[摘要] 龙湖郦城楼盘降价时，300多名老业主围攻砸售楼处，“冒充”老业主的还有中介分销顾问的身影。
（来源：东地产）龙湖郦城楼盘降价时，300多名老业主围攻砸售楼处，“冒充”老业主的还有中介分销顾问的身影。
靠代理新盘度日的中介公司发现，去年年底开发商日子难过，连带着给自己的也变得遥遥无期。
原计划在代理行业高歌猛进的中介公司们，不得不在2012年转回老本行。然而，老本行也面临成交量萎靡，难见转机，入不敷出的中介公司2012年难上加难。
中介“结佣难”混水砸售楼处
在南翔地铁站出口处，记者见到了去年开始从事房地产中介的置业顾问刘绍根，他手上抱着一叠南翔附近一些新盘项目的宣传单。“守在”地铁站出口处的可不止他一个，《东地产》记者从南翔站出来沿丰翔路走到一些新盘项目比较集中的宝翔路，途间收到几十张宣传单。
一边是置业顾问们新房代理“热情饱满”，另一边中介公司结佣“苦不堪言”。
中原地产一位代理新盘的置业顾问向《东地产》记者透露，卖掉一套房子很久都拿不到，真有砸售楼处的冲动。
无独有偶，《东地产》记者在龙湖郦城业主论坛里看到这样一个帖子，龙湖郦城楼盘降价时，300多名老业主围攻砸售楼处，“冒充”老业主的还有中介分销顾问的身影。《东地产》记者在论坛里联系到业主张先生，张先生证实确有中介混水冲击售楼处。
中介砸售楼处这种现象的出现，显然让原本亲密相处的开发商与中介出现隔阂。业内人士称，究其原因还是由于开发商面临着严重的资金链短缺问题，导致部分代理项目的中介公司陷入“结佣难”困境。
中原地产董事总经理谭百强认为，目前，开发商给代理项目公司开出的条件，较前两年已提高不少，但因其资金链紧张，难以如期兑现的现象也的确存在。
汉宇地产市场研究部经理付伟也表示，在一二手联动中，中介在和开发商合作中是出于弱势地位。当开发商资金链出现紧张时，收佣的确是一个非常大的难题。
急刹车回头卖二手房
面对结佣回收无门，中介公司也纷纷调转方向，转回老本行。
《东地产》调查了解到，沪上一大型中介机构今年以来对所有门店的二手房销售业绩都提出了硬性要求。一般一个门店有2-3个组别约20多个业务员，必须有一个组别留守专注二手房买卖市场和租赁市场。
“对于不同区域的一二手房销售业绩差别对待，比如高端区域二手房市场比较低迷，内环以内的门店可能更重视一手；中外环二手房相对活跃，会要求门店更重视二手房。另外，春节之后，公司为鼓励二手房业绩，也增加了相应的物质奖励，以激发二手房业务人员的工作热情。”一中介员工透露说。
谭百强说，为了解决“结佣难”问题，有些开发商提出了“以房抵佣”，即把物业按照当前成交价格的9折，抵给代理销售的中介公司作为。“我认为可以对这种模式可以做选择性接受，比如一些刚需楼盘的房源还是可以考虑抵充的。这类房源不愁卖，如果碰到可以一次性付款的买家很快就可以套现。但有些小城市比如昆山、太仓的楼盘，目前出售速度慢，这类楼盘上海中原就不考虑接收了。我们也会加强二手房方面业务的发展，做到一二手联动，淡市之际，高低立分，越是前瞻性地把握到二手楼市发展趋势的房产中介，也越能在当前市场下生存并发展。
上海永庆房屋总经理陈史翎同样表示，二手业务才是中介公司的老本行，一手代理只是政策逼出来的暂时的“救命稻草”，结佣困难，现金流同样是问题。
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老本行同样被打折
不过，在跨界一手代理遭遇的结佣难现象，事实上，在二手交易过程中同样出现被打折情况。
原规定的销售一套二手房可得的2%，但在楼市低迷时期，交易量减少，竞争加大，因此，一些中介公司不得不通过牺牲来抢夺市场。
