[摘要] 中国内地房产泡沫被大力挤压后局部破裂的最新例证，是一家银行取消了大连的一幢豪华公寓楼的赎回权，准备拍卖。
中国内地房产泡沫被大力挤压后局部破裂的例证，是一家银行取消了大连的一幢豪华公寓楼的赎回权，准备拍卖。应该说，外界根本不清楚中国内地总共有多少房产止赎，有多少房地产已经成为不良资产。但仅此一例，即可看出形势对热衷开发高档房地产项目的开发商如何不利，以及境外投资者在中国内地房地产上的风险敞口究竟有多大。
据《华尔街日报》报道，总高48层的“御澜山”曾为摩根富林明资产管理旗下一只基金所有，该基金在这个楼盘项目上投入了8000万美元。知情人士透露，渣打银行和东亚银行为这个项目向摩根富林明资产管理提供了一笔约为1.4亿美元的贷款。因销售不佳，摩根富林明资产管理违背了部分条款，渣打银行随后将项目止赎。德勤已被指定为项目的托管人。摩根富林明资产管理为摩根大通的旗下子公司，其在2008年成立一只面向大中华市场的6亿美元房地产基金，投资了北京、上海、南京等地的项目。摩根富林明资产管理接手御澜山后，中国内地房地产市场遭到越来越沉重的政府调控压力，泡沫即显疲态。2011年9月份开盘后，该楼盘销售疲软。除了政府调控，另一原因是开发商把目标市场定在富人，房屋面积过大、价格过高。项目有270套一至四居房产出售，每套面积110至519平方米不等。开盘时该项目每平米叫价约3.5万元。而附近其他房地产项目售价仅每平方米1.9万元。
外国投资者青睐中国内地的豪华房产项目，因为豪华房产利润空间更大。但自2010年，中国政府通过抑制发放贷款、限制购买多套房产以及提高首付款要求等措施来减缓豪华房产的建设，导致部分开发商现金流吃紧。所以，即使最近中国内地房地产市场中的真实居住需求有所回暖，在高档房地产上存货过多的开发商日子仍然十分艰难。今年六月，绿城中国通过向其股东九龙仓集团出售股权和发行可转换债券筹资6.57亿美元。盛高置地等一批专注于高端房产的开发商也已经在将部分资产转让给其他开发商。
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被中国内地挤出的高档房地产投资需求，一度涌入香港。内地富裕买家的需求，加之新增楼盘量少，自2009年以来，香港房地产价格大幅上涨了90%，今年以来更大幅跃升超过13%。
近年来，香港特区政府不断给房地产市场降温，实施了提高按揭贷款门槛、对购入不久即出售的住宅开征新税等措施。新任行政长官梁振英也称，给香港楼市进一步降温的措施正在制定中。但自Fed（美国联邦储备委员会）实行了一轮量化宽松货币政策后，当地房地产交易速度再度加速。
然而，据中原地产报告说，今年第三季度，香港新单元房销售总额的31%来自内地购房者，这一比例低于第二季度时的35%以及季度时的38%。是不是内地买家财力枯竭呢？不一定。中国内地富裕买家在香港购房需求有所下降，是因为今年当地推出新盘中，位于香港交通枢纽附近的豪华住房不多。更多楼盘是户型小且地段不好的，以香港本地中等收入居民为目标市场的项目。
显然，在内地和香港市场，更多中国内地买家开始转入持币观望。但我以为，在香港，实力买家迟早将再次出手。而在内地，高档房存量去化可能需要更长时间。
（作者系资深媒体人陈序）
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继商业地产之后，养老地产正成为各大开发商转型的热点方向之一，但是一片热闹的呼喊背后，落成的项目却寥寥无几。
分析人士指出，我国的养老地产尚处于初级阶段，不排除很多开发商以此进行新的‘圈地运动’。由于经验不足，养老地产或许还需要很长一段时期的摸索才能找到适合国情的发展模式。
商机还是圈地
按目前国际上通用的老龄化判定标准，我国已于2000年步入了老龄化社会。截至2011年底相关统计数据，60岁及以上老年人口有1.85亿，占总人口的13.7%。而上海户籍总人口为1419.36万人，其中60岁及以上老年人口347.76万人，占总人口的24.5%。上海老龄人口比重远高于。
中国老龄产业协会副会长兼秘书长曾琦和前建设部副部长、中房协名誉主席宋春华在日前举办的“2012首届亚太养老地产高峰论坛”上指出，我国养老地产现已步入快速发展阶段，老年住宅的需求正急速增加，养老地产是老龄化时代到来所形成的特有概念。
