[摘要] 9月份上海交通大学高级金融学院举行的“地产金融高级论坛”上，全国城市商业银行资金清算中心理事长王世豪称，房地产20万亿元贷款，已成为中国银行业的一颗“地雷”。接下来开发商必须要到别的地方去拿钱，“结论就是开发商低廉资金时代结束了，高利率资金时代来临了。”
银行业向房地产持续收紧后，房地产业的资金生态将何去何从？
9月份上海交通大学高级金融学院举行的“地产金融高级论坛”上，城市商业银行资金清算中心理事长王世豪称，房地产20万亿元贷款，已成为中国银行业的一颗“地雷”。接下来开发商必须要到别的地方去拿钱，“结论就是开发商低廉资金时代结束了，高利率资金时代来临了。”
王世豪称，银行目前贷款总量是55万亿元，20万亿则意味着房地产行业的贷款已经占到银行贷款总量的36%。而所谓的高利率资金，目前而言，主要包括房地产信托、企业债权、房地产股权私募基金、资产证券化。住建部政策研究中心副主任秦虹说，没有开发企业愿意通过股权、信托方式来融资，因为其成本都远高于银行贷款利率。只有信贷收得越来越紧，开发企业贷款越来越难，才可能为新型的金融业态提供市场。
金融创新不容易
9月22日，市场疯传银监会要求信托公司对绿城[简介动态]中国(03900.HK)房地产信托业务展开调查，绿城中国当日股价暴跌16.23%。
虽然事后绿城加以澄清，但股价大跌也显示了市场对房地产信托兑付风险的高度敏感。
今年以来，绿城与平安信托以及中诚信托合作，为旗下的两个项目发行了两笔信托，融资额超过25亿元。
而绿城2011年中报显示，截至6月30日，绿城的销售额为201亿元，仅完成今年全年目标550亿元的36.54%。持有现金90亿左右，却有350多亿元负债，负债率高达160.2%，成为大型开发商中负债率的房企。
今年上半年，房地产信托疯狂生长。从统计数据来看，今年以来房地产信托产品的平均率一路走高。不过，由于兑付风险，银监会近期下发《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》，要求各地银监局逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况。
此前有媒体报道称，部分地区银监局已提出要求，辖区内信托公司的房地产信托资产规模不得超过信托资产总规模的30%。在房地产信托发行较为火爆的长三角地区，这一规定已使得部分信托公司暂停了该项业务。此外，一些规模超标的信托公司则被相关监管部门降低了年度评级。
在强力监管下，房地产信托已经有了大幅下降。普益财富统计的8月份信托市场月度报告显示，该月51家信托公司发行316款集合信托产品，环比增加16.61%，创下发行高位。其中，投资房地产的产品74款，平均募集规模2.22亿元，较7月份大幅下降1亿元。
而另外一个融资渠道——REITs(房地产投资信托基金)，秦虹表示，国内已经研究了多年，在国外也有很多经验，现在差临门一脚，就是政府的批准。
信托行业监管非常严格；债券集中于公租房建设，且实施困难，REITs迟迟未获批准。也因此，监管相对而言宽松的私募股权基金就有望成为融资途径。
PE广受期待
秦虹表示，自己认为房地产私募股权基金最值得关注，“由于高端客户投资能力很强，抗风险能力也比较强，如果房地产私募股权基金今后能够真正规范地运作，不要出大的问题，这个产业的发展是很有希望的。”
上海明华房地产开发有限公司董事长毛正峻坦言，“我们缺钱。”
毛正峻透露，自己公司前段时间内部成立了一个地产私募基金的研究机构。他强调，基金有很强的资金管理能力和融资能力，而开发商有很强的项目前期判断、中期操作以及后期的运行能力。二者的结合虽然目前市场量很小，很不成熟，但是一个必然的趋势。
清科研究中心的统计显示，房地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升，全年共有10只基金募集到位18.59亿美元，去年底总量为500亿元。今年1~8月共有12只可投资于中国的私募房地产基金完成募集，募资总额为12.77亿美元，相当于去年全年募集量的70%。
