[摘要] 夫妻买房后将其租出去，其收益能算夫妻共有财产么？方博士给您答案。
问房博士，你好！我和前夫于2008年结婚，前夫早在2004年买了一处房产，上面只署了他一人的名字，后来一直用于出租获取。前不久，我和前夫因感情破裂打算离婚。我想问一下，那处房产的出租，是
答： 王女士，你好！你的来信收到，经向汉宇地产有关法律政策部门咨询，答复如下：
根据《婚姻法》新的司法解释，明确表示婚前若由一方单独出资购买的房产，属一方所有。像王女士上述情况，我们可以分以下两种情况进行具体分析：
若双方还没有办理离婚手续，而且2004年所购买的房产为男方全资购买，那么根据新婚姻法可知，结婚后此房产仍然属于男方所有。当然，理论上，此资产的权跟随产权一同归属出资方。
至于在操作上，由于婚姻存续期间租赁已经用于家庭消费，无法明确租金去向，或成为家庭共同的存款财产，因此未出资方也不得单独就租金主张获益。若双方关于婚前财产权益另有协议，以协议内容为准。
如果双方已经办理好了离婚手续，财产分割已经完成，则重新主张财产权益将不会受到支持。
中介明知经适房出租违规 处罚不明致执法难
本来不允许出租的经济适用房依然在中介公司招摇，经适房出租风险谁来担？房东、中介、还是承租人？私建隔断，违规收费，经适房黑中介为何能为所欲为？本期《天天3·15》继续关注：中介猛于虎。
据经济之声《天天315》报道，在前两天的节目中，播出了关于房租乱象的调查，调查是从“北漂族”租房的不愉快开始的。在这两期节目播出后，经济之声记者进行了进一步调查，为什么中介乐于出租经济适用房？难道真的是不用承担任何风险吗？想要解开其中的疑团，我们首先要回顾一下上期的节目。
关于中介公司提供的合同里种种不合理的内容，我们在上两期的节目当中请律师和评论员进行过详细的分析，可现在不仅是合同内容的问题，更值得注意的是合同背后的问题，这个合同也许就是一个无效的合同，中介不承担任何风险。
消费者：黑中介强调经适房有权出租
王先生：连房东的一些证明也没有，他们特别强调是经济适用房，所以没有产权证，但是有权出租，这是他们业务员和主管特别告诉我的。后来发现问题是因为口头协议说有可以提前几天住进去，但是实际上当你催促的时候他们态度已经非常恶劣了。这个时候我们才上网去了解这一家公司，发现是一家臭名昭著的公司，是投诉的公司，如果把“中伟置地”跟“黑中介”这两个关键词用百度进行搜索的话，会搜索到几千个网页。
记者：你是哪个中介公司啊？
客服：我们是易远置地的。
记者：这里面都是什么样的房？是隔断房吗？
客服：有隔断的，有正规间的。
记者：隔断的是几个人？大概多少钱？
客服：隔断的一千。
记者：一间多大？
客服：那个房子能有十多平米，能住两人，双人床的。
记者：这个房子算不算经济适用房？
客服：算经济适用房，虽然经济适用房不让出租，但是也没人管，管也管不了。
记者：住建委的热线是吗？
住建委：对。
记者：有一个政策我想核实一下，经济适用房是能够出租的吗？
住建委：不可以。
住建委：这个是京政发2007-27号文件，北京市人民政府关于北京市经济适用住房管理办法试行的通知，这里面的第21条就规定了不能出租。
记者：那如果是出租了呢？
住建委：如果发现，这算是违规，会受到处理的。
记者：那经济适用房的范围是怎样的？就是我怎么来确定它这个就是经济适用房。
住建委：就是您通过三级审核、两级公示能逐级申请下来的经济适用房，是不允许出租的。
以上是上期节目当中，记者调查的结果。那么中介介绍的小区正是被中介打隔断出租的房子，他是经济适用房。这里介绍一下经济适用房，经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织、房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城市中低收入家庭出售的住房，具有社会保障性质的商品住房。和其他的许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，住建委的工作人员也介绍，这样的经济适用房是不允许出租的。
记者调查：中介明知国家不让出租经适房，却仍在推荐
既然不允许，那怎么就还能出租？谁在监管呢？经济适用房遍布在北京的各个区域，难倒这是一个普遍的现象？有没有中介公司知道经适房是不可以出租的？带着这些问题记者继续走访了北京的宣武区、朝阳区、昌平区来了解情况：
中介：这下面有简单一些房子，然后之后您看您想要什么样的房子，我给您介绍介绍。
记者：乐城有吗？
中介：有，您是要老房子还是新房子？
记者：新的吧。
中介：您看新小区，乐城那边是稍微便宜点，这一片新房子在4500左右。
记者：乐城为什么便宜呢？
中介：乐城你要是两居，装修好的，价位也在4000。
记者：为什么要便宜一些呢？
中介：乐城那块比这边地理位置稍微差一点。
记者：好像还是经济适用房是吧？
中介：对。
记者：能租吗？
中介：不能，那个现在是不能租了。
记者：不能租了？
中介：对。
记者：为什么不能租了？
中介：经济适用房现在不允许出租了。
记者：那为什么还写在上面呢？
中介：这是以前写的，以前的单子。
记者：这不是有吗？
中介：这个是满五年的那种，已经转成商品房，已经倒手过，现在是商品房，但是另一个地方有，不过不在马连道。
记者：没事。他那个是允许租的么？
中介：那房子允许租。
记者：我担心那个不是国家允许的，到时候收回去了怎么办？你们这边也有代理是吗？
中介：也有代理，应该没问题，乐城的房子租的挺多的。
记者：乐城是经济适用房吗？
中介：是。
记者：可以租吗？
中介：可以租。
记者：但是我上网查说不行。
中介：上网查的所有房子都不能租，乐城的房子租没事，实际上他是新房子，然后是经济适用房，价格相对来说就稍微低一点。
记者：为什么要低呢？