正是在此背景下，养老地产吸引了大量的开发商加入其中。
早在2010年，地产巨头万科就高调宣布进军养老地产，在北京房山窦店试点养老地产项目，采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。2012年3月，万科地产宣布其在北京的养老地产项目“万科幸福汇”将推出146套房源试水养老地产。
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保利地产也在2011年的年度股东大会上透出消息，将重点研究养老地产、旅游地产的未来发展前景，并启动了养老公寓、度假型旅游等产品的试点。
绿城集团旗下的养老地产项目绿城蓝庭，已向市场推出了70年产权的颐养公寓。首创置业联合河北建设集团，投资70亿元在河北香河开发了一个养老项目，总建筑面积近200万平方米。
同时龙湖、华润、花样年等纷纷组成养老地产研究团队，伺机涉足养老地产。
“虽然不断有开发商涌入养老地产，但是大多数的开发模式仍然处于初级阶段，基本都只是简单地提供休闲、娱乐、健身等配套设施，缺乏后期专业养老所必需的管理、经营，因此并不能称得上严格意义上的养老地产。”亲和源(小区网论坛)股份有限公司副总裁华山表示。
“事实上，房企进军养老地产更多的是通过养老项目圈地。”同策咨询研究中心总监张宏伟指出，开发商往往以养老地产的名义拿地，在土地市场价格日益走高的背景下，养老地产成为开发企业进行“圈地运动”的工具，成为房企曲线拿地的救急模式。
张宏伟还表示，参照国际经验，养老地产项目倾向于“小而精”发展，这主要是为了防止过多老年人群聚集而导致服务质量下降。而国内的养老地产项目动辄几百甚至上千亩的土地其实并不适合开发养老地产。之所以会产生这种现象，正是因为比起经营项目，开发商更看重的是如何取得土地。这样“挂羊头卖狗肉”的现象并不在少数。
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开发更需经营
华山表示，如今上下热闹一片，养老地产项目在各地立项，而真正落实操作的项目少之又少。很多大房企虽然看到了养老地产的潜力，却行事谨慎，因为按照惯有的房地产开发商思维来操作养老地产，在如今的市场环境下风险巨大。对于养老地产而言，地产只是其中的一部分，长期的运营和服务才是成功的关键，这本质上与开发商的概念就完全不同。所以，开发商想要进入老年产业，就必须改变其属性，由房地产开发商变身为房地产运营、管理及服务商。
华山指出，国内的开发商做养老地产项目模仿的是美国的太阳城模式。在北京、天津等地的太阳城，以及上海绿地在昆山的孝贤坊都是用传统的房地产开发的思维和模式开发养老地产项目。但这并非真正意义上的养老地产，难以解决养老问题。因为其淡化了养老地产中最重要的一部分——专业的养老服务。
正略钧策管理咨询合伙人陈晋指出，养老地产和传统地产开发有很大不同，养老地产具有跨行业的综合属性，前期投入大，要求长期持有运营，资金回收期较长。同时，对于产品的质量标准更高，功能要求更全，需要配套大量的设施和精良设备。其次，养老地产还存在运营风险，租售方式将比普通商铺更为复杂。另外，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居照料等，都需要打造一支以服务为核心的专业管理团队。
DTZ戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文分析认为，技术的障碍、开发主体的结构单一、开发模式不够吸引人以及土地成本高，老人无法承受等都是目前国内养老地产处于困境的原因。
黎庆文指出，老人社区对软件要求非常高，而且服务需要十分专业，一般的物业管理远不能达到该水平。在专业服务体系发育尚不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点，因此所做的产品最终还是停留在普通房地产项目开发，达不到颐养天年的要求。
