[摘要] 房地产投资不是生产能力的投资，而是家庭、个人耐用品库存的增加。房地产泡沫催生的GDP毒性很大，是中国经济的“大规模杀伤性武器”。经历经济高速发展之后，中国所有支持房地产投资的基础性因素正在发生逆转，房地产泡沫破灭是铁律。
曲子：楼市泡沫即将破灭的几大理由
房地产投资不是生产能力的投资，而是家庭、个人耐用品库存的增加。房地产泡沫催生的GDP毒性很大，是中国经济的“大规模杀伤性武器”。经历经济高速发展之后，中国所有支持房地产投资的基础性因素正在发
大理由：经济已开始进入下行周期
今年一季度GDP增速8.1%，连续第五个季度下滑。自1978年改革开放以来，中国经济一直在超长增长周期中运行。根据日韩的历史经验，其经济增长规律的周期在35年左右，中国现在也进入了这个时间段。
事实上，中国经济发展周期的拐点在2008年就出现了。但因美国金融危机的冲击，中国被迫“意外”推出4万亿财政、三年26万亿以上信贷救市的刺激计划，人为强行改变了应该显现的周期规律。
中国经济未来中长期的增长空间仍然巨大，且取决于未来中国更加彻底的市场化改革，而改革的动力则来自于经济增长下滑的压力。从这个角度看，经济下行和调整周期是必然的。
第二大理由：经济货币化和土地资本化已超额完成其历史使命
从货币和资本的角度观察，中国1978年的改革开放，是经济货币化、土地资本化、住房商品化和货币化、金融深化的过程。
我们以广义货币M2与国民生产总值GDP比值考察。通常来讲，M2与GDP的比率是衡量一国经济货币化程度的重要指标。该比率越高，经济货币化程度越高。从2011年底的比值看，M2：85万亿/GDP：47万亿，为1.8倍。该数据在美国为0.6倍，欧洲为0.8倍。从M2增速看，近十年年均增速是18%，而GDP增速仅有10%。从M2政策目标看，2011年目标是16%，实际结果13.6%，而去年GDP实际增长9.2%；今年M2政策目标为14%，而GDP增长目标为7.5%；今年一季度M2实际运行结果为12.6%、13.0%、13.4%，GDP增长8.1%。通过以上数据可清晰表明，中国经济货币化和土地资本化过程已超额完成其使命，早到了应该回归的周期。
再从驱动货币发行的两个引擎观察：一个是地方土地财政撬动的信贷内生性投放，另一个是外贸顺差和资本顺差导致被动货币外生性投放。这两个驱动因素都开始熄火。
第三大理由：中国(人民币)资产价格进入下降趋势
近十年来，由于中国需求膨胀、美元汇率持续性下跌，房地产价格、大宗商品价格几乎上涨了十倍。从国际资本流向观察，美元指数从2002年121点下跌到2008年的71点，跌幅超过40%。这不仅是中国人民币资产价格暴涨的原因，也是新兴市场国家资产价格、通胀快速上升的原因。
中国经济下行和货币超发状态结束，加上美元汇率周期变动，内外多重因素共同影响，迫使人民币资产价格进入下降趋势，包括了全球大宗商品价格和新兴市场资产价格都进入下降周期。
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第四大理由：中国信贷扩张周期开始转入收缩周期
经济超常发展伴随着的信贷高速扩张时期已经结束，接下来是收缩周期的来临。经济下行、货币发行缩减和资产价格下行，迫使银行开始缩减信贷，不再继续扩张信贷。
由于资产价格下行，目前市场存量贷款抵押物将出现缩水，银行会迫使贷款者补足抵押品或缩减贷款。
第五大理由：房价只涨不跌神话破灭、投资购房心理预期发生逆转
由于政府的调控政策起到了关键性作用，“房价只涨不跌的神话”已经破灭，前期恐慌性购房行为将消失。其次，投资者的心理预期已经开始逆转，开始寻找机会抛售以前的投资和投机房产。
第六大理由：住房供应能力与供应量已严重过剩
房价快速上涨乃至暴涨，市场普遍认为是供不应求造成的，应该加大供应而不是限制需求。事实证明这是一个极大的谎言。中国房价暴涨是源于投资和投机需求导致的，而不是供应问题。
第七大理由：房产税将取代限购令
目前中国房地产总市值已超GDP两倍以上，却没有针对房产持有环节税收，这是中国经济资源错误配置的一个根源。
开发商和住房投资者普遍认为，房价是中央调控措施打压下来的，一旦这些政策取消，房价还会反弹。未来征收房产持有税是大势所趋，也是全球通例。房地产不征税，很可能将会把中国经济引向“泡沫型”国家的行列。
第八大理由：高负债率将成为压垮房价和房企的最后一根稻草
近期，各地以各种方式消失的房企不少于500家。中国楼市库存量庞大，远超出土地储备的承载能力，破产抵债将会是最后的结局。
现实是，房企依旧在死扛。而高负债率将会是他们等来的压垮房价、房企自身的最后一颗稻草。同样，等待抄底的投资者也会输得很惨。事实上，抄底者须“死”掉几轮，中国楼市才会见底，这是投资品市场的铁律。(曲子)
