[摘要] 记者3月22日从中国政府网获悉，国务院近日批转的国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，今年要加快财税体制改革。适时扩大房产税试点范围。地产业内分析预测，深圳、广州有望接棒上海、重庆，入围第二批试点房产税改革的城市名单。
记者3月22日从中国政府网获悉，国务院近日批转的国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，今年要加快财税体制改革。适时扩大房产税试点范围。地产业内分析预测，深圳、广州有望接棒上海、重庆，入围第二批试点房产税改革的城市名单。受访专家认为，当前的改革方案还有待进一步完善，向存量房征税是大势所趋，并可考虑先对小产权房课税。
扩容深圳广州或入围第二批试点名单
密集释
去年底召开的中央经济工作会议也明确提出，要推进房产税改革试点。随后召开的财政工作会议上，财政部部长谢旭人表示，今年要认真总结房产税改革试点经验，稳步推进房产税改革试点。
2011年1月28日起，重庆、上海两地正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，时至今日两地试点已一年有余。一位多次参与财税部门组织的座谈会的专家曾向《经济参考报》记者透露，财税部门过去一段时间内为进一步推进房产税改革积极调研，听取各方的看法。
如果扩大试点范围，哪些城市将入围一直广受猜测。中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》记者采访时表示，进一步扩大试点范围，应当选择不同类型具有代表性的城市。房价较高、市场相对成熟、二手房代替一手房成为交易主体的一线城市可能性比较大，但也不排除其他二三线城市成为试点的可能。
日信证券首席经济学家、财政部财科所所长贾康近日表示，上海和重庆的试点，出现了正面效应。下一步要总结经验、优化方案，在多个地域稳步推进，包括广州、深圳。
“最近业内的确有这样的传闻，我也认为是有可能的。”世联地产首席分析师王海斌接受《经济参考报》采访时说。在他看来，上海、重庆试点一年多，很多问题都已经暴露了出来，再次进行试点有基础。并且，当前对房地产市场的调控已经走向制度化，房价已经基本控制住了，甚至部分地方出现了回调，现在需要解决的核心问题就是地方财政资金来源问题，征房产税至少可以在一定程度上解决这一问题。最后，试点需要选择在房地产市场发达的城市，广州、深圳符合这一标准。
韩桐投资顾问有限公司总经理韩世同告诉《经济参考报》记者，广州、深圳两个城市同时列入试点的可能性是存在的，但是不如其中一个入选的可能性大。如果第二批试点的范围比较小，很可能会选择其中一个。“当年进行物业税空转试点的时候，试点城市有6个，其中有深圳但是就没有广州。”方正证券的一份研究报告则认为，扩大试点范围是趋势所在，但新增试点城市很可能是一些配套措施相对完善的二线城市。
难题建立利益协调机制以保证公平
不断强化的房产税试点扩围的政策信号在楼市引起了广泛关注。深圳一位业内人士告诉记者，现在一些有多套房产的业主正密切注意这方面的动向，有的明确表示会考虑出手部分房产。专家认为，随着试点范围的扩大，市场各方需对房产税有更加深入的认识。
陈国强表示，对个人住房开征房产税对房地产业的影响主要是心理层面和预期层面。虽然上海和重庆征收房产税的范围有限，但是在心理上产生了潜移默化的作用，人们在买房时会考虑持有成本的问题，老百姓对不动产作为家庭重要资产的观念也会产生变化，这在一定程度上抑制了投机性购房需求。从楼市发展的角度，房产税试点扩大是一项长效机制，而不能将之看成楼市调控的一个短期手段。
在贾康看来，房地产税的意义绝不仅限于房地产调控。当下我国城镇化水平仅为40%，而依照经验，要到70%至80%的水平，房地产价格才能相对稳定下来。也就是说，房产税不可能改变目前城镇中心区域不动产价格的上扬曲线，但会使价格曲线的斜率降低，减少市场泡沫。同时，也是建设地方税体系，深化分税财政体制改革的重要内容。
的确，房产税在完善税制、调节收入分配等方面也具有不容忽视的积极作用。以完善税制为例，中国人民大学教授安体富接受《经济参考报》采访时表示，从国际经验来看，房产税作为财产税的一种，在一些国家是地方基层政府的主要税收收入之一。“很多国家财产税是地方税的主要税种。财产税中除部分遗产、遗赠税外，主要就是房产税。”再者，随着营业税改征增值税的逐步推开，地方也需要寻找新的主体税种，重建地方税体系。
