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央行微调房地产信贷政策 恐怕只是摆设

房天下综合整理   2012-02-10 00:00

[摘要] 近日刊登在央行网站的新闻稿称,央行在2月2日至3日召开的2012年人民银行金融市场工作座谈会上,部署了2012年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施。其中,央行明确提出“继续落实差别化住房信贷政策,加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度,满足首次购房家庭的贷款需求”。

近日刊登在央行网站的新闻稿称,央行在2月2日至3日召开的2012年人民银行金融市场工作座谈会上,部署了2012年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施。其中,央行明确提出“继续落实差别化住房信贷政策,加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度,满足首次购房家庭的贷款需求”。

拿央行近日的新闻稿与2011年其多次会议的稿件相比,此次新闻稿的表述显然已经发生了一些微妙的变化——在此前,央行多是仅仅强调继续落实差别化住房信贷政策,加大保障性住房支持力度,并没有提及满足首次购房刚性家庭贷款需求的文字表述,而此次央行重申,要“满足首次购房家庭贷款需求”。有专家认为,这是央行放松房地产信贷的一个信号。但也有学者认为,央行在房地产信贷收紧将是长期性的,为了避免误伤刚需适当放宽首次购房家庭的贷款需求也在情理之中。

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房地产信贷投放真的会“放松”?

在2011年,除对保障性住房保证信贷投放以外,包括普通商品住房建设在内的开发贷款一律收紧,所有开发贷款的审批权限全部上收总行,并且在审批时对开发贷款实行名单制。一些银行将当地房地产行业前50强进行筛选,并列出一个开发商的名单,只有在名单上的开发商才能取得开发贷款,但即便是名单内的开发商,也不是在所有地区的楼盘都能获得贷款,总行还会根据各地的风险差异、政策导向、开发商实际的资金状况进行评估,总体来看,去年开发商要获批开发贷款比较难。

那么央行这次的新闻稿是否代表了房地产信贷投放真的会放松?我觉得不是,就在上周,《每日经济新闻》发布《万达富力首创冲刺A股 房企IPO大门紧闭27个月将重启?》报道后,引起较大反响。近日,中国证监会相关人士主动致电《每日经济新闻》记者解释说,目前万达商业地产、富力与首创置业等3家房企IPO审核处于暂停中。证监会在直接融资方面对房企没有开闸,那么相信央行2012年在间接融资方面(房产信贷投放)也会也往风控的考虑,不会开闸。但是,对房企承担的中低价位、中小套型的商品房和保障房的贷款需求可能会定向放松。

“满足首次购房家庭贷款需求”只是摆设?

就目前来看,尽管央行在新闻稿中提出要“满足首次购房家庭的贷款需求”,但实际操作起来很难真正惠及“刚需”,我认为,目前房地产正在去泡沫化、去扛杆化,首次购房家庭不妨耐心等待,不要在高位购房买套,等到房价回归理性再出手也不迟:

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首先,信贷投放不仅取决于政策导向,还要受到规模上的制约。目前由于存款准备金率处在高位,银监会又对各大商业银行的存贷比、资本充足率等监管指标订得很严。所以国有商业银行的资金面一直比较紧张,即便政策允许信贷定向支持“首套购房刚需”,那也需要央行在资金面上给各大商业银行予以放宽和投放。从目前情况来看,各大商业银行更需要确保保障房、政府投资基础设施、实体经济所需的定向资金资金,没有能力对“首次购房的刚需”大幅度倾斜。

再者,既然是首次购房的刚需家庭(除去投资投机性外),肯定对现在的高房价早已深恶痛绝,因为高房价吞食民众几代人的血汗钱(还只能付首付),大家都企盼房价能够回归消费属性,能够减轻购房的压力,在人们预期楼价下降之际,有多少首套刚需家庭会出手购高价房呢?北京春节期间住宅地产零成交就是明证。要知道房价上涨肯定引来需求激增,而房价预期下跌,限购令尚没取消时,根本不会有多少刚需的存在。我认为,央行“满足首次购房家庭贷款需求”外,还应该加一条“房贷月供不超过家庭收入的35%”,这样对贷款人和银行都有利。

最后,由于2011年资金紧张的问题,部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。但从今年开始,多数银行将首套房利率调整至基准利率,显然在此情况下,要对首次购房家庭进行利率优惠不太可能。目前房贷的基准利率为7.05%,3年期的定存为5%,5年期的定存利率为5.5%,如果对5年期以上执行85折房贷利率,那执行的利率为5.99%,这意味着房贷利率要基本接近银行的定存利率。除非银行有大量的信贷额度或者央行强行规定定向针对刚需首套房贷的倾斜政策,否则银行不可能发放接近亏本的资金来向“首套购房的刚需”发放优惠贷款。

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综合分析,此次央行提出要“满足首次购房家庭贷款需求”,只是不想因房地产调控收紧而误伤“首次置业的刚需”,并不代表决策层对房地产调控的信贷政策将要松绑,恰好相反,这更证明了房地产调控将要“长期化”。如果我们站在银行的角度上来看,由于资金流不足、利润空间有限,除非有央行的特别放松指令,各银行真正对“首次购房家庭贷款”进行优惠和放松的可能性并不大。而对于广大想要首次购房的家庭来说,今年绝不是购房的好时机,你不如等等看,待到房价回归合理区间后,你再置业也不迟,何必让自己背上一身重债?现在看来,高房价泡沫若快速破灭远比现在僵持在那里对经济、对民生,甚至对房地产业本身都更为有利,最怕的就是死拖不决。

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标签: 央行 信贷

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