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绿地张玉良:做最懂政府的企业

经济观察   2012-07-22 09:09

[摘要] 房地产经历了跌宕起伏的十年。2004年实行招拍挂后,土地出让金成为地方政府份量最重的财政保障。房地产调控,几乎与土地财政伴生而来,在行业冲高、调控强转的轮回里,土地财政就像打开了的潘多拉之盒将政府、企业、百姓捆绑其中。这种畸形的成长可持续吗?

房地产经历了跌宕起伏的十年。2004年实行招拍挂后,土地出让金成为地方政府份量最重的财政保障。房地产调控,几乎与土地财政伴生而来,在行业冲高、调控强转的轮回里,土地财政就像打开了的潘多拉之盒将政府、企业、百姓捆绑其中。这种畸形的成长可持续吗?在2007年的房地产上升周期里,数家不计代价冲抢地王的房企滑到了崩溃的边缘。这些创痛,对任何一个认真思考行业、企业命运的业者,都是不可多得的“冷静剂”。从未来十年或者二十年看,中国经济的结构转型是不可避免的,与此匹配的房地产业应是何格局呢?自本期开始,经济观察报将陆续呈现地产行业领军人物在这样关键节点的思索

陈哲

7月初,《财富》500强出炉榜单,其中新出现的一个名字,在国内地产界引起触动。

上榜者绿地,在其过去发展的20年中,并未能像万科那样长年盘踞住宅地产界的标杆位置,亦无万达广场四处开花的风光无限,但却超越了那两家早在1988年就涉水地产的大鳄,率先以房企身份,进入“全球”的序列。“绿地的理念,就是做政府想做的事,做市场需要的事。”这是绿地集团董事长张玉良常挂嘴边的一句话。也基于此,绿地形成了其商业模式的核心,从大规模建造住宅片区,到深度参与保障房建设,再到转型商业地产并以超高层建筑为明星产品,绿地似乎总能让地方政府深为认同、盛情相迎。“头十年,做到500强,第二个十年,做到世界500强,绿地是在转型中成长起来的。”张玉良说。

然而,某种程度上支撑了过去十年地产狂欢的土地财政,似乎已走到尽头。在此深度调控期,正当多数人认为“黄金年代”已然不再,这家公司仍然在加速布局。一年十几个大型项目,动辄数百亿元投资计划,其背后的信心,来自张玉良对城市化持续所带来机会的乐观。

经济观察报:绿地是国内房产为主业的企业中进入世界500强的,应该说多元化模式是个重要因素,做大必须要多元吗?

张玉良:我认为企业做大了之后,多元化是管控风险的很好的手段。

绿地一直坚定将房地产作为主业,支柱地位不动摇。从业务构成看,房地产销售规模约占集团总规模近50%,利润的比例在70%左右。

另一个支柱能源产业,发展势头也很快。未来四年中,地产规模要翻一番,能源也要翻一番。到“十二五”末,房地产和能源的销售收入,都要达到2000亿元。

我们把实业和金融结合起来做,将金融作支撑。依托公司市场化优势和上海作为国际金融中心优势,希望未来三年左右,把城商行做到行业中等规模以上,以它为基础,实现金融投资、信托、典当、小贷、基金等业务的加速成长,在金融资产总规模上做到5000亿以上。

经济观察报:商住产品结构、租售结构的多元化方面,绿地也是较早的,目前的结构和未来的预期是怎样的?

张玉良:绿地的房地产业务已经不完全是以住宅为主了,去年是住商七三开,今年是六四开,未来几年这个比例要倒过来。有人说未来商业地产是房地产行业的主战场,我很赞同,过去两年我们也早就这么做了,是调结构的增长,也是满足了市场的要求。

目前商业部分总体持售比基本上是三七开,具体的比例一看企业层面现金流,二看项目现金流。比如说这个商业项目,想多回点现金流,就多卖掉一点,但是有底线的,核心部分不能卖,持有的主要是酒店和商场,出售办公楼和一般商业设施。

经济观察报:绿地商业地产有个核心要素是超高层,现在进展如何?

