[摘要] 眼下，房地产市场乍暖还寒。5月楼市成交上升，市场已有触底之声，但房企依旧面临资金面紧张的局面。
眼下，房地产市场乍暖还寒。5月楼市成交上升，市场已有触底之声，但房企依旧面临资金面紧张的局面。
5月18日，央行下调银行存款准备金率，昨晚再次宣布降息，信贷环境预期有所宽松，但房地产企业资金状况仍不乐观。国家统计局数据显示，今年1~4月份，房地产开发企业本年资金来源26667亿元，同比增长5.1%，增速比1~3月份继续回落3.1个百分点。
在房地产自筹资金来源中，由于担心信托违约风险增大，房地产信托发行数量和规模呈下降趋势，使得房企融资环境进一步恶化。而随着下半年第二波房地产信托偿债高峰期的临近，房企的资金压力再次成为业界关注的焦点。
信托资金成“输血”管道
去年三季度以来，楼市成交下降，房企资金链紧张的局面进一步加剧，至今未见好转。
国家统计局数据显示，今年1~4月份，房地产开发企业本年资金来源26667亿元，同比增长5.1%，但比1~3月份8.2%的增速下降3.1个百分点。其中，国内贷款5221亿元，自筹资金11144亿元，其他资金10176亿元。尽管如此，1~4月份银行贷款所占资金来源的比重由1~3月份的20.7%下降至19.6%，企业自筹资金由1~3月份的42.7%下降至41.8%。
除此之外，由于一季度楼市的成交冷清，使得企业销售回款放缓，也影响到企业资金投入。今年前4个月房企资金来源中，定金及预收款为6042亿元，下降6.3%；个人按揭贷款2607亿元，下降5.3%。
眼下，由于银行信贷资金投向房地产开发领域的规模减少，普遍面临融资压力的房企，将目光转向了房地产信托领域，信托资金成为房企重要的资金“输血”管道。
今年一季度，楼市成交量跌入历史低谷，市场普遍担忧违约风险增大，信托公司对新增房地产信托产品变得日益谨慎，再加上行业监管趋严，使得房地产信托市场瞬间转弱，出现两年来增速首次下降。
根据用益信托工作室不完全的统计，2012年一季度共发行了165款房地产信托产品（含保障房），发行规模为354.15亿元。与去年同期相比，发行数量减少10.33%，发行规模同比下降33.72%。与2011年四季度相比，发行数量环比下降6.78%，发行规模环比下降11.17%。
从2010年4月开始，房地产信托市场增长的迅速，2011年二季度达到顶峰，单月超过400亿元。今年4月，房地产信托产品在成立数量和规模上均出现明显下降。用益信托公布的数据显示，房地产信托产品在4月份的成立规模仅69.23亿元，与3月份相比减少了39亿元。而今年1~4月，房地产信托发行346.38亿元，占比从2月份末的21%进一步下降至20%。
对此，深圳一业内分析人士认为，随着5月楼市的成交好转，信托公司心理预期增强，预计6月房地产信托市场会有所恢复。
但也有分析表示，如果二至三季度房地产调控仍未松动，房地产企业现金流将进一步紧张。
房企多渠道融资应对资金压力
目前，房地产集合资金信托融资仍是企业主要融资的渠道。在银行信贷资金收紧之下，下半年房企所面临的信托债务兑付高峰如期而至，使得开发商原本就紧张的资金链“神经”再次紧绷起来。
据中金公司一份针对房地产信托专题分析报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。而进入第三季度房地产信托即将进入单季900亿元兑付的时代。
房企如何应付即将到来的资金压力？
世联地产(002285,股吧)市场研究总监吴志辉称，由于房地产市场风险增加，目前银行给开发商放贷的态度谨慎，一些大开发商更容易获得银行贷款，中小开发商获得银行贷款的难度则大大增加。
为了缓解资金压力，弥补银行信贷收紧的资金的缺口，从去年下半年以来，开发商加大了促销的力度。中指研究院数据称，2011年100强房企自筹资金增长率达到34.7%。
同时，房企也在寻求多元化的融资的渠道，积极通过海外融资、信托、保障房融资等方式获取资金注入。
一个明显例子是，在内地融资渠道收窄之时，5月份招商、万科相继收购香港上市公司，寻求境外融资渠道。
对此，吴志辉认为，随着房企融资多元化的行业趋势发展，房地产行业资金来源面临结构性调整。房企开始纷纷向金融靠近，寻求民间借贷、房地产基金、金融租赁等不同的融资方式。
尽管如此，现实的情况是楼市限购的政策继续执行，在短时期内，房企资金压力仍将持续，如何化解值得期待。
调控的持续深入明显改变了开发商的预期，房企拿地热情降至谷底，十大标杆房企中仅有一家企业参与在京拿地，土地低价出让成为土地市场的常态。在宅地成交延续去年冷清态势的同时，商业地产也难独善其身，前四月的商业用地风光不再，全部零溢价率成交。受此影响，前4月的土地收入同比大降39.6%，且去年已开始挂牌等待出让的6宗地至今无人问津。
