[摘要] 香港特区行政长官梁振英30日宣布，将推出短、中期各5项措施，尽快回应香港市民的诉求。在短、中期措施之外，梁振英就最受香港各界瞩目的“港人港地”政策说，为了优先照顾香港本地居民自置居所的需要，已经指示地政及律政部门研究及草拟“港人港地”的卖地条款。
香港房价近期屡创历史新高，新一届香港特区政府开始履行承诺，为楼市“降温”。
香港特区行政长官梁振英30日宣布，将推出短、中期各5项措施，尽快回应香港市民的诉求。在短、中期措施之外，梁振英就香港各界瞩目的“港人港地”政策说，为了优先照顾香港本地居民自置居所的需要，已经指示地政及律政部门研究及草拟“港人港地”的卖地条款。
“港人港地”政策针对中产阶层
房屋问题，位居梁振英上任后优先关注的三大问题之首。当中瞩目的是研究“港人港地”政策，即如果住宅市场过热，政府会选择符合中产阶层住屋需要的政府土地，在卖地条款中规定建成后的住宅单位只可出售予香港居民，以协助香港居民置业。
香港运输及房屋局局长此前也曾明言，公共资源兴建的房屋，应该只可由港人购买。
香港所谓的公屋，全称为公共房屋，除少数外，只租不卖，相当于内地的“廉租房”。此外，香港还有“居者有其屋”计划，即所谓居屋，其专门廉价售予低收入市民，相当于内地的“经济适用房”。
梁振英此番推出的短、中期各5项措施，主旨则在加快出售港府资助单位和私人房屋单位。
其中，5项短期措施包括：出售830个剩余居屋单位；全数出售“置安心”项目1000个单位；加快审批预售楼花（期房）申请，使正在申请预售的逾9000个住宅单位可及时入市；10月至12月的港府卖地计划，将会推出涉及大概2650个私人住宅单位的土地；改建或重建工厂大厦为出租公屋。
中期措施方面，港府倾向以折扣价出售上届特区政府规划的另外4000个“置安心”单位；同时，研究较长远且持续可行的、新的置业安居计划，以协助“置安心”原定的目标群组人士置业安居。港府还计划将启德发展区中预留作市建局提供更多“楼换楼”单位而尚未有发展时间表的部分用地，拨给房委会发展居屋。
所谓“置安心”项目，由前任香港特区行政长官曾荫权在其任内最后一份施政报告中提出，该计划容许可租可买，针对月入约4万港元以下的家庭。
此外，梁振英昨日提出的中期措施还包括：将一幅位于长沙湾尚未有计划发展的休憩用地改划为住宅用地，作公屋发展；把36幅“政府、机构或社区”用地，及其他政府用地拨作住宅用地，估计合共可提供约11900个公私营住宅单位；探讨如何在活化工厦政策下，理顺目前碍于城规和建筑物条例的限制，而未能善用工厦土地和楼房作住宅用途的情况。
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梁振英提社会稳定
上述短、中期各5项举措能在多大程度上影响香港房价，目前尚未可知。
梁振英昨日坦承，特区政府会继续密切注意楼市的走势，在适当时推出进一步和适切的对应措施，“根本解决房屋问题的办法，是制订计划，向市场长期和持续供应土地。”
梁振英指出，住屋是香港市民最切身关注的民生问题，也是社会稳定的基础，港府对最近楼市升温高度关注。
当下，推动反映香港房价的中原城市领先指数CCL连升两周，较1997年的高位再升5%。
24日，又传来香港史上最贵房产出售的消息。
据香港《信报》报道，一套位于香港山顶区的公寓以4.7亿港元（6100万美元）的天价售出。《华尔街日报》称，这套面积为576平方米公寓的单价已是亚洲有史以来，在全球范围内也仅次于伦敦的海德公园一号（OneHyde Park），位居第二。
并非只是豪宅的价格在飙升，香港普通住宅的价格过去两到三年也上涨了一倍。新华海外财经称， 如果你想在靠近香港中央商务区的地方买一套过去25年内修建的、面积65平方米的两居室，估计要花100万美元左右。
据新华社30日报道，香港中文大学上星期访问了744名18岁或以上的市民，了解他们对楼价等问题的看法。结果显示，逾90%的市民认为香港目前楼价过高，近30%受访者相信未来一年的楼价会继续上升，48%的受访者估计未来一年楼价与现时相约。
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在产品结构、产业链条延伸、园区建设、融资渠道、经营管理、盈利模式诸方面进行脱胎换骨的变革
面对新环境，我们要探索房地产业发展新模式。关于产品结构，要增加住宅品种，适当降低住宅投资的比重，加大对商业地产、旅游地产、产业地产等产品的投资，实现产品多元化。关于产业链条，要利用其商业运作与资金的优势，与各行各业紧密结合，实现跨界经营，业界称之为“复合地产”。
关于融