分析师认为，养老地产对于资金要求相当高。其消费群体的特殊性以及盈利模式的综合性要求投资者在项目建设期及后期服务时要比其他项目投入更多的资金和技术。而且，由于养老地产配套设施多、投资金额高、运营维护标准高，故投资者需要较长时期的经营才可以收回投资。这种长时间的占用资金一方面增加了企业的成本，另一方面也无形中扩大了投资者的投资风险。
国外模式可借鉴
目前，国内的养老地产尚处于初级阶段，但养老地产在国外已发展了数十年之久，美国、日本、澳大利亚等发达国家拥有宝贵的经验值得借鉴。世联地产华东区域顾问部的韩斌君介绍，美国养老社区分为四大类八种社区，如居家生活型、独立生活型、辅助生活型以及辅助医疗型，能够满足多样化市场需求。
美国在上世纪60年代初就已经进入老年社会，而受西方传统文化影响，老年人偏好独居，因而适合老年人居住的老年住宅需求逐渐产生。经历了长期的市场发展，美国养老地产已进入稳定发展阶段，建立了一套由投资商、建筑商、运营商形成的极完整的融资、建设、运营的市场化体系。
而日本作为老龄化最严重的国家之一，在2000年推行“介护保险制度”迅速推进了养老市场的放大和成熟，此制度下的养老机构合作开发和持有运营是日本养老服务的主要模式。
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国内养老地产项目或多或少都借鉴了一些国外的养老地产模式。上海老年社区项目——亲和源老年公寓，占地125亩，建筑面积10万平方米，共834套居室，面积从58-119平方米不等，可供1600位左右的老人入住。采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院为老人提供“管家式”的服务。
华山介绍，上海亲和源项目的设计团队来自日本，在老年公寓的设计上带来了不同的理念和思想。日本设计师提出，老人的居住空间不需要太大，希望老人能够多走出家门在户外活动。“因此，我们在户型配比的设计上，采取了以一居室的小户型为主，两居室大套和中套户型为辅的配比。然而在实践中发现，大户型一经推出就销售一空，而留下来的全部是小套户型的产品。”
华山表示，经过分析发现，由于小户型的房间有点像酒店两人一间的标间，而二居室则更像家。因此老人在决定入住时其实不会在乎一次性多十几万元，而更在乎有“家”的感觉，可见大户型产品更符合当今中国人的思维模式。因此养老地产在吸取国外模式的同时，也要不断地摸索适合中国的模式。
除此之外，世联地产华东区域顾问部的总监韩斌君在世联地产日前举行的聚焦养老主题地产年媒体发布会上指出，适老化的混合社区开发模式或许更适合目前的国情，也是当前国内开发养老地产较为常见的模式。此类物业可以有小于30%的持有物业比例，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。持有的物业包括健康老年公寓、医院、商业配套设施等。而另一种会员制的老年地产项目则需要更多的运营及管理上的经验，以及良好的会员制度设计。
华山指出，未来，养老地产的发展将促使中国的养老模式进入双轨制。一部分低收入无保障老人还是需要社会养老机构的照料。而另一部分老人可以通过市场购买养老服务和产品。
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调查：七成网友愿选择专业养老地产
在刚刚过去的重阳节，东方早报展开了“养老地产的专项调查”。养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准的核心在于适老化设计。包含从护理、医疗、康复、餐饮到日常起居等方面的服务。
调查结果显示，过七成（70.6%）的受访者表示，会考虑让父母或者在自己老后居住在专业的养老地产项目中，因为养老地产项目可以有专业人士照顾老年人的生活。而不到三成（29.4%）的受访者表示，不会考虑养老地产项目，希望父母或者自己老后可以居家养老。
对于养老地产的经营模式，租赁模式更为人所接受，有过六成（61.8%）的受访者表示接受租赁模式的养老地产，而两成（23.5%）的受访者表示可以接受会员制的养老地产。还有14.7%的受访者表示养老地产最后能购买产权。
调查结果显示，超过五成（52.9%）的受访者表示，对于养老地产而言最重要的配套还是所提供的服务。有35.3%的受访者表示医院也是养老地产重要配套。另外分别有8.8%和2.9%的受访者表示交通和绿化是养老地产的重要配套。