中介：经济适用房本来就便宜一些，房子买卖的价格可能就低一些，租房的时候就低一些，加上是新房子。
中介：房东愿租，你愿住，就OK
走访当中记者了解，小部分中介公司知道经适房不能够出租，已经停止了这项业务，但是大部分中介公司依然在向租户推荐这些经适房，对于经济适用房是否能够租的问题，记者询问了中介对方是这样回答的。
记者：那个精装的现在租出去了吗？
中介：没有呢。
记者：但是我了解的好像那边是经济适用房吗？
中介：是。
记者：那个能租吗？
中介：因为这边房子确实是挺紧张的，二环边上，然后挨着地铁四号线，北京南站又特别近，房源都是特别紧缺，所以一套好房出来的话快就会租掉，你如果看到这套房子的话，您应该是尽快来看房才能决定。
记者：我了解的情况就是说那边应该都是经济适用房。
中介：居住是没有一点问题。
记者：经济适用房是不能出租的，我听说。
中介：但是这边的房子好多都这样出租着，因为我们租房和买房不一样，分商品住房和经济适用房，现在租房和这些一点都挂不上钩，知道吗？只要这边房东同意，能看到他的房本，看到他的身份证，他同意出租，你这边愿意租他的房，这样就可以了，OK了。
记者：那就是说经济适用房是允许出租的？
中介：对，这边的房子都是这样租着呢，哪怕你拿着公共房屋租房合同原件，房东就是说愿意出租，您这边愿意租他的房子，看好了，这样就可以。
根据北京市城镇居民购买经济适用房有关问题的暂行规定，经济适用房只能够自住，不能够出租或者是出借以及从事居住以外的任何活动，中介为什么明知道是经适房却依然向租户推荐呢？出租经适房的风险到底该由谁来承担呢？中介这么积极是不是因为不用承担其中的风险呢？以下是记者在北京回龙观了解的情况，这里的住房大部分都是经济适用房。
中介：除了这几个，这边都是经适房。90%，基本上全是。
记者：都能租啊？
中介：国家理论上规定是不让出租的，实际上都租出去了。
记者：租出去不会有问题吗？
中介：不止咱一家，国家规定是不让租，基本上都是出租的，除了自己住的和卖的例外，其他都是出租的。
记者：出租价格还是一样的，是吧？不会收回吗？
记者：那就是没转商是可以的？
中介：转不转商，反正都出租了。
记者：那到底能不能租？
中介：你要是按国家政策走，他不让你出租，回龙观的房子90%不让出租，但实际情况都出租了。
记者：收回了怎么办？我跟你们签合同找你们是吧？
中介：收回了找业主，不止一家，国家现在查，全部都收回。其实国家也知道，北京的地就是回龙观和天通苑，所以那两个地出租的是的。
记者：经适房承租的话怎么租啊？
中介：一样，三方合同。
记者：你们跟他签的时候应该要看房本的吧？
中介：他来签的话他会拿着房本过来，不是业主其他人要来代签的话至少要有手写的委托书才能签，要不然没法，基本上都是业主过来。
记者：业主他也敢租啊？
中介：要是都不租的话可能不敢，关键都租。
记者：是没办法管是吧？
中介：你想想经济适用房怎么管啊？而且这里面经适房好多都是北京人的，你赶走了他，他住哪？
记者：出租了说明他有住的地。
中介：有的是有住的，关键是人家在这租房，他上其他地方租去。反正您放心租。
记者：2007年天通苑收过，你知道吗？
中介：就2007年那一阵，我也知道，我在这做过，以前我在东边来着，当时2007年国家经济适用房管制，出租了、什么卖了，甚至有一个人名下好几套的情况，国家查过一段时间。不过查不动，到现在还治不了，怎么管？不是说一个地两个地，整个回龙观这么多小区。
记者：他会查吗？经常？因为是经适房会不会过来人查？
中介：没有，从经适房从2001年、2000年开始到现在，像您说的查的情况只出现过一次，2007年。
这样一来我们就了解了，房东在承担租赁经济适用房的所有风险，而中介公司这样积极的出租并且从中赚取的行为，也就可以理解了。本来用于解决城市中中低收入家庭住房困难的经济适用房摇身一变，成为了一些人谋利的工具，记者了解这样的现象不只只是在北京的回龙观常见，在北京天通苑等区域经济适用房违规出租的现象也是不在少数的。
北京经适房出租问题看来是很严重，到底该如何解决呢？我们的记者拨了北京市住房和城乡建设委员会的电话，想了解目前针对这一现象有没有具体的监督管理的措施和解决的办法，但是到节目播出之前也没有得到相应的回复。
资料显示，早在1991年的6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥的进行城镇住房制度改革的通知》当中提出，大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题，1997年1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格从以工薪阶层为主的中低收入者的承受能力差距非常大，国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场经费，那么经济适用房与1998年适时的推出，用于解决中低收入家庭的住房问题。
从1998年经济适用房开始兴建以后，房价的相对低廉逐渐成为了中低收入家庭住房的重要选择，无论是从开工面积和项目数量都是在成倍的增长，相伴增加的还有质疑声，当时经济适用房小区就出现大量闲置豪宅，还有已经售出的经济适用房呈现高租售率，还有民众普遍反映经济适用房很难买，再有就是更为严重的那就是经济适用房小区出现了大量的有钱人，在那里奔驰、宝马都能够看的到。伴随着这些质疑声，治理政策相应的出台，其中就包括在录音当中听到的经济适用房不循序出租，也就是不允许出租的情况，但是到了今天一些问题依然是存在的。
著名经济学家成思危说，经适房已经成了腐败的高发区，他说2012年是中国房地产行业的一个窗口期，2011年严厉的房地产宏观调控和一千万套保障住房的逐步形成，将会深刻的改变中国房地产行业的运作模式，一个双轨制的市场与保障相结合的住房格局将会初步的形成，人们对房地产行业的预期会发生相应的变化，这个行业也会进入一个新的历史阶段，而这样的趋势将会导向一个住有所居的目标。
