[摘要] 据经济之声《央广财经评论》报道，房价，牵动着百姓安居乐业，牵动着经济健康发展，牵动着社会和谐稳定。在2011年中央经济工作会议上，房价依然被认为是讨论的重点之一。
导读：《人民日报》发表头条文章指出，本轮楼市调控成果显现，调控不可放松。《人民日报》在这个时候发表文章剖析未来房价走势，释放出了哪些信号？为什么必须坚房价持调控不放松？坚持楼市调控，方向又在哪里？
据经济之声《央广财经评论》报道，房价，牵动着百姓安居乐业，牵动着经济健康发展，牵动着社会和谐稳定。在2011年中央经济工作会议上，房价依然被认为是讨论的重点之一。
但必须看到，房地产调控成效只是初步显现，目前房地产调控正处在关键时期，成果仍不稳固，远没到可以放松的时候。
以“房价回归合理水平”的目标来看，城市房价仍然居高不下，房价收入比、房价租金比等参考性指标还没有接近“合理”的区间，促使房价反弹的因素依然存在。只有坚持和完善调控，进一步落实已出台的各项政策，才能巩固调控效果，使房价继续向更合理、更安全的水平回落。
同时，住房供应体系的建设以及土地、税收、法律法规等长效机制的改革还刚刚起步。如果刚见成效就放松调控，房地产市场还是会回到过去的发展轨道上，房价的反弹在所难免，调控有可能前功尽弃。
本轮调控和之前有什么不同？为什么必须坚持房价调控不放松？继续坚持调控，方向又在哪里？经济之声特约评论员、华东师范大学房地产系主任华伟对此作出评论。
《人民日报》在这个时候在头版头条的位置发表关于房价调控的文章，这意味着什么？华伟认为释放出非常积极的信号。
华伟：我认为释放出了非常积极的信号，在经济政策有可能转型的关头，确定了房地产行业和房地产市场未来一段时间政策走向的明确性。
，未来中国经济发展离不开房地产行业，一定要抓住这个紧要关头，把房地产市场里不健康因素叠加把它挤出来，然后让房地产行业为未来中国经济社会发展起到更好的持续推进作用。
让房地产业健康的发展，其实调控是必须的，而且是迫切的，但是调控并不容易，利用不当可能会引发一系列的经济和社会的问题。国务院发展研究中心金融研究所的所长夏斌说，房地产市场不整，中国的经济要出事；整狠了，中国的经济也要出事，面对一种两难局面。房价调控要确保取得成效，同时又要把握好政策力度和节奏，这个平衡应该怎么把握？
华伟：要把宏观目标分解成可操作的战术目标，我们不能老盯住“房价”两个字，要盯住结构性房价，就是说我们的房价更能够准确反映出市场真实状况，也不能把经济适用房的价格和商品房打包，也不能把高端房和中低价房混在一起，除了一个平均的房价以外，我们需要拿出高端房价，普通房价，经济适用房和中低端房价，用这样的指数组合来领导政策分门别类，横向滋生。
目前我们房价的调控已经初见成效，今年10月份70个大中城市房价平均环比下降0.14%，今年以来首次出现环比下降。未来我们坚持房地产的调控，重点应该注意哪些因素，调控的方向又在哪里？
华伟：我们重点从总量转向结构。首先要把少数中高端房地产商品价格剔除在普通商品房以外。第二，要围绕住房消费，老百姓自主消费需求，不仅从房价着手，而且还要从一系列的配套政策。比如信贷专用的额度避免以前房价高买不起，但可以贷到款。现在房价略有松动，房子快买得起了，但是忽然发现银行贷不了款，这时候房地产市场的消费是组合拳，老百姓不能只靠一个政策得实惠，关键要把党的汇民政策提供政策组合，让老百姓既买得起房，还能贷得起款，更能够安居乐业。
房价已经进入到了下行过程，接下来房价未来会来在什么时候筑底？降幅能够达到多少？目前有各种各样预测的版本，华伟认为房价大降不现实，但房价结构回调是最彻底的。
华伟：我认为房价大降不现实，但是房价结构的回调是最彻底的，也就是说我们把鱼翅和白菜不能放到一起，鱼翅降价，白菜并不便宜。关键鱼翅降鱼翅的，白菜降白菜的，我们老百姓需要的是自己所需要的中低价普通商品房，它的价格回归到实处，这个时候是对我们的整个社会发展最有利，最可取。
根据国际、国内综合情况，我们判断在明年的一季度后期，二季度的前期应该是比较合适买房。那个时候中国经济对抗国际性衰退的宏观政策已经初步出台，金融信贷政策的规模额度到时候也心中有数。这个时候对行业的宏观发展大家都能够看得见，相关政策措施和把握的力度也应该在春节以后和两会以后有明确定论。这个时候如果调控取得重要成果，我们就成了巩固，在巩固的时候，配套信贷和制度政策对于老百姓的自主消费会有支持，在这样的情况下，房价筑底，政策的扶持到位，当然是百姓抢得入市的大好时机。