对于养老地产每月收取的管理费和服务费用，有26.5%的受访者能接受每月1000-2000元的费用，而23.5%的受访者表示每月2000-3000元的费用可以接受。各有20.6%的受访者表示只能接受每月500元以下和500-1000元之间的管理费用。另外有8.8%的受访者表示3000元/月的管理费用也是可以接受的。
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访谈：开发商需变身运营商
东方早报：上海养老地产发展至今数年，为何养老地产项目依然如此有限？
亲和源股份有限公司副总裁华山：养老地产区别于传统房地产开发项目，重点在于后期的运营管理和提供服务。对于传统开发企业要扭转惯有的开发模式和思维，从开发商转变为运营商服务商。这样的转变是一个漫长而痛苦的过程。这也是为什么上下养老地产项目立项的很多，但真正落实的却寥寥无几，很多项目在拿地后便销声匿迹。
东方早报：目前房地产企业做养老地产挑战是什么？
华山：现今这一代的老人，对于入住专业养老地产项目这样的新生养老方式完全没有概念。老人们的理解和支持是做养老地产项目面临的挑战。
中高端人群更关注养老地产
东方早报：为何会选择做养老地产？
通用地产（上海）有限公司董事长刘金刚：中国财富增长最快的群体即将开始为他们的退休生活做安排，在财富到达一定水平后，他们的关注重点从追求事业到追求生活品质，而且是一种稳定的、可持续的生活品质，有大量的需求存在。事实上，我们针对的是那些中高端的养老人群。
东方早报：现在各种养老地产都会找一些概念作为噱头，那么医学养生会所会不会也流于形式？
刘金刚：我们从规划之初就一直以避免流于形式为主要课题。会所在规划之初就明确了建立医学养生产业链，形成一个完善的、有持续性的医学养生体系的思路。我们将以“养、静、尊、居”为主题打造标杆养生会所，规划为“1+4”五大组团，在功能规划上形成医学养生服务链。这个五个组团分别是医学养生组团、生态饮食组团、养生安居组团、运动休闲组团、灵修静养组团。
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编者按：一年一度的重阳节又到了。社会上的尊老之风似乎瞬即转暖，掏空心思捉摸“空白处”。其实即将到来的老龄化社会，已被各路资本紧紧盯上，试图在老年人的衣食住行甚至用钱的偏好上“掘地三尺”，这样的算盘能如意吗，老年群体愿意为此埋单吗？
2013年，我国60岁以上老年人口将突破2亿。到本世纪中叶，60岁以上人口将达到峰值4.87亿，占总人口的比重由目前的13.7%上升到2053年的34.8%！
围绕即将到来的老龄化社会，各类养老产业次第兴起。其中，尤以各地相继签约、开建的各类“养老”主题地产项目最为炙手可热。这块看似庞大的蛋糕，各路资本能顺利消化吗？
各路资本蜂拥
今年4月，绿城地产董事长宋卫平宣布，将重兵布阵养老地产项目；
6月，雅达乌镇国际健康生态休闲产业园奠基动工，总投资超百亿；
9月，总投资将达170亿的平安养生养老综合服务社区桐乡项目正式启动；
10月，由胡惠康、盛小木、徐国恒等回归浙商投资50亿元的富春永安生态休闲综合体项目即将于月底整体动工，该项目同样扛起养老大旗；
……
这些已开建或待建的项目只是各路资本蜂拥养老地产的缩影。眼下，大型险企如中国平安、中国人寿、泰康人寿；大型房企如绿城、万科、保利；大型基金如社保、红杉、IDG等，均已经成为各个养老主题地产项目的实际开发商。
浙江大学经济学院教授柴效武，多年来一直致力于养老地产的研究。他表示，各类资本近期突然对于养老地产产生的巨大投资热情，与两大原因相关：一是在号称“史上最严厉的调控”背景下，各类房地产商正不断尝试寻找新的突破口，养老地产这块与政策和未来人口走势相符的超大“蛋糕”成为当仁不让的选择。二是最近退休年龄延迟引发的激烈争议不断激发着公众对养老问题的担忧。
