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租房者享有优先购买权

房天下综合整理     2012-08-14 15:27

[摘要] 房地产交易中有一个重要概念就是租房者优先购买权和同等条件。根据房地产有关法规:房屋所有权人出卖出租或共有的房屋,须提前通知承租人或共有人,在同等条件下原承租人或共有人有优先购买权。

房地产交易中有一个重要概念就是租房者优先购买权和同等条件。根据房地产有关法规:房屋所有权人出卖出租或共有的房屋,须提前通知承租人或共有人,在同等条件下原承租人或共有人有优先购买权。

那么何谓优先权呢?这里主要指的是时间上的优先。即产权人售房的对象的时间上应该把承租人或共有人列

为第一位,如他们放弃,才有可能考虑他人。

何谓同等条件?主要是指购房者应满足产权人的程度。在现实生活中,主要指的是房屋售价及附加条件。忽略同等条件与优先购买权是互生互存的,即优先权应该是在同等条件下的优先。

在优先购买权操作问题上,应把握的另一重点就是时间。优先权和同等条件并非是遥遥无期的讨价还价。根据房地产法规,房屋所有权人一般应提前三个月通知具备优先购买人,优先购买权人不同意其购买条件或在一定期限内(一般为三个月)不予答复,则视为放弃。在房地产纠纷案中,一些产权人为了让其他人购买而回避优先权问题,故意把同等条件改成其他不平等条件。优先购买权人如拒绝这种不平等条件不能视为放弃优先购买。所以,如果你是承租人,一定要记住承租物业的优先购买权。

不仅是承租人有优先购买权,共有人也有优先购买权。如房改中职工共有,国家就是职工的共有人。职工要售房时,国家或单位有优先购买权。

如果一栋房屋中既有共有人,又有承租人,他们都愿意以同等条件购买,那该怎么办呢?

按照有关法规和政策,共有人和承租人为优先权发生争执时,如果房产不可分割,共有人应享有优先购买权,其他则可根据实际情况调处。也就是说从某种意义上讲,共有人的优先权大于承租人。

相关法规:《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第21条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

第22条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。

第23条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第24条 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持: 
(一)房屋共有人行使优先购买权的; 
(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的; 
(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的; 
(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

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