陈史翎告诉《东地产》，市场不景气，买房者“买涨不买跌”的心理必然会产生一大批观望者，买房观望的同时，二手房卖家似乎也不急着出手，与新盘开发商跑量回笼资金不同，二手房卖家通常是个人，短期类并不会出现资金短缺的问题，因此卖家通常是“可卖可不卖”，或者转售为租，用租金赢得短期。如此，会出现中介费打折的现象，过甚者可能会打到7折。
业内人士称，上海2%的中介费，在国内外处于较低水平，二手房成交量就低迷，再加上中介费打折，难以维系中介公司生存。而中介公司通过降低服务质量，来弥补中介费打折缺失，也让这个行业变成诟病。
陈史翎向《东地产》透露，沪上中介门店人均收入达到1.2万元/月才能维持住成本，中介公司去年基本都处于亏损状态。一些中介公司只能关闭门店或缩减员工来尽力维持收支平衡。一手代理“结佣难”，二手市场成交惨淡，2012中介入不敷出迹象或将延续。
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二手房降价通道扩大
一月份作为传统楼市淡季，二手房市场表现往往并不活跃，而今年的一月份遭遇了元旦和春节两个节日的围堵，更是不利于营造出整个市场活跃的交易氛围。
上海二手房指数办公室数据统计同样显示，1月份全市128个板块中，下跌39个，持平89个，无上涨板块。下跌板块1月平均下跌0.40%，跌幅比上月缩小0.13个百分点。业内人士称，跌幅缩小是因为春节长假和上海普通商品房标准将作提高，导致买卖交易延后，当期零成交蔓延，而非价格止跌。
元旦小长假，据汉宇地产前期门店调查资料显示，除浦东、宝山等区域的门店带看量有15%的小幅回升外，多数门店的带看量依旧延续低迷，同时由于受到客户假期出游的影响，部分门店的带看量甚至比节前更低，近七成门店无成交。需求的冷淡令供应同样提不起劲，元旦期间的二手房挂牌量也是毫无起色。
在刚刚过去的春节黄金周，二手房市场与过年火热的节日气氛形成鲜明对比，成交持续陷入低迷的泥潭难以自拔。汉宇地产市场研究部就春节期间的二手房买卖成交情况对门店进行了调查，结果显示绝大多数的分行都只能交白卷。此外这些分行大多数在春节期间也并没有更多的新增供应，在售的都是节前甚至更早时期已经挂牌的房源。
总体来看，春节期间二手房市场的成交情况只能用惨淡来形容，除了节假日的影响，还受制于今年持续性楼市严控，购房者入市相当谨慎，砍价也非常干脆。同时又面临新版普通住宅标准即将实施会涉及日后交易过程中的税费减免问题，重重叠加效应令1月份的二手房市场“深度昏迷”，业内人士称，面对低迷市场，降价通道或将继续扩大。
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（来源：新华网）
“1月份八成以上的业务都是租赁，再这样下去只有关门大吉了。”上海一家二手房中介门店经理告诉记者，春节后二手房买卖异常低迷，而缺少买卖业务的支撑，仅靠租赁业务中介门店难以为继，预计将有更多的中介裁员、关店。
二手房买卖跌至冰点
记者春节后在上海走访多家中介门店时看到，前来咨询的人络绎不绝，但大都是来租房的，购房者寥寥无几。一些店里业务员只来了1／3左右，据介绍，有的业务员已经离职，有的可能觉得节后是成交淡季，索性在家多休息一段时间。
上海中原地产人士告诉记者，今年刚性需求集中区域的分行在正月初三、初四便开业了，而市中心区域开业时间稍晚，但都是租多买少。上海中原宝宸分行从正月初四开始营业，到目前为止，平均一天约有3组至4组的租客前来看房，但仅成交了一单租赁。在买卖方面，平均每天也有1组至2组的看房客，但观望情绪浓厚。前来挂牌的房东，也主要以租赁为主。德佑地产研究主任陆骑麟称，整个春节期间，德佑上海门店二手房买卖成交量粗略统计为零。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申称，按照目前的成交情况来分析，保守估计1月二手房买卖的成交量将比去年12月下滑20％，不足6000套，预计2月份的成交量也不会有明显反弹。
