[摘要] 10月25日晚间11时，中海御景熙岸的售楼处又一次人头攒动。400套房源深夜开盘，吸引了500多名购房者排队，选房持续到凌晨两点多。
（来源：财新网）10月25日晚间11时，中海御景熙岸的售楼处又一次人头攒动。400套房源深夜开盘，吸引了500多名购房者排队，选房持续到凌晨两点多。
为的是同一件事——降价。这个位于上海浦东新区周康板块的项目，每平方米降了6000元左右。新推出的89平方米户型，均价从2.2万元/平方米降到1.6万元/平方米，降幅近30%；联排别墅则由3万元/平方米降至1.75万元/平方米，降幅达40%。
无独有偶。位于上海嘉定的龙湖、绿地的项目，也因降价遭老业主抗议，售楼处被砸毁。2008年万科降价售楼处被砸一幕，四处重演。
“开始，降不降是个问题；后来，降多少是个问题；如今，怎么降不挨砸才是问题。”陈克逸在微博上调侃称，降房价是个与时俱进的问题。
更多人在关心，龙湖、中海、绿地等知名开发商的大幅降价，是否意味着房价拐点到来？这一波降价能否形成潮流？一个显见的事实是，成交惨淡的“金九银十”击碎了开发商最后的幻想，房价掉头向下已成定局。当然，也存在地域及项目差异。
活下去是关键
转变有些突然。“十一”前龙湖地产的高层人士还在私下表示，不会轻易使用降价策略，因为消费者动辄砸盘，中国的市场环境还不适合降价。
但“十一”刚过，龙湖就启动了代号为“抢收华东”的行动，在上海和杭州两个城市的三个项目以限时团购策略推出约1000套房源，大幅降价促销。以位于上海嘉定的龙湖郦城项目为例，此次促销房源全部为非毛坯房，价格约1.4万元/平方米。而前期的毛坯房售价即达到1.85万元/平方米左右，降价幅度达4500元/平方米。如果再算上2500元/平方米的精带装修约，促销力度达到每平方米6000元，差不多为原价的三分之一。
效果很明显。10月19日，龙湖地产对外宣布这批房源五天内的销售率达90%左右，共实现认购金额近20亿元。除了上海郦城，还有上海好望山及杭州香醍溪岸项目也同期降价促销。
离龙湖郦城不远的绿地秋霞坊项目紧随其后，以“特价房”名义降价促销，价格从1.8万元/平方米降至1.4万元/平方米，降幅超过20%。绿地集团董事长张玉良10月26日接受财新《新世纪》采访时证实，“降价后卖得很好，当天就成交了近70套。”
随之而来的，还有愤怒的老业主。10月22日，龙湖郦城和绿地秋霞坊分别遭到数百名老业主的抗议与冲击，售楼处被砸毁。
》》延伸阅读:龙湖业主大闹实无理 房价下降房奴吃亏竟“活该”？
消息在网上传开后，SOHO中国董事长潘石屹在微博上感慨：“我列出了四个可能先降价的城市，万万没想到从上海先降了；我列出了几家可能先降价的公司，万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。为什么？”
中原地产研究部高级经理刘渊向财新《新世纪》记者表示，此次上海降价的楼盘全部位于远郊区域，特别是龙湖、绿地降价项目所在的嘉定，有几个特点：一是此前上涨过快，二是区域购买力本身就不足，同时今年以来供应量很大。所以，此轮降价是合理回归，还没有对上海整体楼市带来太大影响。
事实上，核心城市的边缘区域在此轮调控中都出现价格松动。如北京通州，在今年年中就已经开始调整，很多项目与价时相比普遍下降了20%左右，有些项目的降幅甚至超过了40%。
龙湖地产的内部人士告诉财新《新世纪》记者，选择在上海和杭州降价，在一定程度上也是迫于公司的区域销售压力。在统计三季度业绩的过程中，龙湖地产发现，华东市场的表现相对低迷，客户观望情绪浓厚，为有效激活并抢占市场，所以集中推出一批高性价比房源进行促销。
“谁先降价谁就能先把潜在的需求吸收掉。现在重要的是活下去，品牌的损伤，以后再考虑。”上述人士表示，经过这一轮促销后，龙湖在华东的销售任务已基本达成。同时，他也强调，龙湖在上海、重庆降价促销，并不意味着范围都降价。即使同处华东区域，前三季度销售情况良好的无锡、常州项目，就没有加入“抢收华东”行动。
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开发商拖不起
此番大幅降价的中海、龙湖、绿地、远洋等企业都是大型知名开发商，且前三季度的销售情况均跑赢大市。据中国房产信息集团的统计数据，前三季度，中海销售额达586亿元，绿地为540亿元，龙湖为289亿元，远洋为185.8亿元。
中海也是此轮调控中开始降价回笼资金的开发商之一。虽然其一直宣称并未降价，但从今年4月开始，中海旗下不少项目都推出折扣促销，包括4月30日中海深圳首次大规模降价推盘计划，5月重庆国际社区？观园项目九折优惠，“十一”黄金周期间杭州中海？紫藤苑七折优惠等等。
与中小开发商相比，大型开发商因项目数量多且分散，更加追求周转率和现金流的稳健，而不是某一个具体项目的利润。