其他各方观点：
在调控的关键时期，温家宝总理、李克强副总理分别在最近再次强调，房地产市场调控绝不可有丝毫动摇，给人们吃了一颗定心丸。关于房地产的调控未来的目标，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌认为，在楼市调控目标上，短期内可以着眼于房价；长期看，一定要着眼于形成长效制度。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，总体来看，目前房地产调控已取得积极成效。成效突出表现在：实施限购城市的投机性需求基本得到抑制；商品房价格过快上涨势头得到遏制，特别是下半年以来，一线城市和部分二线城市的非中心城区房价出现下行趋势；住宅地价上涨势头出现回落；住房供应结构明显改善，保障性住房和中小套型住房供给增加。房地产调控正朝着预期方向发展。
住房和城乡建设部部长姜伟新认为，在保障房建设实践过程中，我国住房制度的顶层设计正从“零敲碎打”走向成熟完善，“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的住房供应体系，正逐渐从蓝图变为现实。
住房和城乡建设部副部长齐骥表示，今年1000万套保障房所需的1.3万亿元投资，可以在一定程度上对冲商品房投资的下滑，同时也能为建筑业等上下游产业提供大量就业岗位，保持经济平稳发展。人们在入住保障房时，进行简单的装修、购置家具家电等，也起到拉动内需的作用。
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌建议，下一阶段的调控，应该一边坚持暂时的行政措施，一边抓紧有利于楼市健康发展的长效制度的研究和政策储备。行政措施要慢慢退出，市场税收等措施慢慢跟进，做好衔接。
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上海证大澄清传言：与第三方接洽，并无订立任何协议或安排
近日来，有不少媒体报道，上海证大房产拟将外滩国际金融中心地块40%的股权作价约38亿元转让给SOHO中国（0410.HK），双方并已签署意向协议。昨天，上海证大（0755.HK）发布公告证实，确实就黄浦区外滩地块转让事宜与第三方接洽，并进行初步商讨，但未曾订立任何协议或安排。
去年2月，外滩国际金融服务中心（8－1）地块以92.2亿元成交价刷新上海总价地王纪录。陈亮／摄影（资料照片）
证大确实与第三方接洽
外滩国际金融服务中心（8－1）地块位于"百年外滩"的末端（南端）中山东二路东门路，东面紧邻黄浦江边的十六铺水上旅游中心，北侧将面临1.18万平方米的公共绿地（地下是正在实施建设的外滩公共交通枢纽），与环球金融中心、金茂大厦隔江相望。整幅地块的出让面积约4.55万平方米，规划为商业、金融、办公、文化综合用地，地上建筑面积为27万平方米。
去年2月1日，经过评标加16轮的现场竞价，上海业内颇有知名度的戴志康领衔的证大置业，击败了由中华企业(600675)、太平洋(601099)人寿、泰康人寿组成的联合体，以92.2亿元的报价竞得了外滩国际金融服务中心（8－1）地块。由于该地块的成交价接近百亿，所以，一举刷新上海总价地王纪录。上海证大曾经对这幅黄金寄予厚望，但最终却似乎与此无缘。
日前，有媒体报道称，12月初，证大集团与SOHO中国在北京签订了外滩国际金融服务中心地王股权转让的谅解备忘录。按照协议，证大房产和磐石将以人民币38亿元的总价，分别将35%和5%的股权，转让给SOHO中国，报道称，交易方将在本周发布公告确认。一时间，关于上海证大从此将退出外滩地王股东行列的消息在沪上传得沸沸扬扬。
昨天，商报记者发现，上海证大专门发布了公告，称董事会注意到，近期上海证大股份价格下跌及成交量上升，昨日有若干份报章报道上海证大拟出售其位于上海黄浦区外滩地块的35%权益。上海证大董事会澄清，该公司持续评估其在外滩地块项目的投资，以为其股东带来回报。上海证大坦承，确实有"若干名本公司的独立第三方曾与本公司接洽，并已就上述项目进行初步商讨。然而，本公司并无订立任何协议或安排。"最后，上海证大董事会确认，目前并无任何有关拟进行收购或变卖的磋商或协议须予以披露。换言之，SOHO中国确实与上海证大商讨收购外滩地王证大股份事宜，只是目前尚未有结果。
