[摘要] 中信银行推出了一张针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，并宣布率先在国内试点“养老按揭”业务，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。
提了很多年的“以房养老”话题，终于在宁波破冰了。
日前，中信银行推出了一张针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，并宣布率先在国内试点“养老按揭”业务，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。
房产“倒按揭”国外已经很流行
而所谓“倒按揭”其实是“反向住房抵押贷款”，指房屋产权拥有者把房屋抵押给金融机构，后者在综合评估借款人的年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等多项因素后，每月给房主发放贷款来用于养老。
等房主去世后，金融机构将抵押的房产出售以偿还贷款本息，其部分归抵押权人所有。这种贷款方式的特点是分期放贷，一次偿还，因与传统按揭贷款相反，因此被称为了“倒按揭”。
作为个人养老的一种手段，"倒按揭"在欧美等经济发达国家和地区已比较流行。
多年前，国内曾经有金融机构想开办“倒按揭”业务，但由于完全照搬国外“倒按揭”业务在国内可能水土不服。
中信试水“养老按揭”
中信银行相关部门负责人介绍，中信银行这次试点“养老按揭”业务，也是在借鉴国外“倒按揭”的基础上，结合了国内特点及养老传统，推出了有国内特色的“养老按揭”业务，为国内中老年客户量身定制的一项新业务。
11月22日，记者在中信银行了解到，“养老按揭”贷款借款人可以是老年人本人，也可以是老年人的法定赡养人，更符合国内养老传统和需求。
借款人以自己所有的住房抵押，中信银行核定一个养老贷款额度，按约定贷款期限确定每月放款金额，按月直接发放养老贷款资金进入养老人账户。
借款人可选择每期只还利息贷款到期后偿还本金，也可以选择每期偿还一部分本金和利息，贷款到期后偿还剩余本金。
如果借款人到期不能偿还贷款，则将按合同约定处置“抵押物”。
“养老按揭”的特点在于住房一次抵押，贷款分期发放，借款人每月有稳定的现金来源用于养老，每月只还利息或少量本金，剩余本金贷款到期后再偿还，前期还款压力小，有充足的现金用于养老。
不仅如此，“养老按揭”可以将不动产变成持续稳定的现金流，可让老年人的晚年生活更加宽裕，子女也可以减轻负担。而且，子女还可以以自己的房产抵押为父母提供稳定的养老保障。
起贷年龄55岁最长贷款期限10年
昨天，中信银行宁波分行零售业务部相关人士告诉记者，并非所有有房产的老人都能申请，这项业务的借款人必须是年满55岁，其法定赡养人须年满18 岁。中信银行将根据所抵押房产的价值和
合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。
借款人可以分为两类：一类是借款人为养老人本人，二是借款人为养老人的法定赡养人，一般为其成年子女。当成年子女去世或无赡养能力，有负担能力的孙子女、外孙子女为法定赡养人。
老年人养老用途，一般包括日常生活费用支出、医疗、其他改善性生活支出等，资金由老年人自主支付。贷款资金不得挪作他用或国家不允许进入的领域。
目前养老按揭贷款最长期限为10年，贷款利率按照央行公布的同档次基准利率或者上浮。贷款资金按月分期发放，为方便借款人还款，从第二期开始，银行从放款金额中逐期扣除当月应还本息，剩余资金作为养老金发放到老年人账户。
为避免在处置抵押物时出现各种问题，中信银行对抵押物也提出了明确要求，包括：抵押物必须为借款人本人名下住房，且产权明晰，可依法上市交易，可办理抵押登记；抵押物属于抵押人与他人共有的，须提供共有权人同意；抵押的合法有效书面文件；抵押期间不得转让，赠与、继承等。
“养老按揭”好处不少
目前国内养老金融产品仍比较单一，除养老保险外，其它稳定的、风险较小的养老金融产品非常缺乏，向老年人提供一种安全稳定的养老金融产品，不仅满足部分养老需求，也是养老社会化的趋势之一。
“养老按揭”可以以金融服务的方式满足一部分老年人养老资金需求，来帮助一部分子女实现了对老年人的供养，实现了养老模式的转变，为“老龄事业”发展进行了有益的尝试。
“养老按揭”还配有“信福年华卡”
为了配合养老按揭业务的推出，中信银行还专门针对老年客户设计了专属借记卡“信福年华卡”。
卡面为一棵靓丽绽放的爱心树，不仅寓意老年人生如夏花的生命力，也代表了中信银行和社会各界对老年群体的关怀和爱心，更表达了祈福祝愿的美好期盼。
“信福年华卡”发行金卡和白金卡两类，除具备现有中信理财宝金卡和白金卡功能，还附加信福年华关爱、理财、便利、健康、休闲服务等多项专属增值服务。
值得一提的是，在众多增值服务中，除了养老按揭外，还有一个亮点预约挂号服务。
