[摘要] 7月下旬，国务院派出8个督查组奔赴16个省市，对房地产调控政策落实情况进行专项督查。在国务院督查组完成房地产调研后，对于房地产调控的后续政策出台的呼声也越来越大。
征收房产税提高二手房交易税
调整预售制度 收紧开发贷
7月下旬，国务院派出8个督查组奔赴16个省市，对房地产调控政策落实情况进行专项督查。在国务院督查组完成房地产调研后，对于房地产调控的后续政策出台的呼声也越来越大。
与之前调控多为行政手段不同，此番中央手握的数项储备政策，均为相对温和的经济手段。包括房产税试点扩容、提高二手房交易税、调整预售制度、收紧开发商贷款政策等。面对呼之欲出的新一轮调控预期，无论是买房人、卖房人还是开发企业，均再一次站在了选择的十字路口。一旦政策靴子落地，该如何判断后市，买房还是卖房?这便是本期《广厦时代》探讨的话题。
对存量房征房产税多套房业主影响
目前各地方政府也没有完全公布正式的房产税具体文件。不过有一点可以肯定，那就是房产税终于要降临楼市了。只不过由于政府的审批程序问题，在获得中央政府审批之前，地方政府的任何政策法律文件都不会有正式的官方版本问世。媒体也只有从某些渠道获得的消息来进行推断和揣测。
根据披露的消息显示，30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员，正在进行为期6个月的房产税税基评估集训，从而为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点，提供技术储备。
房产税这个靴子在举了几年后，看似即将落地生根,在这个当口,对于大部分人来说究竟是该买房还是卖房呢？
相关新闻：
房产税可能对存量房“普遍征收”
房产税一向被认为是针对投资、囤房的抑制性政策。事实上，2011年开始，房产税就在上海、重庆先行试点征收。
这两个城市在试点过程中也并未出现开展税基评估的集训。对此，中国房地产税改革专家组成员曲卫东表示，上海、重庆试点主要针对增量房征收房产税，因此并未进行税基评估，只是对交易中的房地产的价格和面积进行价值认定，上海侧重于对第二套住房，重庆则是侧重于豪宅别墅。而此次地税开展的集训，则是涉及对存量房征税进行税基评估。
顾名思义，相对于增量房而言，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。通俗上讲是未居住过的二手房和“库存待售”房源。“在存量房的定义上，除了对城市所有已购房地产采取‘普遍征收原则’，以防在二三套房认定上加大征管成本和增加寻租空间外，也可对开发商已建未售的房地产设置一个销售期，并对未售的房地产征税，从而有力地防止开发商捂盘惜售；或对购房者的二套以上住房征税，从而提高闲置住房的出租率。”曲卫东表示。
在近日举办的博鳌房地产论坛上，多位专家也认为，扩大房产税趋势已逐渐清晰。财政部财政科学研究所所长贾康表示，在双轨统筹的制度建设里，无法规避的是包含着房产税改革的组成部分。“从决策层重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰的表述，要适时扩大房产税试点范围。”
自住还是要买房
对于房产税的迫近，市场上的买卖双方均感受到了影响。
何女士近日就逛了不少楼盘，打算再买一套房子给儿子结婚用，原本想着即便儿子不要也可以等房价上涨后卖出赚钱。但突然听说国家可能出台后续调控政策，房产税也可能要开征，一定程度上打击了何女士的购房热情，一家人决定暂停购房计划，等一切水落石出了再说。不过，何女士表示，“这房子最终还是要买的。”
