[摘要] 近年来，我国房产中介市场蓬勃兴起，起到了推动产业发展、服务群众需求的积极作用。与此同时，记者调研发现，房产中介市场依然存在一些乱象，尤为典型的是通过虚假房源、虚假房价蒙蔽消费者，以假离婚、假社保等手段突破限购、限贷政策，以及垄断一手房源、为高房价推波助澜。凡此种种，严重干扰了房地产市场的宏观调控。
近年来，我国房产中介市场蓬勃兴起，起到了推动产业发展、服务群众需求的积极作用。与此同时，记者调研发现，房产中介市场依然存在一些乱象，尤为典型的是通过虚假房源、虚假房价蒙蔽消费者，以假离婚、假社保等手段突破限购、限贷政策，以及垄断一手房源、为高房价推波助澜。凡此种种，严重干扰了房地产市场的宏观调控。
“假房源、假房价”让人雾里看花
据不完全统计，目前从事房地产经纪活动的人员超过100万人，其中有3.7万人取得了房地产经纪人资格，房地产经纪机构(含分支机构)超过五万家。目前房地产经纪机构中，中小机构数量较多，但也成长起一批门店过百、人员上千甚至门店过千、人员上万的大型房地产经纪机构。
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记者在北京、江苏、辽宁等地采访发现，尽管各级政府对房产交易已经制定了各种各样的政策，但一些中介机构仍然在发布虚假房源、虚假房价信息，不仅扰乱了市场，更损害了消费者的权益。
“我想买套房子，上网查了好几个房源，结果都是忽悠人的。”辽宁省沈阳市市民刘敬旭说，他浏览了好几家房产网站，看到不错的房源就会把房子的地点、户型、价格和卖房人联系方式认真记下来。可是，当拨通电话后，情况却跟网上公布的消息不一样。对方往往回答：“房子还没卖出去呢，你直接过来看看吧。”等刘敬旭上门之后，对方却告诉他房子刚刚卖出去，然后向他推荐其他房源。
北京的刘女士一提起她寻找二手房的经历就十分愤慨“不少中介公司会在网站上、门店内发布一些价格和位置都特别合适的房源信息，还配有详细直观的各个房间、厅室、厨卫的照片，十分‘诱人’。当你感到惊喜和他们取得联系后，他们会告诉你，这个房子已经卖了，随后向你推荐其他价格贵得多的房子。还有一些中介会带你看假房源，并收取看房费。”
除了房源是虚假的，还有一些挂牌房价也是虚假的。某专家表示，现在中介为了吸引客户，都会在网站上发布房源信息，其中不乏一些中介发布虚假房价，甚至比正常价格低20%。
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一位房地产经纪人员告诉记者，这种吸引客户上钩的假房源、假房价在业内通常被称为“模特房”。为了“勾引”顾客，中介机构往往发布一些“价位明显低于同等地段”的房屋信息，当顾客现场看房时，对方会以“该房源已出租或已售罄”为由转而推荐其他“更好房源”。
中国消费者协会投诉部主任邱建国说，2011年涉及房屋中介类投诉案件5000多件，其中和“不实房源”相关的占主要部分。近期一份“网络找房行为调研”结果显示，市民对网上找房“感觉不满意或一般”的比例高达80%左右，不满的主要原因是“网络房源的真实性和时效性过低”。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强表示，虚假房源问题不仅会严重干扰消费者的找房进程，对于整个行业的诚信机制建设也会造成负面影响。更为重要的是，大量的虚假房源误导了消费者对于真实房价的判断，影响消费者的价格预期。
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“假离婚、假社保”对付限购限贷
近年来，各级政府在房地产调控中推出一系列限购、限贷等政策。然而，一些房产中介“上有政策、下有对策”，甚至不惜引诱、唆使、帮助购房人办理假离婚、假社保。
2011年年初，江苏南京推出了一系列限购政策，在一定程度上抑制了炒房热潮。但记者以来南京工作不满一年的购房者名义去一些中介公司咨询对，却得到了中介公司的“安慰”。“上有政策，下有对策。只要看 中了房子，其他的都可以想办法。”一家房地产中介公司的经纪人小王对记者说，“我刚刚帮一位刚来南京工作的朋友买了一套住房。”
“除了帮助补缴材料的造假行为之外，这些机构还会直接帮助购房者提供假证明。”小王说，“我就听说过有的机构为了帮助夫妇俩购买第三套住房，帮他们办理了假，这样夫妇俩将两套房产转移到一方名下，以另一方的名义就可以购买第三套住房了。有的机构也会直接办理假的社保证明和纳税证明，蒙混过关。”
在北京，政府部门规定外地人购房必须缴满五年社保或纳税，但一些中介仍暗中宣称能够办理假社保。手拉手房产经纪公司的置业顾问在电话中告诉记者，可以代为办理社保，但费用比之前上涨了不少，即使购房者已经缴纳四年多的社保，只差几个月，办理费用也需要六万元。他说，办假社保可以签合同，办不成再把钱退还给购房者。记者表示：“办理假社保本来就是违法的事，即使签订合同，这合同有法律效力吗？”置业顾问对此含含糊糊。
垄断一手房源人为推高房价
记者调研发现，一些房产中介已经在向一手房市场“进军”，垄断新开楼盘房源，并将二手房买卖中的一些不诚信行为带入一手房市场，增加了消费者负担，同时推高了房价。