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房产税改革及其试点，事关房地产市场的健康发展，事关税法的权威以及纳税人相关权利的保障，因此应当将其全面纳入税法的系统控制之下，坚持形式法治观与实质法治观的统一，克服行政主导下的实用主义和本位主义倾向。
《《延伸阅读：地方政府为何热衷开征房产税？
只有通过修法来系统优化现有税种，并合理改革国有土地使用权出让金制度，相应取消有关收费，才能走出多年来楼市调控的“怪圈”，并通过税法的公开和透明来稳定市场预期，保证房地产市场的健康发展。
随着今年营业税改征增值税试点范围的扩大，房产税改革试点似乎迎来了新的契机。年初即有媒体不断传出试点城市范围将不断扩大的消息，日前国务院在《关于今年以来预算执行情况的报告》中又提出要稳步推进个人住房房产税改革试点，这些消息引发了社会各界针对房产税的新一轮争论。争论广泛涉及房产税的目的及其作用、房产税的征税对象与计税依据、房产税政策调整及其立法等诸多问题，其中不乏反对与质疑之声。
继去年上海、重庆两地房产税改革试点的合法性遭受广泛质疑之后，国务院今年再提“稳步推进房产税改革试点”，这无疑在又一次触探社会公众敏感的税负神经，给各地房地产市场的回暖增加了新的不确定性。笔者认为，房产税改革及其试点，事关房地产市场的健康发展，事关税法的权威以及纳税人权利的保障，因此应当将其全面纳入税法的系统控制之下，坚持形式法治观与实质法治观的统一，克服行政主导下的实用主义和本位主义倾向。
《《延伸阅读：房产税是否扩容引关注 叶檀:现是试点时机
推进房产税改革试点应当修法先行
税收改革试点涉及税收的开征、停征、减税、免税等重大问题，同样应当遵循税收法定原则，依照法律的规定进行征纳税。
遗憾的是，在我国现行《宪法》和《税收征收管理法》中，对税收改革试点至今只字未提，有关税收改革试点的决策机构、决策依据、试点范围、试点内容、试点期限、试点效力、试点评估等问题均处在法律的真空地带。
以这次房产税改革试点为例，1998年住房市场化改革后，我国房地产业即迅速成为国民经济的支柱产业，而现行房产税制是由1986年国务院发布实施的《房产税暂行条例》以及各省、自治区、直辖市人民政府制定的施行细则确立起来的。去年开始的房产税改革试点，虽然是根据国务院第136次常务会议精神，由上海和重庆两地的市政府作出的决定，但其在《宪法》和《税收征收管理法》中却找不到任何依据。
目前看来，从开征物业税到回归现行房产税制改革，是想借房产税调控房地产市场，但是，仅靠出台税收政策来推行调控房地产市场，很难消除市场上的阻力，也很难获得纳税人的支持。
从税改路径看，房产税改革试点应当修法先行，至少应在《税收征收管理法》中增加税制改革试点的原则性规定，为房产税改革试点提供具体的法律依据，这在我国现有的国情下显得尤为重要。否则，税改试点无视形式正义，一旦缺乏合法性根据，纳税人的遵从度难免会越来越低。
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上海和重庆两地的房产税改革试点均只针对部分个人住房进行征税，并在征税对象、计税依据、税率、税收减免、收入使用等方面作出了不同规定，这种因地制宜的税制安排，体现出试点城市利用税收手段调控本地房地产市场时在价值取向上的差异，同时也构成了税权在中央和地方之间纵向分配的积极探索。
实行分税制以来，我国虽然已经建立了地方税体系，并设立了专门的地方税征管机构，但对地方是否享有税收立法权，享有哪些税收立法权则缺乏完整、明确的制度规范。税收立法权的纵向分配不是由权力机关通过宪法或宪法性法律来决定，而是由国务院以行政决定的方式进行明确，地方政府因缺乏必要的税收立法权，导致其调控当地经济的能力相应减弱，实践中往往采取越权减免税，擅自变更课税要素，或者以宽松的执法方式变相改变现有税法的规定，或者寻求其他途径以获得足够的收入。凡此种种，名义上的税收集权模式其实已经受到不同程度的侵蚀。
推进房产税改革试点应当系统优化现有税种
目前，我国针对土地和房屋的税种主要有城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、营业税、个人所得税、企业所得税、契税以及印花税等，这样的房地产税收体系涵盖了流转税、所得税、财产税以及行为税四个领域。