“大型开发商的经营模式就决定了它不能拖不能熬，不能心存侥幸与政策和市场对抗，必须要先降价，且要降到位。”高策顾问董事长李国平表示，大开发商的管理、资源配置及财务计划都是按照一定规模的销售目标确定的，如果拖着不降价而影响销售，将会出现连锁的不良反应。
万科在内部明确规定“所有项目在开盘一个月内必须达到60%的去化率”，以实现“快速周转”。为实现60%的要求，区域公司有权根据市场情况在定价、促销等销售策略上调整。
另外，在限购情况下，降价的先后顺序可能导致截然不同的后果。“先降价就能先抢到需求拿到钱，后降价可能就没有效果了。”李国平分析说。
更重要的是，大型开发商对市场的预期已经变化。上述龙湖地产内部人士认为，他们判断房地产调控会持续到明年底，这期间住宅市场会非常艰难，需要转型且保持资金的稳健。同时，向商业地产转型也需要大量资金，必须保证良好的现金流状况。远洋地产内部人士也持有类似观点。
作为房地产龙头企业，万科集团执行副总裁肖莉在10月25日的投资者电话会议上表示，“我们可以看到销售不断萎缩的趋势，尤其是在大城市，价格开始逐渐下降。因此我们认为，即便是那些有能力购房的买家，也会选择等待，因为他们期望价格进一步下降。”
一位不愿具名的地产代理机构人士向财新《新世纪》记者透露，北京通州一项目的开发商近期正酝酿降价，“不宣传，偷偷把价格降到，然后抢先跑量。”但该人士对此并不乐观，“也许左邻右舍偷偷地比你降得更低呢。”
财新《新世纪》记者还了解到，上海有开发商正在与营销代理机构密商整体出售的事宜。整购价格是在目前成交价基础上折让30%。“三个月之前，住宅项目谈整售还是8.5折左右，现在开发商的心里也没底。”上海一代理行人士表示。
买方的市场预期也在发生逆转。世联地产的一份调查数据显示，三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%，比上季度下降了12.8个百分点；预期房价下跌的比例为40%，较上季度增加了12.1个百分点。这是2011年购房者预期房价下跌的比例首次超过预期上涨的比例。
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全行业降价成定局
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松(微博)近日撰文称，中国房地产行业正进入显著调整的起点阶段。
而同期，北京住宅库存已达到11.77万套，为2009年6月以来的库存点。按照目前的销售进度计算，即使在没有新增供应的情况下，北京楼市的库存消化周期也将超过22个月。
北京北五环立水桥附近的一个楼盘项目销售人员告诉财新《新世纪》记者，从10月8日至今，没有一套成交。而且，9月成交的50多套中，超过半数被退房。
北京楼市持续萧条下，降价已从的通州蔓延到大兴、房山等区域。
首创集团董事长刘晓光在接受财新《新世纪》记者采访时坦言，目前中海、龙湖等几个大型开发商的降价，在一定程度上反映了全行业的现状，在一些限购区域、核心城市的边缘区域，房价正在调整。“调控不是短期的，这些区域可能会下降20%，而且降价范围会进一步扩大。”刘晓光判断，“中央政策是求稳定，不会出现崩盘式大降。核心城市的中心城区也不会降。”
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(则比较肯定，目前房价的拐点趋势已经确定。从数据上看，国家统计局发布的9月70大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅(不含保障性住房)，70大中城市中有17个城市价格环比下降，持平的城市有29个；二手房方面，价格环比下降的城市有25个，持平的城市有21个。其中，北京、上海连续三个月环比持平。
如果把70大中城市所有价格平均一下可以发现，8月70个城市相比7月上涨了0.02%，而9月涨幅已经回落到0.003%，基本上确定停涨。“观察环比来看，房价在进一步往下降温。数据上的拐点已经确立，接下来无外乎是下跌趋势更加明显。”杨红旭如是说。
李国平则认为，如果将拐点理解为范围长期普降并且跌幅高达30%-50%，那就还不存在；如果将短期的价格调整视为拐点，则房价拐点早在今年年中时就已出现。而这次龙湖、中海等房企的降价，无疑会加剧价格调整的进程和幅度。他判断，还会有更多企业跟进。
房企已公布的第三季度财报也不容乐观。截至10月25日，沪深两市共有49家上市房企公布三季报。报告显示，多数房企的资金链压力增大，经营性现金流量指标进一步恶化，存货继续积压。在49家房企中，有30家房企经营活动产生的现金流为负值。而从存货指标上看，房企三季度存货达5314亿元，是6月末的2.4倍。
