[摘要] 在房地产市场迎来“寒冬”之时，与其紧密相连的地产中介业也明显“寒气逼人”。继10月份深圳世华、中联等企业关闭近三分之一门店之后，这一关闭潮波及全国，并且从中小型中介蔓延到大型中介。
在房地产市场迎来“寒冬”之时，与其紧密相连的地产中介业也明显“寒气逼人”。继10月份深圳世华、中联等企业关闭近三分之一门店之后，这一关闭潮波及，并且从中小型中介蔓延到大型中介。业内人士分析，此轮关闭潮主要源于二手房交易量的急剧下降，而随着政策的持续作用，中介市场将会进一步萎缩，行业仍将上演洗牌大剧。
上千家房产中介关门
10月30日下午，
在北京广渠路上，房产中介置业顾问小高支起了房源牌吸引顾客。与以前不同的是，小高房源牌上的信息不再以二手房买卖为主，而全部变成了租赁信息。小高说，“限购令”下，买房子的人越来越少，房子很难卖出去。房产中介遭遇了自2008年以来的最艰难时刻。
据“链家地产”日前公布，今年以来，北京二手房中介共关闭门店约1000家左右，为3年来。其中10月份就关闭了数百家，单月关闭超过100家的情况已持续多月。
同样的情形在武汉也十分明显。据武汉市房管局数据显示，武汉市10月份二手房仅卖出1721套，平均每天成交57套。这意味着全市近3000家房产中介有半数整个月“没开张”。武汉市房地产中介协会近日宣称，全市已有超过100家中介门店关闭，还有不少门店处于“半歇业”状态。
目前，这股关闭潮正从一线城市向二三线城市迅速蔓延。业内人士雇计，全行业今年约有3000家门店关闭。
三大因素制约二手房市场
徐勇是中联地产武汉一家门店的业务员。他告诉记者，近段时间，二手房特别不好卖。“去年生意好时一个月可以做十几
单，现在一个月能有一两单就万幸了。”
业内人士分析，由于限购限贷等政策的持续作用，楼市成交遇冷，二手房成交量也大幅萎缩，大小中介公司都在跟随市场的调整而缩减开店规模。而对中小中介机构直接的影响就是没有生意可做，熬了一两个月就撑不下去了，只有关门。“链家地产”首席分析师张月表示，此轮关闭的中介有近70％是中小经纪机构。
北京市房地产交易管理网数据显示，北京10月二手住宅销售量为7262套，环比下降了17％左右，比去年同期下降了近一半，而这一成交量也创下近两年来的。
张月分析，前两年二手房市场上遍布着炒房者的身影。许多投资客将刚买不久的毛坯房以“二手房”的名义出卖，从中牟取高额差价利润。而从今年1月底开始，行业严格执行了不满5年的房子一律全额征收营业税的规定。紧接着，各大城市纷纷实行“限购令”。这些措施限制了短期炒房，抑制了投机购房，导致二手房“火势”迅速被压了下去。
另一方面，从今年下半年开始，二手房价格普遍向新房看齐，而新房又有送面积、团购等优惠活动，致使二手房的价格优势逐渐丧失，随之而来的就是成交量的下降。
此外，贷款也成为影响二手房成交的重要因素。张月分析，各大中介在办理交易时都不同程度上存在贷款难问题，很多银行的商业贷款对二次购房关上了大门。
地产中介业将进一步洗牌
相关资料显示，2009年房地产投资火热，许多中介公司出现了盲目扩张的现象，二手房中介门店数量一度急剧膨胀。
但今年下半年以来，二手房市场急剧缩水，导致市场面临着僧多粥少的局面。同时，二手房市场经过多年的发展逐渐规范，市场更加向大型中介公司集中。据“链家地产”市场研究部统计，二手房成交中，排名位居前七的中介公司市场份额达到了50％以上，除去自行成交，中小中介公司的市场份额只有约25％。
张月认为，在当前冷清的成交之下，中小中介公司都面临着更大的生存考验，关闭的门店还会增多。下一步走势还要取决于政策的变化是否会引导二手房市场趋稳。
面对来势汹汹的倒闭潮，地产中介业内人士坦言，虽然处境困难，但每一轮中介关闭潮之后，中介市场的集中度将得到进一步提升。武汉市房产中介协会副秘书长霍飞虎认为，当前房产中介的从业人员水平参差不齐，许多业务员都不具有正规授权的资质。此外，有些小的房产中介实际上就是房地产公司的“合伙人”，它们根本就不是靠赚取赢利，而是靠炒房号牟利。
霍飞虎说，随着调控的深入，将会有更多的中介门店被淘汰，中介行业将面临进一步洗牌。一些经营不规范、管理不健全的公司恐将走不出“寒冬”，而那些实力雄厚经营规范的房产中介，将会通过加强内部管理来抵御外部风险，最终存活下来，并不断发展壮大。