在其他项目的售楼处现场，记者也了解到，虽然房产税开征的预期给房产交易市场带来一定影响，但多数购房人仍表示，这并不影响他们最后的购房决定。因为多数市民购房都是为了自住，他们认为国家不可能征收过高的房产税来增大老百姓的购房压力。
但也有购房人认为，房产税即将出台的当口，买房子并不是很好的时机。由于房产税具体细则并没有完全公布，对房价的影响力目前还没有合理的评估。若是房产税对房价有一定的抑制作用的话，那就等其具体出台之后再做购房规划无疑会更合算。
对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，对于普通的刚需族来说，自然是希望能在低房价时解决自身的安居问题。但不要过多地依赖房产税来实现降房价。虽然房产税的呼声越来越高，但近几年始终没有大规模开征，表明实施的阻力依然很大。另外，房产税的征收范围、起征税率都还没有定论，即便是先行试点的重庆和上海，征收方式和影响也各有不同，只有政策明朗后才能预判出对市场带来的影响。而有需求的购房者很可能在等待中错失购房机会。因此，对于自住购房人来说，在可以接受的情况下，买房入市依旧是的选择。
势必影响多套房业主
相比之下，对于多套房业主，房产税则无疑是悬着的达摩克利斯之剑，随时有落地的可能。
算上住了20多年的央产房，市民程先生手上已有４套房子，除自己住的一套外，另外两套用于出租，一套空置着等待房价上涨。近段时间从各家媒体上听说要开征房产税后，家人都劝程先生把多余的房子卖掉，免得开征房产税后一来负担过重，二来到时再卖恐怕卖不上价。家人的劝说让程先生多少有些动心，但思来想去，程先生还是决定等等看，因为开征房产税毕竟不是“板上钉钉”的事，怎么收、收多少还不知道，轻易作决定恐怕以后后悔。
对于已经拥有多套房产的投资者来说，过去没有房产税的时代可以空置闲置坐等楼市升温、房产涨价，没有什么实际经济成本。而一旦房产税开征，就可能带来不小的额外经济压力。尤其是现在呼声的是对存量房征税，这也就意味着房产税的征收范围很可能是普遍性的，对所有取得产权证书的房屋征税。
工商联房地产商会会长聂梅生近日也表示，“对存量房开征房产税，将使购房者在购买房屋时更加谨慎，将对投资、投机型购房者有一定威慑作用。”从宏观角度来看，限购是控制“买”，房产税是控制“卖”，“买”向“卖”的转变，增加房屋持有成本，不仅有效控制投资、投机性需求，还能真正使房地产交易更为良性，更加市场化。
中原地产张大伟表示，像北京这样的大城市，拥有四五套房产的家庭和业主不少，假设按照这个存量房“普遍征收”的原则，普通家庭拥有的房产套数越多，缴纳的税款也越多。这样一来业主若是将房产闲置的话就是坐等亏钱，除非房价涨幅比例超过税率。
面对房产税的压力，业主只有两个选择，要么将房子出售，套利离场，要么就是将房产出租，以租抵税。这样可能会由于出租房源众多，起到降低租金的作用。但对于投资者来说，除去房产税和每月偿还的银行贷款，很可能不会再有明显的了。房产税的开征，势必将提升持有多套房产的经济风险。
相关新闻：
提高二手房交易税买房人最“受伤”
在四大储备政策中，房地产税阻力，预售制度调整还在评估，收紧开发贷与普通购房人关系甚微。最容易实现，最方便操作，同时对购房人影响最直接的就是提高二手房交易税。不少业内专家纷纷表示，二手房交易税可能率先提高，可能在本月出台。因为此举“操作方便，且能抑制短期内的房屋买卖行为”，对抑制投机投资需求效果明显。
但对于购房人来说，一旦提高二手房交易税，买房成本可能徒然增加几千甚至上万元。对此，业内人士认为，提高二手房交易税很可能伤及刚需购房人，更合理的做法是增加二手房持有环节的税费，刺激多套房业主卖房或租房，增加市场供应。
提高二手房交易税可能出台
房地产市场止跌回暖，政策将变未变之时，购房人最为纠结。买房吧担心政策靴子落地，房价应声而降。不买房吧，每个月的房租不说，房价有可能进一步升高。
