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潘石屹欲当"包租公"称五年后每年收租40亿

每日经济新闻  2012-08-17 07:56

[摘要] 昨日(8月16日),一直因散售模式深受诟病的SOHO中国(0410,HK)宣布将告别以往的散售模式,从“开发-销售”转向“开发-自持”。如此转型,意味着SOHO中国将成为北京、上海优质商业物业的最大拥有者,同时还将成为上海外滩上最大的业主。

潘石屹终于如愿以偿当上“公”。

昨日(8月16日),一直因散售模式深受诟病的SOHO中国(0410,HK)宣布将告别以往的散售模式,从“开发-销售”转向“开发-自持”。如此转型,意味着SOHO中国将成为北京、上海优质商业物业的拥有者,同时还将成为上海外滩上业主。

在SOHO中国昨日连线香港-内地的电话发布会上,《每日经济新闻》记者了解到,未来SOHO中国将在北京和上海持有办公楼和商业物业150万平方米,预计5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元。

转型告别散售

在电话会议上,潘石屹提到,公司目前拥有150亿资金,净负债率仅为20%,将使公司有能力完成此次具有历史意义的转型。

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半年报显示,截至8月13日,SOHO中国目前拥有银河SOHO、望京SOHO等14个主要项目。其中,自持的只有天安门南(前门),即前门SOHO这一个项目,但从目前的市场反应来看,前门SOHO表现欠佳。三年前,SOHO中国斥资近18亿元收购北京前门大街项目,有公开数据显示,截至去年底,上述项目的租金收入仅9109万元。

对于这一项目,潘石屹称这是物业自持的一次试水。他表示,前门SOHO虽然看似已填满,但基本上都是小商户,目前通过跟商业公司合作,对租户进行了全新定位,已经出现了越来越多的大型商户。

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潘石屹告诉记者,目前的自持打算是,针对在售的望京SOHO,其中将一栋高楼留下自持,除去上海中山广场(小区网论坛)、SOHO天山广场还有一些住宅地块需要出售,其他项目也都留做自持,而对于所持有50%的外滩8-1地块,他也明确表示绝不销售。

究竟需要多长时间来实现转型,潘石屹给出的年限是5年。“五年之后,等手头上150万平方米的商业物业成熟之后,我们预计每年能够收到的租金收入将超过40亿元人民币。”

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被迫还是主动转型?

SOHO中国转型,是否是受到宏观调控的影响?在昨日的发布会上,潘石屹并未正面回答。

“我觉得潘石屹这样做是迷途知返。”对于潘石屹的转型,中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为,他早该如此。王永平在接受《每日经济新闻》记者采访时提到,散售模式的弊端在这些年逐渐暴露。“伴随着宏观调控的持续,地价增长开始放慢,经营回报低的软肋也开始突出。”

太平戴维斯市场调研及项目开发顾问部董事王琼表示,从目前一线城市的土地放量来看,必须要持有一部分物业才能保证完整的现金流。就北京、上海的商业地块开发来看,中心城区的地方已经几乎没有。

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SOHO中国中报显示,上半年纯利同比下降65%至6.13亿元,营业额同比下降53.8%至12.22亿元,毛利同比下降61.67%至5.82亿元。截至6月30日,公司拥有现金及银行存款共约91.99亿元,此外还有未提取贷款余额约59.72亿元;集团银行贷款及可换股债券共计约135.74亿元,净借贷率约为20%。

对于这样大比例的利润下滑,公司将原因归结为没有可交付使用的项目。但兰德咨询总裁宋延庆表示,造成利润下滑的根本原因并非结算面积的减少,而是产品布局及产品结构问题,“SOHO中国的产品局部集中在北京、上海,然这两个城市又是受到限购最严的城市。”

