转型·思变·发展

————探讨房企转型之殇与路

房天下  2012-02-23 16:21

[摘要] 大家好，欢迎大家参加本期大话地产，这也是搜房网在龙年举行的首场大话地产。我们这期的主题是：转型、思变与发展——探讨房企转型之殇与路。

随着国家宏观调控政策的不断细化和深入，房地产市场注定要告别“十年黄金时期”的温床，开始逐步走向改革和重构之路。“春江水暖鸭先知”，作为整个市场上最为敏感的一环，房地产开发企业此刻感受到的不是“冬日暖阳”，而是政策调控带给市场的阵阵“刺骨严寒”。

调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压……，除了谋求转型苦练内功外，面对着一系列困境的房地产开发企业已“无路可走”。正所谓“穷则思变，变生良机”，传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。

然而，转型的路也许并不好走。全球经济复苏持续乏力，欧美经济还将低迷，中国经济增速趋缓，一系列的看空因素，给房地产开发企业的转型之路蒙上了一层“悲凉”的色彩。当转型已成必然，留给房企的更多课题将是如何在转型中求新求变，如何在创新中实现发展。

思辨，是为了寻找一条适合房企转型的发展之路。

【主持人】

大家好，欢迎大家参加本期大话地产，这也是搜房网在龙年举行的首场大话地产。我们这期的主题是：转型、思变与发展——探讨房企转型之殇与路。

不管是年初还是现在，中央明确强调，坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，促进房地产健康发展。因此有人预测2012年将会在40个城市开征房产税，并将限购令扩至县级城市。对此，大家是如何看待的，房产税会在西安开征吗、如果开征，会对2012年的西安楼市造成怎样的影响？另外，限购令无疑是2011年影响力与杀伤力的政策，那么，2012年限购令的延续甚至"扩张"会对西安楼市造成怎样的影响？

【陕西龙化东方战略咨询有限公司总经理 王建红】

大家都感觉房地产进入了冬季，气温越来越低，越来越寒冷。其实，最近我一直在思考一个问题，国家为什么要调控房地产。实际上，很少有人会思考这个问题，我也从很多角度去思考过，国家为什么要调控房地产。思考中我发现，国家调控是因为这个行业存在着某些需要校正的东西，这个行业在发烧，自己却不知道，因为这个烧不退下去，可能就会成肺炎了，这样不利于行业持续更好的发展。我反复在强调，我们这个房地产市场，购房者不知道为什么要去购房，还有就是开发商也不理性，开发商现在就看到十分利，连九分都不要，它也处在不理性的状态，实际上大家都不理性。我觉得，国家的调控就需要让这个行业回归到理性、合理的本源上，从这个大环境来分析，房价的走势往下，我个人认为是必然的。有人预测40个城市会开征房产税，国家通过税收的杠杆，来规范这个行业，进行长久持续的规范平衡，这是一种发展的趋势。西安显然可能也会去争，在征收房产税以后，我们且不谈房产税会征收多少，它实际上对大家盲目的消费或者开发商盲目的开发起到一种让大家都冷静下来的作用，回归到这个产品它原本应该有的价值上来，它对市场的影响力就是回归本质，大家越来越理性了。

【西安光魔地产全程机构总经理 游勇】

所谓调控仁者见仁智者见智。首先，2012年开征房产税，我不知道是哪里传出来的消息。，对于房产税这个事情，现在试点是在重庆和上海，从实际效果来看，在短时期内取得土地财政难度是很大的，因为土地财政每年占政府财政收入多少，大家心里都有数。第二，从房产税这个角度讲，如果针对二套房，甚至三套房以上再收取，无疑是杯水车薪，你到县级城市去看的话，很难冲击土地房产税的数额。

另外它的征收方式是怎么样的？中国所有面向老百姓个体的税收都很难征上来，不管是现行的房地产税，还是其他税种。现行的房地产税有谁交过？全部在企业上。如果房地产税收取，当然我承认这是早晚的事情，不管从国家的经验来看，包括国内以后的现实情况，肯定早晚得征收，但是我不赞同房地产税会降房价。在收税的基础上降价的，看谁能举出这个例子来？迄今为止在我国还没有先例。第二，限购令拓展到县级城市，我的观点恰恰相反。，限购令延续到今年其实已经开始有些松动，调控最严厉的是上海，二套房已经开始松动了，以前的政策是外地户口，你拿纳税证明可以拿一套房，现在上海开口就可以买两套。