中信银行有关负责人表示，中信银行与中国医院协会推出了预约挂号服务，老年客户只需拨打“独享挂号专线”95558，就可以在40多个城市和160多家医院预约专家服务，就不用再去医院窗口排队。
三种“以房养老”方式 根据家庭财产状况定
（来源：新民网）近日“以房养老”问题成为了人们关注的焦点，中信银行也推出了基于老年借记卡的“倒按揭”业务。对此，伟业我爱我家副总裁胡景晖认为：其实，“以房养老”的方式多种多样，到底采取哪种方式，要根据老人的家庭财产状况和理财偏好来定。
伟业我爱我家市场研究院将银行“倒按揭”，房屋出租及出售房屋后购买理财产品这三种“以房养老”的方式进行了综合对比，前提假定是，张先生今年60岁，除了自住房屋外还有一套空闲房屋，该房屋60平米，市场价值160万元。
养老方式一：银行“倒按揭”
据目前中信银行的“倒按揭”产品设计，该房屋评估价120万元，张先生可贷款72万元，银行分10年发放，张先生每月可得6000元。10年后，张先生需要一次归还银行连本带利105万元左右。届时，假设房屋增值到210万，张先生出售房产后偿还完银行债务，最终得到105万现金。
养老方式二：出租房屋
当前房屋总价160万的房子，如果选择出租，按北京市场目前的租售比1:500计算，张先生月租金收入3200元。10年后，房屋增值到210万，其210万元的财产价值全部归属于房屋的业主张先生.
养老方式三：出售房屋后购买理财产品
房屋按市价出售后，张先生得款160万，而后投资在适合老年人的稳健型投资理财产品，每年年化率4%——5%，相当于张先生每月得款6000。10年后，不考虑张先生月得款花销的余额，张先生持有现金160万。
由此可见，当老人对“以房养老”产生的月度养老金需求不高时，采取出租房屋的形式，还能获得房屋长期增值的。而当老人对于“以房养老”产生的月度养老金需求较高时，可以采取银行“倒按揭”或出售房屋后购买理财产品的形式。而这两种“以房养老”的形式相比，银行“倒按揭”的方式需要缴纳银行利息，成本较高；出售房屋后购买理财产品的形式需要承担更多的市场风险，这就要看老人的理财偏好了。
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"倒按揭"式以房养老的四大问题及阻碍
（来源：北京晚报）虽然中信银行的“养老按揭”说起来有自己的优势，可以让老年人拿到比出租房产高得多的现金来养老，充分享受晚年生活，但是推出一个多月以来目前还是问的多，做的少。到底是什么原因让看起来很美的“以房养老”落实起来却困难重重呢？
传统观念抑制推广
对于以房养老来说，就像送老人到养老院的老话题一样，首先面临的就是传统观念的冲突。在龙潭公园，一位看外孙的老大爷听记者聊到“以房养老”的话题时，都没等记者把情况介绍完就干脆地说：“抵押房子来换养老金？不可能！别说我现在退休金还能够维持生活，就是不够花了，也有孩子呢！反正不会把房子押出去，要是这么做了，人家会觉得你的孩子没本事。
去养老院很多人都觉得没面子，把房子抵押了这种做法就更让老年人为难了，在记者随机采访的七八位老人中，全都表示不能这样做。只有一位老同志留了一点活话：“我们两口子有三套房，如果实在缺钱了，可以拿一套去试试。”
虽说“以房养老”的概念进入中国已有一段时间，但正是这种把房产留给子女的观念制约了其推广。2007年的重阳节，石景山区试点通过房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，该模式在石景山寿山福海国际养老服务中心率先推行，该项目被称作“养老房屋银行”。
作为整个事件的幕后策划，赵良羚向记者介绍说：“我们当时的服务模式是，由养老院与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租，所得的房租返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或由老人自行处理。但是由于当时的合作方出了一些问题，所以很多老年人其实是自己把房子出租了，但也算是以房养老了吧。”
说到为何不用国外的倒按揭模式，赵良羚认为，主要是顾虑倒按揭影响产权，中国的老年人接受不了。“老年人的观念往往是我自己有房产，要传宗接代，我走了以后给孩子留一点什么。我接触很多老人，房产证就别在腰里，一听说做倒按揭，就怕房子没了。
当时我们就出了一个主意，叫做‘房屋银行’，产权给你。现在养老院普遍都要两千块钱，管吃管住管护理。但两千块钱的水平，肯定护理难以到位，一个人护理十个人和一个人护理一两个老人肯定不一样。所以最终的解决方案还是中国式的‘以房养老’——把房产放在中介，靠租金过日子。”
适用人群数量较少
说起“养老按揭”和传统按揭的区别，中信银行王剑认为：“过去，银行贷款一般都是先一次性发放一笔总额，然后分月还。而养老按揭则是零贷，每月发放一小笔，最后一次性偿付本金总额。概括为按月还息，到期一次性还本。”如果到期后不能偿还本金，房子该怎么办？他表示，如遇这种情况，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。
