[摘要] 9月4日，杭州市国土资源局、杭州市公共资源交易中心挂出最新土地出让信息预告：拟于近期推出26宗土地，出让总面积1287.053亩，均采取净地方式出让。
9月4日，杭州市国土资源局、杭州市公共资源交易中心挂出土地出让信息预告：拟于近期推出26宗土地，出让总面积1287.053亩，均采取净地方式出让。这是继8月杭州土地放量之后的再一次猛烈推地。
尽管杭州市有关方面表示出让土地是按照国家政策，并不是所谓的“集中推地”，推地跟政府财政收入吃紧无关，是为了完成国家土地供应指标，同时让供需双方信息对称。但是今年上半年近四成省份财政收入未完成“双过半”任务，早已使地方财政吃紧的的窘境暴露无遗。在这种情况下，很多地方政府开始重走“卖地生财”的老路，在土地市场上动作频频，使得近期的土地市场又火爆起来，还引发了“地方政府财政吃紧、土地财政卷土重来”等种种议论。
毋须讳言，“土地盛宴”吃的是“子孙饭”。按照现行的有关法律法规，对于地方政府来说，收取了土地出让金就意味着出卖了70年的土地使用权的；实际上，这就意味着地方政府一次性收取了开发商70年的土地使用税，而开发商最终会将其通过提高房价转嫁给住房消费者，这就意味着住房消费者一次性向地方政府缴纳了70年的土地使用税。人大财经委官员日前指出，地方政府还是要通过加快转变经济发展方式，避免过多地依赖“非税收入”的增长来维持公共财政，否则财政收入结构将更不合理，进而危及经济社会的可持续发展。
在笔者看来，地方政府长期以来靠征用集体土地转化为国有土地，再转让国有土地获取土地出让金收入，以这种“非税收入”的增长支撑起来的“土地财政”不仅不利于可持续发展，而且继续重走“卖地生财”的老路也不利于当前房产市场调控，很有可的能会加剧房价的反弹，影响房价尽快回归合理价位。因此，我们必须探索有效遏制“土地盛宴”继续吃下去的冲动。笔者认为，尽快转动税费改革的大盘，全面整合房地产领域里名目繁多的税费，甚至考虑逐步弱化、取消土地出让金，实行“同地同价”，尽量将房地产领域里的一些税费整合、移植到房产保有环节征收房产税，应该不失为遏制地方政府“卖地生财”继续吃“子孙饭”冲动的一条有效途径。
有关专家曾经指出，房产税只是具有物的业税性质的一个过渡税种。鉴于现在已购的房产在旧的税制下房主已经向国家缴纳了多种税费，实施房产税改革之后再增缴新的房产税存在重复征税的问题，因而在房产税“立新”的过程中，应该建立一种对税改前后购房者区别对待的“双轨制”——对税改之前购买的房产不再增加新税种，对税改之后新上市的房产在整合各种税费后再在保有环节征收房产税。在70年土地使用权“届满”之时，再将房产税过渡到物业税，最终实现“单轨制”运行。如此方能减少、解决开征房产税的障碍和阻力，并使土地出让金在税费整合中逐渐弱化，“土地财政”也就会从逐步“退烧”走向最终“退市”，“土地盛宴”也就不可能再继续吃下去了。(黄栀梓)
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中房指数系统公布的调查数据显示,6月100个城市(新建)住宅平均价格为8688元／平方米,环比5月上涨0.05%,结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。分析人士称,房价出现反弹表明房地产市场已现回暖迹象。由此,人们对历时一年半的“最严”房地产调控措施是否见底回调的疑虑不断上升。
就在市场上传言纷纷之时,银监会、央行、发展改革委、住建部在一周之内密集发布澄清信息,廓清市场传言,坚持房地产调控不动摇。与此同时,国土部对闲置土地也出台新规。种种迹象表明,虽然地方政府“微调”楼市有冲动,但总体而言中央调控房地产的基调并未改变。
房市为何回暖? 赌博效应、降价效应、模糊效应三大原因
进入6月以来,杭州市区共成交商品房过万套,南京新房价格结束了“11连跌”,武汉、深圳、南京等城市,甚至出现了久违的排队购房、开盘售罄现象,楼市的成交量大幅上升。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广说,目前的楼市回暖,是因为货币供给较为宽松,一部分投机需求得到了释放。他认为,这次回暖是在“赌博效应”“降价效应”以及“模糊效应”三大原因之下催生的。
“有些投机商误读中央的稳增长政策以及新一轮货币政策,以为是炒房契机。”王小广说,这样的炒房是一种赌博,最终将承担其带来的风险。除此之外,“降价效应”同样带来了回暖。很多开发商利用大幅降价吸引顾客,造成所谓连夜排队购房的现象,为炒房造势,这种降价形成了一定的成交量。
同时,有些房地产商还释放出一些“模糊信号”,很大程度上影响着公众的判断。“比如一些开发商称出现了所谓的土地断档等。”王小广说。
房价会大涨吗? 业内人士:可能性不大
目前来看,虽然房价有止跌甚至上涨的迹象,但业内人士普遍认为房价大幅上涨的可能性并不大。
受访的分析人士认为,目前中国的银行资金供给趋紧、流入房地产业的资金大幅下跌、房价依然过高等因素制约着房价的过快上涨。因此,目前的房价回暖只是一种反弹,其持续性有待观察。
“不仅如此,流入房地产的资金本身不足。自金融危机以来,流入房产的资金大幅放慢,很多资金已经在逐步退出了。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说。
“此外,目前的房价明显偏高,还不能释放真正意义上的刚需。”王小广说。
调控政策会松动吗? 官方:调控不动摇
近来,人们对历时一年半的“最严”房地产调控措施是否见底回调的疑虑不断上升。就在市场上传言纷纷之时,6月下旬,银监会、央行、发展改革委、住建部在一周之内密集发布澄清信息——坚持房地产调控不动摇。与此同时,国土部对闲置土地也出台了新规。种种迹象表明,虽然地方政府“微调”楼市有冲动,但总体而言中央调控房地产的基调并未改变。
中指研究院指数研究总监何田认为,本轮房地产调控肩负经济安全、政治民生和政府公信力等重任,为巩固房地产调控效果,防止市场出现反弹,中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策,地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。“如果房价出现剧烈反复,不排除会出台进一步的从紧政策。”何田说。
●热评 “稳增长”不能以 动摇调控政策为代价
不可否认,作为具有极高行业关联度的房地产业对中国国民经济的发展有着举足轻重的影响和推动作用,但这并不意味着“稳增长”目标的实现要以动摇房地产调控为代价。中国的房地产问题从来都不是一个单纯的行业问题,在房地产高速而又畸形的发展背后,暴露出的是长期以来形成的不合理的经济结构和经济发展方式:地方政府对于投资拉动和土地财政的过度依赖,客观上催化了房地产行业的快速膨胀；通胀预期的增加、投资渠道的狭窄,诱使大量资金涌入较高的房地产业；社会保障体系建设的相对滞后、保障性住房的“短腿”,房价的飙升,又使人们普遍陷入了靠买房寻求“安全感”的恐慌状态……
楼市目前正进入一个回暖的市场周期,房地产调控也随之进入了经受考验的关键阶段。在宏观调控的大背景下,房地产调控短时间内也许不会出台更严厉的措施,但这并不意味着房地产调控进入了尾声,房价离“回归合理水平”仍有距离,房地产市场也尚未真正达到健康、稳定的发展目标。坚持,并向更深层次推进房地产调控,仍然应当成为中国房地产市场发展的主旋律。
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