房产税与近年来热议的物业税虽同属于财产税性质，但在税收要素方面，如纳税人、征税对象、征税范围、计税依据与税率、征税环节、纳税期限等，却有着明显不同。物业税是对财产的存量征税，即对一定时期的土地和房屋等静态财产，按其数量或价值进行征税。开征物业税，意味着对现有房地产税种的整体替换。从技术层面上看，它是诸多税种的有机整合。从价值层面上来分析，物业税实际上会成为政府基于对我国土地和房产资源的分配格局，坚持以市场规则为资源配置的基础方式，通过简化税制来达到调控房地产市场发展和协调各种利益冲突的重要工具。
相比于开征物业税，房产税的改革试点只能算权宜之计。笔者认为，用房产税控制房价上涨，其作用已然被过分夸大，因为住房价格的确定，除了土地的供应、价值规律决定的供求关系外，还决定于居民的收入水平以及由收入水平决定的有效需求。如果房产税改革中扩大了其征税范围，则又会与国家现行的“减税”政策背道而驰，势必增加房主的纳税负担。
因此，单纯改革现有房产税制，虽能在一定程度上缓解当前地方政府“土地财政”所面临的收入困境，但难以有效调控房地产市场。我们需要做的是，把税法从工具、从制度变成治国的根本理念。只有在修法中系统优化现有税种，并合理改革国有土地使用权出让金制度，相应取消有关收费，才能走出多年来楼市调控的“怪圈”，并通过税法的公开和透明来稳定市场预期，保障房地产市场的健康发展。
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上半年土地市场总体冷清，地方政府的土地收入呈总体下滑之势。近期，各地政府明显加大了土地供应规模。以北京为例，9月5日，北京国土局推出了4宗经营性地块。其中有3块将分别在9月27日、28日现场投标出让。特别是北京市西城区月坛南街地块二商业金融用地项目用地，建筑面积达142927平方米，超过之前供应的同区域三地块11.25万的供应量。而在此之前，北京市国土局曾于8月30日、8月27日连续推出15宗经营性用地。
业内分析认为，在当前仍处去库存、回笼资金的总体环境下，面对地方政府的“土地盛宴”，开发商未必有相应的消化能力。
迹象地方推地速度加快
“北京明显加快了土地供应速度。”北京中原市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者，“根据目前推出的宗地规模，估计整个9月份土地成交金额可能接近200亿元。”北京国土局在8月29日的一份公告中也明确表示，当前“加大了经营性用地和配建保障房用地的供应力度。”
张
事实上，不仅仅是北京，近日来包括上海、广州等一线城市均开始大规模推地。9月份上海将有22幅经营性用地(不包含动迁安置用地)出让，为年内单月经营性推地幅数之最，合计出让面积为73.6万平方米。而根据链家地产统计数据，北京、上海、广州和深圳的一线城市2012年8月推地的面积超过800万平方米，环比增长30%。该机构分析指出，“从8月份一线城市推地情况看，不仅供应量明显放大，而质量方面也相对较高”。
记者整理发现，近期内杭州、昆明、合肥、武汉、无锡、温州、石家庄、南京等二三线城市也同样有大规模的推地计划。其中，武汉市8月24日集中推出36宗地块；杭州市在8月27日整齐推出占地达456亩的主城区7宗地块；温州市近日也一次性推出52宗面积合计为3220亩的净地，供应力度前所未有；而厦门市也将于9月7日公开出让17幅地块。
根据历年的土地供应节奏，一般从第二季度开始土地供应逐渐放量，第三、四季度达到供应高峰。国土部在8月中旬曾经表示，“按照土地供求的季节性规律，2012年下半年土地供应量将会增加，呈稳步增长态势。”
冷清 上半年出让收入锐减
链家地产市场研究部常清告诉《经济参考报》记者，受调控政策影响，上半年土地市场供需相对冷淡，房企拿地意愿比较低，造成地方政府土地财政萎缩明显。因此，“下半年地方政府加大了推地意愿”。
而国土部8月份公布的数据显示，上半年房地产用地供应合计5.97万公顷，同比减少15%。其中，住房用地供应4.08万公顷，同比减少21.7%。8月29日，财政部部长谢旭人也指出，受部分地区土地供应面积减少、房地产市场调控效应继续显现等多因素影响，今年前七个月，我国国有土地使用权出让收入总计13490亿元，下降了27.1%。
