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解读4月70个大中城市房价:"政策底"已经到来

房天下  2012-05-18 13:34

[摘要] 同策咨询研究中心总监张宏伟认为,当前,CPI增速放缓,年内也二次降准,宏观经济政策在做一些“微调”,由于政策层面已经转向定向宽松,而不是持续收紧,这些政策暗示“政策底”已经到来,政策面不可能进一步收紧,但仍将继续执行。

5月18日,国家统计局公布了2012年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况:

一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况

(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有43个,持平的城市有24个,上涨的城市有3个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.2%。

(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有46个,比3月份增加了8个;持平的城市有1个;上涨的城市有23个,涨幅均未超过1.7%。4月份,同比价格上涨的城市中,涨幅比3月份回落的城市有18个。

二、二手住宅价格变动情况

(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有33个,持平的城市有28个,上涨的城市有9个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.4%。

(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有56个,比3月份增加了7个;持平的城市有2个;上涨的城市有12个,涨幅均未超过3.2%。4月份,同比价格上涨的城市中,涨幅比3月份回落的城市有9个。

房价变化的数据层面来看,价格下降的城市仍然占据整个市场主流,并且在4月份无论是一手商品住宅还是二手住宅,与去年同月相比均出现房价下降城市个数增加的迹象,在4月份一手新建商品住宅中,同比价格上涨的城市中有18个城市,涨幅比3月份有所回落。同策咨询研究中心总监张宏伟认为,由于今年4月份M2同比增速下滑至12.80%,市场流动性比之前明显收紧。具体落实到应到房地产行业,在开发贷款已经收紧的市场背景下,市场流动性收紧导致首套房贷额度也受到一定影响,以至于有个别银行收紧首套房贷利率,从而整体上影响4月份成交量相比3月有所回调。

在当前整个楼市“去投资化”政策继续执行的市场背景下,4月份成交量整体下滑、开发商持续降价、中小套型成交比例的增加等多种因素导致4月份房价继续保持下降城市个数增加的的状态。并且也使4月份同比价格上涨的城市中有18个城市,涨幅比3月份有所回落。

从调控效果而言, 由于“去投资化”的常态化的楼市调控措施,各地投资性投机性需求已经被大量挤出楼市,市场基本回归至以“自住需求”为主,并且各地房价已经“停涨”或出现10%-15%以上的个案价格下调,楼市调控已经取得显著成效。

但是,从房地产市场未来趋势角度而言,2012年3月楼市成交量回暖之后,4月以来的多地楼市成交量呈现下滑迹象,5月份的市场成交量也没有出现明显好转的迹象,后市仍存在一定的市场不确定性因素。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,当前,CPI增速放缓,年内也二次降准,宏观经济政策在做一些“微调”,由于政策层面已经转向定向宽松,而不是持续收紧,这些政策暗示“政策底”已经到来,政策面不可能进一步收紧,但仍将继续执行。

笔者认为,在CPI增速企稳,并且已经处于低位增长的市场背景下,房价过快上涨势头已经遏制,并且多地个案楼盘价格出现回调正在逐渐回归其价值。在这样的市场背景下,房产只是一个资产保值的产品,短期内不可能出现大幅的现象,对于楼市投资客来讲还不具备大规模进入的市场条件,因此,当前仍然是以“自住需求”为主的市场。在以“自住需求”为主的市场背景下,当前CPI同比增速放缓及房价出现回调,“降准”之后基本上为楼市“刺激刚需”的“差别化”政策出台及执行创造了市场条件。

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