所以我觉得从今年开始，限购令不该再是扩张，应该是收缩，尤其是两会之后，或者是下半年，可能会进行分化，不是原来一刀切的政策。可能会针对不同的市场、不同的城市进行一些微调，这个微调是趋松的微调，这是顺应整个经济形势发展的。温总理在年底和年初的国务院工作报告中都提出，今年的任务一个是保证保障房的建设，一个是促进加快普通商品房的建设。保障房建设现在国家在做，在限购下能否加快普通商品房的建设条件呢？无疑是不能的。所以说尊崇中央的意志，加快普通商品房的政策，无疑要在政策上进行松动和倾斜，才能保证普通商品房针对普通的居民首套房有一些松动。

【房地产营销策划人 姜西平】

房地产税从中国来说和资本主义社会不一样，资本主义社会是的一个产业，中国只有70年的产业，究竟会不会征，中央高级官员明确表示“十二五”规划不会征。关于房地产税这个问题，其实很多观点我跟王总、游总的观点差不了多少，基本上并不会降价，基本上都是转价。就房产税这个问题，从总体来说，政府征，应该是会征的，只是时间的问题或者是一个限额的问题，百分之多少一个数字的问题。 

【主持人】

元月初报道称，2011年我省13个设市城市和杨凌示范区住宅销售价格同比增幅均在10%之内，各地房价控制目标全部实现。但是搜房网调查显示，多数网友并没有真正感受到，对此，大家如何看待？另外，2012年限购延续，房价控制目标如果延续的话，西安今年的目标会是多少呢？

【房讯网主编 王涛】

可能有一个原因，网友期待着房价下降，但是房价调控目标是控制增幅，可能就是涨的慢一点。大家看到元月份住宅价格6500元，我这周去了十五六个盘，但是去了之后发现三环以内很少，基本上都在7000元左右，那个价格之所以低，可能包括保障房这一块，所以总价就低了，真正你现在要去买，房价并没有降，基本上还在7000左右。另外，好多开发商现在推出公寓价格非常低，4000多，这样把整个价格就拉低了，实际上住宅这一块并没有降多少。

【陕西途径地产营销机构总经理 高伟】

有两点：，开发商和房企在推房的形式上变了，以前我的产品线是高档住宅或者是大户型等等这样的产品，本身单价和总价就很高，现在我变成公寓的，这种产品线的变化肯定会带来价格上的落差。第二，计算形式的改变。以前可能很单纯，我是独立商品房的价格计算，现在可能会把保障房等等这样的数据整个加进去，这块也会平移它之前高价的数据。个是计算形式的改变，第二是产品推售形式的改变，我们现在感觉好像房价下来了，但实际上我们所谓去买的时候，那些所谓的三字头、四字头、五字头，可能都是一个噱头。

另外，建设部副部长讲到这样一个观点，“十二五”期间国家肯定不会征收房产税，现在其实是有房产税的，这个房产税指的是房地产在保有环节的一个征税，通过大家民间的呼声。今年“十二五”才是刚刚开局之年，“十二五”这五年时间不征税，我们如何从土地财政过渡到目前，这次国家的调控其实是一个长期的行为，至少在这五年之内也不在保有环节征税，然后国家调控肯定也是不会放松的，就是促进房价合理回归。怎么样回归？就是转型、思变、发展，确实现在形成了一个转型态势，在这个转型态势下，我们需要借势去思考到底要做怎样的转变，而这种良性的思考带给我们的可能是一种后劲的发展。 

【主持人】

均价可能还包括有限的保障房等方面的因素，使我们看到市场上真实的价格并未有所松动。2012年将建保障房7000万套，低于2011年计划建设套数，2012年保障房带给房企的冲击是不是就低于2011年？房企怎么应对保障房建设带来的冲击？因为可能会有一部分保障房会涉及到住宅里面，但是保障房现在整个的套数在下降，对我们房企来说是不是带来的压力也会下降？

【陕西途径地产营销机构总经理 高伟】

我认为不会下降，我们之前定的目标应该是1000万和800万套这样的数据。当时保障房数据出来的时候，大家都在喊任务太重，一年要建这么多保障房，实际上大家都知道，最后玩的可能是一个数字游戏，一年1000万套保障房如何能够实现，我感觉这是一个合理的，为了真正促进这700万套保障房有效落到实处的一个合理任务的调整。

【陕西龙化东方战略咨询有限公司总经理 王建红】

我对保障房是这样理解的，不管2012年比2011年的数量有所减少还是增加，我感觉保障房会成为常态化的东西，循序渐进。我们都知道，除了中国以外很少有国家把住宅居住问题全部叫市场化去解决。

我觉得保障房的意义在于，保障房对居民居住的观念和价格预期有极大地影响。我们年龄稍长的人都知道，还有人住过公租房，假如还有谁去住公租房的话，还会有人去买房吗？国家提出人人有房住，不一定有产权，这可能是对人观念上的改变，改变以后可能有部分人就选择不持有产权，这样慢慢房地产才会走上比较科学、健康的发展，开发商去做差异化，高端，也就是说我们面对改善型的，可能会形成两个体系，国家来解决中低收入的群体住房问题，市场去解决稍微高端的人群，我觉得它的意义在这个地方。

