[摘要] 据新华社电小产权房，曾是低价房的代名词。国土资源部等有关部委多次表示：小产权房不合法，要试点清理。然而，记者最新调查发现，目前小产权房在一些城市不仅规模越来越大，品种也越来越多，价格让人叹为观止。
据新华社电小产权房，曾是低价房的代名词。国土资源部等有关部委多次表示：小产权房不合法，要试点清理。然而，记者调查发现，目前小产权房在一些城市不仅规模越来越大，品种也越来越多，价格让人叹为观止。
小产权房出现豪宅化趋势
北京市昌平区郑各庄村，京城有名的小产权房集中地。记者16日刚一进入郑各庄村的地界，就看见东西长2公里、南北宽1公里的范围内，一栋栋六七层高的楼房蔚为壮观。
郑各庄村西边，正在兴建所谓的“养老国际公寓”，目前已基本建成5栋，二期多栋也在建设中。在一片高墙后面，一幢幢青砖灰瓦的仿古建筑映入眼帘。在这个名为“水城御墅”的大院内，“藏”着数十栋仿古四合院，工人们还在建设施工。这些四合院地面上高约七八米，的面积也约有800平方米以上，一色的青砖灰瓦，晚清建筑格局，有廊有院，气派非凡。
售楼处的张先生告诉记者，宏福苑、“养老国际公寓”、“水城御墅”都是村集体自己建设的房子，不是商品房。“养老国际公寓”是小户型公寓，面积在80平方米以内；目前销售价格在每平方米15000元左右，与周边的商品房价格差不多。“水城御墅”四合院是村里打造的高端产品，正对外销售，单套四合院起价2000万元，为5000万元，共有69套。
按照有关规定，小产权房不能办理商业贷款和公积金贷款，而且不能买卖，但这些价格不菲的小产权四合院，目前竟然已卖出20套左右。
销售时宣传70年会员制
没有土地证，不能上市流通买卖，一直被视作小产权房的风险。如何绕过这道“坎”？售楼人员告诉记者，以往转让房屋时，多是到村委会办签字盖章，修改一下原买房人与村委会的合同，村委会实际上承担了房屋交易管理者的职能。而现在他们采用的是一种“新模式”。
“养老国际公寓”开创70年会员制地产模式，会员资格可继承、转让、兼具投资价值……现场宣传资料只字未提产权，但70年的会员制承诺看起来也很“诱人”。
“这些房子肯定拿不到大产权证。”售楼员表示，“这是村集体产权的房子，但也跟小产权房不一样。‘养老国际公寓’的开发商是宏福集团，而宏福集团就是郑各庄村的企业，郑各庄实行的是村企合一。”
“小产权房会不会被清理？”对此，售楼员进一步解释说，“其实大、小产权房没多大区别。大产权房不过就是70年的使用权，而一旦业主购买了我们这的房子，可以通过实行70年的会员制保证业主享有70年的使用权，而且我们还可以进行回购托底……”
这样的说法究竟能否站住脚？此前，国土资源部执法监察局巡视员王宗亚明确表示，小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅。而据悉，曾被国土资源部列为挂牌督办案件的北京怀柔区的“水岸江南”小产权房，被强制拆除。专家认为，不能任由小产权房继续蔓延，相关清理措施不能悬空。
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房地产企业的土地储备体量，并非“多多益善”，甚至是“双刃剑”。尤其是在市场低迷周期，地块的消化周期在悄然延长，过多的土地储备，对企业的负面影响正在不断显现。
曾几时，土地储备的体量和质量，成为资本市场衡量一家房企实力的主要指标。如今，“土储论”正在逐渐演化成“土储陷阱”。
随着近期上市房企年报的不断披露，结合监测数据，2009年底至2011年底房企的土地储备总量，呈现逐年上升的趋势。以绿城、世茂、招商、恒大等为代表的一大批知名房企，据测算的土储消化周期已经超过10年，风险不言而喻。
业内表示，在诸多上市房企的评价指标中，土地储备消化周期指标变化剧烈，众多房企所需消化周期不断增加，迄今已达近几年的高位。
2009年底，仅有44%的典型房企土地储备消化周期在10年以上，的如世茂房地产、龙湖地产，消化周期在13年左右。其余多控制在6-8年，企业战略扩张和销售去化节奏相对合理。
业内表示，2009至2010年，房企土地储备的消化周期虽有所增加，但基本处于缓慢增长阶段。如万科集团2009年底的土储消化周期在3.7年左右；2010年底，部分典型房企土储消化周期呈温和增长，世茂房地产、招商地产的消化周期增至14年，万科也升为4年。
