[摘要] “金九银十”的首周不理想答卷，似乎并未阻碍房企押注未来。
“金九银十”的首周不理想答卷，似乎并未阻碍房企押注未来。
昨日，万科以15.8亿竞得广东顺德德胜商务区一地块，溢价率14.38%，成交楼面价3488.66元/平方米，成为顺德新总价地王。仅仅一周前，万科刚刚“豪掷”46.71亿元分别在广州、合肥拿地。据统计，9月开始的这11天，万科已斥资逾60亿在拿地；而自7月份起，万科在土地市场上的投入已超过125亿元。
一时间，“拐点论”再起。不过，多位业内人士在接受《财经日报》记者采访时认为，相关数据反弹以及房企拿地加速，表明开发企业基本适应了调控节奏和力度，对未来一两年内楼市的信心逐渐增强，“零下30度都未冻僵，零下20多度就不再是问题了”。
拐点至
“确实有些出人意料，‘基本面’数据的回暖比预计来得快很多。”一位业内人士在获知8月房地产“基本面”数据后表示，“原本我们内部预计拐点将会在年底出现。”
9月9日，国家统计局在其官网上公布了1~8月份房地产开发和销售情况，开发投资增速、房屋新开工面积增速、开发企业土地购置面积增速、房地产开发景气指数四大指标，在连降数月后出现全面反弹。
其中，1~8月份，房地产开发投资4.4万亿元，同比名义增长15.6%，增速比1~7月份提高0.2个百分点；房屋新开工面积12.29亿平方米，下降6.8%，降幅比1~7月份缩小3个百分点。
值得注意的是，土地购置面积增速的反弹力度格外明显。1~8月份，房地产开发企业土地购置面积2.36亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1~7月份缩小8.1个百分点；土地成交价款4800亿元，下降7.6%，降幅缩小9.3个百分点。
此外，8月反映楼市综合情况的房地产开发景气指数为94.64，比上月提高0.07点，这也是该数据自2011年6月以来持续下滑后首次反弹。
各项数据出现明显的触底反弹，关于楼市的拐点论再次浮出水面。
不过，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，开发投资增速与新开工面积的反弹仅仅意味着房企对未来一两年内楼市的信心增强。“但是否会出现趋势性的逆转，还要看接下来几个月的表现。”
各项数据的反弹，意味着房企适应了调控的力度，因此在对未来有所预期的情况下，企业已经敢于“做动作”了。
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抢地潮
种种迹象表明，在经历严厉漫长的调控后，楼市格局如今发生了根本性的变化。而这种变化，集中表现房企掀起的新一轮“抢地潮”上。
下半年以来，除了万科在土地市场上的动作频频，其他龙头房企也是按捺不住补仓的冲动。据报道，7~8月，龙湖地产“豪掷”约112亿在杭州、无锡、重庆、晋江、大连等5个城市拿地160万平方米，超过上半年拿地金额的两倍。此外，华润、中海、保利、绿地等“龙头”房企也于近期屡屡在土地市场上“出手”。
万科总裁郁亮近日对媒体表示，碰到合适的土地，万科就会出手，拿地方面也不分一线二线城市，而是看。“我们现在手里有470亿现金，政府又大量推地，所以我们就买。”
值得注意的是，在房企“冲动”的同时，地方政府近期也掀起了一波供地“洪峰”。有中介机构统计，北上广深等一线城市8月推地的面积超过800万平方米，环比增长30%。此外，近期杭州、昆明、合肥、武汉、无锡、温州、南京等二三线城市也同样有大规模的推地计划。
上海中原地产市场研究部总监宋会雍认为，目前楼市成交逐渐回暖，在项目去化率提高、资金链转好的同时，趁机抄底土地市场，提前“锁定”成本优势，这将在很大程度上决定未来的竞争格局。
张宏伟分析称，在这个阶段，以首套房置业为主的需求将会积极入市，这将使开发企业对于整个市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观，也将促使开发企业在成交量回升之后进一步有序加大房地产投资及新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，逐渐形成市场基本面真正意义上的“回暖”。