他还表示，理论上说住房和居住是两个不同的概念，住房是房屋拥有者的财富，而住所则只是指居住的地方，不一定是居住者自己的财富。租房是租赁行为，不涉及产权的转移，而买房则是购买行为，涉及到产权的转移，租金是一种流量而房产是一种存量，近年来在房地产方面的一些争论多半与上述的概念本清有关系，目前，任何国家都不可能实现居者有其屋，而只能实现居者有其所，也就是住有所居，宏观调控应该首先围绕实现中央提出的住有所居的目标，先要解决真的没有住所的人的问题，他还说经济适用房成了腐败高发区，因为谁拿到经济适用房就等于拿到了国家补贴的一大块财富，因此出现了各种各样的腐败现象。
一是有些公务员近水楼台先得月，他们既掌握分配权，又掌握优先选择权，因而在有些地方出现了经济适用房变成公务员小区的现象，二是由于经济适用房是一大块财富，就会产生寻租的现象，有的人就会想办法用各种不正当的手段来谋取经济适用房，因而有的地方出现了“六连号”，有些开着宝马车的人住在经济适用房小区，有些经济适用房小区的房屋70%租出去的，还有的人买两套经济适用房打通之后装修成为豪宅，因此他主张经济适用房不能够给予完全的产权，一般不允许出售，在出售的时候应当将国家补贴的部分还给国家，就算没有腐败，经济适用房制度也会引起新的不公平。他也表示以上所说的只是学者之见，只是理想的状况，能否实现那要靠政府的决策。
通过上面记者的调查，我们可以看出北京经适房出租问题是很严重的，大部分的中介都是在违规的出租，我们的节目以后还会继续的关注这一问题的进展也会随时的报道的进展情况。以下我们请出今天的两位嘉宾，一位是北京潮阳律师事务所律师刘军，还有本节目的特约评论员包华。
律师：不应等到老百姓举报了才管
主持人：从上面的调查可以看出北京的经适房出租的问题是很严重的，可是为什么民不举官不纠，相关部门应该是怎么样来进行监管和检查的？刘律师在相关的法律上有没有相关的规定？
刘军：其实这个问题严格意义上来说不是什么民不举官不纠的问题，这个问题不需要民来举，因为什么？经济方面带有社会福利性质的，那么你出租了经济适用房就等于说你出租人侵害了国家的利益，侵害了国家利益就等于侵害了全民的利益，这个时候国家相关部门就应该代表的人民或者说代表全体的民众来进行监督和检查。监督检查是他的一个职责，而不是这个跟民事之间的纠纷不一样，民事之间的纠纷是你必须要去举报、必须要去起诉，这个时候法院相关的部门才能干预，那么这个问题不是普通的民事纠纷，所以这个不存在什么民不举官不纠的问题。你就应该去抓这是你的职责，你不去管这就等于说你没有履行职责是行政不作为，所以这个问题不存在民不举官不纠的问题。
刘军：仅仅就监督检查这个问题来说不应该等到老百姓来举报了你才去管，而应该主动去管。
主持人：包华你的意见？
专家：给政府监督管理带来困难
包华：我认为目前造成民不举官不纠的原因主要两方面，一方面随着10几年的建设，经济适用房的范围、面积、存量以及购房人的数量都是一个大的一个规模，在这种情况之下政府凭以及治理可能很难解决监督的问题，当然刘律师的意见我是赞同的，政府是有监督的职责，但是政府现在确实很难监督，另外一方面来讲因为我们在历史上曾经存在过一段时间，经济适用房可以转化为普通商品房进行上市交易，所以我们见到的传统的经济适用房社区中还存在着大量的商品房，纯粹的商品房，那么这个就给我们政府的监督和管理造成了一定的困难。
律师：无明确处罚规定，给执法带来难度
主持人：我们再来看我们也看到北京的经适房的出租范围是挺广的，为什么这么几年没有很好的解决这些问题？按照刘律师的说法政府的不做为为什么会出现这种不做为呢？按照包华的说法就是他没法做为，也面临着很多的困难，那么政策衔接上是不是存在着一些问题呢？刘律师听听你的意见。
刘军：这里有这么几个问题，个问题咱们国家有相关的规定了，规定说经济适用房不准出租，那么一旦出租了以后你去监督它你去处罚它，怎么处罚？没有明确的规定，这就给政府相关管理部门执法带来了很大的难度，他说不让你出租怎么去管他？怎么去处罚他？你没有相关的规定，那么这些细节的东西由于没有非常细的明确的规定，你就没有办法规定，特别是涉及到很多很多人的时候，你根本就处罚不了，这是个问题，第二个问题政府部门确确实实他有他的为难的情绪，比如他要考虑到这么大的一个群体都在往外租，考虑到社会稳定的问题，考虑到其他的问题。再有就经济适用房在出租过程中中介公司也好，承租人也好，出租人也好，他们从中都能获得很好的利益，这也是一个很重要的原因。
主持人：有法律上可能没有相关的条款进行制约的原因。
刘军：就是说没有相应的细则来规定，怎么处罚。
主持人：也有利益链条的原因，也有范围很大，很难以去处理的问题。
刘军：你没有具体的规章，那么政府有关部门真就没有办法执法，他怎么执法？
主持人：好的，包华你有不同意刘律师的方面吗？或者有其他的想法。
专家：政策执行有问题
包华：补充几个方面，个来讲的话经济适用房应该是给低收入人群准备的带有国家保障性的住房，但是在实际政策执行过程中确实存在着通过其他渠道取得经济适用房的情况，比如说我们大家都知道拆迁，被拆迁人不一定是低收入人群，但是确实被拆迁人取得了大量的经济适用房，第二个刚才我们所谈到的政策环境上允许经济适用房通过一个比较低的成本转化为商品房，然后进行上市交易，在这种情况下如果一个经济适用房可以转化为商品房进行交易的话，那么它的出租可能很多人也就不在意了，第三个方面来讲就是我们现在确实存在着大量的经济适用房，像购房人源于这些年的奋斗他的收入确实提高了，他有购置其他房产的这样一个能力，包括也买了其他的住房，但是政策上并没有要求他清退原有的经济适用房，所以就存在大量的经济适用房可以进行出租的这样一个社会环境，所以我认为目前经济适用房大量的进行出租有政策方面的原因，有这种现实环境上执行方面的问题。