上周，多位业内人士表示，“提高二手房交易税”被作为可能出台的楼市抑制政策。虽然直到目前仍未有官方表态，是否提高、怎样提高都未有定论，但对二手房市场却造成了一定恐慌心理。
张先生表示，一天之内接到了三个中介的电话，都声称二手房交易税提高后，买房成本将增加几千甚至上万元，希望他快点决定，提早签约。据记者了解，这样的传言并非空穴来风。亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫就认为，如果房价仍然上涨，很可能发布新一轮调控政策，首先的就是提高二手房交易税。因为此举“操作方便，且能抑制短期内的房屋买卖行为”，对抑制投机投资需求效果明显。
“当前多地房价出现反弹预期，经验表明，光靠政府表态和督查，效果不能奢望。”业内人士也表示。正因如此，调控加码的可能性大增。记者从多位业内专家处了解到，虽然房屋交易环节税费的增加可能性较大，但增加空间非常有限，且针对购房者增加税费难免误伤合理的购房需求。
所有税费均转嫁给买房人
一旦提高二手房交易税费，伤的就是买房人。一般来说，一套二手房在房本未满5年的情况下，必须缴纳房价总额5.6%的营业税、房价1%的契税和房价1%的个人所得税。此外还有总房款2%左右的中介服务费。总的算下来，一套未满5年、300万左右的二手房，各项税费、服务费就要31万左右。一旦再次提高二手房交易税，势必增加购房人的负担。
实际上，按国家规定，营业税、个人所得税都应该由卖方承担，而中介费等费用应该由买卖双方分担，但在实际二手房买卖中，几乎所有额外费用均由买房人承担。在记者走访的链家和我爱我家(小区网论坛)的门店，中介人员均表示，目前几乎全北京的二手房交易报价均为净价，也就是说，所有税费都由买方承担。“现在二手房市场是典型的卖方市场。所以无论增加什么税费，最后都由购房人买单。”
提高税费成交量难维持高位
今年以来楼市二手房率先回暖，即便8月份新房成交量出现萎缩，二手房成交仍在增长。
据21世纪不动产数据显示，7月份，二手房成交量都在上行，其中，北京二手房成交量为16923套，环比增长31.1%，同比增长120.6%。
但作为储备政策的提高二手房交易税一旦实施，二手房交易的增长势头将难以为继。对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，那些多套持有、囤积住房的人，其持有成本为“零”，而当他们出售房屋，赚取房产的增值的同时，房产交易环节的税费基本上都会转嫁给购房人，如果再度增加二手房交易环节税收，将会使自住型购房人的购房压力更加沉重。此外，这也不利于二手房市场房源的积极流转。
因此，胡景晖认为，二手房市场应该通过一些税收手段的调整，尽可能减少二手房交易环节的税费，增加房产多套持有环节税收，有效限制多套持有的囤房炒房行为，为购房人尤其是自主型购房群体减负。
相关新闻：
调整预售制堵住开发商一个融资渠道
近期，一则“商品房预售制可能取消”的传闻让市场大惊失色，龙头地产股纷纷跳水，展现了调控背景下楼市的风声鹤唳。尽管此后该消息被官方辟谣，但连锁效应仍在持续，呼吁“微调”或“取消”预售制的呼声此起彼伏，业内人士对此问题也展开了激烈交锋。
关键词：商品房预售制
所谓预售制,也就是商品房预售许可制度，是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。
由于国内并非完全引进“全版”预售制度，而是进行了两点改动：一是在交房前购房者就需全款支付，二是并未全面推行预售资金第三方托管制度，而是直接将房款交给开发商管理使用。正因为如此，商品房预售制一方面极大缓解了开发商资金不足的问题，在我国房地产开发建设初期起助推作用。另一方面也引来了一些问题，如房屋质量无法得到保证引发纠纷、少数开发商非法占用挪用资金等问题。许多购房者也认为：“商品房预售制度就是用图纸和样板间忽悠，拿买房人的钱赚买房人的钱，空手套白狼。”
