[摘要] 限购政策 已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供在西安市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
限购政策 已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供在西安市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
二套房贷 对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2012年，西安楼市依然处于“胶着”状态，买卖双方都持浓厚的观望情绪，房价向左还是向右？未来楼市何去何从？购房者持币观望还是亟待出手？
今天是西安“限购令”颁布实施一周年的日子，针对“限购令”是否延续的问题，记者昨日从西安市住房保障和房屋管理局获悉，西安对“限购令”政策未设置期限。
西安市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，其实在去年针对限购政策要于2011年年底到期的城市，住建部就知会地方政府，需在到期之后对限购政策进行延续。该负责人表示，西安的“限购令”目前不会取消。
住建部政策研究中心副主任王珏林表示，如果目前就对已经执行一年的限购政策进行松绑，在尚未有承接政策的情况下，可能引发楼市的报复性反弹，从而丧失楼市调控刚刚取得的成效。
楼市前瞻
西安商品房存量已超家庭总数
今年改善型住房成需求主体
西安房地产信息网发布的《2012西安房地产市场预警报告》显示，目前，西安商品房存量总数超出了家庭总量，供大于求约达60万套。在这一背景下，今年，改善型住房将成为西安商品房市场需求的主体。
房价 全年跌幅预计不超10%
据西安市房地产预警预报领导小组专家咨询委员会秘书长李宇兵介绍，从去年8月开始，西安品牌房企项目已悄然降价。基于行业政策持续性收紧预期影响，以及保障性住房于2012年将呈现放量上市，商品房市场已呈现阶段性供大于求的特征，对于房价下行形成挤压，这些因素将推动房企降价行为至少在2012年上半年延续，但基于西安房价、房价收入比以及城市发展价值支撑，预计回落走势相对平稳，全年跌幅预计不会超过10%。
预计2012年西安市土地市场成交价格仍然会处于低位运行，以底价成交为主。
需求 三室房源需求将升温
针对市民关心的“限购令”下如何置业的问题，李宇兵介绍，2011年住宅单套成交面积106平方米，较2009年及2010年已两年稳定于99平方米有明显提升，置业“一步到位”趋势明显，尤其110平方米以上各面积区间段比例均呈现上扬。
他认为，置业者对于未来房产税的长期影响预期，将进一步加重这一置业心理，2012年三室房源预计将进一步呈现升温表现。此外在行业由投资属性向居住属性回归的过程中，从依靠跑量的粗放型产业模式将向更为精细化的产业模式转变，市场结构的重心将从投资性的高档产品转为性价比更高的普通住宅。
销量 全年仍将在低位运行
针对今年楼市走势，李宇兵表示，2011年末至2012年行业入冬背景下，房企以价换量规模将持续扩大，以及目前随着部分城市银行对首次置业人群贷款政策的松绑，供需双方在博弈状态下将逐步寻找到平衡点，观望刚需在此过程中逐步分化、入市置业。
他称，预计今年上半年市场交易将有望逐步升温，但基于行业政策环境难有更大改观，整体成交量较之历年仍将处于低位运行。
李宇兵说，截至去年12月31日，西安商服用房月末结转可售量达到453.2万平方米，按目前的消化速度，商服用房消化周期已高达46.51个月。截至去年11月份，西安商品房存量数已超过家庭总量。目前，西安市常住人口860万，主城区人口378万，以每户3.5人计，主城区居民共需108万套住房，而过去10年间西安商品房开发量达68万套，加之10年前的存量公房约100万套，整体主城区住房量已超过需求总量。在此背景下，改善型需求将成为未来市场需求的主体。
国家政策
中央调控决心坚决
上海等近20个城市不同角度微调楼市限购政策。尽管地方政府刺激刚性及改善型需求的微调措施逐步增多，但中央对于房地产调控态度明确、决心坚决。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，今年房地产市场政策趋势已经十分明确，一方面继续要控制房地产的供应需求，解决或者减少影响房地产发展的不健康因素；另一方面还要支持鼓励普通商品房的购买和建设，让保障性住房满足所需。房价的合理回归有两方面，一是过去被投资和投机推高的不合理的房价应要回归到合理水平；二是房价的涨幅不能够超过人均可支配收入的涨幅。
综合
我有话说
买和不买都纠结
“目前不急着购房，等过一段时间再说。说不定房价会降下来。”这是来西安做生意已3年的湖北人荀剑锋对爱人常说的一句话。
他称，自己此前有个打算，就是买两套小户型，一套出租一套居住，以租养贷。没想到西安“限购令”对购房套数有了限定，他现在只能买一套房，因此要考虑一次性到位的大户型。对于今年是否买房，荀剑锋现在很纠结，买了又怕降了，不买又怕涨。
“我现在愁得晚上都睡不着觉，老是担心房价降了，一下子蒸发好几十万。”今年45岁的西安市民杨闵向记者说起了这一年来的纠结。2010年11月份，杨闵在曲江购买了一套102平方米的商品房，均价9000元/平方米。结果到了去年11月份，这家开发商推出的同样面积、同户型、同朝向、不同楼层的特价房仅为7500元/平方米，一下子蒸发了十多万元。
行业百态
开发商 入市6年来最难熬的一年
2月20日下午，西安高新区的一个咖啡厅，谈及目前西安市房地产市场的现状，45岁的房地产开发商洪林涛很郁闷。他称，从年前至今，工程款、材料款等上门讨债的轮番上阵，2012年的春节是他进军房地产市场6年来最难熬的一年。
售楼小姐 几月不开单转行卖汽车
“房子卖不动，已经几个月没开单了，刚好看到有个品牌汽车招销售，所以就直接过来了。”方敏2010年大学毕业进入房屋销售行业，原因只有一个，因为听到很多中介公司的人一个月能挣十几万甚至上百万的事儿，谁知刚摸索到销售门道就碰上了调控。
沙石车老板 现在拉一趟沙石仅够油费
“这半年时间对于车老板来说，真是要多难有多难！”今年38岁的李梦是西安周至人，2009年贷款32万元购买了一台沙石车。据称，当年一车沙石刨去油费、材料费及路上可能遇到的罚款，一车纯利润五六百元。“限购令”出台后，从去年下半年至今，周至县给西安送沙石的车辆有近半停运，每车利润仅够油费。
银行 去找开发商还贷竟被要求再贷点
“去年年底，我们到开发商那儿催还贷款，结果开发商竟称能不能再给点贷款发工资。”西安银行副行长谢芸称，因限购导致很多人无法办理按揭，而楼市销售情况非常糟糕。那些已经竣工待售的楼盘还能相对好一些，而那些半拉子楼盘现在让人进退两难，现在银行安排的催款任务，很是头疼。
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