主持人：我们再从政策方面来看，刚才刘律师也提到了，可能没有相关的政策进行制约，但是现在来看政策上我们也规定了，而且我们记者也采访了逐渐为相关的工作人员他们也斩钉截铁的说，经适房是肯定不可以用于出租的，那现在的问题是为什么老百姓也就是说我们的业主还有我们的中介都不怕去出租这个经适房，是风险小吗？那么粗组人和承租人它的风险为什么会小呢？
刘军：这就是刚才我说的那个问题，就是他规定了说不能出租，那么他出租以后你怎么处罚他。
主持人：没有相关处罚的条款。
刘军：这样从规定来讲他知道不这么做，但是我这么做了你没有办法处罚我，这个时候怎么办？对他没有什么损失啊，就像一个你比如说你把人打伤了，打成轻伤了，你应该承担什么样的处罚？把人杀了要达到什么处罚，刑法是有明确的规定的，那么你可以按照规定对把进行处罚。
主持人：也就是说现在我们只是规定了你不能出租，但是你出租了以后怎么处罚没有规定。
刘军：对，就是说规定了你不能做，可是你做了以后你怎么处罚他？你没有一个明确的规定处罚他的办法，也没有说比如房子可以收回来，这里涉及了很多问题，或者可以罚你多少钱，这些都没有的时候，当然了出租人觉得他没有什么损失，大不了你就训我一顿、说我一顿，对不对？中介公司也是同样的，这样他们就是说能得到利益，而没有更多的损失，那就这个问题肯定要去那么作就很难解决。
主持人：再听听包华你的意见。
包华：我认为目前来讲经济适用房大面积出租，刚才我们提到的这些方面都是原因，首先这个房产本身可以较低的成本转化为商品房，既然我都能进行市场的交易，我进行处分都是可以的，那么本身来说也在应有之意，也应该是允许的，这是个，第二个很多人拿到经济适用房都是通过拆迁的方式拿到的，而拆迁实际上是一种补偿性的行为，那么他那拿到的经济适用房跟我们现在所看到的给你现金补偿你去买商品房，其实没有本质的不同，所以从认识角度上讲大家会有一个混淆。再一个方面来讲刚才刘律师反复强调过，这个房子怎么能退出来，比如说我买了经济适用房，我现在经济条件好了，我去买商品房，政策也允许我买商品房，同时没要求我退经济适用房，那么在这样的情况下，经济适用房有一个这样的供应，有一个客观的供应，所以这个我认为是整体政策协调和衔接的问题，当然现在也看到了一些可取的变化，比如说现在在北京经济适用房肯应是不能够进行这样的一个低成本转化为商品房进行转让然后去谋利了，现在制度上已经规定了你是不能卖的，我想这个经济适用房制度会随着我们政府对于领域这样的一个严重一个实践的经验。逐渐逐渐的进行严格，逐渐逐渐的更贴近我们的低收入人群，让他们的有所保障。
主持人：现在经济适用房从购买到居住现在的规定到底是什么样子的，经济市放到底应该是什么样的人买，本身又给人提供了什么样的方便，我想从刘律师从法律的方面给我们解读一下，到底相关的政策是怎么样的？
刘军：简单的说经济适用房是卖给那些买不起商品房的人，又迫切需要住房居住的人，通常他要买经济适用房有这么几个程序，首先去领表，根据表的内容填上相关的内容，要公示，最后经过审查你合格了，给你相关的证明，然后你才能买去，但实际上在实际操作过程中，有好多因素在里头，你比如刚才像前面介绍过的，有些管理人员他就管这个，他利用各种不合法手段他也得到了，还有像刚才包先生说的，比如说动迁过来的都得到这个经济适用房，确实像刚才包先生说的问题，没有一个经济适用房的退出机制，那么这些问题严格说都没有按照规格去办，甚至有些东西规则也不很细。
主持人：可能你规则不细，然后有了细的规则以后很多规则也没有被实际的运用起来。
包华：特别是有些官员他手里掌握的资源，他给亲戚朋友买，把本来该给没有房子住的人他们拿去了，这些因素综合起来就会导致现在问题的出现，也就是说不按规则来办事。
主持人：那么现在经济适用房是一大块为了更好的解决人民群众的住房问题，我们国家现在又要大量的退出保障房、公租房，廉租房等等各种形式的住房以保证中低收入家庭的住房的问题，那么在这种情况下，我们的政府到底应该怎么样来监管才真正的保证低收入人群的居住条件呢？刘律师？
刘军：因为首先一点还是要建章立制，因为我是搞法律的，建立健全完善规章制度，特别是不能仅仅就发一个文件说能做不能做一定要相关的政策出台以后跟上相关的实施细则，然后按照这个细则去办这是个，第二个就是说真正做到公开透明按照这个规则去办，现在就是怕就怕在有好的政策事实过程中出了问题，特别是也担心有些人利用手中的权力去把不该得到的，现在据我所知有些有些地区搞了公租房他不该住的人都住进去了，到底是怎么回事这就是咱们不言而喻的事了，首先要建立规章制度第二严格执行这个力度，第三对于不按照这个制度来执行的人一定要制定出相关的严格非常严厉的处罚措施，比如说你采取了非法的手段，去得到了这些东西，那么你的信誉低了以后，他会影响到你比如说信用体系的时候，他这个涉及到你将来做很多事情你都不能做的时候，他就会考虑一个成本的问题。所以这些东西必须要有一个统一的一个政策来执行。
主持人：是要有法可依，第二要有法必依，要有做为和行动才可以。
刘军：第三就是加大处罚力度。
主持人：好，包华你的意见。
包华：我认为今后的经济适用房政策里面应该是有两处应该是给予提示的，点应该把保障房或者经济适用房这样的产品与它的商品属性进行剥离，也就是说经济适用房或者说我们国家保障房不允许购房人自由的和自由的处分，商品属性应该予以剥离，否则的话就会出现两种渠道都可以向市场供应商品房的局面，这样市场会非常乱，这是个方面，第二个方面来讲刚才刘律师所提到的，有法可依，有法必依，那么我们再补充两句，执法必严违法必究。
租房谨防黑中介 租房需小心的五个“小把戏”
近年来随着城市建设的规划、房地产的房展，二手房市场也非常的火爆。然而也随之涌现了很多小型，甚至是微型的二手房中介公司。这些公司圈地占山，仅仅几平米就可以开一家二手房中介公司，采用各种不正当的手段赚取差价。这里介绍五种“黑中介”惯用的骗术。