【西安光魔地产全程机构总经理 游勇】

保障房这个事情去年多今年少，7000万套保障房里面包含公租房、廉租房、经济适用房，除此之外，还包括城改环建。首先城改环建是增量，人家原来有房子，你拆了之后还给人家，这个不可能拿出去卖的，这一块去掉。公租房现在都在建，但是谁见过？反正我没见过。

西安建的就是经济适用房，包括莱茵小镇，包括大白杨。我有个朋友前一段时间买经济适用房，我说你到大白杨看看，他去看了之后，3600元一平米，而且有些套型是直接可以看汉城湖的，相当不错，他看不上，觉得这个位置不好，他说高新区好，我说高新区没有低于8000元的。

现在问题在于，国家如何建保障房。任志强说，你为什么不先立法呢？保障房是保障谁呢？去年以来，关于经济适用房的分配，网上闹的沸沸 ，有单位团购、有单位集资，有些没开盘的号都已经被抽完了。现在，保障房中心把所有的号都收上来，保障房中心摇号，不允许发号。这一切的一切说明什么问题？我们没有立法，这个保障房该保障谁，现在弄不清楚，而且最需要保障的就是农民工进城的这部分人，他保障不了，他没有本地户口，是在保障房之外的，他保障不了怎么办？公租房没他的，经济适用房更没他的。

所以说在这个情况下，，保障房未来是什么样子，从我个人来讲，我看不清楚。第二，保障房对商品房有没有冲击，我个人认为没有冲击。首先一个人买房无非以下几种需要，一个是我需要住的地方，这个我相信在座的90%都已经解决这个问题，家里都有房，你不在西安，可能在旁边的地级市里面，但是你为什么到西安来呢？你到西安的目的是什么？你的目的是追求更多的机会，因为这个城市大，机会更多，所以你需要在西安有一套房。作为老百姓来说，他去买保障房，他买不成保障房，只能追求商品房市场。

还有一种是作为资产配置。作为资产配置是老百姓的一个正当的需求，老百姓挣了钱，CPI每年都在涨，老百姓把钱存银行是负利息，买黄金又不靠谱。所以说保障房，尤其是最近住建部出台了30多种公租房的套型，的不超过60平方，可能会对我们一些非常低端的产品线有一些影响，但是对真正的商品房开发建设，因为它是完全不同的两个产品线，也是完全不同的购房群体，我个人认为对商品房可能不会带来更大的冲击，但是可能会对一些购房者的心理预期有一些影响，但是这些人事实证明他会后悔的。

【房讯网主编 王涛】

保障房分为经济适用房、廉租房、公租房，西安的公租房我不知道在哪儿，西安的廉租房在灞桥那边，基本上都在三环外，会住廉租房的都是低收入群体。保障房里面还有经济适用房，对县级市场冲击比较大，春节前跟王圣学去户县做了调研，它对县级市场冲击特别大，包括户县建设局的领导都在抱怨，给他们分这么多保障房，他们根本完成不了，完成不了怎么办呢？完成不了就由我们政府来出资，建个小区，分给这些事业单位，就是为了完成任务。包括宝鸡，去年报出来都是企业集资房，先纳入保障房里面，为了完成任务建保障房。 

【西安光魔地产全程机构总经理 游勇】

眉县在2010年的时候，商品房的房价就已经到了4000块钱左右，应该是相当不错的市场，眉县响应政府的号召建了20万平米左右的限价房，只要是眉县人你都可以去买，而且是板式小高层，但是市场无人问津。县级市场私人住房拥有量太高了，他以前去买商品房无非就是资产配置。

【陕西途径地产营销机构总经理 高伟】

保障房里面有两个问题。，谁住。张三百万富翁可以住，李四穷光蛋也可以住。第二，界定清楚了谁住，那谁愿意住？我们把人群界定清楚，比如我是低收入人群，我们可以住这个房子，但是我愿不愿意住这个房子，你这个房子建的到底适不适合人住。第二，这个房子建的都在三环、四环、五环、六环外面了，生活成本要多高。每天你上班的时间成本，比如你从这儿到三桥，不堵车情况下一个，如果堵车加上你倒车，你每天上下班交通，一天你坐车可能就要花10块钱，你担心因为上班迟到，你必须早起，因为你早起身体不好，或者你迟到了，你被扣工资，或者你扣工资时间长了，你这个月的收入还有多少，甚至你可能被开除掉了，这真的是一个连锁反应，所以谁愿意去住这个房子？为什么你不把二环内，三环内划出地方去盖廉租房。第三，如果经济适用房能管得好的话，反倒会有利于商品房的销售。之前我们很多的经济适用房里面停的奔驰、宝马。现实的数据确实是这样的，这些人为什么拿这些房子，他也是掏了钱的，这些房子可以出手，也可以常年租出去，我可以金，有利可图，有利可图就是因为他有投资的意愿，如果我们把经济适用房的口子卡严了，这部分有投资意愿和投资能力的人，如果说他还想投资房地产，他可能就转到投资商品房上去了。