到2011年底，房企的土储消化周期普遍拉长，比如绿城中国，其土储消化周期由2010年底的13年跃升为24年。2012年其土储消化周期，仍保持24年的高位上。其他如世茂、招商、保利、碧桂园及荣盛发展等，2012年土地储备的消化周期也已达到近几年的高位。
“与建成项目销售去化周期相比，房企土储的相对过量，对企业的负面影响是显而易见的。”沪上房地产资深人士柴一峰分析，过长的土储消化周期，首先大量长期占据企业过多资金和相关资源，进而令企业的策略调整缺乏灵活度和空间，如果出现土地抄底时机，也只能与机会失之交臂。
更重要的是，在市场下行、地价逐步下调的背景下，过多的土地储备不但无法成为当年资本市场对房企估值的正面利好，反而需要面对市值缩水的压力，风险巨大。
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抄底不宜：严控土储总量
在市场的下行周期，土储过量而引起的消化周期过长，越来越体现其“双刃剑”的“锋利伤己”一面。“高土地储备总量与销售放缓，两个因素导致土储消化周期拉长。”业内分析。
前两年较快的扩张步伐，导致典型房企土地储备总量居高不下。目前土储面积居首的为恒大地产，2011年底的土地储备总量为1.37亿平方米，其次是碧桂园、绿地集团，土地储备的总量也都在5000万平方米以上。
此外，调控政策对企业销售速度的影响显而易见。其中，限购政策对定位中高端的房企掣肘明显。比如绿城中国，截至2011年底的土地储备总量在4000万平方米左右，属于房企中间水平，但其2011年月均销售面积仅15万平方米。尽管绿城2011年下半年采取了多种营销策略，如扩充销售团队、降价促销、出售优质地块及项目等，但由于其太过单一的中高端产品定位，销售业绩依旧疲软。受此影响，目前绿城中国的土储消化周期直逼24年。
据监测，紧随绿城之后，土储消化周期较长的企业为世茂、招商、恒大，房企消化周期均在11年左右。业内指出，即使对恒大这类高周转企业而言，目前1.37亿平方米的土地储备总量也压力较大，2011年是恒大迄今销售业绩的一年，以月销售102万平方米计算，目前的土地储备消化周期也达11年。
“对这几家企业而言，不拿地或者少拿地，加快项目的去化速度，减少土地储备的消化周期迫在眉睫。”业内认为。
在这方面，低消化周期的万科值得学习。万科近几年土地储备的消化周期，始终保持在4年左右，这也是其在坚持刚需高周转的同时，严格控制拿地成本，对总价高的地块采取合作拿地以降低风险的体现。
另一方面，对于一个销售额超千亿的企业，2012年依然需要保持积极的土地策略，合理补充土地储备，否则以目前4300万平方米左右的土地储备总量来看，难以满足企业中长期的发展需求。
柴一峰直言，土储从优势转为劣势和风险，不在于土地本身，而是整体市场走势的逆转和开发商日渐紧张的资金状况使然。一旦土地市场出现抄底机会，看似人人平等，实则只是少数房企的大餐，除非那些土储周期报警的企业“豁出去不要命了”。
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住建部发新规 土地出让后开发商不得调容积率 上海证券报
记者20日从住房城乡建设部获悉，《建设用地容积率管理办法》近日出台，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。
《办法》规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整，即因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的以及法律、法规规定的其他条件。
《办法》规定，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。
《办法》还规定，城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。
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