2005年和2008年，房产中介都遭遇了大规模倒闭潮，但等市场恢复，这一行业又会周期性地生长起来
（来源：国际金融报）上海七莘路万科城市花园[消息价格 户型 点评][消息 价格 户型 点评]内，盘踞着20多家房产中介，满眼尽是“售房信息”，只要有人在门前稍作停留，店主立刻出来打招呼，但这种“热情”却掩盖不了整个行业的惨淡，因为仅这20多家中介中，大部分已“人去店空”。
“‘金九银十’泡汤了，大家都过得很艰难，希望多拉点生意。”附近永庆房屋万科[简介 动态]店的工作人员告诉《国际金融报》记者，以往生意冷淡，至少也能在“金九银十”摊平全年的经营成本。然而今年却遭遇“铜九铁十”，房产中介正陪伴整个地产市场共度“寒冬”。
现状：关店过冬
北京链家地产发布研究统计显示，今年以来，北京二手房中介关闭门店约1000家，其中仅10月份关闭门店就达177家，并且已经连续多月单月关闭中介门店超过100家，关闭门店中约73%左右为中小经纪机构。另据报道，广州、福州等地房产中介也开始撤铺裁员。
这一现象上海也难以幸免。近日，有网友向记者反映，正为其服务的一家永庆房屋门店突然人去楼空。记者经过调查了解到，这家位于新龙路1103号的“七宝三店”已经合并到七莘路2909号的七宝店。与此同时，记者查阅永庆房屋官网发现，虽然其简介称在上海有49家直营门店，但在实际分布图上，记者只看到40家门店。
而去年，上海永庆房屋总经理陈史翎还向媒体信誓旦旦地表示，“永庆房屋今年在上海的门店将达60家，并计划往其他城市发展。”为此，记者多次前往永庆房屋的上海总部进行求证，对方均以负责人外出招聘为由拒绝解答。
但可以肯定的是，在楼市寒冬的背景下，房屋中介正步步紧缩。这点得到了业内人士的证实。“上海很多楼市板块最近确实有不少倒闭的中介。”先原房产华山店的工作人员段文兵经历过2008年地产中介倒闭潮，所以非常留意业内行情。在他看来，从2010年开始，便不断有中介倒闭，只是不像2008年那样几家品牌中介一夜之间消失。
原因：买家看跌
“地产中介倒闭的根源在于之前出台的限购、限贷政策，而由此导致的楼市低迷，则是最近各地中介纷纷关门歇业的导火索。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭分析。
21世纪不动产数据显示，10月上海二手房成交量跌破万套，为8100套，环比减少21.4%，同比降低40.2%，为2008年10月以来的水平。这也是上海二手房市场成交套数连续第三个月下降，环比降幅较9月扩大了13%。
“一手房降价体量大，买家也容易获得贷款。”段文兵介绍，正因为如此，二手房性价比相对下降，买方也因此持看跌心态，进一步加剧了二手房交易量的下跌。
交易量下降，部分门店开始入不敷出。据测算，按照上海商铺的租金水平及工作人员基本薪资，每家房产中介门店的月度成本约10万元。这意味着，一家门店每个月约需成交2到3单二手房交易，才能勉强实现盈亏平衡。而10月上海二手房成交量还不如房产中介数量，必定有中介月度“零成交”。
救市：租赁补位
杨红旭认为，在目前的状况下，大中连锁房产中介收缩阵线，小型房产中介关停营业，不失为中介“过冬”的策略之一。
“加盟店资金断了就倒自己一家，而像永庆房屋那样的直营店，因为统一管理，如果资金链断裂就会影响其他门店的经营，所以不如整合几家服务范围重叠的门店，以节省店铺租金，等市场恢复再次扩张。”段文兵给出了两种不同模式的“过冬”策略。
除了暂时收缩阵线外，房产中介还有其他手段。永庆房屋万科店的工作人员向记者介绍，二手房生意难做，就开始挖掘租赁生意，“房子租得很快，租金也正不断上涨”。不过，他也承认，虽然租赁客源、房源数量较为稳定，但市场可挖潜力有限，而且大型连锁中介开展租赁业务成本比较高，但在目前情况下，租赁也成了中介维持生计的重要手段。
除了租赁生意，该工作人员还告诉记者，目前也开始代理一手房出售。“二手房市场交易长期低落，迫使中介机构向一手市场寻求发展机遇。在开发企业也面临交易窘境的情况下，会更乐意与中介达成房源、客源共享合作机制。”上海中原研究咨询部总监宋会雍表示。
“冬来枯萎，春风吹又生。”杨红旭认为，2005年和2008年，房产中介都遭遇了大规模倒闭潮，但等市场恢复，这一行业又会周期性地生长起来。
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