【西安光魔地产全程机构总经理 游勇】

在目前的情况下，这个政策有点混乱。首先你打退堂鼓建保障房，经济适用房非常混乱，经常出各种各样的事情，而且我个人认为只要经适房能在资本市场出售，就没有办法完全杜绝它所滋生的腐败现象。其实国家现在有识之士都已经很明确这个事情了，以后主要部门是公租房和廉租房，你没有产权了，有钱人就不会下手，没意义，我的资产就不会往这个方向去走。但是这样下来又出现一个问题，你不能出售的话，靠金谁来盖，谁来掏这个钱，靠政府力量没有办法完全满足中国人低收入人群，还要靠市场，但是靠市场，谁会花几个亿的成本盖起来的公租房，用10年甚至20年的时间把这个本收回来，资本不会往这个方向去流。所以在这种情况下我建议，放开商品房的调控，让商品房继续去卖，让有钱人掏钱，享受这个商品房，然后一部分钱拿出来补贴给没钱人，或者政府直接拿钱，补贴给没钱人，就像从前的困难户一样。比如你租一套房1500元，政府给你补贴700块钱，只要审查你的资质合格，你去租去，这也是一个办法。

【陕西龙化东方战略咨询有限公司总经理 王建红】

公租房、保障房这一块，我不知道开发商怎么想，首先我敢肯定，国家肯定能完成，像我这个年龄的人都知道，以前住的全是公租房，就没有商品房，事实证明以前是完成的，不是完成不了，它有可能成为常态化，其实二环以内就有经济适用房。游总讲，国家以后对商品房这一块不限制，收来的钱反哺给经适房。还有，现在搞经济适用房，搞公租房，商业不能廉租，它也可以反哺这个东西。很多开发商都在思考，公租房可能没有到真正应该保障的那些人手里，不管到谁手里，它都消化了开发商的市场内部，就是它会消化市场存量，这是开发商应该思考的问题。

【西安房地产营销策划人 姜西平】

其实这个话题谈来谈去，是一个老的话题，究竟盖不盖经济适用房，有的人间接反对盖经济适用房，比方钱从哪儿来，实际上我的观点很明确，房企怎样对待对保障房带来的冲击，会不会冲击？我的观点恰恰相反，根本就不会冲击，其实大家谈了一个老的话题，在这个世界上一般都是二八定律，有钱的人毕竟在少数，只有20%，那么80%都是穷人，这部分人是买不起房子的，如果这样一味地发展商品房，大部分人没房子住，他会闹事，造反的，这已经上升到上层建筑领域了，对你这个社会已经产生不满了，所以说必须保障他们，不但不会受冲击，反而是对立的统一，可以这样说没有保障房，就没有商品房，反过来说，没有商品房也不会有保障房，为什么？如果你一味的发展商品房，我们会闹事的。

王总刚才也谈到了，都保障，地铁谁来建，公园谁来建？还是要花钱，还是要商品房，国家税收地价，拿这部分钱建地铁、建超市、建大型的公园和配套设施，能离开商品房吗？肯定离不开。所以商品房和保障房是对立的统一，谁也离不开谁，这两个应该是齐头并进的，就是反哺的一个作用。这个钱哪儿来？纳税人来出，必须要保障。什么叫市场经济，优胜劣汰，很多物种为什么灭绝了？是因为不适应这个市场，不适应这个社会，人能不能灭绝？不行，你没有本事，给你一个住的地方，你想开奔驰，住别墅，你可以努力奋斗呀。所以说市场经济告诉我们，优胜劣汰，适者生存，中国正如邓小平说的摸着石头过河，没什么，我们就摸吧。

【陕西龙化东方战略咨询有限公司总经理 王建红】

整个房地产行业有一个误区，个是大家把房地产看的太重。房地产仅仅是一个行业，一下上升到没有房地产好像就快没有新中国的局面确实有点过头。房地产实际上就是一个行业，包括土地财政，财政难道一直要靠土地吗？显然不现实，它一定存在一个经济结构的调整，当国家把经济结构调整以后，不依赖土地财政的时候怎么办？所以说国家这次调控，一定是让这个行业常态化，持久的去发展，房地产对国家的贡献是举足轻重，非常大，但是它是阶段性的，某一个阶段可能会有某一个行业去支撑。房地产行业的从业人员应该有这种意识，既然是市场经济，那就要顺应市场，该降的时候也要适度降，该涨也要适度涨，我个人认为涨跌都正常，受影响也正常，不受影响也正常，哪个行业都要受影响。 