经历了多年高速发展后，中国房地产业遭遇与以往不同的生存环境
经济环境。世界经济结构与中国经济结构面临重大调整。中国以往的外贸主导战略，通过国际市场解决国内产能与内需矛盾，越来越激发国际贸易摩擦。本届政府工作目标是经济増长、调结构、保民生。可以说，经济高速发展期已经过去，转为中速发展，更多关注经济社会和环境的协调发展。以往通过卖地解决地方政府财力与建设规模的矛盾，也越来越激发城乡之间、贫富之间、有产者与无产者之间的矛盾。
社会环境。因贫富分化日显，导致仇富仇官情绪蔓延，房价成为民怨的泄压阀。对房地产业的舆论围攻，从暴利开始，以“劫持中国经济”为理论概括，以道德谴责（“道德血液”说）为盖棺论定。这是新中国成立以来任何一个被列入国民经济体系内的行业从未享受过的“殊荣”。
政治环境。世界政治格局正在发生剧烈变化。击毙拉登后，美国战略重点转移，对中国是遏制多于合作。国内维稳压倒一切，经济领域重点是房地产，焦点是房价。本届政府执政能力、公信力的挑战之一来自对房价的调控。
政策环境。调控目标越来越趋于简单、明了：从保持市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，到防止房价过快增长；最后，归结为“房价合理回归”。
面对新的环境，房地产业必须用新视野探索产业发展新模式
面对新的环境，房地产业必须超越以往熟悉的香港模式，超越过去30年的经验，以“饮头啖汤”勇气，用新视野探索新路。
我们需要探索产业发展新模式。在产品结构、产业链条延伸、园区建设、融资渠道、经营管理、盈利模式诸方面，业界面临着脱胎换骨的变革。
关于产品结构。以往房地产业面对城市居民居住困难的局面，其主要产品为住宅，在广东房地产投资中住宅占了7成。随着城市居住条件改善以及经济社会发展的需要，房地产业有必要增加住宅品种，如老年住宅、养生地产、休闲地产等等。同时，有必要适当降低住宅投资的比重，加大对商业地产、旅游地产、产业地产等产品的投资，实现产品多元化。这也是回应宏观调控政策要求的需要。
关于产业链条。房地产业是基础性、先导性产业，本质上是服务业。要利用其商业运作与资金的优势，与各行各业紧密结合，实现跨界经营，业界称之为“复合地产”。珠海某房企涉足教育产业，与国内多所大学合作，提供校园建设、校园管理、餐饮服务，还计划筹建国际教育产业园区就是一个很好的示范。
关于园区建设。园区建设可分为新建园区与“三旧”改造园区两类。前者即用新的营运模式取代以往政府大包大揽招商引资的“工业区”、“科技园“、“总部经济”。例如番禺节能科技产业园，以政府引导、民企投资、市场化运作为发展模式，园区建设及营运管理实现了地产资本、工业资本、金融资本三融合，为广大中小科技型企业的聚集和发展壮大提供良好平台，带动当地自主创新和产业升级。后者把“三旧”改造项目建设成文化园区、创意园区、科技园区等等，降低了城市人口与建筑的密度，强化了服务业，增加了城市活力。如广州TIT创意园，利用原纺织机械厂的旧厂区建成。它以新产品发布、时尚设计、信息咨询、专业培训等多功能服务为纽带，集创意、艺术、文化、商业、旅游体验于一体，构建服装设计、研发、发布与展示的专业平台。
关于融资渠道。除了银行借贷这种间接融资方式外，更多地运用上市、发债、基金等直接融资方式，扩大融资渠道，增强资金来源的稳定性。
关于经营方式。现在的开发企业是销售型企业，生产周期为买地—建设—销售，受宏观经济波动周期影响大。一旦不能顺利完成销售，便停止或放缓新的生产周期，从而影响宏观经济复苏。鼓励企业逐步过渡到租赁型企业，更多地持有物业，通过经营管理、租赁服务赚取利润，实现房地产业从“类制造业”向现代服务业的华丽转身。
这个过程也就是中国房地产业从香港模式过渡到美国模式，从而从初级、幼稚阶段逐步走向成熟的过程。美国房地产业以商用房地产（包括出租公寓）的开发、租赁和房地产经纪为核心内容，兼含住宅和住宅用地的开发、销售以及物业管理、房地产估价等。
房地产业发展模式转变有赖相关社会经济体制的变革及房地产业人才结构的改变
这些，对房地产业的人才结构提出新的要求。以往是侧重施工管理、营销人才，今后要增加金融人才、运营管理人才。对企业而言，看清形势，抓住机遇，及时调整自身战略与运营模式，就能在新的环境下实现华丽转身，从而立于不败之地。
房地产业作为国民经济的有机一环，其发展方式的转变不是自身孤军作战可以实现的。它有赖于法律制度、税收制度、管理体制、金融体制等等社会经济体制的相应改革，有赖于中国经济发展方式的转变。
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