房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

网友分析未来十年楼市走势说房地产投资攻略

中国经济网   2012-08-02 09:50

[摘要] 过去十年,房地产与房价是争论最多,骂声最大的。有人将房地产看作是中国政治经济的怪胎,这个怪胎由官商勾结而生,由吸食民血而养,这个怪胎必将把中国拉入十八层地狱。我们不作这些情绪上的争论,还是从头看起来,一步步分析原因、过程,再推导个未来十年的结论出来。不管最后对不对,也给自己找个乐子不是。

过去十年,房地产与房价是争论,骂声的。有人将房地产看作是中国政治经济的怪胎,这个怪胎由官商勾结而生,由吸食民血而养,这个怪胎必将把中国拉入十八层地狱。我们不作这些情绪上的争论,还是从头看起来,一步步分析原因、过程,再推导个未来十年的结论出来。不管最后对不对,也给自己找个乐子不是。

一、房地产开发流程分析

中国大陆的房地产开发是从香港学来的,具体是怎么动作的,我们来分析一下。

们搭建一个小舞台,当中的主角有地方政府、开发商、购买者、银行四位。简单的流程是这样的,地方政府拆迁获得一块地并进行一级开发后(较低的成本),进入市场拍卖,开发商竞标后买下,盖起楼出售,购买者从银行贷款买下。

假设这发生在一个二线城市(此间价格仅予参照,准不准大家自己判断),地方政府通过拆迁、征用等方式获得一块地,并进行一级开发(平整、路政等),这个过程中政府付出成本是比较低廉的,不然也不会出现那么多暴力拆迁事件。以每平米单位计算,假设政府以5000元的楼面价卖给开发商(注意是楼面价,而不是土地价),开发商盖楼的成本一般是2000元每平,再以8000元的价格出售给购买者,假设购买者首付3000元,从银行贷款5000元买下房产。至此,一个过程结束。在这当中,看看各个角色的表演。

地方政府:拆迁征用、一级开发付出成本1000元,拍卖土地收入5000元,此外政府从房产交易中收取的税收费用还没有计算(一般是房价的2-3%),地方政府纯获利4000元。不过在香港,政府土地出让金收入大部分是要投入公房建设项目,在内地,只是最近才规定10%要用于廉租房建设。

开发商:获利1000元。开发商生产销售过程中,坑蒙拐骗,无所不为,背着的恶名。其实获利并不象一般人想象得那么多,而且要投入大量资金,承担巨大风险,实际上获取的利润一般。上述的1000元利润不一定能拿到这么多。据报道,开发商的利润空间主要来自囤地,即买下来的土地并不急于开发销售,而是先放着,一是控制供应量,二是推高房价,待房价进一步上涨后,再开发销售。这也是住建部屡次三番打击囤地的原因,但是说实话,基本没有什么效果。

消费者:首付3000,银行欠债5000,一共8000,换得房子。当然,部分民间资本,如山西煤老板、温州炒房团等,资金实力雄厚,可以不依靠银行贷款。另外,还要注意境外游资,由于看好人民币,金额巨大的境外游资亦会进入中国楼市,这是一股更危险的力量。但是一般来说,房地产市场中的主要资金来自银行贷款。

银行:发放贷款5000,主要靠存贷款利差来获利。

看出来了吗,这场游戏中地方政府风险,赢利,怪不得地方政府如此热衷于土地拍卖?。

二、当前楼市价格为何这么高

那么,推高楼价的黑手到底是谁呢。

地方政府?可以看出,最后楼价卖到8000元的高价,直接因素之一,就是地方政府将楼面价推高到5000元。在中国,房地产市场并不是一个完全市场的行为,而是由行政手段主导的行为,因为其中最关键的土地要素,并没有市场化,而是由政府控制的。政府依靠行政强制力介入市场,一是控制土地价格,二是控制土地供应量,导致最终房屋销售价格扭曲,房屋价格脱离其经济真实面。因此,不少学者大骂政府,是政府一手导演了高房价

开发商?商人当然追求利润,但是前面我们已经看见,开发商是通过竞标拍下土地的,这当中固然有权力与资本的串连,但相对来说(特别是近几年来更加规范),这是一个市场化相当充分的过程。现在网上都(小区网,论坛)可以查得到,开发商拿地价是多少,出售价格是多少。前面说过,开发商的利润空间主要来自囤地,但囤地一是需要资金持有成本,二是加大风险,万一资金不能周转,那就非常危险了。因此,说开发商推高房价有些勉强。

炒房团?温州炒房团恶名远扬,山西煤老板更是大闹京城,境外资本也是蠢蠢欲动,所谓空转率,三年不交电费就是他们造成的。炒房团固然可恶,但是他们怎么就热衷于炒房子呢?一旦炒砸了,那可就血本无归,海南岛的烂尾楼还一直在原地矗立着呢。

丈母娘?我忘了是哪个王八蛋专家提出来的,在此我恭敬地问候这位专家的前十八代祖宗。丈母娘理论主要说的是普通老百姓,透支一生的积蓄,背负房奴的重担,悲壮的杀入楼市,用自己的血肉为庞大的楼市垫底。

上述四个方面,许多专家都做过详细而充分的表述,可惜这些都是问题的表象,它没有回答关键的问题,房价已经那么高,为什么这么多人还是义无反顾的冲进去呢?透过表象看本质,我认为,决定房地产的核心因素只有两条:一是供给与需求;二是资本数量。

HOT:天赐颐府搜房团购第三季冰点来袭!豪华阳光全明一梯两户纯板三室全新亮相,绝好房源钜惠全城!成为搜房付费会员,独享交5千抵10万装修基金特惠!

相关阅读:

楼市“全面回暖”说缺乏依据:投资增速下滑 库存量依然高企

多地楼市微调 咸阳房价趋于稳定

每日谈:楼市探路限价房 公权力请勿与百姓争夺保障

楼市调控入深水区 房价到底PK赶快卖掉

楼市回暖房企业绩飘红 机构称房价再跌可能为零

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com