2010年除星浩资本、基汇资本等少数几只大中型基金外，其他基金多由小型新兴机构募集，且金额普遍偏小。2011年房地产基金募集不仅进一步提速，且其中多有专业房地产企业参与设立，基金规模逐步扩大。随着国家货币政策逐渐收紧，银行信贷压缩，房地产基金作为房企融资渠道的重要性日益凸显。清科研究中心预计，2011年将是私募房地产基金募资、投资集中发力的一年。
上海中之环投资管理有限公司总经理王树阳表示，房地产基金与开发商合作，大约可分为三种模式：一是股权模式，基金不参与具体的经营。二是债券模式，委托贷款，但的问题是追求比较高的回报，目前做到24%已经是极限了。三是预收备案加回购。这也是很多小额贷款公司与开发商合作的方式。
上海中之环投资管理有限公司是安徽中环投资集团公司发起设立的，既是开发商，也管理自己的基金。对于利润回报，王树阳说，合理范畴是25%~30%。
不过，瑞士信贷银行亚太区房地产融资和证券化部董事赵炳东表示，目前的房地产基金大多数还是简单的高利贷发放者，不过也有些基金有更多的附加值，比如从开发商手里买了一些价值没有充分体现的物业，通过整理和重新租赁，使租金水平上升50%~60%。
“的房地产金融业态是，一般的老百姓有一点钱去买RITEs，再有钱买信托，还有钱投资私募，使不同层次的民间资金在房地产的供给前端可以找到相应的投资品种，也使房地产今后真正转到供需大致平衡的阶段，这是今后长时期稳定房地产市场，相对房价不过快增长的重要原因。”秦虹说。
限购政策影响持续蔓延 投资者热衷境外购房
今年9月份，上海新江湾一个名为“银亿领墅”的楼盘组织了法国血统渊源之旅，希望从法国将最原汁原味的法式住宅生活复制，以争取更多青睐欧美文化的上海家庭购买。但连他们也没有料到，和他们争夺上海客户的开发商，竟然出现了法国、英国、美国、日本等国开发商。
境外购房半数为投资者
在“十一”黄金周的上海假日房展上，境内的开发商四天仅成交203套房源。但同时参展的境外发展商却要比境内开发商的情况好得多。和搜房合作举办的届世界房地产博览会的美国富顿集团相关人士介绍说，仅美国的纽约天景豪苑一个楼盘四天内吸引的意向购买客户就超过了50组，其中有半数是纯粹的投资者。研究者说，虽然没有相关的调查数据加以说明，但可以看出限购令后国人境外的购房趋势很明显。这一现象不免让人联想起日本经济泡沫破裂前，日本大财团在世界各地大量购买当地地标性建筑的故事。
在2008年以前，来上海推盘的境外项目通常每年都只有寥寥几个。但是，今年这一现象发生了很大的改变，从年初至今，几乎每一个月都有大量境外楼盘到上海来推广。仅在9月末10月初的短短十几天，上海就有首届世界房地产博览会、两岸房产昆山联展等，今年的“十一”假日房展甚至辟出了境外房产的专馆。而这些楼盘所针对的购房群体中，投资者占了较大比例，有开发商估计投资者占到了五成。
日本三菱地产相关负责人透露，目前中国赴日购置不动产的客户逐年增多，各个价位的房产都有涉及。信义房屋不动产株式会社社长林彦宏表示，中国客户在日本购买不动产没有特别偏好，住宅和商业不动产都有涉猎，只要觉得有投资价值就会出手。房地产专家蔡为民告诉《每日经济新闻》记者，目前内地购房者之所以热衷购买境外房地产，一个重要原因是因为限购令后，许多投资者失去了购房资格，不得不在境外购房。
境外购房注意风险
上海同策咨询公司研究总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，目前在上海市场热销的境外房屋，大多和被限购的上海房屋价格接近，以天景豪苑为例，每平方米的售价也就4万元，仅仅够得上上海豪宅价格的门槛。林彦宏说，虽然东京房价看上去比上海高很多，但由于它是按室内使用面积计算房价，如果以上海的计价方式，东京房价其实并不比上海贵多少。
由于单价接近，某种意义上，境外的高端住宅，已经成为投资性购房的替代物。限购令开始成为一些境外开发商的商机，很多房企专门为内地购房者境外买房。比如，香港市场100平方米以上的大房型就能称作豪宅。但近期来上海推广的香港超级豪宅TheHampton，却把豪宅房型扩大至300~500平方米，以更好迎合内地买家的喜好。