【主持人】

经过2011年严峻调控，2012年内房价下降已经成为业内外人士的"共识"，但是，房价将下降多少却成为业内人士预测与争论的焦点。"下降30%"、"下降10-20%"，甚至有人预测"房价将重回2009年"，对此，大家是怎么看待的？2012年西安房价又会下降多少？

【陕西龙化东方战略咨询有限公司总经理 王建红】

我分几个层面：，从的楼市来讲，我个人认为可能会降30%，比如像北、上、广、深这些热点城市可能降的幅度会大一些，有可能达到40%，具体到西安来讲，我个人认为10%—20%之间，我个人一直认为西安的房价是有加强的抗跌性，至少是西北重镇，它通过国家大都市的规划，有西咸新区的拉动，还包括地铁的建设，西安城市发展的利好消息太多了，按道理房价本身应该涨上去，没有涨，实际上它抗跌，它的跌幅也不会太高。所以我个人感觉，西安的房价会在10%—20之间，而且我个人感觉，对于范围来讲，我个人觉得二、三季度房价会出现较大范围的下降。

【西安光魔地产全程机构总经理 游勇】

首先我从不预测房价，因为我没有办法预测房价，因为去年的房价6500元也好、6600元也好，它是有问题的，因为它是高端住宅没有备案的条件下出来的房价，钓鱼台8号和王府，照样6、7万一平方，只不过不给发证而已，这件事情去年已经传遍了。但是现在问题是，今年会不会降，我发现每次有降价的消息，但是发现不是那么回事，很多房企经历过2008年，它知道这个房子怎么降，怎么个降法。

今年我的主打是高端资源，小区中心的大户型，我拿出去卖不动怎么办？临路的，公寓，东西向的拿出来，本来就没指望它卖高价，这只是我拉容积率的部分，不是我拿利润的东西，然后我拿出市场，计算出来肯定是降价的，但是我感觉的降价不是一个统计数据，什么时候降价，多数人买房子觉得降了，这个时候才是降价，现在所有的降价都是统计数据，你现在去买这个房子，照样是这个价钱。

所以说不管10%也好，20%也好，这里面有两个因素，一个是房企的应对策略，降价能不能带来量，所以这个东西要分好几个角度去看，你能不能降，肯定能降。什么时候降价，老百姓、在座的都觉得房子降价了，这才是真的降价了，跟统计数据无关，走到哪儿都是降声一片，这才是降价。今年的政策我吃不准，很重要的一个原因，降价设立指标，这是一个很搞笑的一个事情，房价控制指标，去年西安的房价控制指标是预测2011年GDP涨幅的15%，所以我们最初定了15%的目标，后来被叫停了，最后减到11.5%，最后给控制住了。

今年再设立一个指标，但是有一个问题，房价降没降，一个是指标的问题，它到底降没降，其实房价确实是降了。去年2月份肉夹馍多少钱，今年是多少钱了？今年5.5元，7元，涨了一倍，你买不起是因为你的收入没有增加。所以，预测房价没有任何意义，第二，没有办法预测房价，因为今年的政策不明朗，有人说政策一定会坚持下去，而且会更严，但是从实际情况来看，不管是金融政策也好，包括实际的限购政策也好，都在松，你怎么来判断它？没有办法判断。

【陕西途径地产营销机构总经理 高伟】

说房价下降20%、30%，还有预测房价会回到09年，这个东西没有一个定性，可能要相对的来看。如果说房价在往下走，但是我们个人的收入不断的往上涨的话，这个东西本身就是不对等的，我个人认为调控从最初到现在，它的目的我认为本质上就是在缩小房屋单价和居民收入之间的价差，如果我收入8000块钱，而你的房价也是8000块钱，我认为这不是大问题。现在确实有房子在降，到底什么房子在降，我这个小区里面有别墅、有洋房，也有高层，但是别墅和高层根本就没有降，降的是多层，那个本身就是我做市场营销需要的。

另外像西安这种城市确实不好说，国务院已经批复了“十二五”西部大开发的规划，率先支持关天地区的经济突破发展，大家年前年后都可以看到，浐灞喊我们后世园时代的发展，高新区喊我们的二次创业，所以这是一个问题。另外，西安这两年卖地卖的特别好，你认为政府真正有财政压力吗？其实没有，去年GDP3700多亿，地方财政收入700个亿。另外，如果西安降，我认为来自于两个因素：，一线城市，北、上、广、深这些城市，二季度、三季度猛降，这种降价带来的负面效应和恐慌情绪蔓延到我们这个城市来了。第二，个案产品，降的可能比成本高一块钱，往出卖，但是并不代表大家。

