[摘要] 为确保销售，一些开发商在开盘前加大了“蓄客”力度，只有积累了一定客源才敢申请预售资格。然而，在这一过程中，打政策“擦边球”的现象屡屡发生。
为确保销售，一些开发商在开盘前加大了“蓄客”力度，只有积累了一定客源才敢申请预售资格。然而，在这一过程中，打政策“擦边球”的现象屡屡发生。
北京南四环西红门附近某大型楼盘项目，5月推出了登记购房日起至开盘日每日减300元的活动。不过，中国证券报记者了解到，目前该楼盘正在推介的5号和6号楼并没有取得预售许可证，开发商仅仅是在“蓄客”。
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中国证券报记者注意到，该楼盘目前推出的5号、6号楼共237套房源，户型为60-115平方米的薄板。在2万抵6万以及所谓的“日进斗金”优惠刺激下，已经有不少购房者提前登记。
不过从开发商拿到的预售证来看，只有前期推出的1、2号楼预售许可，而目前推出的两栋楼尚未拿到。“1、2号楼已经卖得差不多了，现在5、6号楼还没有拿到预售证，必须拿到以后才能开盘。”一位项目销售人员坦言：“因为监管部门有规定，拿到预售证后三天内必须开盘，所以我们还不能太早拿。如果6月9日开盘，要等到5日、6日去拿。否则要是早拿了，3天之内开不了盘，也要被收回。”
销售人员所说的“开不了盘”，是指在购房者不足的情况下，楼盘成交冷清，影响未来销售。事实上，当前北京楼市的成交热点主要集中在大兴、房山等郊区楼盘，由于楼盘多、体量大，再加上处于新城，郊区盘竞争格外激烈。为了保证楼盘顺利销售，一些开发商绞尽脑汁进行各式变相“揽客”和“蓄客”。
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业内人士指出，早在2002年有关部门就下发《关于进一步加强房地产广告管理的通知》，要求“未取得商品房预售许可证的房地产开发企业不得以内部认购、订购、登记等名目发布广告”。2010年住建部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》也要求，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
几年前，北京曾发生过提前收取订金，并推迟开盘的违规行为。不过，从目前开发商的行为来看，拿到预售证前“明目张胆”收取订金的做法已经比较少见，换之以其他“揽客”、“占坑”的手段。
“现在都不叫内部认购了。”伟业我爱我家副总裁胡景晖直言，由于拿到预售证后要在几天内开盘，所以有些楼盘为了防止购房人数过少，进行提前试探性的蓄客。这在业内比较普遍，属于灰色地带。
北京中原地产市场总监张大伟也表示，北京地区由于执行比较严格，没拿预售证就收大量订金的情况已经不多见。
相关法律人士对开发商类似的销售手段表示了担忧。“对于登记购房后返点优惠这样的承诺，一旦开发商不兑现，消费者也没有办法。”该人士表示，现在市场情况不好，开发商通过各种方法销售，既能节约成本，又可以回流资金。不过一旦市场行情转好，开发商就容易出现不兑现承诺的风险。
近期长沙、无锡等二线城市接连爆出开发商违规预售的事件。对此，业内人士认为，在当前市场环境下，一些开发商对销售缺乏信心，因此在没有拿到预售证前试探市场。也有部分开发商资金链紧张，收取订金缓解压力。对于当前开发商打政策“擦边球”的现象，购房者应提高风险意识，有关部门更应加强监管力度。
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从温州到鄂尔多斯，从合肥到长沙，开发商“跑路潮”起起伏伏。近日，福州又传出多位企业老板因为资金链断裂而“跑路”的消息，甚至出现了地产商因民间借贷纠纷而被告上法庭的现象。
对此，有业内分析人士认为，部分开发商已经成为了下一轮深陷债务危机“死局”的“接棒者”，如不快速甩卖楼盘和出售资产，资金断流将不可避免，破产将随之压顶。
无钱还债被告上法庭
近日，福建省福州市中级法院发布消息称，今年以来，福州市涉及企业的借贷案件多发，多名企业老板因为资金链断裂“跑路”。除此之外，福州中级法院称，该院已经快速调解了10件以两家房地产公司及其控股股东为被告、涉案标的总额高达近1亿元的民间借贷纠纷案件。
