[摘要] 2月9日，芜湖宣布将对首次购商品房者免契税发补贴，此举被舆论解读为地方政府出手挽救房地产市场，引起了广泛关注。然而，新政出台仅仅4天之后，2月12日，芜湖市政府发布通告，宣布暂缓不久前刚刚发布的“房产新政”。
2月9日，芜湖宣布将对首次购商品房者免契税发补贴，此举被舆论解读为地方政府出手挽救房地产市场，引起了广泛关注。然而，新政出台仅仅4天之后，2月12日，芜湖市政府发布通告，宣布暂缓不久前刚刚发布的“房产新政”。
土地出让金占芜湖地方财政收入44%官方否认“救市”说
芜湖市市长杨敬农表示，芜湖市近期出台的房产新政系改善民生举措，严控房价，打击投机，满足中低收入者和引进人才的刚性住房需求，优先发展保障性住房计划，是芜湖市房产新政的核心思想，而不是外界所猜测的房市救市之举。
然而，统计数据显示，2011年芜湖财政收入共计286.81亿元，其中地方财政收入139.97亿元。数据则显示，芜湖2011年土地出让金达到61.3亿元，土地出让金占芜湖地方财政收入44%。
房地产行业在芜湖经济中占有重要的地位。2011年芜湖房地产开发投资307.23亿元，同比增长24.2%，房地产投资已成为拉动芜湖经济增长的动力之一。大力投资必然带来当地楼市的快速扩容。与房地产建设的高涨热情相比，近两年芜湖楼市并没有体现出与此相当的热度。2011年，芜湖市区累计批准商品住房预售面积286.71万平方米，同比增长24.87%，累计销售188.7万平方米，同比下降11.34%。一方面是两位数的预售面积增长，另一方面却是两位数的销售面积下滑，这一升一降之间，楼市库存量也随之攀升。这不仅加剧了“去库存”的压力，也不利于未来的房地产投资，对上下游产业也链将产生很大冲击。
利益博弈：地方动作不断 政府抑制房价态度坚决
2011年底举行的中央经济工作会议，明确要求“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，促进房地产市场健康发展。2012年2月，政府再次对房地产市场调控明确表态：一要促使房价合理回归不动摇，二要促进房地产市场长期？稳定？健康发展？尽管中央抑制房价的态度依然坚决，但很多地方政府正在想尽办法在能力所及的范围内寻找变通之道，力图维护本地房地产市场的繁荣。在房地产调控力度不断加强、楼市拐点初现的关键时刻，宏观调控政策与地方利益的博弈也在进一步加深。
龙年伊始，广东中山市就将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元，增幅11%。作为今年以来放松“限价令”的城市，中山此举被质疑为变相放松房价调控政策。根据年初中山市人代会通过的《政府工作报告》，今年中山市地区生产总值增长目标为11%。因此，按照“商品房价格涨幅低于地区生产总值增幅”的原则，中山在“原则”内可能地提高了限价。
10月11日11时49分，广东省佛山市住房和城乡建设管理局发布通知，宣布从10月12日起，有条件地放松限购政策，允许限购家庭“增购”一套住房。但当天晚上11点多，佛山房管部门官网上同时发布两条通知，称先前的通知暂缓执行。
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占财政收入八成 地方政府过度依赖土地财政
根据国土资源部公布的数据，2009年土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%；2010年约2.7万亿元，同比增加70.4%，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。但在国家加紧房地产调控后，楼市趋于下行，土地也一再下跌。2011年前11个月，130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿，较2010年同期减少了30%。
1.84万亿债务到期 地方政府进钱少出钱多
2008年金融危机，全球经济下滑，在“保八”增长目标的压力下，从2008年四季度中国政府即开始大幅降息并增加新增贷款以积极应对金融危机，地方政府不惜举债实施一系列投资计划，刺激经济复苏。“三年前借钱度过金融危机，三年后各类举债主体都到了还钱的时候。”中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军表示。2012年年，政府负有偿还责任的债务、政府负有担保责任的债务与其他相关债务三类共计1.84万亿元的债务，已让2012年成为今后地方政府偿债最为关键的一年。政府财政收入重要来源之一的土地收入大幅减少，势必会对地方政府偿债带来压力。
加快经济转型 破解对土地财政的过度依赖
要想解决矛盾，根本上在于改变以投资为主的城市经济发展模式，降低地方政府对于土地收入的依赖程度。让他们转换思维，加快经济转型，找到更多的增收渠道，完善自身造血功能。如果地方政府“寅吃卯粮”的发展思维不能有一个根本性的转变，那么即使出台再严厉的方针政策，地方政府依然能从其中找到漏洞，以种种冠冕堂皇的理由去推行“新政”。
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潘石屹在2月8日下午接受媒体采访的电话会议中反复称，他在土地市场上的机会来了。潘所说的“机会”指的是，SOHO中国在2012年将会重点关注招拍挂土地市场的购买机会，而不再像去年一样以收购烂尾楼为主。
潘石屹说他被排挤在土地市场的时间，其实是从2009年一直到2011年，他多次在土地招拍挂市场落败而归。2011年，潘石屹曾两度竞拍北京中服地块，但均颗粒无收。
潘石屹将SOHO中国在2011年仅完成109亿销售目标，归结于存货太少。原先SOHO中国设定的2011年销售目标为230亿。潘石屹称，2011年上半年SOHO中国没有太多的可售资源，导致公司错过了一定的时机。去年8月份望京SOHO[消息价格户型点评]出售时，市场上资金已经收紧，所以该项目仅完成50亿的销售额。
2012年，潘石屹仍将公司销售目标定为230亿。潘石屹称，该公司目前拿到销售许可证的可售物业已经超过300亿。其中，北京200亿，上海100亿。
2012年，潘石屹的收购计划为100亿，仍然主要以北京、上海两个城市为主，但会以两个城市大宗土地为主，不再关注烂尾楼、在建工程。2011年，SOHO中国完成了154亿的收购计划，但主要以烂尾楼和在建工程为主。
潘石屹称其仍然看好2012年的商业地产市场，这是因为办公楼租金正处于历史高点，而空置率则在下降。需求很大，但供应很少。
据世邦魏理仕北京分公司发布2011年北京优质物业市场回顾报告显示，2011年，北京优质写字楼市场整体呈现出供应减少、需求增加、租金快速上涨的趋势。2011年北京吸纳量达78.8万平方米，为历史高峰。同期，市场供应则仅有18.4万平方米。6.3%的空置率比去年同期下降7.8个百分点，由此带动北京写字楼租金大幅度上升，2011年第四季度，北京优质写字楼租金报价为每月每平方米349.8元，同比则上升50.6%，租金年度增幅同创历史之最。
潘石屹还在电话会议中透露，为了完成今年230亿销售，SOHO中国将重新建立自有销售队伍。SOHO中国运营总裁阎岩女士介绍说，SOHO中国今年销售策略将进行重大调整，一是加强自有销售团队的建设;二是引进外来的销售人才，即利用中介代理公司;三是适当提高比例。
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