[摘要] 分析人士指出，“以价换量”是开发商的最优选择，2012年的房地产市场将是走量不走价的复苏。对于资金压力大的开发商来说，降价卖房甚至变卖股权，为的是回笼资金，先保生存再谋发展。
（金融投资报）近日，市场频频传出被政策调控已久的楼市有了明显复苏的迹象，成交量出现持续上扬，库存大幅减少。与此同时，保利旗下一项目以地板价入市，即在北京一楼盘推出38000元/平方米的特价房，而周围的二手房源报价达到45000元/平方米左右！
分析人士指出，“以价换量”是开发商的最优选择，2012年的房地产市场将是走量不走价的复苏。对于资金压力大的开发商来说，降价卖房甚至变卖股权，为的是回笼资金，先保生存再谋发展。
“以价换量”升温上演
实际上，保利不仅仅在北京低价入市，在成都，记者了解到，其开发的“保利康桥”楼盘也是屡次降价。
今年3月初，保利康桥推出惠后16000元/平米的均价销售，同时推出全款优惠4%，分期优惠2%，按揭优惠1%，额外再享50000元现金优惠来吸引消费者的购房热情。而到今年5月，保利康桥每平方米降价1000元，惠后均价变为15000元/平米，同时提高全款优惠幅度优惠9%，按揭优惠6%。
据此一个多月后，记者再次来到保利康桥，发现其给出12000元/平米的优惠价，由此，保利康桥降价销售的策略可见一斑。
在成都，降价销售的巨头不止保利地产(600048,股吧)一家，行业龙头万科也采取了“以价换量”的销售策略。以万科开发的魅力之城为例，去年12月底，万科魅力之城的均价高达10000元/平米，今年以来该楼盘也开始“以价换量”，采取降价策略，从的10000元/平米降到9800元/平米，再到目前的8000元/平米。由此来看，降价在目前的房地产市场上绝非个案。
对此，国泰君安地产分析师李品科认为，“以价换量”实际上是开发商的最优选择，2012年的房地产市场将是走量不走价的复苏。大型综合品牌、资金雄厚开发商开始降价卖房回笼资金，为的是土地市场的抄底机会和行业并购机会。而对于资金压力大的开发商来说，降价卖房甚至变卖股权，为的是回笼资金，先保生存再谋发展。
此外，中原证券地产分析师吴剑雄也表示，在调控政策不放松预期下，“以价换量”为当前市场各方共识。特别是在刚性需求成为市场主体条件下，房价的下跌无疑会刺激成交量的上涨。如此，在有成交量支撑的背景下，开发商此时及时回笼资金无疑是明智之举。
资金链压力是放量根本
来自国泰君安的数据显示，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、重庆、厦门和福州等主要城市的可售面积是686.30万平方米，周环比上升了0.50%，并预计未来更多的存货将会推出，可销售面积预期会在今年的二、三季度增长。
对于目前可售面积的增加，爱建证券地产分析师左红英表示，这实际上反映的是楼市成交放量下开发商资金链的压力。从今年一季度上市地产的财务报表来看，虽然上市地产的现金流较2011年同期有所改善，但资产负债率和短期偿债压力均处于历史较高水平。“今年一季度上市地产的资产负债率高达71.86%，较去年末上升了0.37%，仅次于2011年三季度的历史第二高值。而一季度，包括四大龙头、行业重点公司在内的样本公司短期债务缺口总计高达815亿元，也达到了2006年一季度以来的历史新高，并且比2009年同期的354亿元增加了130.52%！同时，短期债务比率为123.53%，更是较去年同期增加32.1%！由此可见开发商的资金压力。”左红英表示。
此外，一位关注楼市的市场人士向记者表示：“实际上，相比小的开发商，大型开发商的资金压力或许更大。因为大型开发商的在手项目很多，基本上遍布，而且融资成本不低，在政策调控房价的背景下，这些大型开发商不可能一直压着房源，不回笼资金。如此，才有了上述"以价换量"的现实情况出现。”
专家认为，政策导向仍然偏紧，“以价换量”仍是大趋势，房价大幅反弹的基础和条件并不具备。
中指研究院统计显示，5月监测的40个城市中，逾八成城市成交量环比上涨。其中韶关涨幅，达188.89%。重点城市中，深圳、北京、成都涨幅均超过30%，广州涨幅，达52.06%。
在成交量的带动下，楼市库存量压力略微缓解。数据显示，截至5月底，新建商品住宅库存总量为5527万平方米，与去年同期相比增长25.82%，与上月相比下降1.26%
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