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对此，有业内人士认为，这很可能是福州首例开发商陷入民间借贷纠纷的案件。无疑，这意味着福州多家地产商被卷入民间借贷纠纷，部分企业无法偿债，无计可施的态势下才会被债权人告上法庭。
据悉，该案经过法院调解后，债权人同意上述两家房地产商延期还债，允许其加快销售，回笼资金还给债权人。不过，业内人士指出，如果销售情况不好，所延期限内依旧无法还债，届时等待开发商的就是“生死大考”，其结果显然是被踢出这一行业，彻底破产。
上述业内人士进步一指出，无钱还债的状况，显然是销售不畅带来的现金严重“缺氧”造成的，现金流严重恶化，这对于中小房企来说可能是“致命伤”。
据悉，滨江集团筹资活动现金净流，从去年同期的0.75亿元，降至今年一季度-6.39亿元，同比降幅达952%；荣盛发展则从去年同期的7.59亿元，降至今年的0.75亿元，同比降幅达90.17%。而华丽家族、滨江集团以及泛海建设在内的多家房企，一季末所持现金及现金等价物余额的降幅也在50%以上。
融资几近无门
现金流恶化的同时，企业要想喘口气，自然要依靠各种手段融资。据悉，无计可施之下，部分中小房企只好由上市公司的控股方出面，进行股权质押融资。不过，值得注意的是，这些控股母公司也不见得有余钱，所筹资金更不见得会用于上市公司业务经营。
据悉，今年3月份，控股股东杭州滨江投资控股有限公司将滨江集团部分股权质押给中国投资担保有限公司。对于所筹资金是否用于上市公司，滨江集团称，经与公司控股股东联系，质押滨江集团的股份所筹集的资金主要是用于自身发展，如有必要会对上市公司进行支持。
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业内人士分析，如此看来，这意味着滨江集团要自己解决融资问题，而中小房企的融资环境则并不是乐观的。
“融资环境并没有改善，甚至是恶化了。”一位青岛市当地的开发商对记者表示，“银行和资本市场依旧双双不放开闸口。”
该人士进一步指出，甚至部分开发商连民间借贷这条融资之路也走不通了，融资几近无门，一些地产商的资金已经断流，陷入了债务危机的“死局”。
杨红旭向记者证实，相比于龙头房企和一些央企，中小房企融资确实很艰难，其企业本身资金链就太紧，即使信贷放松，银行也不愿意把钱贷给这些房企，从这一方面来看，中小房企很难受益。
更值得注意的是，上述开发商向记者透露，能借到的钱也是‘借不起’的钱，因为融资成本太‘贵’了。一些信托贷款的年率和民间借贷的利率高得企业根本承受不起，一些房企所获净利润可能根本不足以补上高利贷及项目开发所耗费的成本，甚至高企的借贷成本会拖垮企业。
短期债务压顶，融资无门，市场销售连续疲软，销售现金回笼不解渴。“这就是一个连环‘死局’，目前尚不得解除之法。”上述开发商对记者坦言。
“生死大考”压顶
该开发商进一步向记者透露，即使财政政策出现微调，如上文所示，即使信贷放宽，银行也不愿意借贷给中小房企。而楼市微调多针对刚需，在这一方面，中小房企如不想亏本甩卖，则竞争不过大型房企，如果亏本甩卖，则容易‘内伤’。退一步说，即使市场出现短暂回暖，销售资金的回笼也需要一个过程。
然而，债务是不等人的，尤其信托债务更是到期即兑，即使民间借贷的债权人也不见得就会同意延期，这让中小房企非常头疼。
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值得一提的是，日前，国际评级机构标准普尔召开电话会议，解读今年中资地产商的融资困局时称，对中小房企而言，当前四条融资渠道已经有三条“此路不通”，而下半年面临地产信托的集中到期，房企倒闭可能重现。
“公司的董事长现在到处参加房地产金融论坛，为的就是找到生存之法，不管是转型也好，引来资金也好，总好过‘坐以待毙’。不过，目前看来，效果并不理想。”上述开发商向记者如是透露。
对此，链家地产市场研究部陈雪也表示，中小房企的经营风险只能越来越高，陷入恶性循环。在中小型房企集中的三四线城市，部分小型房企已经出现资金链断裂，甚至没有能力清理库存，出现项目停工甚至烂尾现象。因此，预计未来中小型房企倒闭或者被收购的案例会越来越多。
杨红旭也表示，中小房企如不加快步伐大降价卖房，卖项目甚至卖地，开发商“跑路潮”将再现。
有分析人士认为，如果市场持续低迷，许多中小开发商则要加快卖楼和出售资产的速度，否则资金断流可能性越来越大，届时“死局”将无解。
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