【西安光魔地产全程机构总经理 游勇】

我觉得最有可能降价降的凶的是去年年底，过了年之后连续两次降低存准机率，去年卖了很多房子，但是有一个很大问题，你钱拿不回来，因为去年没有额度，这是一个很重要的问题。作为个贷来讲，放下来据我所知容易得多，而且今年二月份可能会给大家一个小惊喜，在这种情况下降价的压力在哪儿？我想不出来，有可能降的是新上市的项目，在项目前期可能极需大量的回款，或者一些大项目急需出房源，这两个可能性可能是比较大的。 

【陕西途径地产营销机构总经理 高伟】

我发现现在各企业的招聘比较特别，房地产企业它有降价的压力，但是降不降是一回事，我发现有很多企业在进行合纵连横，一些房地产企业开始跟能源企业结盟，结盟成一个合资公司，这可能是一种信号，我降不降价是另外一回事，我可以通过合纵连横方式去融资，但是我不会把价格往下降，它有心里面预期的利润。

【主持人】

去年，不少房企开始转战矿业、养猪甚至进军影视业，业界大腕潘石屹也玩起了拍电影，年前网传龙头房企恒大也开始瘦身，"缩小"在房地产板块的阵营；绿城地产、证大地产等知名房企开始出售项目以保安身之处；万科在这一年亦正式成立商业地产公司从而打破了"只做住宅"的传统，对此，大家如何看待？

【陕西龙化东方战略咨询有限公司总经理 王建红】

从深层次来讲，转战矿业、转战影视，包括搞足球，其实研究一个深层次的东西，这些转战的我个人认为他是跨行了，为什么去调整？潘石屹为什么去拍电影，他绝不是一时兴起，我们中国的经济结构要不要调整？要，中国现在是靠制造业和出口，靠房地产拉动，显然不行，以中国目前GDP的总量内需占到很大，高房价会打垮中国经济，都成房奴了你怎么拉动内需。这些老板为什么要转战？国家的战略调整，文化产业要打造为支柱产业，占到GDP30%以上，影视业算不算文化产业，这些地产大腕很聪明，能源、文化和体育产业，这都是国家积极提倡的问题，他对大产业的发展是有敏锐观察的。比如万科做商业，这叫转型，这是内部的结构调整，这些人做这个，涉及到大战略的调整，是一种高瞻远瞩的战略上的布局，人家走到大行业的前沿。我个人去年说过，未来国家可能会发展文化产业、体育产业，这才是低碳，低能耗，高附加值的产业，国家现在鼓励在搞这些东西，人家敏锐的发现了，这是未来若干年的朝阳支柱，所以我觉得这些老板有非常敏锐的头脑，这是一种战略的调整。

【西安房地产营销策划人 姜西平】

谈到转型这个问题，实际上就是一句话，你刚才说会不会降价，转型不转型，谁促使它降价和转型？那是国家，限购了，你不让我做，我做不下去了，所以降价也罢、转型也罢，可以说是无奈，开发商大量的限购，我房地产做不下去了，逼着我降价，做不下去了，我去拍电影，我去养猪，这也是政府的政策，完全是根据国家的政策来走，房地产老板看的很清楚，我要活下去，政策不支持我这个行业了，我就转向。

【陕西龙化东方战略咨询有限公司总经理 王建红】

很多开发商提到搞城市发展，关天经济区，好像就是要涨价，错误！我们现在通过近20、30年的发展，大家以前有手机，一个手机2万多，通讯现在如此发展，为什么手机没有涨到10万块钱，而降到2000块钱了？我觉得太主观了，很多开发商都是一说发展，就老涨价。

【西安光魔地产全程机构总经理 游勇】

大哥大也好，电视机也好，它是科技产品，它没有附着在不可再生的资源上，集群化生产造成的就是成本的下降，以前液晶面板多钱一块，现在多钱一块？集群的发展，科技的进步导致这些东西的下降。以前拆迁一套房，可能给人补一套房就完了，城中村拆完，10套房，就这样很多人不满意，闹事，这就是因为成本。

说到房企转成矿业，据我所知很多矿业老板转战房企，为什么呢？房地产现在只不过是被国家调控了，但是矿业是被国家严控的，这是完全两个概念，山西的矿一夜之间全部收回来，除非是特别有背景的企业。另外，潘石屹、任志强去演电影只是玩票而已，现在关心房地产市场的人太多了。我觉得作为万科它是正确的发展，王石起步做过商业地产，但是很失败，所以王石说过一句话，如果有一天万科不做住宅了，我在棺材里会跳出来举手反对。万科把所有住宅社区的配套商业收集到一起，估计得有几十万平米，所以它需要有一个专业的团队来打造这个事情，而且这个东西未来可以作为万科长线的支撑，因为住宅不管怎么发展，它是要把产权卖掉的，鸡蛋我们不要放在一个篮子里，会分好几个篮子去放，这个思路是正确的，不是说人家不务正业，转型或者怎么样，这跟他的主业还是没关系的。