张玉良:超高层是绿地在综合地产开发方面的品牌,现在已经有17栋绿地中心超高层,目前,300米以上的地标性建筑50%是由绿地集团投资建造的,在世界十大高楼中,绿地集团旗下就有3个,未来每年还都将有2—3栋绿地中心竣工。

为什么做超高层,一是城市应该从长大到长高,城市要有制高点,它也代表当地主流人群的愿望;二是城市发展基于经济的发展,很多地区具备了建造超高层的经济基础;三是行业技术已经成熟;四是绿地具备这样的品牌能力,建造300米高楼对绿地而言已经是常规技术。

我希望把绿地的超高层插满中国重要城市,原则上省会城市,经济总量比较高的其他城市,比如200万以上人口,GDP 3000亿以上的地区,我认为都可以建造超高层。

经济观察报:超高层投资回收周期比较长,沉淀资金比较多,绿地做这个如何把控风险?

张玉良:超高层的盈利模式,有一种是全部持有,长期经营,按照目前趋势经营状况大概需要15—16年回收。

绿地的模式不一样,是核心部分留下,其他卖掉。年做基础,第二年上部做完,达到预售条件就卖掉,2—3年就回收成本。持有的物业,又可以向银行、金融机构贷款,再继续发展新的项目。

有人质疑我们超高层的消防、安全、钱,钱的问题前面说过了,消防和安全问题,现在全世界已经非常成熟了,比普通产品标准更高、更为安全。

经济观察报:有种说法是城市化结束后,行业重心可能从一手房转向二手房交易,今后在国内房地产企业在城市化中的机会,你怎么看?

张玉良:从房地产的规律看,中国还有N多年可以做,首先我们国家住房制度改革,通过市场来配置住房的政策没有变过;第二,我们的城市化,现在才60%多一点,不到70%,还有很多的城市要积聚人口;第三,在当前经济发展中,调结构、发展现代服务业是重要的发展方向,因此,商业地产还有非常大的发展空间,现在远远不够。这三条决定了我们中国未来十年地产依旧会很好。

今年四五月份为什么会回暖?首先是经济规律在起作用,政策只是一方面,但归根结底还是市场经济规律说了算。

经济观察报:现在中央提倡改变地方发展对土地财政的依赖,你讲绿地是在转型中成长起来的,今后十年,绿地如何将地方政府经营城市理念的变化,与自身经营相结合?

张玉良:绿地是最懂政府的开发企业,我们的理念就是做政府想做的事情,这里“政府”不是仅指政府机构,政府代表了这个地区和它的老百姓,他们的想法是主流。在这种理念下,我们还需要用市场行为去做事情。

我们主要是按照地方的需求来转型,很多城市提倡发展商业地产,我们就大力发展现代服务业综合体,有些人说,现在商业地产不行了,每个行业都会有不行的,就看你有没有竞争力。我认为绿地做办公楼,是的之一。

经济观察报:在调控期,你们还不断有项目敲定的消息传出来。

张玉良:绿地现在在外地做大量的商业地产,今年二季度,大概开工了十几个项目。现在这段时间就是土地低价没人要,甚至流标。没人要正好,我要。商业地产更没人做,那好,商业地产不是政府要做吗,政府要找人投,你给我。

中央讲稳增长是当前最重要的任务,也是长期的任务,稳增长首先要稳投资,外贸已经不行了,消费,从长远来讲拉动中国经济是可持续的,但现在作用还不够。所以目前还需靠投资,投资靠什么?投资靠大企业。所以从二季度以来,我们大规模地投,遍地开花。接下来三季度还有几十个项目要开工。我们主动承担中央稳增长的责任,这是我们的责任,当然也是我们发展的空间。

经济观察报:别人都缺钱,你不缺钱吗?

张玉良:前面也说到,主要是商业模式,出售的部分能够快速回笼资金,核心资产还可以抵押贷款。

经济观察报:绿地近两年在海外布局,你们国际化的思路是什么?

张玉良:我们一直说绿地做政府想做的事,海外布局也是政府的意愿。我们要利用国内外资源,做好配置。首先是利用外部的资源和市场,比如说,海南岛一块地的价格,够买十块东南亚旅游岛,我们当然选择在更好更便宜的地方拿地。同样重要的是,利用好中国的资源和市场,比如我们到韩国开发健康医疗城项目、澳洲拟建留学生公寓,包括德国法兰克福、西班牙马德里的高级酒店经营权互换,都是针对身居异乡的中国人,70%将卖给中国人。海外布点的关键是在风险可控的条件下,利用好中国的资源,做好中国市场的延伸。

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