根据中原地产的统计数据，张大伟告诉记者，“主要的13个典型城市前八月土地出让金合计为2473.5亿，与去年同期的4076亿相比，下调幅度达到了39.3%。特别是一线城市，前八月土地收入同比均出现了明显锐减，其中北京土地收入跌幅，超过了63.5%”。
业内普遍认为，各地政府之所以近期加快了推地节奏，除了下半年进入“完成全年供地任务的最后冲刺阶段”，另一个很重要的原因是上半年土地财政的严重萎缩。常清分析认为，“北京土地市场前八个月中有三个月仅成交1宗住宅用地，还有三个月甚至零成交，这种情况在历史上从未出现过”，从这些原因来看，不难理解北京上半年土地收入的严重缩水。
常清进一步分析称，北京土地市场上半年成交量之所以出现历史水平，一部分原因与政府推地节奏有关，“但根本原因还是开发商拿地意愿不强”。他认为，开发商对土地资质的挑剔程度有所上升，资质一般的居住用地很难引起开发商兴趣。“而更深层次的原因则是，房地产市场的持续调控，使得住宅项目的利润预期较以往有了很大收缩。住宅市场的开发地位衰落，开发商当前拿地态度随之出现松动。”
考验 开发商恐难消化
尽管上半年土地市场的总体乏力以及土地收入的相应锐减，促使地方政府下半年加快供地步伐，但开发商却未必有意愿埋单。同策咨询研究中心总监张宏伟告诉记者，面对各地方政府下半年大规模的推地计划，开发企业不一定有那么大的能力去“接盘”，“尤其是在当前市场尚未完全回暖的市场背景下不会出现抢地潮”。
张宏伟分析称，从国家统计局日前公布的数据来看，今年1至7月房地产投资增速仍然在下滑。“开发企业拿地规模，以及整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数还都处于同比去年负增长的局面。”他认为，“整个市场基本面尚未回暖造成开发企业对未来信心不足，而这最终将影响到企业在土地市场的行为。”
他进一步分析称，除少数大型企业外，当前大部分开发商的现金流依然偏紧。“在融资环境不好的环境下，即使持有现金的企业拿地也会相对谨慎，不会大规模出手拿地。”另外，“尽管各地政府推地数量在增加，但是不少地块属于远郊区域，不太可能吸引太多的开发企业关注。”
而链家地产通过对恒 大、中海等二十家标杆房企今年上半年的业绩情况对比分析，发现这些标杆房企上半年净利润率全线下滑。同时发现，这些标杆房企的土地策略开始分化。“排除未发布相关数据的两家企业，其余18家房企中有10家企业的土地储备面积与年初相比出现下降。以上半年销售面积保守估计，这18家房企土地储备足够未来7年开发。”
在链家地产的这份统计数据中，恒 大地产当前土地储备的可开发年限为8.2年，雅居乐为10.4年，绿城中国为11.4年，而合 生创展集团则为29.7年。常清据此分析认为，“这些房企土地储备消化周期都相对较长，而上半年超过半数的房企拿地面积少于销售面积。”
常清进一步认为，“国内土地市场波动比较明显，而长期来看，未来地价的幅度也会有所放缓。目前标杆内房企多拥有大量可开发土地，除少数高周转企业外，短期拿地急迫性不高，使得本轮土地市场的低迷可能要持续更长时间。”
《经济参考报》记者还了解到，国土部在今年加大了对开发企业“囤地行为”的清查力度，例行的土地督察工作每个季度总结通报一次。此外，业内认为地方政府对土地的当前定价依然偏高，这些都将改变以往开发商通过大幅购入土地然后“坐等”的利润模式。
张大伟告诉记者，“大部分前期上涨过快，以及配套落后的郊区地块下半年价格仍有望回落；而地段稀缺的优质地块则可能在竞标中小幅上涨。”另外，从过往经验来看，“地王项目入市通常都表现平平，因此预计下半年居住用地‘地王’再频繁出现的可能性很小。房企购地行为仍然会以谨慎为主”。
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分析师认为，大部分城市房价已经有一定上涨，继续上行存在一定压力，年内楼市出现过度反弹可能性小。
8月份，十大主要城市土地出让金环比上涨14.4%。来自链家地产市场研究部统计显示，2012年8月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为2858万平米，环比上涨30%，土地出让金为409亿元，环比上涨14.4%。
