[摘要] 房地产市场从3月开始，成交开始持续回暖，5月份依旧看好。或许是在成交的激励下，5月份，沉寂已久的土地市场有了回暖的迹象，一个非常鲜明的特色是，大开发商开始拿地了。
房地产市场从3月开始，成交开始持续回暖，5月份依旧看好。或许是在成交的激励下，5月份，沉寂已久的土地市场有了回暖的迹象，一个非常鲜明的特色是，大开发商开始拿地了（见表）。
成交地块大部分集中在二、三线城市
成交地块大部分集中在二、三线城市
开发商拿地依旧谨慎
万 科Ａ9.17+0.323.62% 对于这一时期是否是拿地的好时机，一些研究机构和专家比房地产商更为乐观，在日前举行的“2012中国土地市场形势分析报告会”上，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，现在是拿地良机。他说，虽然房地产业的黄金时代已经过去，但在未来城镇化发展过程中，房地产业还将持续发展。
不过，在年报业绩发布会上，几乎各个开发商都会宣称自己储备的地块已经足够未来几年开发，所以在拿地策略上普遍谨慎。这一点从地块的溢价率，以及当前成交地块大部分集中在二、三线城市已经显示出来。
开发贷余额增速创新低
来自国家统计局数据显示，2012年一季度，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速较去年全年下降5.9个百分点，为2009年一季度以来的水平，资金来源增速创三年新低。
房地产开发贷款余额增速创历史新低。截至2012年一季度末，房地产开发贷款余额为3.60万亿元，同比增长8.24%，增速较2008年全年低2.06个百分点。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭向记者分析道，今年一季度房地产开发企业总体资金状况，仅比2008年全年略好。在他看来， 2012年房地产开发企业资金状况将在上半年经历本轮调控以来最紧张的时刻。
现金储备分化
大型房企具扩张实力
克尔瑞研究中心数据显示，2011年全年14家上市龙头房地产企业总计储备现金为2238.35亿元。其中，万科和恒大2011年现金储备分别为342.4亿元、282.04亿元，远远超过其他12家龙头房企。不过，部分中型民营房地产企业的资金与自身销售不匹配，存在一定的风险性。例如，富力地产、雅居乐、绿城中国的现金储备均未超过100亿元，其中绿城仅为58.84亿元，仅占万科的17.18%。
“在现金储备分化明显的情况下，持有大量现金的万科等龙头企业更是具有逆势扩张、收购优势项目的雄厚实力，进而提高市场集中度。”克尔瑞研究中心评论员朱一鸣向记者表示。
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中原地产市场研究中心统计数据显示，上周(5月21日至5月27日)54个典型城市成交量为4.9万套，5月累计成交量已近20万套，创调控后新高。
数据显示，截至27日，5月份以来，54个典型城市的商品房住宅签约套数已经高达191439套，而在4月同期这一成交量则为167520，在3月同期这一成交量为179012套，5月成交量已经达到了2011年 限 购 后 的 最 好 水 平 ， 同 比4月 同 期 上 涨 了14.3%。
北京中原市场研究部总监张大伟分析认为：“主要房地产市场连续3个月回暖，走出低谷趋势已经确立。”从主要城市成交量来看，调控一年以后，部分刚需开始进入市场。最近2个月，成交量均接近或超过限购后的成交量，信贷及调控政策的微调使得购房者对市场的预判出现变化，还期待房价大跌的购房者数量明显减少，观望情绪降低，刚需入市的积极性明显提高。
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调控的持续深入明显改变了开发商的预期，房企拿地热情降至谷底，十大标杆房企中仅有一家企业参与在京拿地，土地低价出让成为土地市场的常态。在宅地成交延续去年冷清态势的同时，商业地产也难独善其身，前四月的商业用地风光不再，全部零溢价率成交。受此影响，前4月的土地收入同比大降39.6%，且去年已开始挂牌等待出让的6宗地至今无人问津。
供地计划缩减12%
政府公布的供地计划显示，2012年计划供应总量为5700公顷，而2011年的计划供应总量为6500公顷，同比缩减约12%。