搜房网的一份境外置业问卷调查显示，澳大利亚、美国和新加坡成为中国购房者最关注的置业国家。其中，首付比例较低、出租回报稳定的澳大利亚，是投资。不过，境外置业要想短期内追求高额利润，可能性并不大。此外，要注意不同国家和地区的税收贷款政策，以及楼市波动的风险，投资者还要算上前往境外看房等成本。
中国购房者最爱澳、美、新和澳大利亚：首付10%，出租回报稳定。澳大利亚现在实行认房贷政策，即评估公司对房屋折旧和房屋品质评估来决定贷款资质，与国籍、收入等无关，因此境外人士可以基本享受和澳大利亚公民同等的房贷政策。同时，澳大利亚政府对土地供应的限制较强，房屋的出租率相当高，且出租比例远大于买房比例。
或冲击国内楼盘
境外楼盘不仅售价和内地接近，而且贷款政策也更优惠。负责销售天景豪苑的开发商告诉《每日经济新闻》记者，由于有花旗等在境内经营的境外银行支持，目前境内购房者在美国贷款买房要比前几年容易得多。而购房者申请的美元贷款利率，也比境内便宜。而人民币对于美元的预期，也让用人民币买美国住宅，变得非常划算。尤其是境外的美国等地并不象内地一样有限购措施，因此投资者不必担心其中的政策风险。
在此情况下，具有性价比优势的境外物业，显然给内地的中高端楼盘造成了很大的冲击。张宏伟承认，一部分投资客由于境外物业大面积的推广转向了境外楼市，令本就销售低迷的部分中高端楼盘雪上加霜。面对境外楼盘咄咄逼人的气势，一些尚有余力的开发商，转而试水境外的住宅开发。此前，万通地产已在台北和当地开发商合作开发销售楼盘，而中坤地产董事长黄怒波也启动了在冰岛开发房地产的计划，美国富顿集团也于近期透露，他们在纽约开发的项目，是和上海建工集团一起合资建设的。部分国有大型企业更是在境外大面积买地，直接建造大型的商住、产业园区。
开发商和大型企业的上述做法，令房地产业内人士开始担心，长此以往中国的房地产业根基是否会受到冲击，而和当年日本泡沫经济有些相似的情景，是否也会给整体经济带来同样的厄运。
对亚洲多地房地产都有过研究的蔡为民认为，目前内地的购房者仍然倾向购买本地区的住宅，赴境外购房只是限购令下不得已的选择。一旦限购令取消，购房者还是更愿意购买所在城市的住宅，而不是到境外投资房地产。
大房企不急于降价 小房企资金紧张降价压力大
由于买卖双方的博弈，传统的销售旺季“金九”已经落空，“银十”亦开局不利，不少业内人士担忧，开发商回笼资金的时节或将在惨淡中度过，一旦“金九银十”落空，未来楼市或面临更大的降价压力。
北京中原地产监测，9月北京一手住宅签约量为5236套，二手住宅签约量为8750套，成交量保持低迷状态，与去年9月相比，这两个数据都下降50%左右。
德佑地产研究主任陆骑麟分析，9月上海商品住宅销售面积50万平方米左右，还不到去年同期的一半，仅略
深圳市规划国土委统计数据显示，9月深圳新房成交2009套，比已是低位的8月再下降33.8%；二手房成交2360套，环比上涨39%；成交面积为19.53万平方米，环比上涨60.75%。
然而，在本应该是奋力拼抢的国庆黄金周，各大房企却显得降价动力不足。在上海房展会上，中国证券报(微博)记者看到，万科旗下多个项目仍延续之前的销售策略，保利地产(9.25,0.03,0.33%)在售楼盘也延续执行之前在售的价格，华侨城旗下项目也没有推出有竞争力的优惠。而在深圳秋交会上，只有万科率六个项目参展，主要为项目开盘做广告，招商、中海、金地(微博)、华侨城等则集体缺席。保利地产在武汉的多个项目也只是推出认购送管理费和礼品等小额优惠。
同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，如果限购和限贷的政策年底前不放松的话，成交量会继续下降，年底前可能会有部分开发商采取促销降价的措施，但不会是整体的降价。
有业内人士分析，许多大型房企完成今年的销售目标没有问题，并不急于降价，真正有促销压力的是部分资金紧张的中小房企。链家地产(微博)市场研究部统计，截至目前，小房企在北京地区的项目一共有20个，总供应房源套数为6583套，其中已签约1262套，签约率仅19.2%。而去年同期小房企在京项目签约率则超过了50%。