交锋观点：调整预售制房价是涨是跌？
在此次调控背景下，调整预售制再次被提上前台，很重要的一个原因就在于预售制可能对房价产生的影响。而业内各方人士对此也持有很多不同的意见。
工商联房地产商会会长聂梅生指出，目前提出取消预售制，要害在于建议者“一厢情愿”地认为这种做法可以逼迫开发商释放库存，以价换量。但事实上，去年库存量那么大房价并没有明显下降，相反是刚需憋不住出手了，最近出现了量价齐涨。因此，如果要调节市场应该对供需双方都进行调节，而不是只调节一方。在目前购房的刚性需求仍比较强烈的情况下，短期内取消预售制会让市场供应紧张，房价上涨；从长期角度看，继续降低对房地产业的投资，会影响整个上下游产业链并伤害实体经济。
中国房地产业协会副会长朱中一则表示：“取消预售制度将直接减少供给，对于存量房不是很多的地区将是一个巨大的冲击，必然又会引起房价的波动。而预售能够帮助房地产开发企业融资筹款增加供应。”
不过，作为反对方的代表，中国社科院(小区网论坛)金融研究所研究员易宪容则认为，房屋预售制度是一种单边的风险分担制度，即使一家房地产企业自有资金不足，也能够借助房屋预售制度进入房地产市场。因此他认为“取消住房预售制度会推高房价”是一个荒谬的观点，“很简单，如果废除住房预售制度会推高房价，那么这个制度不用政府来取消，房地产开发商早就会千方百计来规避该制度，而不是极力来反对取消住房预售制度了。”
易宪容提出，如果是现房交易，房地产开发商一则要承担资金之成本，二则要承担房子囤积风险。在这种情况下，房价大多只能越卖越低，特别是房子销售市场竞争激烈的情况下更是如此。但是，由于利益关系的复杂性，要废除目前中国的住房预售制度并不容易，因此，即使住房预售制度不能够立即废除，政府也应该改进，不能让一个不合理的制度一直不合理下去。
相关新闻：
政策猜想：微调预售制怎样进行？房价是涨是跌？
或许正如许多业内人士表述的那样，商品房预售制作为一个在推广沿用了十几年的房地产市场基本操作流程，无论在现在的市场中担当了一个怎样的角色，要想一刀切地改变都是不太现实的。客观来看，趋利避害地改造预售制或许是一个可行的办法。那么，可能往哪些方向微调呢？
有专家表示，“一刀切”式的改造将对开发商资金链造成巨大冲击，所以应该根据欧美和香港经验，全面建立第三方监管，在范围内建立强制性制度，使购房者将预付款打入第三方账户进行监管。此外，可以操作的是分期付款，即在交房之前购房者交付20%的购房款作为押金，此后根据工程进度分期进行支付。
●楼市微言
@肖磊看市：预售房制度是有益而无害的，需要完善的应该是预售房制度的法律措施，在交房时间、质量、承诺、价格、证件等方面如何保护购房者。——财经专栏作家
@孙虹钢：（房产预售制不能取消）我的三点具体建议，其一，首付不应超二成；其二，设立中间账户，交房后才付给开发商全款，包括自付和银行按揭；其三，增加对双方违约处罚力度，避免价格波动影响。
——清华大学人文社科院中国管理研究中心研究员文/卫东
收紧开发贷拉长开发商回款时间
近日，有消息称某地银行对开发商收紧贷款发放，个人住房贷款金额的30%将留存在银行账户直至项目交付验收时才能划拨至开发商账户。而这无疑是收紧了开发商30%的销售回款，将回款时间大大拉长。有业内人士表示，这种情况下收紧了开发商的资金链，促使其进一步加速降价销售。而在未来，政府是否会收紧开发贷也成为左右市场走向的一大利器。
关键词：房地产开发贷