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怎么展望中国房地产的未来？这不仅是一个行业问题，更是一个关乎中国经济命运的宏观问题。
2003年之后，中国的房产投资开始不断升温，一直持续到2010年的“高热”阶段。以北京为例，从2004到2010年的6年间，内城四区的平均房价从6000元/平方米上升到了55000元/平方米，几近10倍。
住房本身有消费品和投资品的双重属性，近10年来中国房价年年“水涨船高”表象背后的实质是：住房从“房子”（消费品）到“房产”（投资品）的嬗变，住房的投资属性被放大，而在某种市场条件和环境下，投资可以演变成投机。为了应对房价的快速上涨，自2005年来国家实施了多轮房地产调控。2010年的房产调控措施正是集中针对房产投机和过度投资，因而收到了较为明显的效果。
中国房地产高热
首先，中国房地产本身的发展是否真的过热了？
要回答这个问题，我们必须从考察房地产业的诸多量化指标入手，来给中国的房地产业把一把脉。根据国际通用的指标并且结合中国的国情，我们选择了如下的指标进行考察：
●房地产投资在国内生产总值中的占比（过高）：从2000年到2004年，中国房地产投资额占GDP的比重一路上扬，从2000年的5.48%增加到2004年的9.64%，2011年已达13.1%左右；美国从1929年到2011年，房地产固定投资在GDP中的占比在2.5%~9.5%；日本从1950年到2008年，住房投资在GDP中的占比在2.9%~9.0%。
●房价收入比（过高）：从1996~2011 年的情况来看，我国的房价收入比在5.5~8.1 的区间波动，其中的1996 年为5.64，的2009 年为8.03；美国2000~2012年的房价收入比基本维持在3~5的水平；1988~2010年，日本的房价收入比经历了涨落的过程，1988~1990年的三年间，随着日本房地产升温，从1988年的6.7逐年上升，到1990年达到高峰（9.2），之后随着房产泡沫的破裂开始回落。房价收入比从1991年的8.8一路下跌，1992年跌至6.0，1996年跌至5.0，之后在4.5左右波动，2004年为4.5，2010年为4.6。
●每1000人新建住房数（过高）：据统计，在2000~2010年的10年中，我国总共新建城市住房近7000万套。由此推算，中国每年新建城市住房约700万套。按照城镇人口约为6.3亿计算，则每1000人新建房屋数为11，而2011年该数字约为15；1960~2011年期间，美国的每1000人新建住房数在2~12的范围波动，在1972年左右达到（约为12），次贷危机后显著下降，目前回落到2的水平；2003~2010年期间，德国的每1000人新建住房数在1.8~3.3的范围波动，呈现逐年下降的趋势，从2003年的3.24下降到2008年的1.85，之后有所回升，2009年升至1.92，2010年至2.05。
●房屋空置率（过高）：根据我们的估算，中国的房屋空置率应在30%左右；美国1994~2007年期间的自有住房空置率在1.5%~3%间波动，出租房屋空置率在7%~11%内变动，两者在次贷危机期间均达到较高的水平，分别为2.8%和10%；1998~2006年期间，德国的住房空置率在7.5%~8.2%的范围内波动。
可见，中国房地产业的各项主要指标已经严重超标了，中国房地产业发展过热、房地产存在着严重泡沫。我们认为：自2010年以来中国政府在抑制房地产过度投资和投机、推动房价合理回归的措施，是合理和有效的。
这里需要特别强调的一个指标是每1000人新建房屋数，而它似乎并没有引起中国房地产的业内人士、专家和研究机构足够的关注和重视。
每1000人新建住房数是个年度增量指标，应该是政府房地产调控的一个重要指标。假设社会总人口不增长，每户家庭的平均人口数为3，房屋的使用寿命为70年，那么为了补偿房屋的自然折旧，每1000人新建住房数应该为：1000/（70×3）=4.76（套/年）。如果进一步考虑家庭小型化、城市化进程的推进，那么该数字应该更大一些，比如，接近于6。