销售额将缩减一半

此前,今年潘石屹制定的销售目标是230亿元,而目前的转型计划,同时也影响了这一年度销售任务。“之前的销售额包括了望京SOHO将留作自持的那栋楼,以及世纪广场(小区网论坛)。现在这些项目的标志性建筑持有之后,销售额将降到一半左右。”据潘石屹介绍,下半年拿到预售证的项目大约在70亿元左右,而目前已经销售的在60亿元,全年销售计划将降到120亿元左右。

“对于SOHO中国来说,转型的挑战主要是在专业这一块,财务状况并没有问题。”王琼告诉记者,目前潘石屹所面临的调整应该是产品线从销售型向租赁型的转变。

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潘石屹微博正式宣布:SOHO中国转型 将告别散售 金融界

16日下午,SOHO潘石屹在发布微博宣布SOHO持有北京、上海有价值的物业。

“经过反复的分析、测算,我们公司做了一个重大决定:告别散售,持有北京、上海有价值的物业。”

SOHO中国董事会主席潘石屹表示:“公司目前拥有150亿资金,净负债率仅为20%,将使公司有能力完成此次具有历史意义的转型,并有能力在未来获得更多商业机会。告别散售,转型后的SOHO中国将是北京上海优质商业物业的拥有者,SOHO还将是上海外滩上的业主。今天,我们不但要把土地变成房子,还要将延续下去。要在每平米建筑面积上创造更多的价值,让它成为一单单的生意,让优质物业成为永远生蛋的鸡。”

2012年,SOHO中国将告别以往的散售模式,从“开发-销售”转向“开发-自持”,未来将在北京和上海持有最有价值的办公楼和商业物业150万平米,其中北京约38万平米、上海约112万平米。预计,3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源,5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元人民币,而销售收入将逐渐成为辅助收入。

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“未来3年,SOHO中国将实现重大转型,散售模式逐步转向租售并举,自持物业比例将逐步提高。”7月23日,SOHO中国有限公司董事长潘石屹在上海出席SOHO中山广场签约仪式时说。

按照潘石屹的规划,北京前门大街项目、北京光华路项目、上海复兴路项目、上海外滩204地块项目将全部自持。对于仍处在官司中的外滩8-1项目,潘石屹表示,自己持有的50%部分一平方米都不销售,百分百持有。SOHO中国5个自持项目累计面积将达64万平方米。

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潘石屹坦言,资本市场、地方政府、税收、利润等多方面因素都逼迫公司必须转型。“按照原来的路往下走的话,会越走越惨。”

“应该是内外因素合力的结果。”长期观察SOHO中国的上海证券投行部高级项目经理李兢表示,SOHO中国的转型是由被动变主动的一个过程。目前来看,其现金流比较稳定,资金能够支撑其自持物业。

主动or被动?

惯于通过收购、包装、转手倒卖获利的SOHO中国,在商业地产领域以散售运作模式为主。这一模式一方面使其获得巨幅利润,保持着稳定的现金流;另一方面,其散售模式也备受诟病。

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“知名度有,盈利能力也可以,但就是不太受人尊敬。”中国商业地产联盟秘书长王永平对SOHO中国的模式如此评价,“SOHO中国的散售模式实现了公司的利润化,但后期缺少投资运营管理上的培育,对投资商家和经营者而言,投资被压低。”

散售模式也曾经让潘石屹尝到“苦果”,北京建外SOHO曾深陷“抗议门”、“停电门”、“失火门”等各种安全事件和物业纠纷,令其苦恼不堪。

与万达[简介动态]的商业地产运作不同,万达项目一部分是出售,但主体和核心部分是自持,这样就保证万达能和投资者一起成长,并致力于把地段做旺。而投资SOHO中下商铺的投资者则普遍不高,商圈也没有很好培养起来。有人士认为,SOHO中国的散售模式造成其“无主题、无品牌、无管理”。

对于转型的初衷,潘石屹称,SOHO中国是香港上市企业,此前的经营模式和传统的住宅开发公司一样,得不到国际资本市场的青睐。另外,当地政府也希望开发商能整体持有物业。此外,从公司的效率而言,散售模式所要支付的税金大大高于持有后缴纳的税收。