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谢国忠：楼市泡沫即将破灭时，我会通知你
来源：财经网
现在，保姆们都去买房了，还会有谁？永远不要低估13亿人的力量。在中国，许多人说你应该听擦鞋男孩的意见。事实上，确实会有很多人听他的
专栏作家 谢国忠）“我家的保姆刚刚提出辞职，”我在北京的一位朋友最近告诉我，“她急着回家买房子。我建议她借的贷款不要超过七成，这样万一有损失，至少还有缓冲余地。”
这不是我次在中国听到这样的故事。上海也有几个朋友告诉过我类似的故事。似乎在同一时间，所有的的保姆都杀入了楼市。
对于基金经理来说，请保姆可谓好处多多。中国的保姆可能就是擦鞋男孩的亚洲版。1929年华尔街崩盘前夕，美国前总统肯尼迪的父亲约瑟夫·肯尼迪（Joseph Kennedy）有一天在擦皮鞋时，发现鞋童也在谈论股市、投资股市，老肯尼迪觉得情势不妙，回去就把股票卖光了。
另一位朋友最近在海南三亚度假，感到不由自主地要去售楼处看看。每个她认识的人都在那里买了房。似乎不在那里买房，就显的不合群了。
“你应该买了两套，”精明的售楼小姐建议，“三年后，价格会翻1倍。到时，你卖掉一套，另一套就等于白捡的。”
一个人怎么能拒绝这样的建议呢？
在官员腐败案件中，招牌的证据已不再是塞满冰箱的现金、抑或一身有点小名气的女演员做情妇，而是有多少套房子。上海的一位局级官员被抓时，就有24套房子。（注：2007年10月，原上海浦东新区副区长康慧军被“双规”，他和妻子名下的房产多达24处）
中国正处地产投资狂潮带来的剧烈阵痛中。首先，我想声明，说中国的房地产市场为一个“泡沫”，并非是在否定中国的发展成就。泡沫的一个关键组成部分是乐观，而乐观离不开经济上的成功。另外，我也不是说价格明天就会下降。泡沫的发展和破灭，有自己的时间表。当它即将破裂时，我会让你知道。
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免费午餐
人民币预期可能是催生泡沫的主要力量。首先，它迎合了人内心深处对免费午餐的欲望。你要做的仅仅是把钱兑换成人民币。所有华尔街上的专家都会告诉你，你稳赚不赔。这些钱已涌入中国。
其次，人民币的故事把中国人的钱留在了国内。美元向来是中国人的资产避风港，这就是为什么中国的银行有大量的美元存款，理所当然地，那些有头有脸的人物都在海外有美元。但现在，所有的钱回来了。更重要的是，任何收入，合法还是不合法，现在都留在了中国，不出去了。
要房子，不要现金
腐败官员为什么会保有房子，而不是现金？按华尔街的说法，人民币将会，因此，根本就不应该持有美元。但在楼价飙升时，又何必持有现金呢？腐败的现金到了楼市可以再赚一道钱。贪官们只有在被抓时，才会体会到持有不动产是有坏处的。
巨量的流动性促使中资银行尽可能地放贷。有一个华尔街传统，中国人学得很快，那就是让公司开支票给自己发奖金。你需要做的仅是报告一个惊人的季度业绩。这是一个比华尔街更容易的游戏：中国政府把存款利率和贷款利率都固定住，保持了很宽的利息差。你只需要放贷，利润会自动进来。贷款转坏总得过三年吧？到时，我用不着把奖金还回去，对不对？
要让泡沫持续，你需要一种力量，让它在有破灭迹像时也能将它稳住。华尔街不断地泵出新的天然或人工合成的产品，把债务转化为对资产的需求。在中国，地方政府扮演了这一角色。
寅吃卯粮
由于利益相关，中国政府已身陷泡沫不能自拔。卖地的钱都到了政府手里。土地价格已上升到了占开发成本的一半。在热点地区，土地成本超过了开发费用——政府要现在就把未来的价格收入拿到手里。
房子卖掉时，政府收到交易税和利得税。地产开发商向政府交的税超过了自己的收入。地产开发商最终将收入入账时，他们必须将钱再去投入，华尔街分析师会建议他们去买地。由于土地价格升了很多，他们可怜的收入不够，所以他们不得不借钱。他们所有的收入和借钱的利息，都到了政府手里。你能责怪他们助推了楼市价格吗？
对土地的痴迷是另一个推动因素。不久前，中国还是一个农业国，最重要的资产永远是土地。“三年清知府，十万雪花银”，这是一句中国老话，这句话没有说明“十万雪花银”去了哪儿。它们去买地了！当然，在城市里，你已经看不到地了，只能看到地上的建筑，但毕竟，建筑也是长在地上的。
现在，保姆们都去买房了，还会有谁？永远不要低估13亿人的力量。在中国，许多人说你应该听擦鞋男孩的意见。事实上，确实会有很多人听他的。
欢迎来到中国，这块土地可以让你快速致富。
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