另外需要注意的是，正是由于房地产行业极强的“地域性”和“区域性”，该指标在不同国家、不同城市、不同区域表现也不同。而区域以外人口的流入，会直接增加对该区域住房的刚性需求，在这种情况下，等同于直接增加该比率的分子项，那么该指标就会被放大。例如：近10多年来，加拿大的温哥华地区移民人口激增，移民在总人口中的占比一路上扬，从1986年的29%上升至1996年的35%，到2006年升至40%（83万人），其每1000人新建住房数也从2001年的5.5，上升到2006年的8.8（2011年为7.7）。
由于每1000人新建住房数指标最直接地将房地产规模（新建房屋数）和人口规模联系在一起进行相对量的考量，因而它对于政府房地产宏观调控具有重要的意义，直观而明了，可以被中央政府以及各级地方政府作为一个直接的、现实可行的控制指标。
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展望房地产市场2020
中国的房地产业所面临的“发育亢进”问题，是任何国家在经济高速发展时期都可能会碰到的、“高成长”所带来的问题（美国、日本等发达国家都曾走过这个历程）。
摆在我们面前的挑战是：中国房地产业究竟该如何调控？正是由于房地产行业和房地产经济的基础性、先导性、涉及产业链长、产业关联度大等特性，要让当前处于“发育亢进”状态的中国房地产行业减速，并回复到可持续发展的轨道，一定是一项复杂的系统工程。
基于上述要件，我们从量化分析的角度，对于未来8年（2012年到2020年）中国房地产业调整的趋势和房价的走势做了一番预测，大致的思路如下：
根据中国人口自然增长率、城镇化率，推算中国城镇人口增长率和中国城镇人口；考虑到过去8年中国人均居住面积的增速（平均每年约1平方米），假设城镇人口的人均居住面积继续维持适度增长，从2011年的人均32.6平方米增加到2020年的41.6平方米；进而推算出预测年度的房地产规模和增长率（从减速到低速温和增长）。之后结合对GDP、房价收入比等数据，推算出每1000人新建房屋数从2011年15.7的水平，逐年下降，到2020年降至12.4，以及房地产投资在GDP中的占比从2011年的13%，逐年降低到2015年的8.6%，到2020年则减至6.8%。
出于揭示价格实际变化的考虑，我们的分析中均不考虑通胀因素和名义价格，采用2011年的可比价格作为衡量。我们的房地产调整趋势和房价走势量化分析的结论如下：
●从2012年到2020年，房地产行业将经历软着陆，房地产发展的规模将得到有效控制，房地产投资在GDP中的占比将逐步降低，到2015年降低到8.6%，到2020年降低到6.8%，得到可持续的良性发展；
●从2012年到2020年，中国每平方米房价将经历从5500元到4000元的下跌，其中在2015~2016年达到4700元左右，之后，房价缓慢回升，2020年回复到4800元的水平；
●房价收入比从高于7的位置，逐渐下行，2015年下降到6的水平，2020年下降到5的水平；
城镇居民的居住条件得到持续的、适度的提高，人均居住面积到2020年提高到41.6平方米。
以上仅仅是试图勾画出关于中国房地产发展以及房价走势的一个总体轮廓。众所周知，房地产是一个地域性或者说局部性非常强的行业，因而我们认为：政府采取差异策略，区别性、有针对性地制定和试行房地产调控的新政策（如上海、重庆试行的不同房产税等），是合理和有效的。中国房地产业未来的调整和软着陆，也一定会在不同的城市或相同城市的不同区域表现出不同的特点。
过去十年，我国房地产业有了快速的发展，也极大改善了人民的居住条件，这种高速发展虽也带来了高房价等问题，但是我们相信：只要政府的房地产宏观调控政策有序、有度、有区别地持续进行，房地产业一定会步入良性发展的轨道，房价一定会回归到合理的区间，中国人也会距离“安居”、“乐居”的目标越来越近。
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连续4个月新房成交超万套，使北京住宅库存量正在快速减少，而类似情形同样出现在上海等一线城市。