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“实际上,SOHO中国加大自持比例的转型,早在2009年就提出来了,只是现在有了一个更清晰的路径,比如与盈石合作,由盈石帮助做商业管理。”李兢说。今年5月,SOHO中国引进盈石资产管理公司(下称“盈石资产”)帮助其进行商业管理,夯实了其转型的步伐。

李兢认为,SOHO中国的转型,一方面是资本市场的要求和政府的要求,但也与其自身诉求相关。“SOHO中国主要是在核心城市的核心地段做商业,这类资源会越来越稀缺,如果全都卖掉,未来怎么保证?这是SOHO中国必须考虑的问题。”

转型支撑

创建以来,SOHO中国的强项在设计和销售上,但商业运营管理是其软肋。为补齐短板,今年SOHO中国与盈石资产签订了合作协议,并成立合资公司“盈石搜候(上海)有限公司”,负责SOHO中国自持物业的商业运营。

“盈石资产主要是帮助SOHO中国进行自持项目的商业管理,至于未来是否会进行资金方面的合作尚不确定。”7月26日,盈石资产副总裁许大金对记者表示。

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在潘石屹看来,SOHO中国缺乏将建筑面积变成一单单生意的能力,而这恰好是盈石资产的强项。“双方的合作,有助于SOHO中国建立自己的专业招商[简介动态]和运营管理团队、提高租户质量及物业。”

除了基于要补齐商业管理短板的考虑外,支持SOHO中国转型的,还有其稳定的现金流。“我们从上市以来账面上就一直有100多亿元的现金。另外,持有的物业抵押到银行去,哪怕能够抵押到一半的钱,公司投一半的钱,这样未来租金收入和物业增值,要比银行的利息高得多。”潘石屹认为,自持64万平方米的物业,对SOHO中国而言不成问题。

接受记者采访的多位分析人士亦表示,SOHO中国的资产负债率一直比较低,账面现金流稳定,且自持物业可以进行抵押贷款。另外,虽然目前商业地产租金不高,但地产累计增值可以赚回来。

正略钧策管理咨询顾问赵丽燕向记者算了一笔账:若不包括尚有争议的外滩8-1项目,SOHO中国其他4个自持项目面积大概为43万平方米,以均价5.5万元/平方米计算,4个项目若销售可以产生236亿元左右的收入。

张欣色彩

按照潘石屹所描绘的转型规划,3年之后的SOHO中国,从资产结构到盈利占比,跟以前的SOHO中国完全不一样。

不过,赵丽燕认为,SOHO中国未来主要的现金流仍然要靠销售,因为持有的物业即使以8%的投资回报计算,也仅能提供不到20亿元的年收入,其转型之路仍任重道远。

对于SOHO中国的转型之路,接受记者采访的多位人士认为,自持模式是商业地产未来的发展趋势。在土地有限的情况下,土地价值会越来越大,供应会越来越少,拿地的成本也就越来越高,这在一定程度上逼迫开发商必须加大自持比例。

就SOHO中国而言,其转型除了诸多内外因素合力之外,亦带有很多张欣的色彩。有人士评价,潘石屹和张欣对于地产运作的理念大为不同。近几年,潘石屹逐渐淡出SOHO中国,其妻子张欣主要负责对外运营和管理,“张欣的国际投行背景,使其更擅长资本运作,而自持的战略转型带有明显的张欣手笔”。

“以往老潘散售的做法不太入流。国际上,商业地产运作的主流做法是自持,张欣的国际工作经验和背景,使其更易接受先进的思路和先进的管理方法,引进盈石资产便是一个例子。”一位不愿具名的证券分析师对记者表示。

“张欣是投行出身,她更清楚国际投资者想要什么。转型自持符合投资者诉求。”赵丽燕说。

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