据链家地产统计数据显示，8月万科、龙湖、中海、金地四家大型房企拿地金额合计121.44亿，环比7月上涨了4.85%。其中龙湖和万科成为8月房企购地的焦点。
链家地产市场研究部常清认为，一线城市受调控影响较大，土地财政萎缩明显，地方政府推地意愿较强，从8月份一线城市推地情况看，不仅量方面明显放大，而质的方面也相对较高，多幅优质地块推出加剧了9月份土地市场升温的预期。
“进入下半年，大房企拿地表现尤为积极，在去库存取得明显成效后，加大土地储备扩张也尤为重要。尤其目前土地市场相比前两年波动较小，地价相对处于低位，同时由于调控后地方土地财政明显缩水，下半年地方政府推出优质地块的意愿也相对较高，这也促进了大型房企拿地的积极性。”常清如是表示。
土地出让顺利成交与楼市的持续回暖密不可分。
中指研究院公布的8月份百城房价指数显示，尽管涨幅有所收窄、城市数量略微减少，但依旧有63个城市，还在顽固地试探房价环比上涨的空间，在房地产调控巩固政策出台前“争分夺秒”。
对房价环比的持续回升，市场不再继续买账。
《《《延伸阅读：限购影响土地出让收入 地方政府热衷开征房产税
北京中原市场研究部统计数据显示，8月，典型的54个城市新建住宅签约套数为262416套，同比7月的278162套出现了5.7%的下调，但依然高于6月同期。四个一线城市成交量涨跌各异。其中，北京新建住宅签为14525套，环比7月份的11959套上涨了21.5%，深圳全市住宅成交3751套，环比上涨14.15%，而上海和广州则有所下滑。
对8月房价涨幅空间缩小，链家地产市场研究部分析师常清指出，随着8月份房地产进入政策窗口期，市场政策方面的传言不断，而房产税则成为了政策焦点。“虽然年内政策很难落地推行，但强烈的预期已经影响了市场的行为，短期内起到一定得抑制作用。”常清说。
常清看来，这种抑制作用，或将延续。她认为，目前政策并没有实质落地，对于市场的作用还是短期预期方面的影响，同时，大部分城市楼市价格目前已经有了一定的上涨，继续上行也存在一定压力，此外也会有部分开发商以价换量，因此，年内楼市出现过度反弹的可能性较小。
中原地产市场研究总监张大伟则有不同看法。他认为从7-8月市场发展的趋势，可以判断今年的金九银十楼市成交量价上涨可能性非常大。“最近是否出台政策和出台政策的力度将影响金九银十市场上涨的幅度。”他说，供应量的短缺已经逐渐影响市场，土地价格居高不下，使得金九银十开发商以价换量的积极性不高，三季度和四季度的降息或者降准的信贷政策，将明显影响购房者的积极性。
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9月4日，根据链家地产统计数据显示，北京、上海、广州和深圳的一线城市2012年8月推地的面积超过800万平米，环比增长30%，创年内新高。不过1-8月份累计依然下降超过40%。
链家地产市场研究部常清认为，一线城市调控影响较大，土地财政萎缩明显，地方政府推地意愿较强，从8月份一线城市推地情况看，不仅量方面明显放大，而质的方面也相对较高，多幅优质地块推出加剧了9月份土地市场升温的预期。
汉宇地产市场研究部土地监测数据显示，8月上海市挂牌的经营性用地达到28幅。其中出让底价超过10亿元的地块有4幅，有2幅地块底价超过30亿元。
《《《延伸阅读：限购影响土地出让收入 地方政府热衷开征房产税
数据显示，今年1-8月上海市国有土地出让金收入仅为321亿元，同比下降了56%。
根据链家地产市场研究部统计，2012年8月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为2858万平米，环比上涨30%，土地出让金为409亿元，环比上涨14.4%。
链家地产市场研究部统计，10个主要城市住宅用地8月成交平均楼面价为2650元/平米，环比下降11%；土地出让金为168亿元，环比下降36%。
汉宇地产董事总经理施宏叡指出，近期政府集中推出优质地块背后，实际上也是调控目标和经济利益的双向驱动。而更多的大型房企则会选择接盘，目前的房地产调控政策趋向于平稳，土地价格理性回落等大环境将提升房企的拿地热情。根据链家地产统计数据显示，8月万科、龙湖、中海、金地四家大型房企拿地金额合计121.44亿，环比7月上涨了4.85%。
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