把戏一：骗租金
一些不法中介公司打着房屋出租代理的名义，从业主手中骗得房屋钥匙及一个月的空置期，以月付的方式支付租金，同时又以押一付三，以及采取半年付、一年付租金的方式从房客那里得到租金。循环采用这种手段，在短期内获得大量的现金，然后携款出逃。
把戏二：假信息
一些房屋中介公司用“房托”来假冒房主，诱使消费者上钩。再利用种种借口使租房者无法签约，把违约责任推到消费者身上。赚取消费者赔付的房款或者押金。
把戏三：冒充房东骗钱
不法中介首先租下一套房子做道具，然后找一名业务员冒充房东，报出低于市场的价格。待顾客与假房东签下合同并交纳了中介费后，这位假房东又找出各种理由不肯出租。顾客找公司退钱时，公司说双方已签租赁合同，中介服务已经完成，房东属单方违约，中介费不予退还。
把戏四：骗取“看房费”
用各种名义骗取“看房费”后，由业务员带领客户去看一套根本就不存在的房子，在路上其他业务员冒充房东打来电话说临时有事去不了，另约时间，并让该客户记下“业主”的电话号码。这时业务员会说：“你已和房东取得联系，根据合同看房费不予退还。”目前很多大型二手房中介机构早已取消“看房费”这一收费项目，客户可以免费看房。
把戏五：合同不规范
一些房屋中介公司的合同极不规范，连必要的条款，诸如中介服务项目的要求和标准、违约责任和纠纷解决方式等也未列入。有的则利用自己订立格式合同的机会，在订立条款时写出“霸王合同”，导致签约双方的权利义务不对等。两类“黑中介”一类是不具备房地产中介资格、擅自从事房地产中介业务的“黑中介”。由于先天不足，极易违规经营，被消费者投诉的几率也较多。
另一类是虽然具有合法的房屋中介资格，但却违章违法经营。他们有的向消费者提供虚假房源，骗取消费者的信息费；有的与房主串通一气，甚至自己扮演“房托儿”，不但轻松赚到中介费用，而且还把违约的责任推给消费者。
紧抓"救命稻草"60%中介参与一二手联动度"淡"
房地产住宅市场调控持续，之前坚称“广州二手楼市交投仍较活跃”的行家们终于松口，坦言“调控年，揾食艰难”。城中的中大型房屋中介公司眼看二手楼市久不见起色，纷纷对外拓展其一二手联动业务。业内人士曾对此戏称，一二手联动是房屋中介公司在“限购”“限贷”政策下“最后一根救命稻草”，但这根救命稻草对拉动房屋中介公司的业绩究竟有多大贡献？中介公司又是如何挑选一手项目做联动？倘若限购政策持续，这根稻草还能救命吗？本期专题为你一一道来。文/图：记者：王雯倩
税费重新货多 二手行情遇冷
一二手联动到底能为二手中介行贡献多少业绩呢？
据满堂红研究部高级经理周峰介绍，“年初，开发商的资金压力还不算大，项目的销售速度还算可以，故不需要借助二手中介行去卖房，但从第三季度开始，一手的成交量缩减，发展商资金压力越来越大。”踏入第三季度，满堂红共进行了5次一二手联动，现时参与一二手联动项目所贡献的业绩约占总业绩20%。为尽快回笼资金，除依靠售楼部的销售人员外，不少有意尽快推货的开发商也对二手中介行抛出橄榄枝。但从周峰的回应看，满堂红在一二手联动项目中获得的业绩远不及其二手中介业务。用他的话来概括，一二手联动只是一个辅助点，而非主业。
选联动项目 要看是否对“胃口”
与一般的一手项目代理相比，房屋中介公司手上的客户资源较为丰富，由于对客户了解较多，更容易促成房屋交易。许多选择一二手联动的发展商深谙此道，在楼市疲软的当下，如想尽快推货，多半会寻求客户资源丰富、较知名的二手代理合作销售。但对中介公司而言，他们在挑选代理项目时，除了会看发展商的实力，更重要的是看发展商所推销楼盘是否对其“胃口”。从多位行家的口中得知，在挑选代理项目时，中介公司根据自身实力及优势各有各的顾虑，但总体会重点关注以下方面。
首要关注的是价格。潘婉霞说，时下不少愿意结合一二手联动推动楼盘销售的发展商，多半愿意在价格上有所让步，“大家都清楚市道艰难，因此，有意愿推盘的发展商大都会在价格上有所松动。”这种价格的松动或许不会出现在售楼广告上，但会通过中介，给予买家一定的优惠。
“对于那些刻意拖延售楼进度，为求涨价捂盘，每隔一两个月才放出十几套货量的发展商，我们不予考虑。”周峰对此明确表示，在如今备受打压的住宅市场中，发展商的推货诚意很大程度上决定着楼盘的销售情况。他指出，老城区新楼盘的销售往往抱以一种“皇帝女不愁嫁”的态度，不过这种“淡定”态度能否转换成更高的利润，市场将交出一张真实的答卷。
经纪故事：为联动起大早
中原地产宏威路分行营业经理杨詹波只是众多被派往或自愿参加一二手联动项目的房产经纪之一。不用参加一二手联动时，家住荔湾老城区的他可舒服地睡个懒觉，8点15分起床也不迟。若想省“只涨不跌”的汽油钱，他大可放心地在8点半前乘搭公交车或地铁，回分行上班的路即使碰上堵车也不过半的行程。
随着二手楼市淡季持续，现在杨詹波的工作新增加了不少一二手联动项目。为此，他的生活步调也不得不重新调整。他早上6点起床，由于许多联动项目都在广州城郊或是外围板块，虽然楼盘有楼巴接送，但因为站点离家远，因此他不得不自掏油钱自驾车出行。“特别是碰上销售情况较为活跃的一手楼盘，我就要赶在项目开门前抵达售楼中心，替客户排队拿筹。”而这样的生活并不只是孤零零的一天两天，自从二手楼市行情转弱，每周总有这么几天要在市区与郊区间奔走。“忙的时候天天都要跑去城郊区域陪客人看房，有时候一天来回跑三四趟。就算楼盘销售成绩一般，每周两三次外出联动肯定少不了。”
2/3中介经纪参与联动度“淡”
中原地产天河西南区总经理潘婉霞表示：“每周六、日，我们公司有大约七成的同事会参加一二手联动项目，而平日里，由于客户不及周末多，基本上只有一成的经纪参加联动。”不同房屋中介公司针对其各自优势，拓展的一二手联动项目各有所侧重，但在时间和人手调配方面大同小异，绝大部分中介公司会选择在周六、日，号召旗下2/3以上的经纪带上“靠谱的二手客户”，奔赴联动项目销售现场。而不同区域和路段的分店则会根据其板块二手楼交投情况，调整留守中介分行的人员。