巴曙松在《中国房地产市场正走向大规模行业洗牌与结构调整》一文中指出，短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，中国房地产业正进入去库存阶段。
“目前的库存周期，即从拿地到销售回款的周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的库存周期已经相差无几。”巴曙松估计，由于今年土地供应和开工值大于上轮周期，以及一线城市相对最严厉的限购和限贷措施，这一轮主要城市的库存总量和去库存周期将更甚于2008年，且目前一线城市仍处于加库存阶段，下一阶段的去库存压力会更大。
他预计，中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生。从城市居民收入可承受能力测算，一线城市的平均房价降幅应在20%-30%之间，二线城市在10%-20%之间，三线城市基本合理，降价空间不大。
张玉良也认为，目前的房地产调控已经取得一定效果，全行业降价促销将是必然趋势。他透露，绿地集团将从集团层面在范围内对刚性需求进行多种形式的促销，优惠幅度在10%-15%之间，可能是送装修，也可能是直接降价。
也有观点认为，目前高层已明确表态政策将有微调，房地产市场的升温可以期待。深圳英联国际不动产董事长郭建波对财新《新世纪》记者称，如果明年银行信贷放松，那么房地产市场就会重现类似于2009年的反弹。所以，一些开发商今年可能会等一等、熬一熬，继续观望一阵。但他承认，“如果宏观政策不变化，楼市降价的多米诺骨牌效应就会显现。”
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持续增加的库存、愈发紧绷的资金链很可能成为了压垮房地产开发商的“最后一根稻草”。截至到10月26日，已公布三季报的70家上市房企经营性活动现金流量净额同比缩水了161亿元；存货6590亿元，同比激增了2000亿元。接受《经济参考报》记者采访的专家认为，在调控政策持续趋紧的情况下，不断萎缩的成交量、持续增加的库存以及愈发吃紧的资金链这“三座大山”正加大房企降价压力，大型房企降价促销或成主流，并很可能引领楼市价格出现规模化地调整。
惨淡
“金九银十”破灭
继惨淡“金九”后，进入10月，楼市成交持续地走低，多数城市10月周均成交较上年同期大幅下降，“银十”已成“铁十”。中指研究院统计显示，延续此前两周颓势，上周监测的35城市中，28城市楼市成交量同比下降，8城市成交量跌幅在50%以上，其中长沙同比跌幅，达到76.43%。其次是扬州，同比跌幅达73.02%。重点城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅，达到65.03%，其次广州、成都和上海同比下降幅度也皆超过50%。国泰君安一期住宅周报也显示，上周33个主流城市一手房销量单周整体同比下降43%，其中一线城市下降42%，二线城市下降37%，三线城市下降了58%。一手房销量年初至今整体累计同比下降5%，其中一线城市下降13%，二线城市上升2%，三线城市下降了10%。
连续走低的成交量令楼市库存激增，国泰君安住宅周报显示，15个典型城市一手房整体平均可售面积环比略升1.5%，同比上升40%，相比2010年4月低点上升58%。去化时间上，目前15个城市的一手房平均去化时从年初的7个月上升至17个月，环比上升2%，同比上升了156%。
这在北京、上海等一线城市表现得尤为明显，据链家地产市场研究部统计，截至10月24日，北京住宅期房库存达到7.97万套，比调控初期增加1.6万余套，增长幅度达到27%，比年初增长了13%；现房库存量达到3.78万套，比年初增长了16%。中原地产统计显示，10月初上海住宅可售达到了61219套，同比3月初43528套上涨接近2万套。
“链家地产”首席分析师张月接受《经济参考报》记者采访时说，当前库存压力与2008年市场相似，但有很大不同。2008年，销售压力仅仅持续大约半年的时间，而后成交开始回暖，2009年实现突破性上涨，快速消化了市场房源。而在目前调控政策下，房源能够快速消化的市场环境已经不复存在。她认为，市场短期之内难回暖，成交将长期维持低位，无论是二手房还是新房面临同样消化库存的压力。
吃紧
70家上市房企存货激增2000亿元
与低迷成交高企库存形成叠加效应的是，房地产开发商资金链愈发吃紧了。WIND统计数据显示，截至10月26日，按照申万一级行业分类，已有70家房地产类上市公司公布了2011年三季报。从资产负债率来看，70家房企的平均资产负债率达到了63.8%，较去年同期的62.0%有了进一步的上升。70家房企中，有44家出现了资产负债水平上升的情况，而资产负债率达到70%以上的已经达到了29家。
在龙头企业中，万科的资产负债率达到了79.0%，同比上升7%；金地集团则达到了74.9%，同比上升4%；招商地产则达到了67.0%，同比上升7%。