【西安房地产营销策划人 姜西平】

万科为什么要转型，因为商业不限购，跟着政策走，住宅你限购了，那咱们就做不限购的，企业要转型，都是房产，不牵扯到转型不转型的问题。 

【主持人】

绿城最近有几个项目正在出售，针对绿城这个项目来说它的未来命运将会发展成怎样？

【西安光魔地产全程机构总经理 游勇】

作为像绿城这样的企业来讲，这么优质的一个公司，它会不会在市场发展中被淘汰，有可能被逃避，因为房地产是资本运作的一个公司，作为绿城来说，在前两年高速的发展基础上，它可能会遇到问题，但是作为绿城来说会不会降价卖它的房子呢？它不会在市场这样卖，而且它这样卖未必能卖得动，因为它的客户群不是轻易能被几千块钱的议价所能打动的，绿城其实就是卖项目。非常情况下它可能会降价，但是它不会拿到市场上出售。

作为一个房地产开发，到目前为止任何一个房企，把所有的成本抛完，利润剩20%就不错了，它怎么可能把价钱降到成本价以下去销售呢？绿城一个项目利润不到20%，但是一个项目开发用2、3年时间，你把20%利润摊到里面去看看。所以说作为绿城来讲，它宁愿去卖项目，它都不愿意低价促销，尤其作为高端客户群，你降价就是一个耻辱，谁还敢来买你。就绿城来讲，我相信绿城能活下来，它也应该活下来，像这种对业主负责宁愿出售项目都不降价的企业，它活下来，对所有的业主，对行业标准是非常好的事情。但是绿城现在选择了一个非常奇怪的销售手法，就是全员营销，我觉得这是它下的最后一张棋了。

【陕西途径地产营销机构总经理 高伟】

说到房企的转型，我不认为这种东西是转型，比如我的主业现在是做房地产，但是我现在看到一个比较好的投资机会，或者我现在这帮人马可以投入精力去做这些事情，我不认为转型是在进行多元化的拓展。绿城这样的公司从我个人来讲，我认为绿城的老板是一个值得尊重的一个业界的大老，但是绿城目前出售房产，我非常同意游总的观点，但是全员营销确实符合它目前的需要，绿城它是以产品和高品质来取人的，它的客户群体是相对比较固定的，在这种情况下它必须找到更多的富人认同它的产品，必须采取全员的营销方法，我不降价，我把更多的价值让利给这些独立的经济人，说白了还是为了更好的活下去，我个人的理解是这样的。做销售的人都知道，房地产营销里面有一个漏斗效应，你从上面的入口进来的人越多，我们经过中间几道程序的筛选，到最后客户喜欢我们项目，我们项目正好匹配客户的这样一些人才留下来了，所以我认为这是它做独立经济人全民营销的一个出发点。 

【主持人】

2011年底，北京大量房企消失，新闻称将会有超过3成房企被淘汰，大家是怎么看待这个问题的?报道显示，"房企消失潮"目前并未在西安出现，对此大家是怎么看的？

【陕西途径地产营销机构总经理 高伟】

如果单纯从这个问题来看，我认为这个淘汰率基本上是偏正常的数据，每个城市现有的房地产企业每年会淘汰多少，基本上这个比例是20%，也就是说在没有调控都有差不多20%的房企转型了，我认为30%跟20%没有什么很大的差距。

【西安光魔地产全程机构总经理 游勇】

现在房地产成为一个焦点了，房企的载体是什么？是项目，作为一个房地产企业，如果两三年没有项目存在，据我所知包括西安也有，你有项目做的时候，这个公司就启用了，你没有项目，这个公司就在那儿停着，有这样的规定，开发企业两年的年检就自动注销了，很多企业长时间没有项目去做，也没有年检就被取消资质了。正在做项目的企业有三成被淘汰了，这就要值得重视了，这个行业估计就要出大问题了，有很多房企，我注册这个公司就做一个项目，做完后把房子交给物业公司。

【陕西途径地产营销机构总经理 高伟】

要搞清楚一个问题，它到底是真的消失还是假的消失了。第二个问题，这30%是不是品牌房企；第三，没换人，只是把公司换了一个名字，如果真是连人带公司项目一块换了，包括还是品牌公司，这个就比较可怕了。