目前，像杨詹波这类需要在平常时段参与一二手联动项目的经纪不在少数，有其他分行经纪告诉记者，如果他们的分行长期业绩平平，或是所在板块临近其联动项目，每天都带客到售楼现场看房的现象也不罕见。至于是否会因为拓展一二手联动项目而增加人手，各大行均表示，暂无大范围的“招兵买马”计划。
联动项目 多在外围板块
也有房屋中介公司将市区一手新盘列为联动。潘婉霞表示，如果有发展商愿意将其市中心新盘作为一二手联动项目，肯定有不少行家会竭力争取。“不过根据中原多年的联动经验，这种市中心新盘多半价格坚挺，倘若价格上没有什么优惠，楼盘素质又不是特别，即便参加一二手联动也很难打动购房者。”
确认客户需求 “做生不如做熟”
从业内人士口中了解到，现在愿意并且有资格、资金购房的买家，常见有两种类型，一种是购房预算不多，但需要结婚买房的准夫妻。而另一种是手有闲钱，希望尽可能地将闲钱转化成具备保值功能、抵御通胀的不动产。中介行在面对这两种不同置业需求的买家，对其承接的一手项目也有所挑选。
而另外一种“做生不如做熟”则体现在关注商业项目的投资客。眼看不少住宅投资客被限购限贷卡在门外，有中介行顺势与近期大热的大铺分拆小商铺、写字楼及公寓项目“联姻”。有中介经纪反映，许多关注二手商铺买卖的客户，虽然也会关注一手的商用物业，不过他们还是会将大部分精力关注在二手商铺，“客户多半已经习惯二手交易模式，对于商业新项目，尤其是一些投资前景尚不明朗的项目，他们还是很谨慎。”
阖家团圆的中秋节显然没有让沪上的楼市增添任何“喜庆”成分。本市遭遇史上成交量的“金九银十”开局，楼市一片观望。如此态势下，以成交量为生的中介公司无奈出奇招揽客，而购房者则以“价格没有实质下调”笃定观望。诚如业内人士坦言，楼市或正处在10年间的分水岭中。
中介公司如履薄冰
玩命派：盯车发传单拉客
在嘉松公路上，但凡遇到红灯，私家车停下，马路两旁摆摊的中介经纪人就立即冲上前去，将手中的楼盘传单分发给私家车主，大有“玩命飞车”的气势。
“佘山这边主要是传统的高档别墅，私家车主一般是高消费人群。”中介小李对记者说，“我们也选择一些中高档的车型派发，这样成功的可能性就比较大。 ”当记者质疑这样 “横穿马路太危险性”时，小李坦言，现在楼市成交冷清压力大，为了一笔单子也顾不得危险了。
记者注意到，佘山区域内楼盘总价大都在1000万以上，目前楼市观望冷冻态势确立，高价盘确实难寻客户。
“真正买得起这块区域楼盘的，大都已经被限购了。 ”小李一语中的，“外地客户购买也有限制，剩下的刚需或普通改善型需求客户根本不会选择这里。 ”
在另外一个经济型别墅聚集区——新闵别墅板块，记者也注意到，莘松路两旁站满“跑街”的经纪人。房产经纪人小陈表示，假期预约看房和到店咨询看房的客户确实比周末多了一半，但到12日中午为止，他仍旧没能成功签下一单。 “卖家扛价挺坚决，买家又都认为房价肯定还要降，大家都在纠结。 ”从8月下旬至今一直没有成交房屋买卖的小陈有些着急了。
中介门店庞大的开支与日益萎缩的成交量形成了地产中介行业的零负运营局面，资金实力不够雄厚的中小型地产中介也在这一波市场危机中不得不面临淘汰。在闵行七莘路两则，某中介门店门窗紧闭，显然已经不再营业。店大开支也大，加上员工又难招，所以只好闭店，门面转租。 ”
保守派：摆摊蹲守“夜市”
其实，更多的中介选择“温柔设摊”。由于交易清淡，不少房产中介的经纪会选择一些楼盘较为集中的地方，带上写着房源信息的牌子去摆摊。不过，最近楼市持续低迷，中介摆摊范围不断扩大，已不仅仅局限于楼盘附近，而是扩大到了地铁口、公交车站，甚至到了一些热闹的夜市。
浦东浦建路东绣路附近集中了香梅花苑、锦绣华庭、上海绿城等一批楼盘，是浦东二手房成交较为活跃的区域，也是房产中介的必争之地，附近有不下10家中介门店。在东绣路两侧的人行道上更是摆满了写着房源信息的牌子。牌子两侧站着不少穿着房产中介制服的人，只要有行人或车辆经过，就会有中介上来发传单或是介绍房源，有时甚至会拥上五六个人。
记者从其中的一位中介经纪处了解到，这里摆摊发传单已成为一种常态，天天如此。 “我是新来的，现在每天就来这里发传单，多的时候有二三十人在发单。 ”位于闵行龙柏地区的黄桦路步行街一到晚上热闹非凡，记者发现，这条街上原先只有衣服、光碟、日常用品等路边小摊，现在房产中介也悄然加入。一块硕大的宣传板上列出10余套房源信息，3名中介人员正在等待路人询问。在不远处的龙柏新村地铁站的出口，也有几名中介人员正派发房源广告单。
“从7月中旬开始，我们就经常在晚上到这里来摆摊，不过问的人多，看房的少。 ”一位王姓中介员工表示，最近白天鲜有客户进店，他们只得主动出击。
“到店里的客户少了，我们一般不呆在门店里，要么到周边小区门口蹲点，或者打电话给以前有买房意向的客户，推荐房源。 ”该经纪说，“不过，这样的方法成功的很少，一般客户都选择观望。 ”
记者也在门店看到，有几位中介经纪在电话介绍房源，但这样的电话往往不到一就被对方挂断了。 “没办法，只能自己找客人，碰碰运气。 ”
心计派：跟踪看房客撬走生意
“我只不过在网上发布了一条租房信息，今天早上就接到近20个电话了，都是中介公司打来问能不能代理的。不过，到了下午就一个电话也没有了。 ”家住东昌路地铁站附近的市民李先生，最近想把房子租出去，没想到自己在网上发布消息后没有引来租房者，倒是招来了不少的房产中介。
