[摘要] 同花顺iFinD数据显示，截至10月28日，两市已有91家房企披露了三季报。这些公司前三季度的存货合计达到9155.53亿元，同比增长24.08%。由于今年开发商“以价换量”销售策略显效，三季度房企存货周转率有了较大改善，楼市去库存速度明显提升。
同花顺iFinD数据显示，截至10月28日，两市已有91家房企披露了三季报。这些公司前三季度的存货合计达到9155.53亿元，同比增长24.08%。由于今年开发商“以价换量”销售策略显效，三季度房企存货周转率有了较大改善，楼市去库存速度明显提升。
房企 存货周转率改善
根据同花顺iFinD数据统计，91家披露三季报的房企三季度末的存货周转率为0.14次，与去年三季度基本持平，但与今年中报时相比，三季度末的存货周转率提高了近54.48%，周转速度有了明显提升。
在扣除不可比因素后，46家公司三季度末的存货周转速度较二季度有所改善，占比过半。华侨城A、陆家嘴华夏幸福等房企的存货周转速度环比均有所增长。而万科A、荣盛发展、首开股份等房企今年三季度末的存货周转率较二季度有所放缓，但与去年同期相比已有显著提高。
可以看到，不少房企在三季度快速补充土地储备，使得公司的存货总额出现了提升，并在一定程度上影响了存货周转速度的提升。万科三季度末的存货共计2467.08亿元，同比增长了28%，较二季度末增长9%。三季度公司新增23个土地项目，按权益计算的占地面积约148万平方米，规划建筑面积约376万平方米。截至9月底，万科规划中的建筑面积共3507万平方米，能满足两到三年的开发水平。
业内人士指出，7月以来，不少房企频频出手拿地，土地储备的增长也会导致存货值增加，一定程度上影响存货周转速度。但整体来看，上市房企三季度的存货周转情况已经改善。
未来去库存速度或放缓
今年三季度楼市成交活跃，由于销售面积与新开工面积的增速出现“剪刀差”，市场去库存速度得以提升。
有机构数据显示，三季度北京、上海、深圳、广州等14个重点城市的住宅成交面积同比去年增长了52.5%，7月、8月、9月同比分别增长52.1%、64.4%和41.7%。相比之下，新开工面积和竣工面积在三季度并没有明显改善。
根据国家统计局公布的数据，今年以来，商品房销售面积一直保持同比负增长，但从7月以来，商品房销售面积的同比增长率已经明显改善至9月末的-4%，商品房销售面积的同比降幅进一步收窄。相比之下，新开工面积一直没有明显改观，甚至从6月的-7.1%下降至9月末的-8.63%。新开工面积同比降幅扩大，销售面积增速则有所好转，意味着楼市去库存速度的提升。
值得注意的是，由于施工进度的安排，不少房企把开竣工高峰期放在了四季度。万科表示，1-9月公司累计实现开工面积871万平方米，竣工面积438万平方米，分别完成年初计划的66%和49%。万科预计，今年的开竣工面积与年初计划相比不会有太大变动，这意味着第四季度公司将有不少项目集中开竣工。
根据民生证券的测算，9月末房地产库存指数为18.0，与前几个月相比继续下滑，创出年内新低，这主要是由于几个月来销售速度加快造成的。民生证券预计，随着新开工数据的恢复以及销售相对平稳，库存指标下行的速度可能放缓。
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经过三季度楼市成交淡季不淡旺季不旺之后“银十”开端不如预期，楼市从“两旺”再次走向“博弈”。公开数据显示，今年房企通过高周转策略快速回笼资金，一些房企甚至已完成全年销售目标，将对四季度房价起到支撑作用；而与此同时，购房者仍以刚需为主，促使房价缺乏上涨动能。与此同时，房价还存在着“上有封顶、下有兜底”的外部影响因素。受此影响，专家认为，四季度房价将以平稳为主，市场成交将较为乐观。
房企：提前完成全年任务降价动力不强
公开资料显示，龙头房企前三季度业绩亮眼，一些房企甚至已完成全年销售目标。
前三季度，招商地产和世茂地产均已超额完成全年销售目标。公告显示，两个企业全年销售目标分别为210亿元和307亿元，而截至9月底，这两家房企已分别实现247亿元和366亿元销售金额，提前完成全年任务。
同时，不少房企前三季度的销售业绩已超过去年全年。1-9月，保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)共实现销售金额756亿元，同比增长32%，超过去年全年的732亿元；中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家)实现919亿港元的销售业绩，超过去年全年的871亿港元；绿城地产实现销售金额355亿元，超过去年全年的353亿元。
此外，还有不少房企业绩表现不俗。恒大地产1-9月实现销售金额586亿元，完成全年销售计划的73%；万科前三季度实现963亿元销售收入，全年业绩破千亿已毫无悬念。
世联地产市场研究部总监吴志辉认为，得益于积极的去库存行为，房企的现金流不断好转，短期偿付能力逐步提升。因此，虽然四季度是传统的冲业绩时期，并且不少开发商将会在四季度大量推盘，但受此前业绩表现较好影响，一些房企可能会在市场上“打酱油”，总体来说，价格争夺幅度有限，房价很难下降。
购房者：刚需为主涨价动能有限
受快周转策略影响，房企今年大量推货，而此前的以价换量策略如今也给开发商抗住价格撑了腰。
世联地产调查数据显示，三季度，超六成购房者认为周边楼盘价格出现不同程度上涨，进而导致购房者认为房价非常高的比例出现反弹，与2季度相比上升了5.1个百分点。而此前几个季度，这一比例一直在下滑。
由于购房者认为周边楼盘销售活跃程度明显提升，并认为未来成交量会提升的比例持续增长，因此近六成购房者看涨未来房价，这也使得购房者认为未来半年适合购房的比例出现下降。
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