一些购房者向记者反映，新开楼盘售楼处买不到房子，在附近的中介却能寻觅到一些所谓的“内部房源”，这些房源中介自称是楼层好、位置好，但是购买时必须支付一定的“好处费”。开发商与房产中介人为制造出“一房难求”的气氛，往往能大幅拉动楼盘价格。对此，辽宁省沈阳市泰山路上的一名房产中介人员表示，现在有一些中介与开发商联合炒房，这种“内部房源”大多是开发商给中介“寄卖”的产物。
专家表示，现在中介公司已经不再局限于提供二手房买卖和租赁业务，也参与一手房代理销售，不仅可以从开发商处获得1%至3%的，还可以向购房人收取2%的中介费。因中介与开发商有利益捆绑，购房者往往由于信息不对称遭受利益损失。而对购房者不公平的是，一些中介与开发商签署委托代理协议，即购房人只能通过中介购买一手房，还要为此付出中介费。
业内人士认为，一二手房联动是行业大势所趋，也是市场细分的必然结果，关键还在于规范交易行为。薛建雄表示，在二些房地产市场成熟的国家和地区，中介代理售房是较为普遍的现象。在我国，当前要警惕中介联手开发商垄断房源，利用信息不对称制造“紧张气氛”，借此促销并抬拉房价；同时，要防止房产中介将欺瞒客户、霸王条款、阴阳合同等不诚信手法带入一手房销售之中，损害购房者利益。
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记者昨日从广州多家中介获悉，7月份二手住宅成交量环比6月上升，继3月份以来持续保持在一定高度，反价现象渐生。中原地产更称，该公司7月份促成的二手住宅成交量创下2011年以来的单月水平，环比6月大增约20%。但房管局阳光家缘网显示，广州十区二手住宅成交量自今年3月以来持续走高。但与去年同比，则全市十区成交量无一例外大跌四成以上。
成交量自今年3月以来持续走高
房管局阳光家缘网显示，广州十区二手住宅成交量自今年3月以来持续走高。但与去年同比，则全市十区成交量无一例外大跌四成以上，天河、白云、黄埔、萝岗则大跌五成以上，二手房交易活跃区天河、白云分别跌53.47%、55.62%。
这与中介公司所反馈的数据相悖。中原地产研究部副经理瞿中奇表示，“从公司目前的成交量看，已经恢复到往年市场的正常成交水平。合富置业对比发现，今年上半年二手住宅成交量同比去年减少一成半左右，远未到达房管局所显示的跌近五成。中联地产数据显示，今年上半年成交量比去年同期基本持平，轻微上涨1.2%。
“现在店里平均日新增客比去年同期增加25%。以往，平均30次看楼成交1套二手房，现在平均24次看楼就成交1套二手房。”中联地产市场部负责人介绍，中联今年2-6月平均单店成交二手房比去年同期上涨37.2%，7月份成交亦环比上涨一两成。
广州美联物业副总经理林劲松介绍，近几个月市场回暖，看房客数量也略微递增，增长较去年有50%，成交量也渐次好转。合富置业、满堂红亦称，成交量环比涨一成左右。
卖家反价现象渐生
去年下半年以来，卖家放卖一套房可能几个月无人问津，近期这一现象有所改观。
市民梁先生7月份放卖白云区机场路的一套房子，“才放盘一周，电话接得手软，有个客见面就敲定了”。梁先生称，今年初他的同事为了换房卖一买一，价格也是市场价，但放盘几个月最终还是拖到6月底才卖出去。
中原地产认为，二手盘源经过几个月的消化之后开始略显紧缺；业主心态随之增强，让价现象已经甚少，反价现象渐多，好在暂时反价幅度不大———一般在两三万元。据介绍，该公司7月份出现成交量环比下跌的越秀区，与大部分业主心态比较硬，甚至有部分小业主出现2%至5%的反价。不过，仍有一些买家能接受业主反价，购买意愿较强。
合富置业统计，目前有降价成交的个案从三个月前的10%以上收窄到目前的5%以内，部分此前有降价出售意愿的业主也将之前所降的价格回归与市场价持平，调高幅度一般在3万-5万元之间。
两个数据反映的时段不同
就官方与市场的成交数不一致，合富置业首席分析师龙斌分析认为，这与二手住宅登记有滞后性及实行网签的时间顺序有关。
“比如一次性付款成交，今天成交了本可以网签的，但他们可能先不去网签；按揭贷款的，有可能先网签了，一个月后再办理登记；如果卖家有抵押的，可能网签之后还得等卖家提前还贷完再贷款；公积金拖的时间就更长了”。龙斌表示。
“之所以官方统计成交量同比跌了近五成，主要都是上半年的数据，都是低迷时间的成交”。满堂红市场部高级经理周峰周峰认为，房管局的数据起码滞后三个月。去年第四季度、今年季度是广州楼市迷的时期，由于数据滞后三个月且一并累积至今年上半年才在房管局系统出现，造成上半年所登记的数据同比大跌。
去年至今中介机构新开比关的多147家
去年春实施限购以来，广州楼市成交低迷，陆续有二手中介出现关闭现象。但有冷市关张，也有冷市新张，从去年1月1日至今年6月30日，新张的中介机构比关闭的中介机构共多了147家。
记者从有关渠道获悉，去年至今年，广州市二手中介机构有登记备案(不计门店)的保持在2000多家(均含后来关闭的)，且数字呈累计增加状态。比如去年底登记在案的中介机构就比去年上半年多了203家；今年上半年又比去年底多了125家；截至8月3日，短短一个多月时间，广州又新增20家中介机构。
“广州的中介数量相对比较稳定，大型公司整体关闭的情况不大，主要关闭的都是一些中小型中介”。知情人士表示。
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