越有用，就越让人担心，因为管理者很可能食髓知味，因此放弃市场化的努力，放弃政策的全盘调整，以有毒的限购令取代对货币、对人力、对税收政策的深刻反思和改革。
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