北京中原市场研究部分析认为，本轮房地产调控对房企而言也是大浪淘沙的过程，融资困难、销售萎缩将使得中小企业或选择抱团取暖、或选择被收购。目前中小房企已经开始出现因为资金压力而被迫开始出售项目的案例，由于出售部分资产相比卖房子要容易且迅捷，这使得房企并购的案例在逐渐增加，未来这一趋势很可能继续加强。
房企存货量达4年来值 四季度房价或大跌 扬子晚报
传统的楼市销售旺季并没有给低迷的房地产市场带来“惊喜”。根据市场机构的统计,9月份以来,国内多个城市楼市成交量持续处于低位;与此同时,不久前多个上市房企公布的半年报显示,房企的存货量已经达到4年来水平;除此之外,随着流动性的不断收紧,房企资金链更是日益紧张。在成交低、存货增、资金少三重压力下,房价深度调整的迹象却并不明朗,未来楼市的走向引人关注。
新华社发文认为，在成交低、存货增、资金少三重压力下，房价拐点已近在眼前。
成交量持续低位，消费者“只看不买”
自年初房地产调控进一步加力以来,重点城市的楼市成交量就开始走下坡路。在9月传统的楼市销售旺季开始
业内人士分析认为,受限购、限贷等多重调控政策的影响,潜在的购房者无论从购房资格还是购买能力上都开始受到明显限制,这直接导致了成交量的回落。而楼市整体预期的变化,也使不少消费者在短期内购房的意愿下降。
存货达历史新高，“以价换量”势在必行
成交量的回落,直接导致了开发商库存的增加。根据不久前陆续公布的上市房地产公司半年报,上市房企的存货量已经达到4年来的水平。
据统计,二季度两市136家房地产公司的总存货较一季度增长突破万亿元大关,达1.07万亿元。其中,最引人关注的“招保万金”四大巨头,今年二季度的存货数据都出现了大幅增长,在一线城市,截至目前的去库存时间一般需要1年以上,甚至到2年左右。
国家统计局公布的数据显示,前8个月住宅新开工面积为102089万平方米,而同期住宅的竣工面积则为37095万平方米,差额高达6.5亿平方米,这显示出楼市的潜在供应量较大。
链家地产首席分析师张月认为,预计年前,开发商除了加大在高端项目上的获利机会外,还会通过多种方式消化库存,否则,大量库存积压和年底新项目增多,有可能会使明年初的项目难以抵抗价格普降的压力。
房企资金链趋紧，回笼资金压力倍增
除了销量的大幅回落和库存的持续增加之外,悬在开发企业头上的另一把利剑——资金链,同样面临着前所未有的考验。
数据显示,上半年上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点,达到72.25%。负债总额突破万亿元,达到10921.43亿元,同比上涨41.29%。其中,杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%,高达7712.57亿元,同比上涨53.88%。其中,短期借款和一年内到期的非流动负债分别同比上涨12.66%和89.42%,达到669.61亿元和980.37亿元。显然,过去的巨额举债已到归还之时。
负债累累的同时,银行贷款却在不断收缩。对于大部分房企来说,资金问题愈加严重。
三重压力下，价格深调或将四季度出现
中国房地产学会副会长陈国强预计,在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下,必然更期望采取以价换量的销售模式,房价下跌的步伐有望加快,价格“拐点”有望加速确立。
事实上,在房地产调控政策累积作用下,8月份70个大中城市有46个城市新建商品住宅价格停止上涨步伐,与7月份相比,价格止涨城市明显增多。不过,虽然房价已经出现了明显的下跌趋势,但与人们期待的“拐点”仍有不小的距离。市场仍然以小幅度、部分楼盘、局部户型、中小房企降价为主,尚未进入普降阶段。
张月表示,目前开发商试探性降价的成分仍多,但市场已经进入深度观望期,成交量的持续下降,说明房价小幅下降难以被消费者接受,多数购房者仍在期待房价的进一步下降，这种观望心理或推动四季度房价迎来深度回落。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