【房讯网主编 王涛】

在当前的市场环境下大家关注这么多房企消失了，2010年底09年底北京有多少家注销了，可以查一下这个数据，然后跟这个数据对比一下。 

【主持人】

这种房企的消失可能是在特定的环境下，在房企的转型之路上我们应该注意一些什么问题呢？

【西安光魔地产全程机构总经理 游勇】

纵观房企转型，成功的例子到目前还没有。其次，房企转型，到现在为止应该还没有从房企往别的企业转型的。为什么房地产面临这么多的困难和困境，房地产企业为什么利润比较高，因为它的成本大，现在没有几个亿，真金白银进去连想都不要想，尤其在西安比较好的位置，就算你拿10亩地，也得1个多亿。从前出现大的问题的，都是出在资金链上，有顺驰，还有绿城，还有险些出事的就是富力、恒大，大家最重要的问题就是资金链，资金链摊子铺的太大。

做房地产企业说白了就是在做自己和产品，我们现在要量入为出。作为开发商，进入任何一个城市首先要考虑这个城市的消化人群和自身的消化量。现在我们到三、四线城市去，他们真不知道三、四线城市是什么状态，成本高、利润薄，而且销量差，这么看，如果到三、四线城市去就是一死。绿地在宝鸡谈了一块地，到最后也没谈成，这就说明，要考虑到当地实际的消费能力和消费人群的基本状况才能往那儿做。三线城市面临的问题，首先是人难招；一、二线城市高水平的人到三、四线城市，那成本要高得多。所以说在这种条件下，往三、四线城市转，基本上也不可能的。所以说怎么转型，首先就是量出为入，在过去的10年里面，除了顺驰一家，我还没见过哪个房地产企业是关门，弄不下去了，无非有时候紧张点，但是坚持下去可能收获会更多；但是估计以后真的会有房地产企业死掉，因为自身的产品线不对路而死掉。

以后的市场，首先是资金，第二产品。一定要根据你面对的市场进行产品的优化选择，高端的就踏踏实实把高端做好，就像绿城一样，保证高端人群的需求，中低端的，以后面临的可能是更大的竞争，这就要把产品做精、做细，给购房者把性价比做到位，可能价格上不会降下来，但是从实际的实惠上会让利出去。我实在不知道房企该怎么转型，因为从来没有成功的例子。

【陕西途径地产营销机构总经理 高伟】

有的企业开始进军文化领域，比如我小试了一把，但是后年我可能要大规模进入这个行业了。第二个就是现金流的支持，绿城现在正在谈四个项目，套现60亿缓解资本紧张，绿城有可能把这60亿拿到手以后，不一定全投在房地产里去，不管你是做什么样的生意，一定是需要钱的。我们先看自己，然后再看我们需要什么样的战略，最后我们手上有多少钱来做这个事情。刚才游总讲到，没有看到有其他行业转入到房地产领域成功的，我一直认为房地产是一个粗放型的行业，甚至是一个劳动密集型行业，这个行业往进转很容易，往出转确实有一定的难度。比如做餐饮业，政府在这块的扶持力度没有房地产那么大，光环效应没有房地产那么强，包括人才聚集，包括各方资源整合的容易度，可能都没有房地产这么容易。我觉得这个是大家在转型过程中可能会遇见的问题，真正要转型，匀速就是的速度，一步一步来做好你的战略格局，学会合纵连横。

【陕西龙化东方战略咨询有限公司总经理 王建红】

因为随着房地产调控以后，这个行业一定会步入到平稳、健康、常态的发展下，房企需要转型才更能适应新形势下怎么发展，而不是转行。未来会往哪个方向去转？，专业，会形成专业化运营，比如发达国家，这个地我拿了它干什么，多少钱拿，拿来后开发周期是多长时间，它会形成很专业、很系统的方案。第二，精细，精细指的是管理方面，其实房地产这个企业是比较粗的，未来的发展可能会逼着你往精细化方面发展。刚才说瘦身，现在招几千人，它需要人才，需要专业的人才，精耕细作，不能再向以前粗枝大叶去搞，你必须得向内部、向管理去要利润。第三试图创新，在运营模式的创新，包括产品上的创新可能都会存在，我觉得未来的转型房企会向这三个方面去转，这样可能会比较好一点。

【西安房地产营销策划人 姜西平】

转型不转型这完全是一种政策，什么地方赚钱，资金流向什么地方，现在宏观调控，国家对小的开发商也做不下去了，你不转型活不下去了，你还得要转。其实转型的很多，转型不转型，就在于它能不能生存，能不能生存下来看国家政策，如果国家政策好的话它就转过来了，什么地方赚钱，它就往什么地方去，这就是问题的根本。也有些房地产做得比较成功，有做超市的，实际上还有一个，就是金花企业集团吴一坚当时也做房地产，后来人家做资本运作了，做得非常成功，这个大家都很清楚。所以你说应该注意哪些问题，有什么好的建议，什么地方能赚钱，能生存往什么地方走，就是这样。

【主持人】

好的，今天我们大话地产的整个议题就全部结束了，感谢各位的到来。

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