供地计划缩减12%
政府公布的供地计划显示，2012年计划供应总量为5700公顷，而2011年的计划供应总量为6500公顷，同比缩减约12%。其中，住宅用地计划供应总量为1700公顷，同比2011年减少33%，为近三年值。刨除各类保障房供地，纯商品住宅计划供地850公顷，比2011年缩减30%。
市国土局相关负责人表示，考虑到今年北京16万套保障房的开工任务比去年减少了4万套，因此保障房用地的供应计划相应有所减少。商品房用地则考虑目前北京的房地产市场实际，全面分析了北京存量可供土地、已供住房用地开发利用情况、库存商品住房情况，并充分考虑征迁难度加大等因素。
值得关注的是，在住宅用地的供应中，保障房用地和商品房用地各占半壁江山，均为850公顷。而在保障房用地中，公租房为160公顷、经适房为140公顷、限价房为100公顷，其余450公顷为定向安置房用地。市国土局表示，今年保障房土地的供应，必须在9月底前完成。
土地出让收入大减
在供地计划同比缩减的同时，前4月的土地收入也同比大降。
来自链家地产市场研究部的统计数据显示，北京市前四月共计成交54块土地，土地出让金累计为135亿元，仅为去年全年的12.8%，同比下降39%。其中住宅用地累计成交7块，住宅土地出让金为72.5亿元，为去年的15.3%。
事实上，土地收入减少的情况并不仅仅出现在北京。根据链家地产市场研究部统计，2012年1-4月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、武汉、长沙等20个重点城市的土地市场共计成交了1201块，累计土地出让金为1443亿元，仅为去年全年土地出让金的16.3%，同比大幅缩水44.5%。住宅用地成交平均楼面价约为1951元/平米，同比下滑13%，自2007年以来首次跌入2000元/平米以内；平均溢价率为2.57%，是自2005年以来7年内的点。
链家地产陈雪认为，7年来的首次整体低溢价率持续表明了当前房企拿地谨慎的态度仍未改变，房企普遍的拿地意愿低迷，很大程度上影响了土地的价格和土地推出的数量。另外，北京中原市场研究部总监张大伟表示，预计今年土地市场交易很难达到900亿的规模，溢价率、开发商拿地的积极性都将降低到最近数年的。
房企拿地意愿跌至谷底
严厉的调控政策下，房企卖“面包”的热情远远高于买“面粉”的热情。今年以来，房企绞尽脑汁上演各种营销手段卖房，但对拿地的热情却冷却至冰点。
来自北京中原地产的统计数据显示，2012年一季度，十大标杆房企权益购地金额为143亿元，而去年同期则为约477亿元，同比购地其支出金额骤减70%。在前4月里，十大知名房企中只有招商地产联合大连盈致企业管理有限公司拿下了朝阳来广营地块，其它九大知名房企均未参与前四月北京的土地出让。张大伟认为，十大标杆房企在北京严厉的楼市限购调控下，拿地操作十分谨慎，开发企业观望气氛很浓，主要是受到资金紧张和后市判断不乐观的影响，同时房企也会更加关注自有楼盘的成交量，掌握回款情况和市场需求容量以及消费者的心理预期变化，从而为即将到来的拿地高峰期做出决策。
房企的谨慎态度使得自去年就开始挂牌的6宗地至今无人问津。北京市土地整理储备中心的公告显示，房山和昌平两区域于去年底推出的6宗住宅类地块至今无人报价，按照起价计算，合计出让金达到了66.2亿元。
商业用地风光不再
土地市场的低迷使得身处其中的商业用地也难以独善其身，去年因中服地块、崇文门菜市场地块以及王府井地块等一路高歌的商业用地也惨遭“滑铁卢”。据统计，1~4月北京市商服地块共成交11块，规划建筑面积为126.9万平米，同比减少42%，土地出让金为47.7亿元，同比大幅减少67%，约为100亿元。同时，商业地块的平均成交楼面价仅为3760元/平米，同比去年下挫约43%。
在去年，商业用地的出让收入甚至撑起了整个土地市场，2011年北京经营性地块成交中，居住用地楼面均价4800元/平米，平均溢价率11%；商业办公用地楼面均价8069元/平米，平均溢价率33%，商业地块平均溢价率为居住地块三倍。
伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，持有型的商业地产对资金的要求很高，回报期长，这就要求企业的资金非常雄厚，但在目前的情况下，银行对房企的贷款显然没有放开，其他融资渠道也比较困难，所以房企在获取商业用地方面较为谨慎。同时，商业地产跟实体经济贴得很近，但目前的实体经济表现平平，这在很大程度上影响了房企的预期。
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