房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。贷款原则上应采取抵押担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式，担保能力不足部分可采取保证担保方式。
交锋观点：开发贷是否应该从紧？
种种迹象表明，在中央多个部委的楼市调控储备政策中，针对开发商资金链的紧缩政策也许是下一个猛招。有业内人士表示，“当前房价反弹的预期已经形成，经验表明，光靠政府表态和督查，效果不能奢望。”也正因如此，调控加码的可能性大增。多位业内专家表示，目前楼市调控加码空间较小，能够动用的新政并不多，备选项无外乎有：房产税试点城市扩容、房屋交易税增加、限购加大落实力度、重启年度房价控制目标、预售门槛提高等。而在这些举措中，房产税扩容年内推进阻力较大。据业内专家反映，房屋交易环节税费的增加空间非常有限，且针对购房者增加税费难免误伤合理的购房需求。针对需求环节的限购、限贷等诸多政策目前力度已属空前，除了进一步落实从严之外，加码的空间的确有限。
如此看来，针对开发商资金情况的进一步紧缩或将是可能性较大的调控储备政策。例如商品房预售门槛的提高、项目开发贷的进一步收紧等等，都是以收紧开发商资金链来达到逼迫其降价快销、回笼资金的调控目的。而收紧开发贷，也无疑是现实与预期冲突最为严重的一个政策。
反对收紧开发贷的市场人士认为，长期收紧开发商资金链将造成极大的市场负面影响。目前中国房地产仍处于需求的高速增长期，供应不足、需求过盛是导致当前房地产市场大幅波动的主要原因，而掐紧开发商的资金链无疑会降低供应，加速供需矛盾恶化。同时，房企资金周转缓慢，也会降低资金使用率及房屋开工量。
政策猜想：信贷大环境逐步宽松 收紧开发贷是否可行？
在近期某网站进行的关于“近期可能出台的调控政策”的问卷调查中，有1.42%的受访者认为政府将“严控开发贷比例，提高保障房贷款配额”，从总体来看占比并不高，这也从侧面反映了市场对于开发贷收紧并不看好。
国家统计局8月9日发布的房地产开发数据显示，今年1-7月份，房地产开发投资36774亿元，同比增长15.4%，增速比1-6月回落1.2个百分点。而在去年1-7月，房地产开发投资的同比增速高达33.6%。
从数据来看，7月标杆房企销售业绩下滑明显，万科，富力地产和融创中国等几家大型房企7月销售额环比平均下降了22%。但与此同时，由于房企资金链在上半年得到缓解，目前降价动力大大减小，很多城市商品住宅价格反弹压力越来越大。
业内专家认为，从诸多迹象来看，房企融资环境正在持续改善。虽然开发贷依然偏紧，但房地产开发企业融资环境总体上将有所改善。另外，首套房贷款利率优惠等政策也有利于增加个人购房贷款。尽管下半年仍面临着国内经济增速下滑的风险，房地产调控也有加码的可能性，但总体来看，房企资金紧张状况缓解的大局已定。
“现在国内经济下滑严重，外资也出现加速抽离的情况，如果在这个关键环节单独收紧开发贷，不仅与大的信贷环境不合拍，也将加大房地产市场的风险，因此相关政策的出台仍须谨慎。”专业人士表示。
●楼市微言
@我爱上午茶：预售制度可以使开发商获得银行资金支持，利用金融杠杆加快开发投资。如果取消预售制，将加大开发商的融资成本，制约其生产动力，延缓商品房生产量。在总需求不变的情况下，总供应的减少造成的供需不平衡必然推动房价上涨。开发贷和按揭贷款总量巨大，取消预售制，货币供应和需求将出现短期失衡。
@张敏杰微博：房企融资环境已改善，一些优质房企向银行申请的开发贷能快速审批下来，融资额度也提升。
——申银万国期货（香港）有限公司联席董事
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