前面记者已经给养老按揭算了一笔账，实际上如果纯粹想赚钱，这样的方式是不合适的，它本质上是一项抵押贷款业务，贷款人要以支付利息为代价。但是如果10年之内经济负担较重，并且预期将来有还款能力，这便是个可以考虑的选择。如果申请人刚好55岁，还没有达到领取养老金的年纪，但是家庭条件很拮据，比如孩子正在上学，开支较大。
这样的情况下，可以考虑抵押房屋，等将来孩子工作了，自己也有养老金了，就有能力偿还贷款了。从这个角度来说，这种方式的“以房养老”是一种过渡举措。依照中信银行的设计，只有年满55岁以上的老人，名下有两套以上的房产，才符合贷款条件，适用人群比较有限。
和北京石景山区寿山福海养老中心的先期尝试一样，早在2007年，上海公积金管理中心也曾推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式，一时吸引无数关注。与传统倒按揭贷款不同的是，该模式从一开始就变更了房屋产权人。
具体程序为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后由老人自由支配。不过，这一模式后来因真正符合条件的申请者很少而停止。现在，中信银行的这种“养老按揭”也在不知不觉中把适合的人群限制在很少的人群中，所以这也就成了发展的一块绊脚石。
政府银行尚需配合
在10月31日举行的第四届“老生常谈论坛”上，很多专家就以房养老问题发表了自己的看法。赵良羚重点提到了政府要承担相应的责任，她总结寿山福海的经验说：“虽然现在这家养老院入住率非常高，但是当时我们也没有推广得非常好，因为我们当时找的中介不是特别给力。
我最近关注了一下美国的‘以房养老’——房产抵押养老，就是政府参与的政府行为，算是给老人的一个福利。62岁以上的老年人有自己的房产，经过评估以后做一个价，每个月可以领到钱，一直到老人离开这个世界。这个房产如果够老人领的钱就互不相欠，如果不够，由政府的住房和城市发展部补贴，银行也不吃亏。如果盈余了，就还给老人的孩子。”从专家的介绍来看，美国模式体现了由政府提供保障的一种福利。
乐成老年事业投资有限公司营销中心总经理高峰认为，中国现在面临老龄化、老年产业化的问题，尤其要重视金融产品能解决的问题，不应只停留在观念上或者呼吁上。他说，目前来看，商业社会的方法就是金融产品。“我觉得中信银行的这个模式就是老人花钱子女偿付，什么时候算这个账合适呢，就是赌房价大幅度增值，你付给银行的利息不如房价涨得快就要留房子，如果是慢熊市或者其他情况，就可以利用房子变现做一些其他的事情，从综合的角度来说更划算。”
其实，中信银行推出老年客户的银行卡和养老按揭的产品，都经过了反复测算。王剑坦言：“从银行的角度，养老按揭主要就是我们的倒按揭的产品，这几年来都没有太大的突破。银行做这类事情本身还是有一定的错位。银行现在都是商业机构，目前大部分商业银行都已经上市，主要的目的是要实现市值的不断增长，给股东带来回报，而‘以房养老’很大程度是福利性的，这就产生了错位。”
产权年限悬而未决
“70年产权问题”也是推行“以房养老”的障碍之一。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。
王剑在接受记者采访的时候也表达了类似观点：“现在政策法规还有很多不配套的地方，因为土地是70年产权，70年以后怎么办？还不明确；另外在目前房价上涨的情况下可能还好，如果以后房价下跌了，这个风险谁来承担？虽然法律界的人士说70年并不是问题，但是政府层面都在争论不休，从银行的操作层面就有很多的问题不太好把握，本身倒按揭业务要去预测未来几十年以后的情况，在政策不明朗的情况下，我们在操作层面上也面临很多的困难。”
首都经济贸易大学金融学院院长谢太峰认为，现在“以房养老”存在两个的问题。一是70年的产权问题，现在大多数人买一套房，都想把它留给孩子，但70年的产权有可能连第二代都住不到头，所以“以房养老”并不现实。虽然说产权到期后，还可以交土地出让金延长产权，但是对老年人来说，收入本来就低，再拿出一笔钱来，显然就存在悖论。二是我国的住房质量问题。相关部门的官员曾表示，国内住宅的平均寿命只有30年。现在有二三十年房龄的住宅，看上去已经很破旧了。很明显，到70年的时候，这样的房子已经成危房了。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，“以房养老”多年来没能推行，的问题就是房地产市场的变数不可控。“现在社会上对于房产的需求很大，房价也非常高，但到下一代时，一个孩子手上可能有几套房，随着现在政府加大力度建公租房，房价降下来的可能性很大，最终受影响的可能是老人。”
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