[摘要] 根据商务部《零售业态分类》国家标准（GB/T18106-2004），商业综合体以购物中心的概念体现，英文为shopping center/shopping mall，是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务地商业集合体。
商业综合体态的“微商圈”模式打破商业街发展传统
——消费出行模式从“平面逛街”到“空间体验”飞跃
根据商务部《零售业态分类》国家标准（GB/T18106-2004），商业综合体以购物中心的概念体现，英文为shoppingcenter/shopping mall，是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务地商业集合体。当前流行的商业综合体形态大多属于购物中心类别。一个名副其实的商业综合体应具备三个基本条件：一是有至少两种业态的组合，比如说商铺和写字楼的组合，商铺和酒店的组合，或者是商铺和公寓的组合，以及商铺、写字楼、酒店的混合组合；二是商业组合体在选址方面能起到承担商圈的辐射作用，满足周边2公里范围内至少10几万人口的消费需要；三是具备便捷的交通体系，各种交通选择方式的汇集使得商业综合体能够承担丰富的商业和商务活动。商业综合体因其先进的硬件设施及一流的购物环境，以及多业态组合，满足人们多种消费需求而受到市场和消费者尤其是年轻群体的青睐。以商业综合体为代表的开发模式正日益成为推动城市商圈发展和新兴城区商业配套建设的主力军，也是商业地产流行趋势的开发模式。这些大规模、立体式、多业态、体验式的“微商圈”购物中心项目，由开发商统一规划建设、统一物业管理，提供足够的停车等公共服务，区别于一般社区商业和岸线式商业街区布局特点，凸显出立体式、集群化、情景型特色，既节省了土地资源，又能很好满足区域人们购物、餐饮、娱乐、文化消费的多重需求。随着商业综合体项目的不断增加，市场竞争也与日俱增，与此同时更大体量、更加丰富的业态组合，乃至主题式购物中心开发也会不断地涌现出来。在商业综合体这样的商业平台聚集效应带动下，形成了主力店、旗舰店、专卖店、专业店、精品店等不同零售业态抱团发展的产业集群，将商业综合体的价值带动到一个更高的层级。
当前，由于商业地产属于一个新兴的行业分支，开发商普遍对商贸业领域并不熟悉，仍然拿着住宅开发模式发展商业地产项目，定位偏差以销为主、虎头蛇尾忽视后期运营，往往导致项目开发失败案例比比皆是。但即使这样，只能说是开发商的专业功底不够，而不能拿案例来评判购物中心这一新生事物的存在和未来发展价值。对于现在市场上大多商业综合体都划零出售的现状，值得各界高度警惕，我们不赞成商铺分割销售！
百货商业正经历着“购物中心化”演变！
——百货业的新生路：打造【百货+ X 】MINI型购物中心
百货企业，尤其区域百货连锁企业，近年来越来越感觉到来自“蚂蚁”和“大象”两个方面的竞争，“蚂蚁”是指点多面广的超市、大卖场、专业店，“大象”是指“地大物博”的各类购物中心。如何在市场的夹缝当中找到一条身存发展之路，“时尚百货＋X”模式或许是提升百货店综合竞争力的一条有效途径。所谓百货＋X模式就是百货店的购物中心化，就是针对不同百货店在市场环境和建筑结构等方面的差异，实行以百货为主业，整合专业店、专卖店、小超市、餐饮、文化、娱乐、休闲等其他业态，实行经营的多元化。《零售业态分类》（GB／T18106－2004）将百货店定义为：“在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态”，将购物中心定义为：“多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一种建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体”。比较一下来看，如果作为零售业未来风向标的购物中心是一个“零售＋N”的商业集合体的话，那么百货店如果也想成为更具竞争力的一个零售综合体。一个新的百货店往往需要3—5年的培育期，顾客的熟悉度和忠诚度也有个逐步上升的过程，为了给后续发展留下空间，就必须在建筑面积上留有余地。同时，随着市场的成熟度逐步提高，零售业态的专业化程度也在提高，很多原来在百货店里面经营的品类，比如食品、日杂、家电、家居用品、运动服饰、皮具等相继“出走”，细分成为一个单独的连锁系列，由此形成了百货店“面积越来越大、品类越来越少”的矛盾。而如何解决这个矛盾，跳出单纯百货品类，在更大的范围内进行业种业态的组合，购物中心化无疑成为不二选择。