而在北京、广州、深圳等一线城市，二手房成交量同样低迷。据机构统计，1月北京市二手房住宅成交量为2808套，同比2011年1月份下降了87％，创下2007年以来的值。成交均价为20619元／平方米，是自2010年4月份调控以来月度成交均价首次回落至21000元／平方米以下。
中介难以为继
受调控政策影响，2011年以来各地楼市普遍低迷，新房市场和二手房市场均遭受重创。但由于信贷紧缩、业主惜售、一二手房价格倒挂这三大因素，二手房市场的低迷程度超过新房市场。
统计数据显示，去年北京二手房住宅交易套数约为12．1万套，较2010年和2009年分别下滑38％和55％。全年二手房经纪机构共关店约1400家，超七成为中小经纪机构。上海从去年9月份以后二手房市场开始显着下滑，9月份当月成交8930套二手房，随后连续4个月低于8000套。中介公司满堂红在去年底也关闭了其在上海的18家门店，结束其在上海的二手房业务。这也是继美联物业之后，又一家退出上海的大型连锁房产中介。
据业内人士介绍，目前二手房业务对中介来说是赔钱买卖。以上海为例，粗略估计，月成交12000套二手房才能让中介行业保本，而目前月成交量只有6000至7000套，一些中介难以承受店铺租金、职员底薪等运营成本，只能关闭门店或缩减员工。
多家中介机构表示，去年已是全行业亏损，一些大的中介公司如果不是靠代理一手房业务弥补损失，可能也撑不下去。2012年二手房中介市场依然难以乐观。汉宇地产总经理施宏叡则认为，去年已经有部分中介关掉了效益不好的门店，缩减规模，2012年大规模的关门潮出现的可能性不大，但对于门店布局可能会有调整。
上海中原研究部咨询总监宋会雍告诉记者，已有不少中介业务不仅仅局限于二手房买卖或租赁，也将触角伸向一手房代理业务。据介绍，市场好的时候，一些大的开发商通过售楼处直接销售的方式就可以消化掉房屋存量，无需房屋中介公司代销。而现在市场不好，很多开发商会主动与大的中介公司寻求合作。对于开发商而言，通过中介的多网点共同分销，也能用较小的宣传成本招徕意向客户。
而据陆骑麟介绍，目前中介的一二手业务结构在变化，以德佑地产为例，2011年一手代理带来的业务量占到五成，今年应该仍会维持这一规模。今后一手房二手房联动的业务模式将更为清晰和成为主流。
期待以价换量打破僵局
机构认为，随着新房市场降价的铺开，二手房有价无市的局面将会逐步被打破，价格下降的幅度和范围都会有所扩大，成交量也会因此而有所回升。由于政策面和信贷没有放松的迹象，2012年一线城市二手楼市将呈现量价交换的缓慢回升之势。
中原地产研究中心认为，目前二手房市场的有价无市以及同一区域的一二手房价格倒挂现象均属于短期的非平衡状态，市场将通过其自身的调节来回归平衡。但由于调控影响的持续性，价格下调以重建平衡的过程将会较为缓慢。中原报价指数数据显示，自2011年2月以来，北京、上海、广州、深圳、天津、成都六大城市二手住宅报价指数一路下滑，截至2011年底已基本回落至2009年初的水平，显示出二手房业主报价松动幅度和范围均在扩大，二手楼市正在由“量跌价滞”向“量价交换”过渡。
另外，二手房成交量的低迷，也将激发市场的进一步价格调[消息价格 户型 点评]整。汉宇地产市场研究部分析指出，成交的不济有可能会成为挂牌价格进一步下调、降价房源进一步增加的直接诱因，或将激发更多急于出手的房东对房价进行下调。
宋会雍认为，上海、北京、武汉等地近日相继宣布调整或将要普通住房标准，在营业税、契税方面给予购房者更多优惠，在一定范围内可以节约买卖双方交易成本。估计这将进一步刺激刚性需求，对缓和冷清的二手房市场有所帮助。
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