与此同时，这70家房企三季度的经营性活动现金流量净额已由去年同期的52.8亿元缩减至目前的-108.8亿元，大幅缩水161亿元；其期末现金及现金等价物净增加额则为-75亿元，较去年同期的195亿元缩水了270亿元。其中，万科的经营性活动现金流量净额由去年同期的83亿元缩减至-53亿元，缩水164%；金地集团则由31亿元缩水至15亿元，缩水了51%。
而从存货指标来看，WIND统计数据显示，在有可比数据的68家企业中，三季度末的存货已由二季度末的6130亿元进一步上升至6590亿元，较去年同期的4569亿元大幅上升了44%。其中，万科、金地集团和招商地产的存货分别上升了57%、39%和32%。
根据链家地产市场研究部统计，三季度万科、金地、招商三大房企营业收入150.4亿，同比上涨了34.5%，环比下降25.9%；净利润12.31亿，同比上涨30%，环比下降了59%。除了龙头房企外，多家房企业绩出现大幅下滑的情况。其中，万方地产、亿城股份、格力地产的净利润下滑幅度分别达到了206.89%、96.58%和83.94%。
张月认为，现阶段的调控相比去年已产生本质不同，不仅仅只是短暂影响房企的中低层面，大型房企也受到严重波及。而超半数的房企净利润下滑，基本奠定下半年房企销售上提早入冬的趋势。销售收入和利润的双下滑，对大多数资金实力较弱的中小房企而言，降价推动力将明显增强。
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（来源：经济参考报）趋势
房企加速降价突围求生
中原调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%，主城区成交均价从8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。除杭州外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现了下跌。其中，成都降价幅度大部分在5%至10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约为10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。
无独有偶，国家统计局统计数据显示，一线城市房价涨幅已经连续3月止涨，特别是在9月份更是出现了70个城市环比平均涨幅接近于零的数据拐点。近期绿地、保利、龙湖等多家大型房企在上海、杭州、深圳、青岛的项目也开始降价销售。
记者了解到，深圳开发商在“十一”后集体降价促销。直接降价、特价房、一口价、加送装修、赠送面积、黄金、车等多种营销手段竞相亮相。
其中，深圳龙华花半里项目9月4日开盘时，均价为17800元/平方米，而现在均价已下调到了13500元/平方米。针对目前销售的“超低价”，花半里的开发商还曾以公开信的形式承诺确保补偿老业主。龙岗区中心城的壹克拉项目虽然没有降价，但其赠送面积却十分可观。销售人员告诉记者，“66平方米的房子可以送20多平方米，80多平方米的房子可以送30至40平方米。”
世联地产华南首席分析师曹取说，“现在深圳楼市已经开始出现普遍的降价潮。新入市楼盘价格低于周边楼盘均价，加推的楼盘价格都低于前一批，尾盘也开始特价处理，一些楼盘价格已经下调了10%至20%。但是，受市场预期影响，购房者对此并不买账，成交量仍然没有上去。只有调到位了，成交情况才会好转。而在房价进入下行通道之时，往往要出现超调情况，购房者才会出手。”
张月分析说，在当前时点上，价格下降才是加速存货出售的最直接方式，出于缓解滞销、资金保障的需求，未来大型房企降价销售或成主流，并且由于其市场引导作用，很可能引领未来楼市价格规模化调整。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受《经济参考报》记者采访时说，在货币政策、信贷政策暂时难于发生变化的情况下，基于对近期市场信心不足，年底开发企业会暂缓推盘步伐，购房者也会选择继续观望，因此楼市还将延续现有低迷之态势，整体成交量难于实质性回涨，成交价格将会出现下调，但下调幅度有限。
中原地产市场研究总监张大伟也表示，本轮调控如果能够持续到明年，那么预期明确的拐点很可能出现在明年3月左右。不过，拐点的幅度可能会出现明显的差异，此前上涨过快的城市可能会深度下调，但是在大部分区域，拐点的幅度不会过大。他认为，如果不解决货币超发下的投资渠道问题，楼市调控的难度非常大。而且从目前数据来看，在70个指标城市以外的其他城市，楼市依然存在“量价齐涨”的局面，所以调控需要维持现有力度不放松。
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