同时在消费行为演变上，随着时代的发展人们的工作生活节奏在逐步加快，消费需要也在逐步增多。这种“需求越来越多、时间越来越紧”的矛盾导致城镇居民的购物日趋呈现集约型、周末型、家庭型的特点，希望在一个集中的时间（周末）以集合的方式（家庭）解决多种购物需求。由此，购物中心化的“百货＋X”模式可以大大增加百货店的集客力，提高其进店率和成交率，通过目的性购物来增加随机性购物，通过一站式购齐、差异化购物来增加百货店的吸引力，实现顾客“足不出户”吃喝玩乐购一站式消费的目的。因此百货店的购物中心化，从表面上看是打造MINI型购物中心，而从实质上看仍是为了做强百货主业，从而缩短百货培育期，提高百货竞争力。西安已开业的曲江银泰城，钟楼商圈即将开业的新世界百货，以及进军西安东大街的台湾品牌群光百货，无一不是购物中心模式，万达重新打出百货业发展战略，也有其深刻的原因。
商业综合体容器效应凸显 商贸服务业全面发展
——餐饮、文化、娱乐、休闲业快速增长！
批发零售、住宿餐饮构成了传统商贸业的主要门类。随着第三产业的蓬勃发展，传统的商贸流通业正正加速向现代服务业发展，商贸服务业日益成为服务生活和生产的先导性、战略性、永续性产业，对于提升人民生活水平、引领消费、促进生产、高效率配置社会资源、推动增长方式转变和产业结构调整、增强城市综合服务功能和对外辐射能力、竞争力意义重大。2010年8月，西安被列为“国家服务业综合改革试点区域”。2011年12月5日，西安市政府常务会原则通过了《西安市开展国家服务业综合改革试点实施方案》，首批重点打造国际港务区物流产业、高新区生产性服务业、高新区服务外包产业、碑林区动漫产业、曲江新区文化产业、浐灞生态区金融商务产业等六大聚集区，并根据全市服务业发展情况，逐步增加试点区域。2013年，西安市服务业增加值计划达2500亿元，占全市GDP比重55%左右；2015年，服务业增加值达到3600亿元，占全市GDP比重超过56%，服务业从业人员达300万人，占全社会从业人员55%。西安市国家服务业综合改革试点工作的全面起步，对于加快发展服务业，实现产业结构调整，建设国际化大都市意义重大。
通过对近年来西安市餐饮、文化、休闲，以及生活性服务业的统计分析，商业地产尤其是商业综合体开发对服务业发展拉动贡献巨大，接近50%的高端餐饮品牌和文化娱乐品牌基本都选址在商业综合体里，计划设点的星级酒店80%是由于商业综合体开发附带的，新建70%以上的写字楼、商务公寓项目是作为商业综合体的业态组合而规划设计的。像万达广场、兴正元广场、立丰购物广场等，吸引了规模庞大的餐饮、文化、休闲娱乐等企业进驻经营，成为其拉动人气的重要因素。在当前社会零售消费增长缓慢的情况下，大力发展餐饮、文化、旅游、休闲等生活性服务业日益成为服务业增长的推动力量，对于打造西安的“消费之都、文化之都、国际旅游目的地”具有现实和长远的意义。
5个提升改造，15个新建崛起！
——40个重点商业综合体项目重写大西安商圈格局
当前，在旧城改造、新城建设一系列政策推动下，传统的钟楼、小寨、土门、电子城、胡家庙商圈5个传统商圈正加速提升改造，曲江临潼旅游度假区、曲江大雁塔、沣河新区三桥、未央大明宫、高新科技路、北客站、长安新城、大唐西市、大南门、韩森寨、朝阳门、经开凤城、电视塔会展、龙首、明德门等15个新兴商圈新建崛起。这些基本是由市场因素推动的商圈建设扩张，已清晰呈现“向心分散型”型的“一核、一副、一环带，九心、六区、十二圈”的发展态势，逐步形成“时尚购物在皇城，区域商业有中心，特色街区聚环带、便民消费社区行”，以及“物流集散绕三环”的布局模式。
在全市40余个重量级商业地产项目的带动下，以上5个提升改造，15个新建崛起的商圈无疑成为大西安商业发展的骨干力量！如东大街的东方国际广场、安同国际城、群光综合体、小寨商圈的西部金融服务中心、三桥的华润24城，长安区的奥特莱斯、万科城，曲江大唐不夜城的银泰城、欧凯罗广场，大明宫的万达广场、大明宫中央广场、大华1935，韩森寨的长安集，朝阳门外的爱家综合体、恒天西街，胡家庙的华东万和城，电子城的万象春天等等，均属于重点建设商圈的商业综合体项目类型，重写大西安未来商圈格局。
行业聚焦 首届陕西购物中心发展论坛启幕
——关注新兴商圈发展 推广重点商业项目
为了积极探索陕西百货商业和购物中心开发建设、管理运营的新思路、新模式，进一步优化市场结构，调整业态，建设适应新时代要求的城市商业体系，形成能够代表陕西商贸业发展水平的产业集群, 面向积极推广陕西商贸品牌，促进重大项目的招商引资，由中国百货商业协会、西安市商务局、陕西中商联商业研究院联合举办，中国商业联合会购物中心委员会、品牌商家西部市场拓展联盟、陕西省商业联合会、西安国际商会、《西安晚报》支持协办的“首届陕西百货商业峰会暨购物中心（商业综合体）发展论坛”定于2012年11月在西安隆重召开，同期召开重点商业综合体项目招商交流会。峰会围绕新型购物中心及百货商业建设发展焦点、热点问题展开，深刻剖析当前陕西商业发展现状及趋势，推广展示一批商圈型商业综合体项目，协助重大商贸项目的招商推广，省内知名商业企业及商业地产开发商悉数参加，同时邀请知名商家、零售百货商家、连锁经营机构、房地产开发企业、商业管理运营公司、协会院校、商务服务机构、新闻媒体等机构参加。
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