其中，住宅用地计划供应总量为1700公顷，同比2011年减少33%，为近三年值。刨除各类保障房供地，纯商品住宅计划供地850公顷，比2011年缩减30%。
市国土局相关负责人表示，考虑到今年北京16万套保障房的开工任务比去年减少了4万套，因此保障房用地的供应计划相应有所减少。
商品房用地则考虑目前北京的房地产市场实际，全面分析了北京存量可供土地、已供住房用地开发利用情况、库存商品住房情况，并充分考虑征迁难度加大等因素。
值得关注的是，在住宅用地的供应中，保障房用地和商品房用地各占半壁江山，均为850公顷。而在保障房用地中，公租房为160公顷、经适房为140公顷、限价房为100公顷，其余450公顷为定向安置房用地。市国土局表示，今年保障房土地的供应，必须在9月底前完成。
土地出让收入大减
在供地计划同比缩减的同时，前4月的土地收入也同比大降。
来自链家地产市场研究部的统计数据显示，北京市前四月共计成交54块土地，土地出让金累计为135亿元，仅为去年全年的12.8%，同比下降39%。其中住宅用地累计成交7块，住宅土地出让金为72.5亿元，为去年的15.3%。
事实上，土地收入减少的情况并不仅仅出现在北京。根据链家地产市场研究部统计，2012年1-4月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、武汉、长沙等20个重点城市的土地市场共计成交了1201块，累计土地出让金为1443亿元，仅为去年全年土地出让金的16.3%，同比大幅缩水44.5%。住宅用地成交平均楼面价约为1951元/平米，同比下滑13%，自2007年以来首次跌入2000元/平米以内；平均溢价率为2.57%，是自2005年以来7年内的点。
链家地产陈雪认为，7年来的首次整体低溢价率持续表明了当前房企拿地谨慎的态度仍未改变，房企普遍的拿地意愿低迷，很大程度上影响了土地的价格和土地推出的数量。另外，北京中原市场研究部总监张大伟表示，预计今年土地市场交易很难达到900亿的规模，溢价率、开发商拿地的积极性都将降低到最近数年的。
房企拿地意愿跌至谷底
严厉的调控政策下，房企卖“面包”的热情远远高于买“面粉”的热情。今年以来，房企绞尽脑汁上演各种营销手段卖房，但对拿地的热情却冷却至冰点。
来自北京中原地产的统计数据显示，2012年一季度，十大标杆房企权益购地金额为143亿元，而去年同期则为约477亿元，同比购地其支出金额骤减70%。在前4月里，十大知名房企中只有招商地产联合大连盈致企业管理有限公司拿下了朝阳来广营地块，其它九大知名房企均未参与前四月北京的土地出让。张大伟认为，十大标杆房企在北京严厉的楼市限购调控下，拿地操作十分谨慎，开发企业观望气氛很浓，主要是受到资金紧张和后市判断不乐观的影响，同时房企也会更加关注自有楼盘的成交量，掌握回款情况和市场需求容量以及消费者的心理预期变化，从而为即将到来的拿地高峰期做出决策。
房企的谨慎态度使得自去年就开始挂牌的6宗地至今无人问津。北京市土地整理储备中心的公告显示，房山和昌平两区域于去年底推出的6宗住宅类地块至今无人报价，按照起价计算，合计出让金达到了66.2亿元。
商业用地风光不再
土地市场的低迷使得身处其中的商业用地也难以独善其身，去年因中服地块、崇文门菜市场地块以及王府井地块等一路高歌的商业用地也惨遭“滑铁卢”。据统计，1~4月北京市商服地块共成交11块，规划建筑面积为126.9万平米，同比减少42%，土地出让金为47.7亿元，同比大幅减少67%，约为100亿元。同时，商业地块的平均成交楼面价仅为3760元/平米，同比去年下挫约43%。
在去年，商业用地的出让收入甚至撑起了整个土地市场，2011年北京经营性地块成交中，居住用地楼面均价4800元/平米，平均溢价率11%；商业办公用地楼面均价8069元/平米，平均溢价率33%，商业地块平均溢价率为居住地块三倍。
伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，持有型的商业地产对资金的要求很高，回报期长，这就要求企业的资金非常雄厚，但在目前的情况下，银行对房企的贷款显然没有放开，其他融资渠道也比较困难，所以房企在获取商业用地方面较为谨慎。同时，商业地产跟实体经济贴得很近，但目前的实体经济表现平平，这在很大程度上影响了房企的预期。
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