证大退出外滩似有先兆
事实上，早在证大当时以近百亿夺得外滩地王之时，就引起了许多对于证大资金实力的质疑。在拿到地王后的第二天，上海证大就宣布，将积极寻找潜在的投资者，以组建项目公司共同开发这一地块。
2010年4月底，复地发布公告披露，上海证大与复地集团、杭州绿城置业及上海磐石投资管理有限公司将共同成立合资公司，四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%。待合资公司成立后，四方向合资公司提供贷款分别为10亿、25.72亿、8.58亿和1.873亿元。
最开始，上海证大只是在寻找共同开发项目地块的投资者，如今，上海证大却似乎正在一步步地彻底退出外滩地王。
就在今年11月2日，证大房产发布公告称，证大房产的子公司上海证大置业拟将上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司，作价不超过95.7亿元人民币出售给上海海之门房地产投资管理有限公司。海之门公司分别由上海证大、浙江复星、绿城及磐石拥有35%、50%、10%和5%的权益。上海证大将外滩地王大股东的身份向复星拱手相让。
商报记者从相关公告中获悉，上海证大出售股权也是无奈之举。上海证大在公告中表示，其董事会有信心将外滩国际金融服务中心（8－1）地块打造成上海另一地标发展项目。然而，考虑到目前国内物业市场情况，董事会认为发展地块所需大量资金，将为其带来财政负担。上海证大预期这一出售事项"将为本集团带来现金流入以减轻本集团的负担，从而改善本集团的资产负债水平。"
让出大股东身份之后不到两个月，沪上媒体即曝出SOHO中国洽购外滩地王证大股份的消息。而上海证大即承认，确实曾与独立第三方关于其在外滩地块项目股权的接洽，并进行初步商讨，只是未曾签订协议。一旦双方正式签署协议，也将代表着上海证大这一外滩地王最初的拿地者将完全退出这一备受关注的黄金地块。
潘石屹对上海兴趣不减
自2009年8月18日收购东海广场、首次进入上海市场以后，潘石屹毫不掩饰对于这一市场的强烈兴趣。SOHO中国迅速完成了在南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、淮海中路、长寿路、四川北路、徐家汇(002561)、浦东等8个上海黄金商业区的布局，累计收购金额近190亿元人民币。
值得一提的是，去年6月，SOHO中国宣布，通过股权收购的方式，以人民币22.5亿元的代价（包含拟承接的债务），收购外滩204地块的61.506%股权。按照地上面积粗略估算，楼板价高达3.62万元／平方米。据介绍，外滩204地块位于永安路以东、新永安路以南、中山东二路以西、新开河路及人民路以北处，处于外滩排的黄金，总占地面积约2.25万平方米，土地可用作商业、金融、办公、酒店等用途，规划总建筑面积约为18.9万平方米。由于外滩204地块中商业面积所占比例较大，再加上其特殊的地理位置，具有极为成熟和活跃的商业氛围，收购之初，潘石屹曾透露，外滩204地块的商业面积目前初步考虑将持有出租，而非简单出售。
就地理位置而言，外滩204地块与外滩国际金融服务中心（8－1）地块相去不远，假设SOHO中国真的购入外滩国际金融服务中心（8－1）地块的40%股权，两幅地块或将产生联动效应，而SOHO中国在外滩商业市场所占据的份额也将进一步扩大。
自上海证大拿地至今已近2年，此前，上海证大发布中期业绩报告称，外滩国际金融服务中心地块项目将于年底前展开工程。而根据今年4月底公布的环评公示公告显示，外滩国际金融服务中心项目初步规划已经确定，整个项目将分为南北两部分，其中，南区拟建两栋高180米的的办公楼，底部通过3层裙房相连；北区则是酒店、商场、办公、文化建筑等，层数在3－18层之间不等，南北两区在地下4层－地下2层通过地下通廊连为一体，地下建筑面积将达到15万平方米。
时至今日，百亿外滩地王的股权架构已经完全改变，那么，这一重量级的商办项目地块的规划是否会因此而重新调整呢，本报记者将继续关注。
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