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陕西龙化东方战略咨询王建红:房企要转型靠专业精细和创新

————探讨房企转型之殇与路

房天下   2012-02-22 18:15

[摘要] 40城市要开征房产税,限购令要扩张到地级市,房产税会在西安开征吗?如果开征会对西安楼市造成怎样的影响? 对于这个问题,陕西龙化东方战略咨询有限公司总经理王建红认为。

调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压……,除了谋求转型苦练内功外,面对着一系列困境的房地产开发企业已“无路可走”。正所谓“穷则思变,变生良机”,传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局,“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题,各大房企频频出招蓄势转型。

思变,是为了寻找一条适合房企转型的发展之路。2012年2月22日,西安直播间龙年首场大话地产进行中,对房企转型展开激烈的讨论。

》》点击进入现场直播

 

陕西龙化东方战略咨询有限公司总经理 王建红

国家调控是利于行业发展征收房产税是必然

40城市要开征房产税,限购令要扩张到地级市,房产税会在西安开征吗?如果开征会对西安楼市造成怎样的影响? 对于这个问题,陕西龙化东方战略咨询有限公司总经理王建红认为,“国家为什么要调控房地产,我也从很多角度去思考过,思考中我发现,实际上国家调控是因为这个行业 存在着某些需要校正的东西,打个比喻,房地产行业在发烧,然而行业自己不知道,但是如果烧不退下去,可能就会成肺炎了,这样不利于行业持续更好的发展。”

王建红还表示,有人预测40个城市会开征房产税,国家通过税收的杠杆来规范房产行业,进行长久持续的规范平衡,这是一种发展的趋势。西安显然可能也会去征收房产税,在征收房产税以后,我们且不谈房产税会征收多少,它实际上起到的作用是对购房者盲目消费或开发商盲目开发的冷静思考。回归这个产品它原本应该有的价值上来,它对市场的影响力就是回归本质。

保障房将常态化 保障房与商品房可以互补

在保障房方面,王建红认为,不管12年比11年的数量有所 减少还是增加,他感觉保障房会成为常态化的东西,循序渐进。我们都知道,除了中国以外很少有国家把住宅居住问题全部叫市场化去解决。他觉得保障房对居民居住的观念和价格预期有极大地影响,国家提出人人有房住,不一定有产权,这可能是对人观念上的改变,改变以后可能有部分人就选择不持有产权,这样慢慢房地产才会走上比较 科学、健康的发展,开发商去做差异化,高端,也就是说我面对改善型的,可能会形成两个体系,国家来解决中低收入的群体住房问题,市场去解决稍微高端的人群,他觉得它的意义在这个地方。

公租房保障房这一块,无论国家制定的目标是多少,都是可以完成的。之后思考一个问题,国家没有限制商业方面,开发商用商业方面赚到的前反补在保障房、廉租房、公租房上面,这样与保障房形成互补。很多开发商都在思考,公租房可能没有到真正应该保障的那些人手里,不管到谁手里,它都消化了你的市场内部,就是它会消化市场存量,这是开发商应该思考的问题。

对待楼市要分情况而定 西安降幅在10%-20%区间

对于房价下降问题,王建红认为, ,从的楼市来讲,我个人认为可能会降30%,比如像北、上、广、深这些热点城市可能降的幅度会大一些,有可能达到40%。

第二,具体到西安来讲,我个人认为10%—20%之间,我个人一直认为西安的房价是有加强的抗跌性,至少是西北重镇,它通过国家大都市的规划,有西咸新区的拉动,按包括地铁的建设,西安城市发展的利好消息太多了,按道理房价本身应该涨上去,没有涨,实际上它是在抗跌,它的跌幅也不会太高。所以王建红个人感觉,西安的房价会在10%—20之间,而且我个人感觉,对于范围来讲,我个人觉得二、三季度房价会出现较大范围的下降。

房企转战不是一时兴起是高瞻远瞩的战略转移

对于房企转型问题,王建红认为,从深层次来讲,房企转战矿业、转战影视,包括搞足球,其实研究一个深层次的东西,这些转战的我个人认为他是跨行了,为什么去调整?潘石屹为什么去拍电影,他绝不是一时兴起,我们中国的经济结构要不要调整?要,中国现在是靠制造业和出口,靠房地产拉动,显然不行,以中国目前GDP的总量内需占到很大,高房价会打垮中国经济,都成房奴了你怎么拉动内需。这些老板为什么要转战?国家的战略调整,文化产业要打造为支柱产业,占到GDP30%以上,影视业算不算文化产业,这些地产大腕很聪明,能源、文化和体育产业,这都是国家积极提倡的问题,他对房产业的发展是有敏锐观察的。

王建红认为,万科做商业,这是内部的结构调整,涉及到整个房企大战略的调整,是一种高瞻远瞩的战略布局。个人认为,未来国家可能会发展文化产业、体育产业,这是低碳,低能耗,高附加值的产业,这些房企敏锐的发现这些未来若干年后的照样支柱产业,提前投入人力物力财力,所以他认为这些老板有非常敏锐的头脑,这是一种战略的调整。

房企要转型靠专业精细和创新

如果放弃要转型,王建宏认为,随着调控加深,房产行业一定会步入到平稳、健康、常态的发展下。

而未来会往哪个方向去转?王建红认为,,专业,会形成专业化运营。比如发达国家,这个地我拿了它干什么,多钱拿,拿来我的开发周期是多长时间,它会形成很专业、很系统的方案。第二,精细,精细指的是管理方面。 其实房地产这个企业是比较粗的,未来的发展可能会逼着 你往精细化方面发展。刚才说瘦身,现在招几千人,它需要人才,需要专业的人才,精耕细作,不能再项以前粗枝大叶去搞,必须得向内部、向管理去要利润。第三试图创新。在运营模式的创新,包括产品上的创新可能都会存在,我觉得未来的转型房企会向这三个方面去转,这样可能会比较好一点。

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