李先生的遭遇相信不少有房出租或出售的房东都遇到过，往往在网上发布或者一个中介发布了房源后就会接到来自不同房产中介的电话要求代理的，其实这正反映出了由于生意难做房产中介经纪人纷纷使出各种解数寻找房源，增加代理房源的数量。 “每天上午刚开门的时候，客人并不多，我们通常在这个时候会看看自己公司的房源有没有更新，同时会上一下百姓、搜房、赶集等网站看看有没有个人客户发出的房源，如果有就会跟进询问是否可以代理。现在生意难做，虽然公司的房源挂牌量有所增加，但手里多掌握一些房源总归机会多一点。 ”我爱我家的一位中介经纪告诉记者。
其实，除了购房者，好的房源也是各家中介争抢的目标，有些中介为了得到好房源不惜出动 “无间道”。小陈是陆家嘴附近一家中介的经纪，前不久他就被“间谍”撬走了一单生意。
前不久，小陈得到一套500万元的2房2厅房源的代理权。由于该房源所处位置较好，价格相对低一点，没几天就有一个客户表示了购买意向。可没想到的，房东说房子已经卖掉了。 “眼看到手的鸭子飞了，500万的房子提成可以拿到2万元呢，不是我代理吗？怎么才几天功夫就卖掉了呢？ ”小陈百思不得其解。后来他知道，原来是他带客户看房时，被隔壁房产中介的经纪看到，那个中介就悄悄跟踪他们，还找到了房东，并在上给出优惠，最终捷足先登。
购房者淡定观望
只看“特价急售”房
在黄浦区西藏南路上的一家中介门店，记者注意到，该门店将其所有的特价房都写在一块白板上悬挂于门口。经纪人小张一脸无奈地表示，在刚刚过去的中秋小长假，他仍然“零成交”。
“我们这里老西门新苑有一套特价房，116平方售价450万，单价只有4万多。 ”汉宇地产的一位经纪人极力向记者推销这个楼盘。记者发现，除了这套特价房之外，其余房源成交均价在5—6万元之间。相比之下，这套“特价房”每平方米均价低了1万元左右，可谓是“跳水价”。当记者问及这套房源为何如此便宜之时，这位销售也坦言，这套房子是一楼的，业主急于抛售，所以价格特别优惠。
除此之外，河南南路复兴东路口的“太阳都市花园”、黄陂南路建国东路口的“建德坊”都有特价房源流出，中介报价均在4万元左右。一业内人士认为，在网上搜索二手房信息时，“急售”和 “特价”成为热门词汇。这表明，消费者对于房价的走势仍旧关注，低于市场价的二手房无疑受到客户追捧。
学区老公房仍是热点
虽然楼市成交冷清，但在各板块内仍然是共同热点。据中介人士介绍，今年除兼带改善型需求的自住买家外，有相当一部分客户选择先在学区内买一套小户型的低总价住宅，在挂靠户口的同时兼作出租。
“由于大部分名校需要学生在本学区内挂靠户口满一定年限方可就读，大部分客户并不急着入住；受当前金融风暴打击，中高端改善型买家在购房预算上有所消减；去年底一系列新政出台之后，中低价位普通住宅价格调整幅度很明显，所以现在各个学区里的低价房，特别是老公房很火爆。 ”一位中介分析人士表示。
拥有成熟社区的宝山罗店、大华板块、长宁天山板块，闵行颛桥等教育资源丰富的板块得到较多关注。交通便利、学区优势、周边配套、社区环境等等，这些在购房者的选择过程中都是重要的因素，也是开发商对外宣传的“卖点”。
【市场行情】
业主不愿降价 转售为租
二手房市场降温，使得不少原本准备出售房产的业主纷纷转向租赁市场。 “能卖就卖，卖不掉就先租出去。 ”这代表了不少业主的心态。
“这房子我们本来准备出售的，前段时间和下家谈得差不多了，没想到政策出来，对方没有办法申请贷款了，只能作罢。现在房子蛮难卖，我也不急，又不想降价，空关着也不合算，决定先出租。合同我只签了半年，要是楼市有转机，我还是会出售的。 ”业主陈先生说，他有一套位于高科西路杨高南路的2房2厅，现在租给2个白领，月租金3000多元。
据中介介绍，目前转售为租的主要有两类业主，一类是原本准备置换房屋的，却因市场不景气暂时搁置下来的房源；另一类出租方是投资客，由于暂时无法脱手，只能转售为租赚取租金。
一二手房房价出现倒挂
“现在买附近二手房不是很合算，周围品质好一点的楼盘大多数都没有满5年，税费很高，你可以考虑一下我们代理的这个新盘，小区环境、位置都不错的。”浦东周康板块某房产中介的经纪小王热情地向记者介绍该门店代理的楼盘。
记者注意到，在周康板块内不少房产中介都代理一手楼盘。据房产经纪小王介绍，由于二手房交易税费提高，各种交易费用加起来要达到房价12%，就算房产中介肯减掉一些中介费，交易费用仍在10%以上。相比之下，一手房的交易成本要低很多，加上一些新开楼盘的开发商为消化楼盘推出各种优惠活动，一些新房的价格反而要比二手房便宜。
由于一二手房价格的倒挂，价格便宜的一手房也受到购房者的关注。不少购房者本来是想找二手房的，比较后最终选择了一手房。记者在周浦万达广场附近的一家中介门口看到，一位房产经纪正在向前来咨询的客户推荐一手楼盘。“这个楼盘是1个多月前开盘的，单价还不到20000元/平方米。90平方米的2房2厅，总价在200万元以内。 ”
“限购令半年了，大家都说成交量下跌大，我们也想看看房价是不是也更划算。”假期看了三套二手房源的邱老师表示，他希望在楼市低迷的时期“抄底”，但现在看来二手房价格还不如一手房下降明显。
【各方说法】
楼市不确定性越来越大
据多家二手房中介门店反馈，中秋三天假期二手房的看房人数比暑期周末上涨一倍以上，但与今年“五一”小长假相比仍大幅下降。业内人士透露，中秋假期二手房市场实际成交情况仍旧比较冷淡。
国务院发展研究中心企业研究所所长赵昌文表示，2011年将是中国房地产业非常重要的一年。中国的房地产正经历着过去20多年从未有过的调控，房价、成交量都难以捉摸，中国楼市的不确定性越来越大。
住建部政策研究中心副主任秦虹则坦言，楼市调控的方向是坚定不移的。调控决心不动摇，政策方向不改变，力度不放松。日益收紧的货币主要是应对通胀，但对房地产市场产生重大影响。以控制信贷和升息为主要内容的货币政策对房地产企业的影响，超过楼市调控政策本身，因为前者对房地产全产业链产生影响。
从 9月前 11个交易日来看，仅成交 19.17万平方米，同比去年大跌52.34%，同时也只有近 6年同期平均成交量的 46.27%。
"金九银十"房价优惠是拐点还是"假摔"作秀?