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“养老地产作为养老产业链上重要的一环，市场的确挺大。”柴效武说，“首先是中国老年群体迅速增大，未来20年，这是个异常庞大的消费群体；其二是这个消费群体中，有很大一部分是具备这样的消费能力的。中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款。预测到2030年，我国老年人的退休金总额将达73219亿元。”
回报疑团待解
日趋庞大的消费群体，却不一定立即转化为巨大的商机。
首先是超长的投资回收周期。养老地产建设、运营的投资规模巨大，投资回收周期可长达10至15年。这样的投资周期，也许对于一些保险公司来说合乎情理，但是对于房企、基金以及各类“急性子”的民资而言，却是不可思议的漫长。
盈利模式是外界关注的焦点。富春永安生态休闲综合体项目负责人之一徐国恒深有感触，“我们对于未来的营运模式也一直在不断地探索考虑。从开始到现在，我们的方案、思路已经调整了10多次。国内可提供参考借鉴的成功项目几乎为零，我们只能摸着石头过河。”
“中国人的养老观念大多还是以居家养老为主，到底有多少老年人愿意去养老机构养老是个大问题。”浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰认为，国人传统的养老观念是制约养老地产的投入和产出效益的问题，“我们不否认未来会有不少有钱有闲的老人会愿意入住养老机构，但这样的入住在我看来，多以短时间的度假为主，因此对物业的态度也多为租赁而非购买。而租赁就意味着效益产出时间的大大延长。”
一些业内人士得出结论，目前中国真正的养老地产并不存在。眼下很多养老地产项目是“概念大于实际”，很多都是以养老地产之名行销售商品房之实。财经评论员叶檀直言，旅游养老地产是房地产泡沫的升级版。
记者在采访中了解到，不少急于上项目的投资商居然对养老地产的标准也知之甚少。早在1995年，住建部就已经发布了《老年人建筑设计规范》，到1999年又有所升级。但很遗憾的是，记者现在拿到的所有养老地产项目对外介绍上，均未提到上述内容。
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胡萝卜加大棒
“问题的确存在，但不应一棒子打死。”柴效武认为，当前资本对于养老地产的热衷并不是虚热，的确是因为市场有很大的需求。而其所面临的各种问题，是所有新兴事物发展过程中都必经的阶段。“养老地产只是养老产业的一个载体，其中很多内容还需要填充，同时需要完善和合理的制度设置。”
在柴效武看来，那些养老综合体项目中的旅游度假酒店等商业配套项目，虽然不是真正的养老产业，却是鼓励资本进入养老产业不可或缺的部分，完全割裂并不现实。“所以，要规范这个市场，政府必须要加以引导，可以从确定养老地产的标准入手，并对养老综合体项目中的各种混杂的元素进行严格地区分。”
区分是为了差异化对待。“对于那些真正做养老环节必须给予‘胡萝卜’充分的支持和帮助的；而对于‘挂羊头卖狗肉’者需要的则是‘大棒’的严厉制裁。”柴效武说。
运营模式不妨借鉴国外。例如，为了解决老年人养老的经费问题，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。
为解决老年护理人员短缺问题，德国政府实施了“储存时间”制度：公民年满18岁后，要利用公休日或节假日义务为老年公寓或老年病康复中心服务。参加老年看护的义务工作者可以累计服务时间，换取年老后自己享受他人为自己服务的时间。
养老地产运营模式对比
运营模式优势劣势只建设不运营开发商只要完成产品开发。销售完即项目结束，避免了物业运营风险。投资回收期较短，投资风险较小对养老地产利润挖掘不够，无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入不建设只运营专注于管理运营，有利于运营能力的提升；并且由于不开发，因此对资金要求相对要小，规避了资金难题对物业开发的质量和设计无法控制建设与运营相结合开发商通过开发住宅，以及服务、医疗等相关产业链环节。丰富企业利润来源，享受相关增值收入投资回收期长。对开发商资金要求较高，同时对企业的经营管理经验和能力，以及各种社会资源的整合和协调能力有较高要求。
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