[摘要] 5月,全国多个城市感受到房地产市场成交回升。昨天,有关机构根据各地网签统计发布数据称,上月,全国54个城市商品房成交超过22万套,环比4月上涨22%。这一数字也达到去年限购以来新高。
5月,多个城市感受到房地产市场成交回升。昨天,有关机构根据各地网签统计发布数据称,上月,54个城市商品房成交超过22万套,环比4月上涨22%。这一数字也达到去年限购以来新高。
刚需释放支持回暖
北京中原地产统计显示,包括北上广深四个一线城市在内,54个典型城市5月商品房成交合计22.6万套,环比4月的18.5万套上涨约22%。新华社也援引中指研究院统计显示,在5月监测的40个城市中,25个城市周均成交面积同比上涨,10个城市涨幅超过50%。
三方面因素制约反弹
不少业内人士认为,当前的回暖仍是低水平的。“大家关注到往往都是成交好的项目,但在一些供应量较大区域仍然有很多成交不佳的项目。”北京一家房企负责人就表示,对于市场期待改善性需求接棒刚需,目前看不宜过早乐观。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为,今年上半年,楼市反弹轨迹确实有些像2009年上半年,但力度要弱很多。三方面因素制约了反弹力度,一是政策不够宽松,二是存货量太大,三是资金面偏紧。
一家知名房企副总经理表示,虽然现在不少地方在试探微调楼市政策,但主流还是支持刚需。“中央政策定调是明确的,市场预期只能是稳,而不能是大涨,特别是价格不会大涨。”
■分析
“回暖”难言房价再次暴涨
中国房地产学会副会长陈国强表示,“政策见底了不意味着市场一定见底,并不意味着楼市将触底反弹。因为房价除了受政策影响之外,还受市场预期、楼市库存等方面的影响。目前来看,由于限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动,楼市需求是有限的,而且房地产企业库存较高,周转压力较大,资金压力较大,这决定了房价并不具备大涨的基础。”
中国房地产研究会副会长顾云昌表示,在中央大力建设保障房和增加普通商品住房供应的情况下,自住需求将会逐步得到缓解,市场的供求关系在逐步改善,此时适当释放刚需,是吹不起泡沫的。
不仅如此,细微观察楼市还可发现,无论是横向看还是纵向看,楼市都呈现出不稳定的特征,甚至表现为忽冷忽热。
首先,并非所有城市都迎来成交上涨,甚至部分具有风向标性质的城市楼市成交出现了同比下跌现象,中指研究院监测显示,5月份上海商品住宅周均成交面积低于去年同期。
其次,并非所有项目都销售较好,市场并非普遍回暖,一些高端大户型和相对高价项目仍面临滞销。
分析人士指出,这表明楼市博弈进一步升级,楼市参与者正相互试探、观望、选择,市场并未根本好转。
近日,重庆、武汉等地纷纷放宽首套房公积金贷款政策。在房地产市场充满着诸多猜疑之时,这一“微调”引起了市场极大的关注。
5月28日,重庆市住房公积金管理中心宣布将放宽首套房公积金政策。贷款首付由30%降低到20%,个人贷款额度由20万元提高到40万元;允许夫妻参贷,一个家庭可贷80万元;可贷额度由账户余额的15倍提高到25倍,并允许贷款职工补缴账户余额;可贷额度期限由20年提高到30年,并延长至退休后10年。
据有关研究机构统计,目前已有10余个二、三线城市对公积金购房相关政策进行了调整。其中,既有东部经济发达城市,也有中西部欠发达城市。
“公积金政策的调整解决了刚需的购房困难,也有利于盘活存量房,维护房地产市场的健康稳定。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为,公积金政策的适度微调使房地产调控朝着精细化科学化方向发展。
武汉公积金中心贷款处负责人胡斌说,刚性需求人群通过公积金贷款,降低了首付款支付压力;同时,与商业性住房贷款同期利率比较,公积金个贷利率要低约2.1个百分点,购房者的利息等负担也大幅降低。
近期调整公积金贷款政策的城市均集中在二、三线城市,北京、上海等一线城市未有任何动作。
即便如此,此次公积金调整潮还是引起了许多人的担忧。不少网友由此联想到2009年国际金融危机时,楼市在寒冬中的“起死回生”。
房地产经理人联盟副主席贾卧龙就认为,随着刚性需求的持续释放,楼市成交又渐显疲态。地方政府必然会假以刚需之名进行“微调”,为楼市增添新的购房生力军,“这更像是释放一个信号,试探市场的反应,也增强了市场的信心,楼市必将会迎来新一轮的反弹”。
张东则认为,只有限购等严厉政策的实质性放松或者退出,才是名副其实的楼市调控放松。
“从目前的形势来看,楼市销量的变化主要取决于房价的调整力度。开发商只有继续降价促销才能争取到‘政策微调’释放出来的刚需购买力。”中指研究院华中分院副总经理姚锐说,从长远看,没有了购买能力雄厚的投资性需求做支撑,楼市走出低迷期依然面临着重重困难。
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