进入“金九银十”，北京商品住宅成交量继续萎靡。据北京市房地产交易管理网数据显示，上周北京期房、现房商品住宅累计成交仅1300套，已是楼市连续7周成交量不足2000套。
于是，打广告促销成为开发商最直接的自救手段。市场上降价的喊声一片，然而真真假假、虚虚实实的促销信息却让购房者有些摸不着头脑。是价格已经松动、拐点将至，还是销售的“假摔”作秀？
促销噱头多实惠少
9月3日，该项目正式开盘，购房者云集，却没想到仅有9位幸运者靠摇号获得此类特价房。而没有优惠的房源均价与周边则相差无几。以一单元902户为例，面积88.62平方米，优惠后总价超过135万元、单价达到每平方米15237元。一位购房者甚至愤怒地抱怨：“又被忽悠了！”
与翠林漫步的绿地新都会，在网络上打出的“心动价”是精装修每平方米16500元。而来到该项目售楼处，记者却发现均价已达到18000元左右。
“那个价格的房子一夜之间就没有了，当时我们是半夜2点钟开的盘，结果还排队。”销售人员如此解释。至于说到后期是否还有特价房源，该销售人员明确表示“没有”，因为“毕竟开发成本太高”，如果行情不理想可以选择不卖。
事实上，在最近的一年多时间，房山区已成为众开发商在北京的主战场之一，长阳镇起步区几平方公里的范围内云集了万科、绿地、中铁、首开等多家大型房企，虽然广告竞争相当激烈，但价格仍紧咬不放，如位于北京长阳镇京良路上的中粮万科长阳半岛项目，精装修后的实际价格也仍维持在每平方米18000元。
巧合的是，随着翠林漫步等3个项目的开盘，北京继2009年8月10日后，新建住宅库存量再次突破11万套。
针对市场上的促销情况，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时表示，促销力度主要取决于不同开发商的资金状况，有的是真降价，有的可能只是作作样子。也有部分开发商，他们只是拿出几套房子，作为特价，目的就是试探消费者的心理价位。
销售压力将持续
统计数字则显示，8月，包括上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格每平方米15773元，与7月份相比略有下降，但降幅仅为0.41%，为去年9月以来首次下降。这也从侧面反映出此前大多数开发商并没有真正下调房价。业内人士分析，目前楼市均价的下降，还是与成交结构有关，具体楼盘的价格下跌并不明显。
对比以往的销售经验，胡景晖认为，降价一旦开始，就会有一个普遍的下滑，“因为周边都降了，其他开发商只好被动地跟着降价。”另外，房地产市场调控力度放松的可能性不大，9月份和10月份，市场销售压力还将持续加大。
正如上文所述，来自北京市的房地产交易管理网的统计显示，截至9月3日，北京新建商品房库存量已超11万套。其中，商品期房72391套、现房住宅37634套，均接近历史峰值。北京新建商品住宅已持续5个月出现供应量超过成交量的情况，成交量的持续低迷，以及新盘供应的不断增加，使得楼市库存再创新高，而9月又会有近30个项目开盘入市，这将会给楼市库存带来更大的压力。
由此，胡景晖判断，上半年公司销售业绩太差的企业，可能都在押注“金九银十”。如果错过“金九银十”，只能等到明年三四月份才可能迎来销售旺季，所以现在都在抓紧机会出仓，这样，拐点或将在9月出现，而且随着时间的推移，真实的下降与普遍的下降会更加显现，房价下降趋势也将越来越普遍。
赢得客户还需诚意
记者在调查过程中发现，许多号称“低价”的优惠房源，在市场上基本都是“神龙见首不见尾”，在实际中很难买到。“被人预订了”是其最常见的一种状态，真正可以买到的超低价或者特价房，不是房源数量少，就是户型不好，或者房型偏大、挨着马路。
除了上述常用的伎俩之外，一些开发商采用了高报价再打折，亦或是赠送面积的方式来代替降价。其中也不乏少数开发商巧思冥想，借助节日市场，推出各类相应的折扣，或举办各类演出为低迷的楼市助兴。
在这样的市场背景下，一份对46个城市的购房者调查结果就显示，有超过半数的购房者认为今年的“金九银十”不会如期而至。越来越多的市场人士和购房者认为，开发商惟有通过实实在在的价格优惠，才能撬动销售，否则“金九银十”难以出现。
中原地产北京顾问副总经理殷则环在接受记者采访时表示，市场还将不断地陷入僵持和胶着状态，一旦成交持续冷清，加上周边楼盘的持续走低，那么在今年年底，“坐不住”的开发商必须采用降价冲量或者变相降低房价的方式来缓解资金链紧张的难题。
对此，殷则环认为，在此情形下，如果不是资金流畅的企业，项目地段不佳、周边新盘多，产品同质化严重，还是降价出货来得好，在促销中扮演“假摔”角色，恐怕不是明智之举，开发商要想赢得客户，还得靠价格诚意。
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