华远地产(600743,股吧)董事长任志强表示，如果供应出现缺口，房价可能会在明年3月出现上涨。中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为，未来如果需求出现反弹，加之土地供应跟不上的话，的确可能因供应不足引起房价反弹。
库存加速减少
北京中原地产发布的数据显示，9月2日，北京商品房住宅库存套数仅为77104套，这一数值创造了北京住宅库存量的值，按照8月份签约套数14525套计算，可售去化月份仅为5个月。而去年9月1日，市场库存去化时间却高达20个月。2012年3月27日建委将库存中部分不可售住宅剔除后，市场库存量为90556套，
正是成交量持续高位运行使得库存减少明显，数据显示，5月-8月连续4个月，北京新建住宅成交量均超过万套。按照北京5个月的去化时间，未来很可能会出现供需缺口。
北京中原地产研究总监张大伟向记者表示：“供需缺口不会突然出现，而是逐渐对市场产生影响。目前，库存的消化速度比较快，未来降价的可能性比较小，房价有上涨的趋势。”
实际上，对于库存的计算方法，业界一直没有统一的规范。因此，业内一些人士并不认同张大伟的观点。
陈晟向记者表示：“目前去化的速度确实在加快，但是还没有到反弹的临界点。一般来说，去化时间为6个月是一个平衡期，从我们的数据来看，监测的一线城市中并没有哪个城市去化时间跌到6个月以内。”
中房数据院数据显示，8月份，上海住宅库存998万平方米，按2012年1-7月，月均去化67.1万平方米计算，去化周期为14个月。北京库存996.2万平方米，去化周期为10个月。
值得关注的是，虽然业界对于去化的时间颇有分歧，但是，去化速度加快的趋势是不争的事实。
“8月份的数据显示，库存虽然同比仍有增长，但环比已经不再增长。”陈晟进一步表示。
某研究报告显示，截至8月底，一二三线典型城市新建商品住宅库存，与去年同期相比分别增长10%、25%、40%，与7月相比分别增长0%、0%、1%。显然，一线城市正在稳步小步去库存；三线城市库存增幅，且库存仍在增加。8月份，一线四大城市新建商品住宅月度新增供应量略低于市场成交量。从最近几个月的走势可以看出，两者之间的差距正不断缩小，供应量与成交量不断趋于平衡。
或现供应缺口
对供需关系的判断影响着购房者入市的计划。如果判断供不应求，人们会担心房价上涨而提前入市；如果供大于求保持比较长的时间，人们就不会有恐慌的心理。
任志强曾预言：“房价在明年3月份将会上涨。”任志强的理由是凡是土地供给低增长的情况出现，一定会形成后期的房价高增长。2012年房地产行业土地供给和库存仍然是负增长，这将形成下一轮房价的高增长，前提则是现行的调控政策没有变化。
担心因未来供应缺口导致房价上涨的业内人士并不在少数。
陈晟表示，两种情况会导致供应不足。一是需求的反弹。限购政策使需求被抑制，供需关系并不紧张，但是，如果十八大之后，政策有所变化，那么将会刺激需求。二是土地供应的情况。今年上半年土地供应一直在收紧，督查组也注意到这种情况，此次任务是专门检查各地的土地供应情况。这是为了未来楼市不出现反弹作准备。此外，今年房地产投资增速目前来看还在下滑，这对供应量将会产生一定影响。
的确，各地方政府的土地供应力度在今年7月份后逐渐加大。以北京为例，北京市土地整理储备中心数据显示，9月该市交易的地块达到23宗，其中宅地14宗。
张大伟也同意任志强的观点，他认为：“存在因为供不应求而导致房价大涨的可能性。”
“未来两年，北京成交量如果维持平均水平的话，市场土地供应缺口可能在1000万-1500万平方米之间，而剔除之前几年积压的未开发库存外，未来两年的土地供应缺口可能达到1000万平方米左右。”张大伟进一步表示。
但是，也有业内人士并不认为存在供应短缺的问题。
中国房地产学会副会长陈国强向记者表示：“北京去年全年成交9万套的商品住宅，现在的库存接近全年成交的总量。当然去年成交量处于低点，但是，今年前7个月，全市商品房新开工面积为1724.4万平方米，后续供应量也是可观的。”在陈国强看来，未来不用担心供应短缺，因此“金九银十”出现全年销售高峰的可能性并不大。
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